Как обратить себе на пользу номинальные потери с недвижимости

 

Как описывалось выше, Акт о налоговой реформе 1986 года произвел изменения в области скидок с пассивных потерь физических лиц. Рентный доход трактуется как пассивный и, согласно налоговому кодексу, физическое лицо может возместить любой другой пассивный доход за счет номинальных потерь с недвижимости и использовать дополнительно 25 тысяч долларов в год из этих потерь с целью возмещения дохода, получаемого из источников непассивного характера, таких как дивиденды и зарплата. Однако эта планка в 25 тысяч начинает постепенно снижаться, когда общий доход данного лица превышает 100 тысяч долларов, и полностью прекращает свое действие, когда доход достигает 150 тысяч.

Так как же обратить себе на пользу номинальные потери с недвижимости? Один из вариантов – создать бизнес, занимающийся недвижимостью, под свое имя или имя супруги (супруга).

Если этот человек или его супруга (супруг) будет официально признан специалистом, работающим в сфере недвижимости, то он может превратить свой пассивный рентный доход в активный. Однако чтобы получить такую квалификацию, он обязан соответствовать двум приведенным ниже требованиям:

● не менее половины служебных обязанностей данного человека должны составлять операции с недвижимостью (причем он не должен выступать в качестве наемного работника, за исключением случая, когда он имеет не менее 5 % собственности в данной компании);

● опыт его работы в сфере недвижимости должен составлять не менее 750 часов.

 

Если вы хотите, чтобы вас признали профессионалом в сфере недвижимости, сохраняйте всю документацию относительно всех своих действий и найдите компетентного налогового консультанта. Как специалист в сфере недвижимости, вы можете также получить право на налоговые скидки, предусмотренные для бизнеса, о чем уже говорилось выше.

 

Бумажные активы

 

Если в качестве объекта для инвестирования вы избрали бумажные активы, вам необходимо научиться разбираться в профессиональном жаргоне, используемом на этом рынке, чтобы уметь задавать своему консультанту правильные вопросы. Например, богатый папа и Роберт говорили об инвестировании в не облагаемые налогом ценные бумаги, которые увеличивают ваш денежный поток, не приводя к соответствующему увеличению подоходного налога.

 

EBITDA и отношение ц/д

 

Оба указанных выше акронима уже стали неотъемлемой частью повседневных разговоров в среде инвесторов. Но понимаем ли мы, что они в действительности значат?

Термин EBITDA, означающий прибыль, получаемую до выплаты процентов, налогов и амортизационных отчислений, стал популярным после недавних скандалов с корпорациями, которые подорвали доверие инвесторов. Люди часто воспринимают его как чистый доход, не учитывая выплаты по процентам и налогам, которые на деле могут составлять весьма солидные суммы. С другой стороны, различные виды амортизационных отчислений могут со временем также привести к серьезному оттоку денег.

В случае с компанией «WorldCom» обнаружилось, что они всячески раздували этот самый показатель, представляя 3,8 миллиарда долларов фактических расходов как свои капиталовложения, что вызвало тогда поистине бурю возмущения и вопросов по поводу правдивости финансовой отчетности компаний. Лучше всего подвел итог этой заварухи Уоррен Баффет. Он сказал: «EBITDA как финансовый индикатор не имеет смысла, так как он самым серьезным образом искажает реальное положение вещей и вводит инвесторов в заблуждение относительно доходности данного бизнеса».

По показателю EBITDA сложно определить реальную ценность бизнеса, поскольку здесь не учитываются оборотный капитал, капиталовложения и долги, то есть, можно сказать, все важнейшие индикаторы состояния данного бизнеса. Например, если за компанией числится очень большой долг, EBITDA не покажет связанные с ним выплаты по процентам и вы можете оказаться обманутым.

Лучше всего рассматривать компании с точки зрения «свободного денежного потока», который также включает различные виды амортизации, но исключает расходы на выплату налогов и процентов по займам.

Наиболее быстрый способ получить информацию о текущем положении дел в компании – вычислить отношение цены акции к ее доходности (ц/д). Оно рассчитывается так: цена одной акции делится на получаемый по ней дивиденд. Это, наверное, самый простой и популярный индикатор. Например, если вы купили акции компании с отношением ц/д равным 10, то это значит, что ваши затраты окупятся в течение 10 лет.

В то время как вычисление отношения ц/д обычно базируется на текущем доходе (который рассчитывается за предшествующие двенадцать месяцев), его можно также рассчитать исходя из ожидаемого дохода (запланированного дохода на следующие двенадцать месяцев). Определить, какой метод конкретно использовался для вычисления данного ц/д, очень трудно. Вы можете попробовать сравнить отношение ц/д за какой-то период и проследить его взаимосвязь с темпами роста компании и теми же показателями других компаний в той же отрасли – нет ли здесь какой-либо определенной тенденции.

Для получения более точных сведений о состоянии компании вы могли бы запросить ее ежегодный регистрационный отчет, который будет включать полный перечень финансовых показателей, а также всю ту информацию, которую компания обязана представлять в соответствующие инстанции. Компания, выставившая свои акции на публичный рынок, должна сделать доступными свои финансовые отчеты. Сейчас, когда нам все чаще и чаще приходится слышать о манипуляциях с финансовой отчетностью, становится все более важным умение задавать правильные вопросы и знать термины, используемые в сфере инвестирования.

Разбираться в терминах – задача первостепенной важности. Наша настольная игра «Денежный поток», кроме всего прочего, быстро научит вас пользоваться словарем инвестора.

 

⇐ Предыдущая34353637383940414243Следующая ⇒

Поделиться: