Подходы к оценке и рамки их применения. Кто главный в оценке.

Следует определить рамки, в которых Оценщик способен достоверно определить стоимость здания – памятника культурного наследия.
Эти рамки тесно вязаны со влиянием НМА на стоимость комплексного объекта.
Верхний диапазон тесно связан с предельным повышением стоимости – это стоимости, связанные с предельными величинами прибыли предпринимателя. Рыночные данные показывают, что ПП может достигать 150% (1 + ПП = 1 + 1, 5 = 2, 5 или 250 %). При росте стоимости зданий – памятников культурного наследия свыше таковой величины, можно утверждать о том, что стоимость НМА намного превышает стоимость его материального носителя. Выше этого диапазона Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость пирамиды Хеопса, Кремля, собора Василия Блаженного?
Нижний диапазон стоимости тесно связан со влиянием сервитута и внешнего износа. При достаточно сильном влиянии (снижение стоимости не только в 2 раза, но и более – в 2, 5 раза) Оценщик не в праве самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость развалин Херсонеса в городе Севастополе, золотые ворота в Киеве, остатки бывших городских стен Китай города в Москве?
В пределах указанных рамок Оценщик может применять все три нормативных подхода к оценке:

Таблица 6. Используемые подходы к оценке
ПОДХОДЫ	Стоимость улучшений	Влияние НМА (на стоимость улучшений)	Применимость подхода
Затратный	100 %	-40%.......250%	Используется
Сравнительный	100 %	-40%.......250%	При наличии рынка купли-продажи
Доходный	100 %	-40%.......250%	При наличии рынка

Вне этих рамок решающее слово при определении стоимости имеет Культуролог и Инженер – реставратор.
Единственный подход к оценке, апробированный в мировой практике – сравнительный. Наиболее применимый метод – «метод черного ящика», когда по входным и выходным параметрам «черного ящика» подбираются равнополезные аналоги и их стоимости сравниваются и корректируются со стоимостью объекта оценки.

Алгоритм сравнительного подхода (ЧЕРНЫЙ ЯЩИК):

• Изучение входных параметров (материальный носитель, НМА и т.п.);
• Изучение выходных параметров (статус, полезность, авторство, местоположение и т.п.);
• Подбор рыночных аналогов, сравнимых по входным и выходным параметрам (выходные параметры имеют главную роль);
• Корректировки стоимости аналогов;
• Определение стоимости здания – памятника культурного наследия.

Совместная работа культурологов, реставраторов, оценщиков

Таблица 7. Рамки работы Оценщиков
Влияние НМА (сервитуты и престижность)	Подходы к оценке	Оценщик	Инженер - реставратор	Культуролог
-99…-40%	Сравнителный (метод «черного ящика»)	(О)	С Вспомогательная фигура	К Основная фигура
-40%...250%	3 подхода	О Основная фигура	С	К
Более 250%	Сравнителный (метод «черного ящика»)	О Вспомогательная фигура	(С)	К Основная фигура

К сожалению, узкие рамки определения рыночной стоимости зданий – памятников культурного наследия, не встречают должного понимания у Оценщиков, которые пытаются захватить и смежные области.

 

Алгоритмы проведения оценочных работ

На основании вышеприведенных исследований составлены алгоритмы проведения оценочных работ.

1. Требуемые документы для проведения оценочных работ.
• Документы по земельному участку;
• Документы по зданию;
• Документы по неотделимым улучшениям;
• Документы по благоустройству участка;
• Охранные документы (с указанными сервитутами);
• Заключения специалистов по памятникам и т.д.
2. Проведение предварительных исследовательских работ.
• Определение цели оценки и вида стоимости;
• Идентификация объекта оценки (группа, статус, тип помещений, сегмент рынка аналогов и т.п.);
• Исследования рынка аналогов – заместителей и помещений более высокого класса;
• Исследования возможной доходности объекта (с учетом аренды всего здания или его частей, с учетом привлекательности для посещения туристами и т.п.);
• Исследования инвестиционной привлекательности отдельных групп зданий – памятников;
• Консультации со специалистами.
3. Выбор подходов и методов оценки

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта (износы достаточно специфичны для этих объектов).
Основные этапы применения затратного подхода:

• Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого строительного объекта и его неотделимых улучшений;
• Определение величины предпринимательской прибыли (или внешнего износа);
• Расчет выявленных видов износа;
• Определение рыночной стоимости земельного участка;
• Определение стоимости благоустройства с учетом износов;
• Определение стоимости сервитутов;
• Определение престижности;
• Определение влияния местоположения.
• Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка и учетом нескольких специфичных факторов..

Общая формула расчета стоимости:

С Т О И М О С Т Ь ЗДАНИЯ - П А М Я Т Н И К А =
СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ +
СТОИМОСТЬ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ +
СТОИМОСТЬ БЛАГОУСТРОЙСТВА +
СТОИМОСТЬ РАЗНОВИДНОСТЕЙ ПРЕСТИЖНОСТИ -
ОТЛОЖЕННЫЙ РЕМОНТ –
ОТЛОЖЕННАЯ РЕСТАВРАЦИЯ –
СТОИМОСТЬ СЕРВИТУТОВ +
СТОИМОСТЬ ПРАВ НА З.У. +
СТОИМОСТЬ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРОЕКТА+ -
НЕУЧТЕННЫЕ ВИДЫ СТОИМОСТИ

С = ВС х ПП х (1 – ВнИ) + Прест - ФизИ – Ссерв + Сзу + НВС,
Где:
ВС – восстановительная стоимость улучшений земельного участка (стоимость здания, неотделимых улучшений, благоустройства и т.п.):
ПП – прибыль предпринимателя для аналогичного сегмента рынка;
ВнИ – относительный внешний износ;
Прест – стоимость разновидностей престижности;
ФизИ – физический износ;
Ссерв – стоимость сервитутов;
СЗУ – стоимость прав на земельный участок;
НВС – неучтенные виды стоимости (разработка и привязка индивидуального проекта, учет долгосрочных арендных договоров и т.п. )

ФизИ = PV (Сом + Сфб спец),

Где:
PV – знак приведения к текущей стоимости (капитализации);
Сом – стоимость отложенного ремонта общих мест;
Сфбспец – стоимость отложенных ремонтно – реставрационных работ.

Справочно: ФункИ – функциональный износ (рассчитывается только для учета стоимости сервитута);

Следует отметить, что для зданий – памятников культурного наследия физические износы следует понимать как стоимости отложенных ремонтно – реставрационных работ.

Восстановительная стоимость может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Определение прибыли предпринимателя (ПП), внешнего износа (ВнИ), стоимости сервитутов (Ссерв) и неучтенных видов стоимости (НВС) может осуществляться с привлечением:

- Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004, 2007 гг. /13/
- Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г. /14/.

Стоимость разновидностей престижности (Прест) определяется с привлечением специалистов по памятникам в диапазонах, приведенных в табл.4;

Стоимость ремонтных (Сом) и реставрационных (Сфб спец) работ может определяться на базе применения как общепринятых расценок (для Сом), так и с применением расценок на ремонтно – реставрационные работы (для Сфб спец) - ТЕР 2001, РСС- 2008 и т.п. Для уточнения стоимости реставрационных работ целесообразно привлекать специалистов по памятникам.
Стоимость прав на земельный участок определяется в соответствии с:
Методическими указаниями по определению рыночной стоимости земельных участков (Распоряжение Минимущества России № 568-р от 07.03.2002 г.);
Методическими указаниями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (Распоряжение Минимущества России № 1102-р от 10.04.2003 г.).
Немаловажен АННЭИ для земельного участка как свободного и совпадение оцениваемых улучшений с НЭИ, что может быть учтено при оценке как ценоповышающий фактор.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения; замещения; вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице
• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Общая формула расчета рыночной стоимости:

С Т О И М О С Т Ь ЗДАНИЯ - П А М Я Т Н И К А =
СТОИМОСТЬ АНАЛОГА +
Корректировка на юридически передаваемые права +
Корректировка на условия финансирования +
Корректировка на время продажи +
Корректировка на стоимость прав на ЗУ +
Корректировка на ПРЕСТИЖНОСТЬ (связанная с местоположением) +
Корректировка на ПРЕСТИЖНОСТЬ (связанная с социальной градацией общества) +
Корректиовка на престижность, связанная с ликвидностью объекта и ростом его стоимости) +
Корректировка на ремонтно – реставрационные работы +
Корректировка на благоустройство +
Корректировка на наличие доходоприносящих помещений +
Прочие корректировки

С = (Ц1 х К1 х У1 + Ц2 х К2 х У2 + … + Цi х Кi х Уi ),

Где:
Цi – цена продажи i -го сравниваемого объекта недвижимости;
Кi – общая величина корректировки цены продажи i -го сравниваемого объекта недвижимости;
Уi – удельный вес i -го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца.
У 1 = 1, 00
Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых можно выделить следующие:
методы, основанные на парных продажах;
экспертные методы расчета и внесения поправок;
статистические методы.

В отдельных случаях (при затруднениях с применением затратного подхода), ориентировочное решение сравнительного подхода может осуществляться в рамках диапазонов стоимостей, приведенных в табл.4, при согласовании со специалистами по памятникам и экспертном обосновании вероятности попадания оцениваемых зданий – памятников в рамки указанных диапазонов.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на дату оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков (ДДП);
• валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод капитализации дохода используется, если:
потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
С = ЧОД / Ккап,
Где:
ЧОД – годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход;
Ккап – коэффициент капитализации.
ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – ОР,
Где:
ПВД – потенциальный валовой доход;
Потери – определяются с учетом типичного уровня управления на данном сегменте рынка (учитывается коэффициент недоиспользования площадей, коэффициент потерь при сборе арендных платежей и т.п.);
Прочие доходы – определяются при нормальных условиях эксплуатации объекта в целях обслуживания арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.п.);
ОР – операционные расходы, это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:

• условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, зарплата обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее);
• условно – переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, зарплата обслуживающего персонала плюс налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление);
• расходы на замещение, или резервы (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, резервы на замещение также учитываю эти расходы).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
Ккап = d + N
d - ставки дохода на капитал (рассчитывается как сумма безрисковой ставки + риск вложения в недвижимость + риск низкой ликвидности + риск инвестиционного менеджмента);
N - нормы возврата капитала.
Обычно применяются три способа возврата капитала (для недвижимости, имеющей тенденции снижения стоимости во времени или с достаточно стабильной во времени стоимостью):

• прямолинейный (метод Ринга);
• по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, аннуитетный способ (метод Инвуда);
• по фонду возмещения и безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда).

В отношении зданий – памятников: N = 0.
Однако определение прогнозного роста или снижения стоимости здания – памятника должен производить оценщик. При наличии роста стоимости объектов требуется определять корректировки, снижающие дисконт при построении коэффициентов капитализации.
Ограничивающие условия применения: метода прямой капитализации:

• нестабильность потока доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод ДДП применяется когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – многофункциональная;

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Где:
ДПi - денежный поток i –го временного периода,
d - ставка дохода на капитал (дисконт);
t – период дисконтирования;
М – стоимость реверсии или остаточная стоимость;

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года – п) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

ДПi = ЧОДi – Капиталовложенияi – Обслуживание кредитаi + Прирост кредитовi

Метод валового рентного мультипликатора является ориентировочным.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение стоимости помещений к годовой арендной ставке (ГАР):.

РС = ВРМ х ГАР

Для реализации метода используется большое количество статистически обработанных данных по определению ВРМ с использованием рыночной экстракции. Годовые арендные ставки для оцениваемых объектов недвижимости подбираются с использованием методологии сравнительного подхода.

Для различных групп подбираются различные алгоритмы оценки.

Для производства оценочных работ требуется проведение мероприятий по подготовке профессиональных навыков оценщиков:

• в области строительных нормативов;
• в области архитектурного дизайна;
• в области расчетных методов определения стоимости ремонтно – реставрационных работ;
• в области профессионального определения специальных расчетных величин: прибыли предпринимателя, внешнего износа, влияния сервитутов, комплекса составляющих элементов престижности;
• в области согласованной работы со специалистами по памятникам и т.д.

Основной предпосылкой проведения расчетов служит представление о стоимости здания – памятника, изменяющей свою величину в зависимости от многих факторов воздействия, учет которых может производиться с достаточной степенью надежности и достоверности.
Насущная задача перехода к приватизации зданий – памятников может решаться только на базе применения методических материалов, прошедших практическую апробацию, поэтому методики оценки могут совершенствоваться при практическом применении с углублением алгоритмов расчета таких параметров, как дисконты, стоимость земельного участка, диапазоны стоимости объектов и т.д.

 

 

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: