Процедура оценки включает следующие этапы

1. осмотр объекта;

2. исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;

3. сравнительный анализ аналогов;

4. работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;

5. исследование рынка подобных объектов, емкость этого рынка, уровня расходов по содержанию объекта;

6. использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Обычно используют три основных метода оценки:

*  метод калькуляции;

*  метод прямого сравнительного анализа продажи;

*  метод капитализации дохода.

Метод калькуляции включает три основных подхода.

Первый подход – оценка по балансовой стоимости. Определяет стоимость на основе бухгалтерской отчетности. Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу цены.

Второй подход определяет ликвидационную стоимость недвижимости и возможную сумму дохода, которую получил продавец при быстрой распродаже недвижимости. Этот подход широко распространен. Он показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на цену земли, и состоит из пяти этапов:

 Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости.

 Определение величины физического и морального износа объекта.

 Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

 Расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли.

 Суммирование расчетной реальной стоимости здания и "стоимости" земли.

 Второй метод – прямого сравнительного анализа продаж – включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод также включает пять этапов:

1. Сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.).

3. Подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам и корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод капитализации дохода – основывается на принципе ожидания. При нем исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность в будущем приносить доход.

Основные этапы этого метода:

1.  Оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2.  Оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики.

3.  Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат).

4.  Полученный таким образом чистый доход пересчитывается затем в текущую стоимость объекта.

Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Особую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости этого рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли - это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в капитал.

Но у нас нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится.

Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромный. Делаются серьезные первые шаги к его освоению. Однако на этом пути существуют глубокие завалы.

Для того чтобы преодолеть их и осваивать огромную целину ипотечного кредитования, необходимо:

· во-первых, вывести страну на путь стабильного роста экономики и преодолеть инфляцию;

· во-вторых, начать повышение уровня платежеспособности населения;

· в-третьих, расширять рынок долгосрочных капиталов;

· в-четвертых, осуществлять активную поддержку ипотеки государством, начиная с обеспечения правовой базы и кончая предоставлением налоговых льгот ипотечным банкам

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдавшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во второй половине XVIII столетия. Это были государственные дворянские банки, которые выдавали кредит помещикам, нуждавшемся в деньгах, под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве. К началу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не пога­шали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных до­мов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. – 3,5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения – городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и прежде всего земли, было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, – дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие бани, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них – ипотечные банки. Цель Ассоциации –поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотеч­ного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. По­этому задача Ассоциации – помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотеч­ные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР «О собственности». Вступивший в силу весной 1992 г. закон «О залоге» сделал подобное кредитование чуть более реальным. 26 февраля 1996 г. вышел Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 1998 г. Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 млн долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья в России, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства г. Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

В развитии ипотечного кредита в России, т. е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода – в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.

Программа ипотечного кредитования жилищного строительства предусматривает несколько схем.

Схема "форвард-кредитинвест" – рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая и коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

Схема "ретрокредитинвест" – ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог существующей квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Схема "комбиинвест" – рекомендуется при обратном соотношении когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося, под которое выдается ипотечный кредит. А разница в стоимости может покрываться дотациями муниципалитета или (и) предприятий, на которых работают заемщики.

Схема "фьючерсинвест" – предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального     инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

Схема "рентный залог" – предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается 5-20 – кратным минимально гарантированному уровню зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Например, Московский ипотечный акционерный банк. Целью такого счета является "накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения".

Семейный счет открывается только для акционеров ипотечного банка, владеющих именными обыкновенными и привилегированными акциями в количестве, установленном банком.

Владельцы семейного счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства дома, квартиры и т.п.

Кредит предоставляется в рублях на срок до 10 лет и при условии, что платежи по погашению его вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

*  первоначальный взнос заемщика должен составить не менее 20% стоимости квартиры;

*  затем ежеквартально вносить не менее 2% с тем, чтобы накопить 80% ее стоимости;

*  через 1,5 года банк выдает кредит на оставшиеся 20%.

В настоящее время в структуре инвестиций в строительство существует тенденция сокращения доли государственного строительства и роста доли индивидуальных застройщиков. Для развития ипотечного жилищного кредитования сейчас созданы некоторые предпосылки, в частности:

§ развитие вторичного рынка жилья означает увеличение размеров жилого фонда, который мог бы являться обеспечением ипотеки (на 1999 год приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 млрд. м² жилого фонда общей стоимостью не менее 300 млрд. долл.;

§ создана законодательная основа для развития ипотеки: приняты Федеральные Законы «Об ипотеке», «Об оценочной деятельности в РФ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

§ разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ»;

§ в отличие от других по назначению объектов недвижимости (магазины, офисы, склады и т.п.) рынок жилья характеризуется достаточной ценовой устойчивостью, а вложения в жилье являются одними из наименее рискованных. Это обеспечивает низкую вероятность невыполнения заемщиками своих обязательств.

