Методологическое состояние вопроса оценки зданий - памятников.

До настоящего времени (2008 - 2009 гг.) общепринятой методики по оценке зданий - памятников не разработано.
Имеются отдельные предложения по подходам к оценке, однако они основаны на экспертных или нормативных коэффициентах, которые не имеют рыночной базы для обоснования. К ним относятся:

• проект СТО РОО 21-05-97;
• на сайте Минкульта РФ приведена «Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (разработка 2005 г.);
• Методика денежной оценки памятников (Кабинет министров Украины, постановление от 26 сентября 2002 г., №1447);
• Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитектуры. Министерство культуры республики Узбекистан. Самарканд, 2002 г.

Следует отметить, что в проекте СТО РОО 21-05-97 и в методике Минкульта РФ правильно отражено наличие таких ценообразующих факторов, как обременений, преимуществ, престижа, нематериального актива и т.п., но полностью отсутствуют алгоритмы стоимостного расчета влияния этих факторов, заменяя их рядом предлагаемых «формул» и «коэффициентов», в которых, якобы, учтены ценоповышающие факторы. Отсутствие связи этих формул с рыночными факторами ставит проект СТО и методику Минкульта РФ в ряд недоработанных документов, требующих дальнейшего совершенствования. Отдельные положения проекта СТО и методики, тем не менее, могут быть использованы при разработке современной методики оценки зданий – памятников культурного наследия.

За последние 3 года появилось направление т.н. «охранно – сервисного потенциала», связанное с памятниками культурного наследия:
На сайте http: //www.valuer.ru/files/ds/i_tver.doc помещена информация по докладу Е.И.Неймана: » «Охранно-сервисный потенциал как основной элемент оценки стоимости объектов культурного наследия» (Конференция по оценке памятников культурного наследия 12 ноября 2008 г. в Твери).
«…Под охранно – сервисным потенциалом понимается обеспечение сохранности потенциала услуг, обусловленных существованием объекта культурного наследия, определяемой на основе качественных и количественных показателей, включая экспертные оценки, полученные в процессе историко – архитектурных исследований, социологических опросов и технико – экономических обоснований»
Данный «объект оценки» (охранно – сервисный потенциал) не имеет под собой правовой основы и не является оборотоспособным, что требует введения специальных предпосылок при определении «некой стоимости», связанной с ним. Первичным является памятник культурного наследия, а вторичными являются его связи с окружением, выгоды и ущербы для окружения, наносимые этим объектом.

Основы оценки зданий – памятников культурного наследия.

Деление на группы.

Здания - памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.
Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:
Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т.п.);
Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;
Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т.п.);
Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т.п. служб;
Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т.п.);
Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная рекон-струкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

Факторы влияния.

Факторы, определяющие идентификацию зданий, как памятников многочисленны, однако их всех можно объединить в группы из 5 обобщающих:

• времени создания;
• авторского решения;
• конструкционного воплощения;
• внешних факторов воздействия;
• местоположения и т.п.

Фактор времени.

Рассмотрим фактор времени и его влияние на стоимость.
Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам ( не моложе 40...50 лет).
Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1, 2, 4, 5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).
В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.
В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).
Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника.
Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т.п.).

Фактор авторского решения.

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).
Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники – здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения.
В Методике Минкульта сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают Оценщики (диапазоны рассмотрены ниже по тексту).
Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Фактор конструкционного воплощения.

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.
Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.
Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно – исторических памятников – зданий, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе
Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

• Уникальность памятника;
• Градостроительная роль;
• Историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);
• Характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);
• Планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия.

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т.п.
Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Фактор местоположения.

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группе 1, 2 и 6.
Существует понятие историко – исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко – историческому ансамблю (например, Кремль Москвы и Ярославля, )
Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.

Ценообразующие факторы

При оценке исторических памятников следует учитывать ценоповышающие и ценопонижающие факторы:

Ценопонижающие (сервитуты):

• запрещения по переделке планировочного решения здания;
• нормативная колеровка фасадов;
• запрещение по возведению пристроек, надстроек и подвалов;
• запрещение по изменению внешнего благоустройства и т.д.

Ценоповышающие :

• местоположение;
• престижность;
• гарантированное вложение средств и т.д.

Коммерческая полезность от владения такими объектами может быть при их полной или частичной ориентации:

• под жилье;
• под офис;
• под банк;
• под магазин (бутик, антикварный, ювелирный и т.п.);
• под гостиницу;
• под дом отдыха, санаторий и т.п.

В целом при определении стоимости объектов следует учитывать:

1. Наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа при строительстве аналогичных объектов (местоположение), не являющихся памятниками культурного наследия;
2. Наличие и состав сервитутов или обременений. Для таких объектов сервитуты приводят к снижению их стоимости, что связано с соблюдением нормативных требований по:
• сохранению фасадов;
• колеровке;
• запретом на перепланировку внутренних помещений;
• благоустройством и т.п.
3. Появление «престижности», что является ценоповышающим фактором.

В табл.1 приведены все вышеупомянутые факторы и их влияние как на идентификацию объекта как памятника, так и на саму стоимость.

Таблица 1. Факторы влияния
№ п/п	Факторы, влияющие на стоимость зданий – памятников	Влияние на стоимость	Увеличение (+) и уменьшение (-) стоимости
1	Факторы, используемые для идентификации здания как памятника
1.1	Время создания	Количество объектов; Функциональная ориентация помещений; Наличие реконструированных, реставрированных элементов; Статус памятника	+ (-)
1.2	Авторское решение	Статус памятника	+
1.3	Конструкционное воплощение	Уникальность памятника; Градостроительная роль; Историческая подлинность; Характер декора фасадов, интерьеров; Планировочная структура	+ (-)
1.4	Внешние факторы воздействия	Исторические; культурные, религиозные и т.п.	+
1.5	Местоположение	Статус	+ -
2.	Ценообразующие факторы
2.1.	Сервитуты	Запрещения по переделке планировочного решения здания; Нормативная колеровка фасадов; Запрещение по возведению пристроек, надстроек и подвалов; Запрещение по изменению внешнего благоустройства и т.д.	-
2.2.	Престижность	Связанная с местоположением; Связанная с социальной градацией общества; Связанная с ликвидностью и ростом стоимости объектов	+
2.3	Местоположение	Связано с наличием прибыли предпринимателя; Связано с наличием внешнего износа	+ -

Здания, как культурно - исторические памятники, могут рассматриваться как объекты недвижимости, имеющие сервитуты, обладающие престижностью и расположенные в привлекательных местах.

Влияние сервитутов

Сервитут – обязанность, обязательство, повинность. Особый вид вещного права, заключающийся в праве пользования чужой вещью или ограничивать ее собственника в установленных пределах. В соответствии с п.1 ст. 216 ГК РФ сервитут отнесен к вещным правам на имущество лиц, не являющихся собственниками этого имущества.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли – продажи, залога и не может передаваться каким – либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (Ст. 275 ГК РФ).
Сервитут – это внешний фактор воздействия на стоимость недвижимости, однако его нельзя путать с внешним износом. Внешний износ имеет место при отсутствии прибыли предпринимателя (для улучшений ЗУ), а влияние сервитута может иметь место как при отсутствии, так и при наличии прибыли предпринимателя.

Определение стоимости сервитута может осуществляться с привлечением «Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.».
Определение стоимости сервитута для историко – архитектурного ансамбля, усадьбы, дворца или садово – паркового хозяйства всегда наталкивается на сложности в определении того, увеличивает или уменьшает сервитут стоимость объектов. Поэтому основной вопрос о снижении или повышении стоимости объектов недвижимости с вышеупомянутыми обременениями связан с определением знака между двумя противоборствующими величинами:
= Сп – Ссс
Где:
Сп – стоимость престижности;
Ссс – стоимость сервитута.
Самый постой способ определения - это анализ парных продаж на развитом рынке купли продажи аналогичных объектов, однако таковой рынок только нарождается.

Высокий уровень прибыли предпринимателя (до 60...70 %) может сказываться при расположении объекта в городской черте. Наличие внешнего износа может сказываться при расположении объекта в сельской местности и в труднодоступной местности (в горах).
Рассмотрим ПП для здания – памятника культурного наследия по материалам «Справочника расчетных данных для оценки», СРД-2 2008 г., ООО «НЦПО»:

Таблица 2. Разница в ПП для сравниваемых объектов
№ п/п	Местоположение	Тип недвижимости	Конструктивная система (КС), «класс»	Рыночная ПП %
Город	Ярославль
	Центр	Офис (памятник культурного наследия)	7, «С»
	Центр	Офисные помещения	7, «С»
	Центр	Офисные помещения	1, «С»
	Центр	Офисные помещения	4, «В»

Как видно из таблицы сравнения, ПП для здания – памятника культурного наследия (92%) превышает ПП зданий класса «В» на:
(1 + 0, 92)/ (1 + 0, 61) = 1, 192 (на 19 %)
А для своего класса («С»):
(1 + 0, 92) / (1 + 0, 31) = 1, 466 (на 47 %).

Вышеизложенные ценообразующие факторы ориентировочно могут привести к разной стоимости воспроизводства строительства улучшений.
Большое влияние будет иметь фактор престижности, который следует рассмотреть в привязке к местоположению.
Рассмотрим тенденции максимализации престижности для различных сегментов рынка в зависимости от местоположения.

Таблица 3. Престижность и местоположение
№ п/п	Местоположение	Офисное здание	Торговое здание	Жилое здание	Многофунк-циональное	Загородное владение
	В большом городе	Центр	Центр и основные магистрали	Центр	Центр	-
	В маленьком городе	Центр	Центр и основные магистрали	Центр	Центр	-
	В сельской местности	Рядом с городом	Рядом с трассой	Рядом с трассой	Рядом с трассой	На расстоянии от города
	В горах	-	Рядом с трассой	-	-	В живописном месте

Влияние местоположения сказывается на стоимости здания – памятника, при этом основным ценообразующим фактором является наличие прибыли предпринимателя или наличие внешнего износа для зданий – аналогов, не являющихся памятниками. В условиях расположения в центре большого города здание – памятник будет иметь максимальную стоимость, а при расположении в труднодоступной местности – минимальную. Разницу в стоимости могут определять прибыль предпринимателя или внешний износ.
Определение прибыли предпринимателя или внешнего износа может осуществляться с привлечением:

• Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004, 2007 гг.
• Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.

Корректировка стоимости объекта оценки может производиться путем введения повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.

Влияние престижности

Понятие «престижность» многогранно:

1. Престижность, связанная с местоположением.
   Учет влияния этого фактора (местоположение) производится путем корректировки стоимости объекта оценки введением повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.
2. Престижность, связанная со владением старинными особняками - памятниками.
   Влияние этого фактора можно проследить по стоимости владений в странах с развитым рынком купли – продажи зданий – памятников.

Для недвижимости в других странах:

• В среднем стоимость престижности владения замками – памятниками ориентировочно оценивается на 20...30 % дороже, чем аналоги, не являющиеся памятниками;
• В среднем удельные стоимости зданий – памятников в ряде стран (Англия, Чехия, США) превышают стоимости аналогов до 130…140%.

Следует отметить, что по данным риэлторских фирм России продажа на вторичном рынке зданий – памятников в Москве и Санкт - Петербурге осуществляется на 15...30 % дороже, чем их аналогов наивысшего класса (например, офисов класса «А») не являющихся памятниками.

Исходя из анализа отечественного и зарубежного рынка следует определить два диапазона градации стоимости престижности зданий – памятников:

1. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной со владением, определяется как 20...30 % от удельной стоимости зданий - аналогов, не являющихся памятниками (по данным зарубежных рынков купли - продажи).
2. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной со владением, определяется как разница в удельной стоимости аналогов – памятников и удельной стоимости наивысшего класса помещений (класс «А» для офисных, торговых, жилых и т.п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1, 20...1, 30 (по данным отечественного рынка купли - продажи).

Следует отметить, что первый диапазон работает на «западном» рынке в условиях сельской городской недвижимости, а второй диапазон определен риэлторами в России для рынка недвижимости Москвы и Санкт – Петербурга, поэтому второй диапазон может служить максимальным ориентиром стоимости престижности, связанной со владением.

Выводы:

Для российского рынка купли – продажи зданий – памятников стоимость престижности владения может находиться в диапазоне:
Минимум – 20...30 % от удельной стоимости зданий – аналогов;
Максимум - разница в удельной стоимости аналогов – памятников и удельной стоимости наивысшего класса помещений (класс «А» для офисных, торговых, жилых и т.п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1, 20...1, 30

1. Престижность, связанная с социальной градацией общества. Для людей с высоким уровнем дохода важное значение имеет сочетание качества, престижности товара и его ликвидности.

Таблица 4. Диапазоны стоимости престижности
№ п/п	Степень престижности владения объектом – памятником	Диапазоны стоимости объекта – памятника	Диапазоны стоимости престижности
	Отсутствие престижности	С = Саз - PV (Сспец – Со) Здание памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя за вычетом приведенных дополнительных расходов, связанных с сервитутом	- PV (Сспец – Со)
	Появление реальной минимальной престижности (Стоимость престижности больше нуля)	С = Саз Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя
	Появление инвестиционной привлекательности и престижности (Стоимость престижности низкая)	С > Саз Здание – памятник может быть продано выше стоимости аналога – заместителя на 20…30 %.	0, 2...0, 3 * Саз
	Привлекательность и престижность на уровне более высокой стоимости по классу зданий (Сбв) (Стоимость престижности средняя)	С = Сбв Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя более высокого класса	Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания – памятника и средней стоимостью более высокого класса (например, Скласса «В» – Скласса «С»)
	Привлекательность и престижность на уровне максимальной стоимости по классу зданий (Смакс) (Стоимость престижности высокая)	С = Смакс Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя самого высокого класса	Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания – памятника и средней стоимостью самого высокого класса (например, Скласса «А» – Скласса «С»)
	Привлекательность и престижность более высокого уровня (Стоимость престижности максимальная)	С > Смакс Здание – памятник может быть продано по стоимости аналога – заместителя самого высокого класса с повышающим коэффициентом 1, 2…1, 3	Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания – памятника и средней стоимостью более высокого класса с повышающими коэффициентами 1, 2...1, 3 (например, 1, 2*Скласса «А» – Скласса «С»)

Где:
С – стоимость здания – памятника культурного наследия (с ЗУ);
Саз – стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником в аналогичном классе;
PV (Сспец – Со) – приведенные дополнительные эксплуатационные затраты;
Сспец – стоимость ремонтно – реставрационных работ;
Со – стоимость обычных ремонтных работ надлежащего класса;
Сбв - стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником, но более высокого класса (на один класс выше);
Смакс – максимальная стоимость зданий – аналогов, не являющихся памятниками культурного наследия в классе «А».

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: