ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗИК И РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ

Стр 1 из 8Следующая ⇒

Колледж строительной индустрии и городского хозяйства

Агапиева Р.И.

ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗИК И РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ

Учебное пособие

по МДК.01.01 «Управление территориями и недвижимым имуществом»

ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом»

для студентов специальности СПО
21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»

Санкт-Петербург

2017 г.

Организация-разработчик: Санкт Петербургское государственное бюджетное профессионального образовательное учреждение среднего образования Колледж строительной индустрии и городского хозяйства.

Учебное пособие рассмотрено предметной цикловой комиссией колледжа и рекомендовано для использования в учебном процессе - протокол № от..2017.

Председатель предметной (цикловой) комиссии /С.В.Пименова/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА.. 4

1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ. 5

1.1.1. Гражданский кодекс РФ как правовая основа отношений собственности по поводу объектов недвижимости. 5

1.1.2. Понятие и характеристика объектов недвижимости как товара и как капитала. 9

1.1.3. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов. 11

1.2.ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ...........................................................................................................16

1.2.1. Основные составляющие понятия системы управления. 16

1.2.2. Виды и задачи управления земельно-имущественным комплексом.. 19

1.3. ОСНОВЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА.. 23

1.3.1. Территориальное землеустройство. Понятие, задачи и содержание территориального землеустройства. 23

1.3.2. Объекты управления, их классификация. 24

1.4. Понятие и предмет управления территориями.. 26

1.4.1. Формы административно-территориального устройства...............................................26

1.4.2. Элементы и модели территориального управления. 30

1.4.3. Функции и механизм территориального управления. 32

1.4.4. Социально-экономический анализ развития территории. 34

1.5. УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ.. 38

1.5.1. Структура и модели управления имуществом.. 38

1.5.2. Понятие государственного имущества. Виды государственного имущества. Приватизация как форма управления государственным имуществом.. 40

1.5.3. Понятие муниципального имущества. Виды муниципального имущества. Порядок приватизации муниципального имущества. 46

1.6. УПРАВЛЕНИЕ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ... 48

1.6.1. Управление имуществом в акционерном обществе. 48

1.6.2. Управление частной собственностью.. 51

1.7. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ 54

1.7.1. Организационно-правовые методы управления государственным имуществом.. 54

1.7.2. Организационно-экономические методы управления государственным имуществом.. 57

1.8. РИСКИ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ... 59

1.8.1. Понятие, виды, особенности...............................................................................................59

1.9. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ.. 64

1.9.1. Информационное обеспечение органов власти. 64

1.9.2. Источники и потребители информации в муниципальном управлении. 65

Литература, рекомендованная для самостоятельного изучения студентами.. 66

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» является обязательным профессиональным модулем предусмотренным требованиями ФГОС для специальности СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения».

Учебное пособие представляет собой конспект лекций для студентов и состоит из девяти разделов, в которых изложен основной теоретический материал в соответствии с рабочей программой. Материал учебного пособия по МДК.01.01 «Управление территориями и недвижимым имуществом», ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом» для специальности СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» разбит на отдельные темы и вопросы, хорошо структурирован, логически изложен, жирным шрифтом и курсивом выделены основные понятия, необходимые для запоминания студентом.

Содержание пособия позволяет студенту использовать его для подготовки к учебным занятиям, для самостоятельного изучения пропущенного учебного материала, а также познакомиться с дополнительным материалом, более успешно подготовиться к итоговой аттестации.

Пособие построено в соответствии с требованиями к уровню подготовленности лиц, обучающихся по специальностям среднего профессионального образования, и призвано помочь будущим специалистам выработать умения выявлять территориальные проблемы экономического характера при анализе конкретных ситуаций в области земельно-имущественных отношений.

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НЕДВИЖИМОМ ИМУЩЕСТВЕ

ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

Основные составляющие понятия системы управления

Понятие управление территорией включает в себя решение следующих проблем:

1. Процесс рыночного реформирования экономики и создания конкурентной среды не завершён.

2. Большинство муниципальных образований находится в состоянии производственного и финансового кризиса.

3. Формирование муниципальных образований происходит в границах сложившихся административно-территориальных единиц, которые были созданы без учёта экономических возможностей их самостоятельного существования.

4. До настоящего времени ещё не завершён процесс формирования муниципальной собственности, в том числе на землю, как ресурс территориального развития.

5. Недостаточно гибкая система взаимоотношений и чёткого разделения полномочий между субъектами РФ и муниципальными образованиями, входящими в их состав.

6. У большинства субъектов территориального управления нет осознанной потребности в стратегическом планировании своего развития, устойчивой мотивации к проведению прогнозно-аналитических работ.

Объектом территориального управления выступает вся экономическая сфера региона, которая делится на производственную и социальную. Это деление необходимо, так как характер и цели деятельности в производственной и социальной сфере различны, следовательно, должны быть различны и механизмы управления этими двумя сферами.

Управление производственной сферы должно строиться на основе экономических методов, а в управлении социальной сферой область применения этих методов очень ограничена.

Экономические методы управления представляют собой совокупность способов воздействия путём создания определённых экономических условий для выполнения поставленных задач.

Экономическую основу муниципальных самоуправлений составляют: муниципальная собственность, местные финансы, имущество, переданное в управление органам местного самоуправления.

В основу механизма территориального управления заложены следующие подходы: расширение прав, задач и ответственности местных органов перед населением за решение поставленных задач. Это обеспечивается:

¾ расширением прав местных органов управления в области налогообложения, использования местных бюджетных средств и территориальных ресурсов;

¾ новым подходом к проведению выборов в местные органы, который бы обеспечивал представительство в них лиц, заинтересованных в решении местных проблем;

¾ усилением контроля за работой местных органов со стороны населения.

Теория управления

Теория управления — это наука о принципах и методах управления различными системами, процессами и объектами.

Основами теории управления является кибернетика и теория информации.

Суть теории управления состоит в построении математической модели на основе системного анализа объекта управления и синтеза алгоритма управления для получения желаемых характеристик процесса или целей управления.

Процесс управления можно разделить на несколько этапов:

1. Сбор и обработка информации.

2. Анализ, систематизация и синтез.

3. Постановка целей, выбор метода управления, прогноз.

4. Внедрение выбранного метода управления.

5. Оценка эффективности этого метода управления.

Методы управления базируются на трёх фундаментальных принципах:

1. принцип разомкнутого (программного) управления;

2. принцип компенсации;

3. принцип обратной связи.

Управление можно разделить на два вида:

1. стихийный: воздействие происходит в результате взаимодействия субъектов (синергетическое управление).

2. сознательный: планомерное воздействие объекта (иерархическое управление). При таком управлении цель функционирования системы создаётся её надсистемой.

Примеры современных методов управления:

1. нелинейное управление;

2. теория катастроф;

3. адаптивное управление;

4. интеллектуальное управление.

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

Понятие, виды, особенности

Любая операция с недвижимостью — это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Основная причина в этом то, что рынок недвижимости имеет большую зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоёмкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости.

Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать природу рисков.

Риск — это возможное отклонение реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Причиной возникновения рисков являются неопределённости, существующие в каждом проекте. Под неопределённостью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе, о связанных с ними затратах и результатах.

Неопределённость, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска.

Риски могут быть «известные» — те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование, и риски «неизвестные» — те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.

Существует множество классификаций рисков, например:

1. Внешне непредсказуемые риски:

¾ Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: охраны окружающей среды, проектных нормативов, производственных нормативов, землепользования, экспорта, импорта, ценообразования, налогообложения.

¾ Природные катастрофы.

¾ Преступления (вандализм, терроризм).

¾ Неожиданные внешние эффекты (экологические, социальные).

¾ Срывы: в создании необходимой инфраструктуры; из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству; в финансировании; из-за ошибок в определении целей проекта; из-за неожиданных политических изменений.

2. Внешне предсказуемые риски:

¾ Рыночный риск в связи с: ухудшением возможности получения сырья; повышением стоимости сырья; изменением требований потребителей; усилением конкуренции; потерей позиций на рынке; нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.

¾ Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта.

¾ Недопустимые экологические воздействия.

¾ Отрицательные социальные последствия.

¾ Изменение валютных курсов.

¾ Нерасчётная инфляция.

¾ Налогообложение.

3. Внутренние нетехнические риски:

¾ Срывы планов работ из-за: недостатка рабочей силы; нехватки материалов; поздней поставки материалов; плохих условий на строительных площадках; изменения возможностей заказчика проекта; ошибок проектирования; ошибок планирования; недостатка координации работ; изменения руководства; инцидентов и саботажа; трудностей начального периода; нереального планирования; слабого управления.

¾ Перерасход средств из-за: срывов планов работ; неправильной стратегии снабжения; неквалифицированного персонала; переплат по материалам, услугам и т.д.; неправильных смет.

4. Внутренние технические риски:

¾ Изменение технологии.

¾ Ухудшение качества и производительности производства.

¾ Специфические риски технологии, закладываемой в проект.

¾ Ошибки в проектно-сметной документации.

5. Правовые риски:

¾ Лицензии.

¾ Патентное право.

¾ Невыполнение контрактов.

¾ Судебные процессы с внешними партнёрами.

¾ Внутренние судебные процессы.

¾ Форс-мажор.

6. Страхуемые риски:

¾ Прямой ущерб имуществу: транспортные инциденты; оборудование, материалы, имущество подрядчиков.

¾ Косвенные потери: демонтаж повреждённого имущества; перестановка оборудования; потери арендной прибыли; увеличение необходимого финансирования.

Несмотря на общепринятую классификацию менеджеры, работающие с недвижимостью, выделяют свою классификацию:

I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски). Они связаны со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на неё макроэкономических и региональных факторов.

Источники рыночных рисков:

1) юридические риски ¾ возможность утраты права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появление претензий третьих лиц, наличие невыявленных обременений объекта;

2) экономические риски возникают при совершении сделок с недвижимостью, которые связаны с изменением рыночной ситуации, например, изменение спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, рост цен на материалы и оборудование, появление альтернативных предложений на рынке, увеличение предложений конкурирующих фирм и т. д.;

3) архитектурно-строительные риски ¾ неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта;

4) административные риски ¾ налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.

II. Финансовые риски¾ риски, обусловленные общим состоянием экономики. Финансовые риски делятся на 3 группы:

1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе;

2) риски, обусловленные тем или иным вариантом избранной компанией (фирмой) для финансирования её деятельности степенью проработки его финансовых решений (выбор кредита);

3) риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.

III. Производственные (хозяйственные риски), относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством её деятельности.

Управление рисками¾ это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий.

Процесс управления рисками включает:

1) планирование управления рисками ¾ выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками;

2) идентификация рисков ¾ определение рисков, способных повлиять на проект и документирование их характеристик;

3) качественная оценка рисков ¾ анализ рисков и условий их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта;

4) количественная оценка рисков ¾ это количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект;

5) планирование реагирования на риски;

6) мониторинг и контроль рисков.

Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, и каждая выполняется хотя бы один раз в каждом проекте.

Управление рисками, связанными с финансированием недвижимости:

1) Кредитный риск ¾ потери, если заёмщик не производит платежей. Управление кредитным риском осуществляется путём тщательного анализа объекта залога, платёжеспособности заёмщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.

2) Риск процентных ставок ¾ вероятность того. что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлечённым средствам. Управление таким риском ¾ финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей различных методов их индексации с учётом инфляции и доходов заёмщика.

3) Риск досрочного погашения ¾ потери при досрочном погашении кредита с фиксированной процентной ставкой.

4) Риск ликвидности ¾ вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.

5) Риск изменения условий мобилизации фондов ¾ потери в случае уменьшения стоимости фондов при кредитовании с фиксированной процентной ставкой. Таким риском можно управлять с помощью финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Помимо вышеперечисленных существуют ещё и специфические риски, к которым относятся:

1) риск, связанный с инвестициями в недвижимость, который обусловлен уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок и необходимость качественного управления;

2) риск типа недвижимости, который зависит от спроса и предложения;

3) риск местоположения;

4) арендный риск. который связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором;

5) риск износа объекта, заключающийся в том, что доходность недвижимости может снизиться за счёт физического износа и старения;

6) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;

7) риски инфляции, оказывающие наименьшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные риски.

Заёмные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы, однако существуют два дополнительных:

1) риск дефицита обслуживания долга. Он связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга;

2) риск большого одноразового рефинансирования ¾ это риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счёт погашения задолженности по закладной.