Тема 12. Организация процесса розничного кредитования.

Цель: Рассмотреть особенности кредитования физических лиц.

Вопросы лекции: рассмотреть действующую практику потребительского кредитования.

1. Классификация розничных ссуд и объектов кредитования.

2. Определение платежеспособности индивидуальных заемщиков.

3. Порядок выдачи, погашения, анализа обеспеченности выданных ссуд.

4. Рынок потребительских ссуд в Казахстане: проблемы и пути решения.

5. Ипотечное кредитование: сущность, принципы и модели ипотечного кредитования.

6. Инфраструктура ипотечной системы Казахстана.

Содержание лекции:

Целевой аудиторией розничного кредитования являются физические лица, имеющие стабильные денежные потоки позволяющие погасить сумму основного долга и вознаграждения по кредиту за весь кредитуемый период (в том числе частные предприниматели, развивающие и осущест­вляющие прибыльный бизнес).

Потребительскими ссудами называют ссуды, предоставляемые насе­лению. При этом характер потребительских ссуд определяется целью предоставления ссуды (объектом кредитования).

Порядок выдачи и погашения кредита физическим лицам. Докумен­тация, предоставляемая в банк заемщиком для получения кредита:

-заявление на получение кредита;

-паспорт или заменяющий его документ;

-справка с места работы заемщика и поручителей о доходах и разме­ре производимых удержаний;

-декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспек­цией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью;

-паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей;

-другие документы при необходимости.

При предоставлении залога имущества в качестве обеспечения воз­врата кредита заемщик должен предоставить:

-документы, подтверждающие право собственности на объект не­движимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, до­говор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., В том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государст­венный акт о праве собственности на землю;

-страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью) пере­оформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахо­ван от возможных рисков;

-документ о территориальных границах земельного участка;

-поэтажный план дома (для жилых домов, дач);

-постановление о принятии в эксплуатацию жилого дома;

-разрешение государственных органов на строительство, согласован­ную в установленном порядке проектно-сметную документацию;

-справку из органа, ведущего регистрацию и техниче­скую инвентаризацию объектов недвижимости;

-копию финансово-лицевого счета (для квартиры);

-выписку из домовой книги;

-документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обяза­тельным платежам;

-характеристику жилого помещения;

-справку о прописке;

-нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры о передаче ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних разре­шение органов опеки и попечительства.

При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение трех месяцев после получения кредита:

а) при залоге транспортных средств:

-технический паспорт;

-страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк.

Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.

б) при залоге ценных бумаг:

-ценные бумаги;

-выписка из реестра акционеров банка.

Далее банк производит проверку предъявленных клиентом докумен­тов и сведений, указанных в документах и анкете, с точки зрения досто­верности, правильности оформления и соответствия действующему зако­нодательству, определяет платежеспособность клиента и максимальный размер кредита.

Банк вправе отказать в выдаче кредита в следующих случаях:

-если при проверке выявленных факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;

-если платежеспособность заемщика или предоставленное обеспече­ние возврата кредита не удовлетворяет установленным требованиям.

Выдача и погашение потребительского кредита. После принятия по­ложительного решения о выдаче кредита оформляются: кредитный дого­вор, график погашения кредита и срочное обязательство.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного обеспечения обязательств заем­щиком, поэтому в зависимости от вида обеспечения составляются договоры поручительства, договор залога и другие документы согласно регламентам о предоставлении отдельных видов кредитов.

Все условия предоставления потребительских ссуд согласовываются с двумя сторонами - кредитором и заемщиком - и оговариваются в кре­дитном договоре. При заключении кредитного договора банки фактиче­ски предлагают заемщику присоединиться к заранее приготовленным стандартным условиям, которые зависят от вида предоставляемого потре­бительского кредита. Согласованию обычно подлежат лишь такие суще­ственные условия, как сумма кредита, размер платы за него, срок пользо­вания кредитом, реже — размер штрафных санкций.

В настоящее время в качестве обеспечения банки принимают:

1) поручительства граждан, имеющих постоянный источник дохода;

2) поручительства платежеспособных предприятий и организаций-клиентов банка;

3) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги физическим ли­цом;

4) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги юридическим ли­цом;

5) передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.

При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства и залога в установленном порядке и страхование в пользу банка в одной из предложенных банком страховых компаний предостав­ляемого в залог имущества. Исключения составляет залог приобретаемо­го имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре преду­сматривается обязательство заемщика представить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога:

-при залоге приобретаемого имущества в течение двух месяцев с мо­мента выдачи кредита;

-при залоге объекта незавершенного строительства - в срок установ­ленный по соглашению сторон, но не более одного года с момента выда­чи кредита.

Не допускается заключение кредитного договора с использованием залога приобретаемого имущества или строящегося объекта в качестве единственного вида обеспечения.

Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз. Для учета выданного кредита банк открывает ссудный счет. Ссудный счет это не счет заемщика, а внутрибалансовый счет банка. По нему отражаются суммы уже выданно­го заемщику кредита. Как правило, банк предоставляет заемщику кредит путем выдачи денег из кассы или в безналичном порядке путем: перечис­ления на его счет до востребования, открытый в данном банке, зачисле­ния на счет пластиковой карты заемщика, оплаты счетов торговых и дру­гих организаций, перечисления на счета гражданам-предпринимателям.

После выдачи кредита банк продолжает вести с клиентом работу с целью обеспечения возвратности кредита. В период действия кредитного договора банк:

1) контролирует исполнение заемщиком условий договора;

2) осуществляет проверку отчетов об израсходовании средств. Заем­щик должен предоставить банку в течение двух месяцев с момента полу­чения кредита на приобретение объекта недвижимости документы, под­тверждающие его право собственности на приобретенное имущество;

3) осуществляет проверку на месте. Проверка определяет соответст­вие строящихся объектов проектам, наличие неизрасходованных строи­тельных материалов, соответствие фактически выполненных работ объе­му, указанному в отчетах об израсходовании средств по кредиту;

4) принимает меры к погашению просроченной задолженности;

5) оформляет изменения условий кредитного и других договоров, а также в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора мо­жет решить вопрос о расторжении договора в одностороннем порядке;

6) вносит необходимую информацию в базу данных индивидуальных заемщиков;

7) осуществляет операции по формированию резерва на возможные потери по ссудам.

В случае, если заемщик в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора не воспользовался своим правом на получение кре­дита, банк отправляет ему извещение о расторжении договора в односто­роннем порядке. Порядок погашения кредита оговаривается в кредитном договоре или в графике платежей и срочном обязательстве, которые яв­ляются неотъемлемой частью кредитного договора.

Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются, вне зависимости от назначения пла­тежа указанного в платежном документе, в следующей очередности:

-на уплату неустойки;

-на уплату просроченных процентов;

-на уплату срочных процентов;

-на погашение просроченной задолженности по ссуде

Погашение кредита, уплата процентов и неустоек производятся:

1) наличными деньгами, через кассу;

2) перечислением со счетов по вкладам;

3) посредствам удержания из заработной платы, пенсии;

4) переводами через предприятия связи или др.

Кроме того, банк всегда оставляет за собой право на досрочное взы­скание кредита. При не поступлении платежей в погашение задолженности по креди­ту от заемщика банк обращает свое взыскание на обеспечение, предос­тавленное по данному кредиту. Погашение нереальных для взыскания ссуд производится за счет резерва на возможные потери по ссудам.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является также одной из форм кредитования широко используемых в рыночной экономике, обеспечивающий надеж­ность сделки. Его развитие способствует наращению инвестиционной ак­тивности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

-непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

-продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспе­чивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются банки, вторым финансовые ком­пании, фонды, (в РК - ипотечная компания), скупающие активы ипотеч­ных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги. Ипотечные кредиты всегда обу­славливаются залогом недвижимости - ипотеки.

Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться при­обретенной квартирой (или другой недвижимостью) как собственной, почти без ограничений, однако продать, подарить или обменять квартиру заемщик сможет после снятия на ее залога, после полного погашения кредита, либо переоформления договора на нового собственника-с согла­сия кредитора.

Правительство Республики Казахстан постановлением «Об утвер­ждении программы долгосрочного финансирования жилищного строи­тельства и развития системы ипотечного кредитования » от 28 ноября 2000 года №1774 наметило ряд мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. Правительство со­чло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и малазийскую мо­дели ипотечного кредитования.

Немецкая модель действует по принципу кассы взаимопомощи. Кре­дитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений бу­дущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипо­течного кредита, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения передвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебания на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости недвижимо­сти, ее покупатели получают государственную дотацию в размере 10% от стоимости недвижимости. А также льготный кредит на 10-15 лет для ос­тавшейся части выплат.

Малазийская модель функционирует путем создания ипотечной ком­пании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облига­ции и на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на по­купку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения не­движимости не отодвигается во времени.

Правительством не исключено использование в Казахстане амери­канской модели ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.

Американская модель построена на двух основных принципах креди­тования: строительства и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строи­тельных работ. Затем к процессу строительства подключается непосредст­венно покупатель, которому под залог будущего дома выдается ипотечный кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или ак­том передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собст­венности перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Феде­ральной национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег. Последняя приобретает у финансовых учреждений закладные и выпускает ипотечные ценные бумаги. Для страхования ипотечных кре­дитов существует федеральная жилищная администрация. Эта модель ис­пользуется также для развития коммерческого кредитования малого бизне­са под залог имущества.

Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные модели ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные варианты стимулирования приобретения жилья.

В условиях переходной экономики для Казахстана при отсутствии стабильных доходов у большинства населения ипотечное кредитование способствует развитию рынка недвижимости и всей экономики. Наи­большее развитие получили жилищные ипотечные кредиты.

В настоящее время коммерческие банки могут выдавать три вида жи­лищных ипотечных кредитов:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заем­щикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищ­ное строительство, земельный кредит;

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, строительный кредит;

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приоб­ретение жилья.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и перио­дичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевремен­ный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок растор­жения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

В соответствии с Концепцией Национальным Банком Республики Казахстан в декабре 2000 года был создан оператор вторичного рынка ипотечных кредитов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов населению, выдаваемых банками второго уровня-АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК).

Процедура получения ипотечного жилищного займа по программе Казахстанской Ипотечной Компании состоит из этапов:

1. Предварительная квалификация заемщика. На данном этапе можно получить всю необходимую информацию об условиях кредитования, правах и обязанностях, оценить возможности по получению ипотечного жилищного займа.

2. Выбор жилья (при получении займа на его покупку).

3. Проведение оценки выбранного жилья. Оценка выбранного жилья производится независимым оценщиком, имеющим государственную лицензию.

4. Андеррайтинг. На этом этапе банк оценивает способность клиента погашать заем, а также проверяет достоверность предоставленной информации. При этом одним из условий получения займа является страхование жизни и трудоспособности.

5. Заключение договоров:

6. Проведение расчетов с продавцом жилья.

7. Страхование приобретенного жилья на первый год.

8. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в Центре по недвижимости.

Стандартные условия кредитования предполагают соотношение суммы кредита к стоимости залога в размере 70 %. Вместе с тем, допускается увеличение кредита до 85 % при условии страхования 15% в одной из страховых компаний. Коэффициенты платежеспособности заемщика (отношение платежей по кредиту и всех платежей к чистому доходу семьи) допускается в пределах 35 – 50 %.

Правительство и Национальный Банк рассматривает АО «КФГИК» как один из инструментов реализации Государственной программы, позволяющий снизить величину первоначального взноса по ипотечным кредитам при наличии гарантии АО «КФГИК». Поддерживая основные принципы Государственной программы, 9 июня 2004 года АО «КФГИК» присоединился к Меморандуму о сотрудничестве по реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, который заключили в мае 2004 года Министерство Финансов РК, банки второго уровня и ипотечные компании, в том числе КИК, являющийся одним из партнеров АО «КФГИК» согласно Соглашению о сотрудничестве от 28 июля 2004 года.

По Специальной программе в рамках действующей Программы ипотечного кредитования КИК, первоначальный взнос по ипотечным кредитам будет снижен до 10% при условии обязательного гарантирования АО «КФГИК».

Существует определенный порядок гарантирования ипотечных кредитов. Банк сотрудничает с Фондом на основе Генерального соглашения, в соответствии с которым кредитор обязан выполнять следующие требования:

1) надлежащее исполнение установленных требований Фонда и Генерального соглашения;

2) своевременное и качественное проведение андеррайтинга ипотечных кредитов;

3) информирование заемщиков о возможности получения гарантированных ипотечных кредитов;

4) предоставление Фонду возможности беспрепятственной проверки информации и документов, имеющих отношение к гарантированному ипотечному кредиту;

5) своевременное уведомление Фонда о начале, проведении, завершении процедуры обращения взыскания, дате, времени и месте проведения и результатах торгов с предоставлением документов, свидетельствующих об этом;

6) своевременное уведомление Фонда о прекращении ипотечного договора, вызванным исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного жилищного займа, наступлением страховых случаев по договорам страхования, заключенным заемщиком со страховщиками, обращением кредитором заложенного имущества в свою собственность при объявлении торгов несостоявшимися, реализацией заложенного имущества на торгах и иными случаями, установленными Генеральным соглашением;

7) своевременное представление Фонду иных сведений согласно настоящим Правилам, условиям Генерального соглашения;

8) выполнение иных требований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Фонд предоставляет кредитору все документы, касающиеся гарантирования ипотечного кредита.

С даты подписания Генерального соглашения банк-кредитор вправе представлять Фонду заявку на гарантирование ипотечного кредита. До представления заявки в Фонд, кредитор осуществляет предварительную квалификацию потенциального заемщика в соответствии с требованиями Фонда. При принятии положительного заключения Фонд направляет банку-кредитору 2 экземпляра гарантийного обязательства

Вопросы для самопроверки

1. Классификация розничных ссуд и объектов кредитования.

2. Определение платежеспособности индивидуальных заемщиков.

3. Порядок выдачи, погашения, анализа обеспеченности выданных ссуд.

4. Рынок потребительских ссуд в Казахстане: проблемы и пути решения.

5. Ипотечное кредитование: сущность, принципы и модели ипотечного кредитования.

6. Инфраструктура ипотечной системы Казахстана.

Рекомендуемая литература.

1. Банковское дело: стратегическое руководство. Под ред. В.Платонова, М.Хиггинса, М., Консолтбанкир, 1998г.

2. Банковское дело. Учебник под ред. д.э.н., профессора Искакова У.М., Алматы, Экономика, 2011 г.

3. Банковское дело. Учебник под ред. д.э.н., профессора Лаврушина О.И., Москва, 2008г.

4. Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М.: ИКЦ «ДИС», 2006 г.

5. Панова Г.С. Анализ финансового состояния коммерческого банка. М.: «Финансы и статистика», 2005г.
6. Роуз С. Питер. Банковский менеджмент. Предоставление финансовых услуг. Москва, Дело ЛТД, 1998 г.

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться: