Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Определение предпринимательской прибыли
Вариант 1. Для отдельно стоящих объектов коммерческого назначения (офисные, торговые, производственные, складские). Величина предпринимательской прибыли определится из двух составляющих: ПП = Пмин + ППинв Минимальная величина предпринимательской прибыли (ППмин), которую необходимо получить инвестору для компенсации финансовых потерь при вложении средств на период строительства, определяется как разница между будущей стоимостью строительства здания (на дату окончания строительства) и текущей стоимостью проекта. Величина минимальной предпринимательской прибыли определится по формуле: ПП = FV – ПИ – КИ – Сзем где: FV – будущая стоимость (рассчитывается по функции сложного процента); ПИ – прямые издержки инвестора (стоимость строительства объекта оценки); КИ – косвенные издержки инвестора; Сзем – стоимость земельного участка; PMT – равномерные равновеликие вложения средств в строительство здания i – норма отдачи альтернативного проекта (средняя величина процента между депозитными и кредитными вкладами Сбербанка РФ; n – период строительства объекта (гипотетический, если объект уже создан) в месяцах. Предпринимательская прибыль должна не только покрывать потери инвестора за период замораживания денег в строительстве, но и приносить доход (ППинв), уровень которого устанавливает инвестор в зависимости от качественных характеристик объекта недвижимости, его местоположения, уровня востребованности. Уровень требований инвесторов к доходности конкретных строительных проектов устанавливается на основе анализа деятельности инвестиционных компаний и может составлять, в среднем, от 20% до 80%. Вариант 2 При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже: , где: ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта; СУММА( R)- суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта; Rбезриск – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка). Факторы риска в следующей таблице:
Вариант 3. Для многоквартирных жилых домов (в том числе с первым этажом под коммерческое использование). Величина предпринимательской прибыли определится по формуле: где: Ссеб – себестоимость строительства 1 кв.м. общей площади здания, не включающая банковский процент; Срын – цена реализации 1 кв.м. полезной площади; К1 – отношение полезной (продаваемой) площади к общей площади здания; К2 – доля полезной площади реализуемой бесплатно в общей полезной площади; i – банковский процент по кредитам; m – доля собственных средств инвестора в общестроительных затратах.
В расчете предпринимательской прибыли используются следующие данные: - Рыночная стоимость реализации 1 кв. м полезной площади принимается по расчетам, полученным в сравнительном подходе к оценке. - Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади здания (жилых домов) принимается по среднестатистическим данным. - Отношение полезной (продаваемой) площади к общей площади здания (К1) составляет, в среднем, 80%. - Доля полезной площади, передаваемой бесплатно в распоряжение администрации города, составляет от 8-10%. - Размер банковских процентов по кредитам рассчитывается как среднее значение по кредитам коммерческих банков, с учетом сопоставимого размера и срока кредита. - Доля собственных средств в составе инвестиций в строительство недвижимости принимается в размере 30%, что является наиболее типичной структурой инвестиционного капитала в российских проектах. ПРИМЕР Рассчитать процент предпринимательской прибыли, ожидаемой от реализации проекта по строительству офисного центра, при следующих условиях: - сметная стоимость строительства на начало строительства (ПИ+КИ) составляет 5 000 000 руб. - стоимость приобретения земельного участка – 200 000 руб. - срок строительства – 18 мес.; - финансирование строительства – равномерное ежемесячное; - инфляция в период строительства составит 10% в год; - норма отдачи (% по альтернативным вложениям) – 9%. Расчет предпринимательской прибыли приводится в следующей таблице: Пример расчета уровня предпринимательской прибыли
ПРИМЕР Рассчитать процент предпринимательской прибыли, ожидаемой от реализации встроенного в многоэтажный жилой дом офисного помещения при следующих данных: - рыночная стоимость 1 кв. м полезной площади офисного помещения – 22 184 руб. - стоимость строительства 1 кв. м общей площади здания – 12 335 руб. - средний банковский процент по кредитам – 18% годовых. Расчет предпринимательской прибыли приводится в следующей таблице:
ПРИМЕР Рассчитать процент предпринимательской прибыли, ожидаемой от реализации встроенного в многоэтажный жилой дом офисного помещения при следующих данных: Безрисковая ставка равна 6, 67%
Итоговый расчет предпринимательской прибыли представлен в следующей таблице:
|
Последнее изменение этой страницы: 2017-04-12; Просмотров: 486; Нарушение авторского права страницы