Однако, наряду с перечисленными положительными моментами, существует множество проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России. Их источником является, главным образом, нестабильность экономической и политической ситуации и связанные с этим неразвитость инфраструктуры кредитного рынка и рынка ценных бумаг, неустойчивость валютного курса и неопределенность ситуации в будущем. Наиболее существенные проблемы:

§ необходимость единовременного внесения значительной суммы при приобретении жилья и страхования заложенного имущества, высокие процентные ставки обусловливают высокую стоимость ипотечного кредита;

§ отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости жилья в России не превышает 30-50%, по сравнению с 70% в развитых странах. Такое положение обусловлено высоким банковским риском;

§ в современных условиях финансово-кредитные учреждения не практикуют долгосрочного кредитования, хотя длительный срок погашения ипотечного кредита является одной из особенностей ипотеки в развитых странах и происходит из самой сущности ипотеки;

§ одним из способов снижения риска финансово-кредитных учреждений является выдача кредитов в иностранной валюте. Однако в этом случае заемщик принимает на себя валютный риск.

Для развития ипотечного кредитования в России, необходимо, прежде всего, выполнение следующих задач:

1) увеличение срока кредита и разработка работающих механизмов приобретения жилья;

2) обеспечение доверия населения как потенциального инвестора к институтам, реализующим механизм ипотеки;

3) минимизация кредитного риска.

Решение этих задач возможно только при непосредственном участии региональных органов власти – в виде прямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера. Необходимость участия в схеме ипотеки специально созданных институтов в рамках региональных властей обусловлена следующими причинами:

- одним из инвестиционных ресурсов, участвующих в механизме ипотеки, являются средства населения, которые сконцентрированы в регионах. Их вовлечение в инвестиционный оборот возможно только при предоставлении твердых гарантий и создании региональными органами власти целостной системы регулирования инвестиционных интересов;

- специализированные институты, созданные при региональных органах власти, могут выступить гарантами по возврату коммерческим банкам предоставленных кредитных ресурсов, то есть примут на себя часть кредитного риска;

- участие в схеме ипотеки региональных органов власти позволит использовать средства региональных бюджетов как один из источников инвестиционных ресурсов. Средства могут быть использованы на покрытие разницы между рыночной и льготной процентной ставками по кредиту, на покрытие страховых взносов по страхованию заложенного имущества, на непосредственное кредитование заемщиков, а также на создание резервного фонда жилья для переселения неплательщиков;

- привлечение региональных властей позволит создать действующую законодательную базу для обеспечения механизма ипотеки, а также использовать косвенные рычаги регулирования, например, льготный налоговый режим.

- участие в ипотечном кредитовании будет способствовать реализации функций региональных органов власти по решению социальных проблем.

Необходимо предусмотреть два аспекта данного механизма: финансово-инвестиционный, связанный с движением денежных потоков в процессе реализации схемы ипотеки, и организационный, включающий разработку функций всех участников схемы.

Финансово-кредитный механизм предполагает использование в схеме ипотеки различных источников инвестиционных ресурсов, что позволит минимизировать риск каждого инвестора и активизировать производство при ограниченности инвестиций. Инвестиционными ресурсами становятся средства населения, коммерческих банков, бюджетные средства (на возвратной и безвозвратной, возмездной и безвозмездной основе), средства промышленных предприятий.

Рассмотренные выше базовые модели ипотечного кредитования, несмотря на все отличия, носят чисто банковский характер и имеют целью поиск оптимального в условиях той или иной экономики варианта жилищного кредитования. Однако ипотека может рассматриваться как инструмент стимулирования потребительского спроса только если она имеет инвестиционно-ориентированный характер. То есть, ипотека должна быть инструментом, с помощью которого предприятия строительного комплекса (ПСМ и капитальное строительство) и региональные власти могли бы вовлекать ресурсы в процесс инвестирования жилья с предоставлением льготных ссуд для частичной оплаты жилья, опираясь на элементы и процедуры ипотеки.

Таким образом, рассмотрение ипотеки как механизма активизации потребительского спроса на объекты строительства обусловливает необходимость построения схемы ипотеки на основании системного подхода. Его суть заключается в мобилизации организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов всех участников схемы. Наряду с поиском источников инвестиций это предполагает решение таких задач, как повышение качества жилья за счет применения новых строительных материалов и конструкций; внедрение новых технологий, обеспечивающих снижение стоимости строительства; принятие на себя части риска промышленными предприятиями, участвующими в схеме, и так далее.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: