Экономические основы воспроизводства жилищного фонда

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 5Следующая ⇒

Воспроизводство жилищного фонда – это непрерывный процесс возобновления жилищного фонда и предотвращение его преждевременного износа.

Рисунок 1 – Формы воспроизводства основных фондов жилищного хозяйства

Понятия «реконструкция», «модернизация» и «капитальный ремонт» имеют право на самостоятельное существование, несмотря на то, что при ремонтно-строительных работах часто производятся одновременно и капитальный ремонт, и модернизация. Одновременность выполнения таких работ затрудняет разграничение этих двух понятий в практической деятельности.

В Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) определено, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Таблица 2 – Виды капитального ремонта

Вид	Характеристика
Комплексный капитальный ремонт	охватывает все здание в целом или отдельные его секции. При этом устраняют физический и моральный износ, т. е. предусматривается одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом.
Выборочный капитальный ремонт	охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования. При этом устраняется физический износ путем ремонта, замены и усиления конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.

С целью предохранения объектов от преждевременного износа проводится текущий ремонт, который заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций.

Таблица 2 – Виды текущего ремонта

Вид	Характеристика
Текущий профилактический (плановый) ремонт	выявляется и планируется заранее по времени осуществления, объемам и стоимости. К текущему профилактическому ремонту относятся: ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнений и окраска фасадов, лестничных клеток и т. п. Планы текущего профилактического ремонта составляются по результатам технического осмотра зданий на основе описей работ. Этот вид ремонта является основой нормального функционирования здания. Периодичность его проведения – не более 3-х лет.
Текущий непредвиденный ремонт	выявляется в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке. Текущий непредвиденный ремонт предназначен для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями.

Формирование и развитие жилищного рынка

В городах страны

Параметры рынка жилья: цена, спрос, предложение.

Цена устанавливается через спрос и предложение. Субъектами рынка являются домашние хозяйства, организации бизнеса и государство (город). Объектом служит жилищный фонд.

Рынок жилья делится на первичный (новое жилищное строительство) и вторичный. На этом рынке действуют строители, продавцы, посредники, покупатели и др.

Особенности рынка жилья.

1. Операции купли-продажи жилья осуществляется по документально установленной юридической схеме с заранее установленными условиями по стоимости сделки и регистрируются в государственных органах.

2. Жильё относится к категории недвижимости и охраняется правом частной собственности граждан (конституция).

3. Собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями в соответствии с установленным законодательством.

4. Рынок жилья имеет ярко выраженную социальную направленность и регулируется государством и местными органами власти.

5. Величина спроса на жильё во многом определяется его местонахождением, качеством жилья, состоянием городской инфраструктуры.

6. Вложение капитала в недвижимость (жильё) связано с тремя видами затрат: эксплуатационные расходы, налог на недвижимость, налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Нормативно-правовая основа жилищного рынка: Конституция, Гражданский кодекс, Законы «О приватизации жилья», «Об ипотеке» и другие.

Рынок жилья служит основным средством решения жилищной проблемы, стимулирует население на накопление средств, что усиливает мотивацию труда, способствует рациональному использованию жилищного фонда, позволяет ликвидировать убыточность ЖЭО.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т. е. обращается на рынке.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации. Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в статье 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1991 года, когда вместе с процессом приватизации в появились первые легальные сделки по продаже квартир.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

· в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами;

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями.

Эти отношения существенно отличаются друг от друга по своему содержанию, но их объединяет общее начало – объект недвижимости.

По способу содержания сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации, и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Являясь двумя составными частями единого целого, первичный и вторичный рынки взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования.

⇐ Предыдущая 1 2 345 Следующая ⇒