Глава  2. Особенности формирования строительно -инвестиционного комплекса в Санкт - Петербурге

2.1  Нормативно – правовая база и Генеральный план города

Реконструкция существующих и строительство новых объектов недвижимости являются целью и результатом деятельности инвесторов и застройщиков. Она затрагивает имущественные, земельные, градостроительные, историко-культурные, экологические и иные отношения, в которых участвуют органы государственной власти, органы местного самоуправления, граждане и юридические лица.

Эти отношения регулируются на федеральном уровне законами Российской Федерации, Указами Президента РФ, нормативными правовыми актами Правительства, министерств и ведомств России. Нормативную правовую базу дополняет развитая система нормативно-технических документов – государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности.

В Санкт-Петербурге как субъекте Российской Федерации, помимо федерального законодательства, инвестиционно-строительная деятельность регулируется также законодательством Санкт-Петербурга, которое составляют законы Санкт-Петербурга и нормативные правовые акты администрации Санкт-Петербурга. Согласно Конституции Российской Федерации, Санкт-Петербург вправе издавать собственные нормативные правовые акты только по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы и правила.
Гражданским законодательством Российской Федерации регулируются имущественные отношения, связанные с созданием и перемещением материальных благ, которые основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Согласно Конституции Российской Федерации, гражданское законодательство относится к исключительным предметам ведения Российской Федерации. Это означает, что нормы гражданского права, устанавливают только федеральные органы власти.
Наиболее высокой юридической силой среди актов гражданского законодательства обладает Гражданский кодекс РФ,. иные законы и правовые акты РФ, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Существенным положением Гражданского кодекса РФ является то, что гражданский оборот земли осуществляется в соответствии с нормами не только гражданского, но и земельного законодательства. Это означает, что земельное законодательство может содержать нормы, ограничивающие права владения и пользования земельными участками по сравнению с тем, как общие нормы гражданского оборота определены в Гражданском кодексе.
Также существенное значение для инвестиционно-строительной деятельности имеют: Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»)».

Недвижимое имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Поскольку Российская Федерация и Санкт-Петербург продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости, и прежде всего незастроенных земельных участков, они являются важнейшими субъектами инвестиционного процесса. На территории Санкт-Петербурга подавляющее большинство сделок, связанных с инвестициями в новое строительство и реконструкцию, совершается в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и одной из сторон по таким сделкам выступает уполномоченный орган государственной власти Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге таким уполномоченным органом является КУГИ.

Однако совершение юридических действий по распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга может осуществляться только в порядке и на основаниях, установленных законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Это означает, что для совершения гражданско-правовой сделки в отношении государственного имущества необходимо принятие в установленном порядке соответствующего административного акта, содержащего решение о заключении такой сделки. Без этого решения у уполномоченного органа не будет оснований для ее заключения. Порядок издания соответствующих административных актов, государственные органы, уполномоченные их принимать, обязательные требования к инвесторам, в том числе относительно условий заключаемых сделок, регулируются уже не гражданским, а административным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге основным законодательным актом, определяющим условия, порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, является Закон Санкт-Петербурга “Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга”. Порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, порядок разработки и согласования ивестиционно-тендерной документации, порядок проведения торгов, компетенция отдельных органов Администрации Санкт-Петербурга в вопросах инвестиционной деятельности регламентируются распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 №585-р “О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 №283-р “Об упорядочивании предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 08.09.97 №678-р “Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 24.07.98 №726-р “О подготовке инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”,. Распоряжением КУГИ от 30.05.96 № 292-р утверждена форма типового договора об инвестиционной деятельности и от 12 марта 2002 г. N 442-р " Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях". Также установлены иные примерные формы договоров.

В отношении земли российское законодательство следует мировой традиции, согласно которой ограничения гражданского оборота земли устанавливаются специальным законодательством в зависимости от категории земель. Основным законодательным актом в сфере регулирования земельных отношений является Земельный кодекс РФ, устанавливающий принципы государственного управления в области использования и охраны земель, разграничить в этой области полномочия органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации

 Земельного кодекса играет главенствующую роль в установлении правового режима земель, основ ведения государственного земельного кадастра, землеустройства, контроля в области использования и охраны земель, мониторинга земель, регулирует вопросы порядка предоставления и изъятия земельных участков для хозяйственной деятельности. Земельный кодекс РФ вводит новое понятие " формирование земельного участка" и закрепляет 2-х ступенчатое предоставление земельного участка. В РФ действует принцип платного землепользования.. Земельные платежи регулируются Федеральным законом “О плате за землю” и принимаемыми в соответствии с ним законами и иными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

В Санкт-Петербурге существующее деление территории на зоны градостроительной ценности и дифференциация средних ставок земельного налога устанавливаются Законом Санкт-Петербурга “О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге”. Расчет арендной платы в Санкт-Петербурге осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 №450-р “О методике определения арендной платы за земельные участки”.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», федеральная целевой программой " Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)", утв. постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. N 745. В Санкт-Петербурге кадастровый учет и оформление границ землепользования осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга “ " О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга" ”, Инструкцией по утверждению границ земельных участков, ограничений и сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, фактически используемых юридическими лицами в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 №1010-р “Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях” и приказами КЗРиЗ.

Законодательство о градостроительстве, архитектуре и капитальном строительстве регулирует общественные отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, с одной стороны, и гражданами, юридическими лицами, с другой стороны, в процессе строительства (реконструкции) и иных преобразований объектов недвижимости. В нем содержатся обязательные для исполнения требования со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления к инвесторам, застройщикам, а также порядок осуществления ими действий при реализации намерений в отношении объектов недвижимости. При этом обязательные требования в части охраны земель, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны окружающей и природной среды, охраны памятников истории и культуры, пожарной безопасности содержатся в иных отраслях законодательства.

Основными законодательными актами Российской Федерации в сфере градостроительства и архитектуры являются Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», КоАП.

На федеральном уровне утверждены также обязательные нормативно-технические документы – градостроительные и строительные нормы и правила:
по организации, управлению и экономике, производству и приемке работ в строительстве, нормы проектирования (СНиП, СН, ВСН);

государственные стандарты РФ в области строительства – ГОСТ Р;

своды правил по инженерным изысканиям, технической эксплуатации зданий и сооружений (СП);

Основными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга в области градостроительства являются: «Правила застройки Ленинграда», градостроительные регламенты отдельных территориальных зон, иные нормативные правовые акты, утвержденные распоряжениями главы исполнительной власти Санкт-Петербурга.

 В Санкт-Петербурге действуют также территориальные строительные нормы и правила: «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга » и «Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».

Вышеуказанные нормативно-правовые акты и нормативно-техническая база, наряду с гражданским законодательством (Гражданский кодекс РФ, часть 2, §3. «Строительный подряд», §4. «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»), во многом определяют функции и обязанности заказчика-застройщика. В частности, это касается предоставления исходных данных для проектирования и строительства объектов, согласования и утверждения проектной документации, ведения технического надзора за строительством, сдачи объекта в эксплуатацию.

Генеральный план Санкт-Петербурга на период действия до 2015г. с учетом перспектив развития до 2025г. - основа для разработки градостроительной и градорегулирующей документации. Это документ общественного согласия, так как он прошел все стадии обсуждения, в том числе в общественном совете Санкт-Петербурга. В частности, план предусматривает увеличение площадей под новое жилищное строительство. К другим особенностям нового генерального плана относятся такие, как вывод промышленных предприятий из центра города, резервирование на окраинах новых территорий под промышленное строительство, развитие общественно-деловых функций города. По данным КГА, до 2015г. в Петербурге появится 42 км новых подземных путей - со строительством Фрунзенского, Красносельского, Приморского радиуса метро, вводом в строй станции " Адмиралтейская". Наряду с реконструкцией и прокладыванием новых трамвайных путей появится новый вид пассажирского транспорта - надземный экспресс. Планируется создание скоростных магистралей непрерывного движения, а также строительство новых мостов через Неву - в створе 22 и 23 линий Васильевского острова, улицы Коллонтай и Большого Смоленского проспекта. Согласно концепции социально-экономического развития, численность постоянного населения Санкт-Петербурга возрастет к 2025г. до 4, 7 млн человек, а продолжительность жизни - до 73 лет, что приблизит наш город к стандартам качества жизни в европейских странах. Губернатор Валентина Матвиенко поручила комитету по градостроительству и архитектуре подготовить проект закона о генеральном плане Санкт-Петербурга до 1 июля и внести его в Законодательное собрание не позднее 1 сентября этого года. Комитету экономического развития, промышленной политики и торговли до 1 апреля также поручено подготовить программу социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2025г.

 

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Поделиться: