Договорные отношения как инструмент защиты прав потребителей

Как уже было упомянуто ранее, РЖА выполняет роль службы заказчика по управлению, содержанию и обслуживанию муниципального жилищного фонда г. Санкт-Петербурга. Взаимоотношения между службой заказчика и подрядными организациями строятся на основе договоров подряда. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации и иным законодательным актам Российской Федерации в жилищной сфере могут быть следующие договоры:

-договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, товариществами и другими объединениями собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, осуществляющих обслуживание жилых домов и тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение;

-договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений;

-договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации " О товариществах собственников жилья".

Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений собственников жилищного фонда, выступающих в роли " заказчика" на обслуживание, и организациями, выполняющими функции " подрядчика", и позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и потребителей услуг нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений. Также существует форма договора на техническое обслуживание между собственниками жилья и службой заказчика в лице РЖА, в которой расписаны права и обязанности каждой из сторон, а также описывается ответственность РЖА за предоставление некачественных услуг и ответственность собственника за несвоевременную оплату и несоблюдение правил содержания жилищного фонда. Введение договорной формы взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика, так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда. Необходимо перевести взаимоотношения в сфере жилищных отношений полностью на договорную основу. Этому же способствует введение конкурсного отбора подрядных организаций на осуществление поставок материалов и оборудования, проведение капитального и текущего ремонта, содержание и обслуживание жилья. Введение 100-процентной оплаты населением жилищных услуг позволило бы привлечь предприятия различных форм собственности для обслуживания жилого фонда. В дальнейшем возможно проведение конкурса не только на подрядные работы, но и на работы по управлению самим жилищным фондом.

Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою очередь, связано с сокращением бюджетных расходов.

Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач. В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить. С другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично – другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые передающие сети и др.[9]

Практически все регионы отмечают качественные изменения схем управления жилищно-коммунальным хозяйством в связи с образованием служб заказчика, разделением функций заказчика и подрядчика, заключения договоров между службами заказчика и подрядными организациями на предоставление жилищно-коммунальных услуг, проведением конкурсов, созданием товариществ собственников жилья. Конкурсный принцип отбора организаций внедряется в сфере жилищно-коммунального хозяйства при выполнении различных видов деятельности. Наибольшее количество конкурсов проведено в Ростовской области, Калининградской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Республике Марий Эл, Пермской области. Посредством проведения конкурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве происходит привлечение частных предприятий, работа которых отличается меньшей стоимостью и высоким качеством предоставляемых услуг [19]. Так, например, в 2002 г. в Невском районе нашего города проведено 5открытых конкурсов (1—КСЖФ, 4—Невским РЖА) на размещение государственного заказа по закупке товаров, работ и услуг, финансируемых из КСЖФ. По результатам проведенных открытых конкурсовзаключено 19 государственных контрактов на техническое обслуживание и ремонт вентиляционных каналов и дымоходов, услуг по дератизации, закупке автомобильного топлива, вывоз бытового мусора, ремонт кровли, установка металлических дверей, ремонт розливов холодного водоснабжения, ремонт и модернизация лифтов. При этом размер экономии составил 1011, 7 тыс.р. и средний процент снижения стоимости—2, 3. По результатам проведённых других способов закупок заключено договоров и включено в Реестр государственных контрактов КСЖФ на выполнение работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, инженерной инфраструктуры, поставку коммунальных услуг – 541 договора, на сумму – 145 110 т.р. С характеристиками проведения конкурсов можно ознакомится в Табл. 1 Приложения 3 [15].

Победителями конкурсов на техническое обслуживание жилищного фонда оказываются, как правило, муниципальные предприятия. А в конкурсах на обслуживание лифтов и капитальный ремонт жилищного фонда побеждают в основном субъекты малого и среднего частного предпринимательства. Основной проблемой, с которой сталкиваются организаторы конкурсов на право технического обслуживания жилья, является отсутствие других участников конкурса, кроме муниципальных предприятий ЖКХ, так как данные рынки в настоящее время являются малопривлекательными в силу низкой доходности и высокой степени риска задержки платежей заказчиком. В результате проведения конкурсов на капитальный ремонт жилищного фонда отмечается улучшение качества ремонтных работ и снижение сметной стоимости от стартовой цены в среднем на 5-6%.
Основной причиной, сдерживающей эффективное проведение конкурсов, является отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с подрядчиками по договору. [19].

Договорная основа взаимоотношений между сторонами позволяет осуществлять контроль исполнения обязательств. Трудности в развитии договорных отношений (имеются случаи как затягивания процесса заключения договоров, так и незаключения договоров) связаны с недостаточной  проработкой правовой стороны договорных взаимоотношений.
Механизм договорных отношений только отрабатывается, иногда договоры заключаются формально. Из-за недостаточного уровня оплаты для обеспечения должного качества предоставляемых услуг наблюдаются случаи отказов включения в договоры показателей качества.
Перевод отрасли на договорные отношения тормозится тем, что в настоящее время происходит передача ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную собственность. Определенные трудности при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями вызывает наличие отдельных бесхозных сетей (сетей, не принятых комитетом по имуществу и не переданных ресурсоснабжающим организациям в эксплуатацию). Не всегда договоры заключаются по итогам конкурсов вследствие ненадлежащего финансирования оплаты жилищно-коммунальных услуг, отсутствия гарантий своевременной оплаты предусмотренных по договору работ. Таким образом, в условиях дефицита бюджетных средств, направляемых на жилищные дотации и субсидии, инструменты рыночной экономики не могут работать должным образом. Таким образом, происходит дальнейшее разделение функций заказчика и подрядчика, освобождение служб заказчика от несвойственных им функций. Негативным моментом является то, что службы заказчика создаются административным путем, в их деятельности преобладает административное начало. Соответственно, конкуренция на рынке услуг, оказываемых заказчиками (управление жилищным фондом), не развита.[19]

Договорные отношения между хозяйствующими субъектами жилищно-эксплуатационной деятельности регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 37) на основе Закона РФ о инвестиционной деятельности. Заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений является исключительной компетенцией субъектов договорных отношений. Контрактная цена формируется в результате договорного процесса между заказчиком и подрядчиком на основе данных о рыночной стоимости эксплуатации, содержании и всех видов ремонта жилищного фонда. Рыночная цена состоит из базовой цены (сметная стоимость на момент заключения контракта) и затрат, учитывающих рыночные факторы изменения сметной стоимости за планируемый период. Рыночная цена ремонтно-эксплуатационных работ определяется как средняя, объективно обусловленная стоимость ремонт и эксплуатации конкретного жилого дома или придомовой территории на данном региональном рынке в реальный календарный период времени. Договорная цена на ремонтно-эксплуатационную деятельность является конечным результатом процесса корректировки базовой сметной стоимости в рыночных условиях и включает в себя не только количественные показатели сметной стоимости, но и условия взаиморасчетов, форму и тип контракта. Договорная цена является одним из основных элементов правовой основы, регулирующей производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов эксплуатационной и воспроизводственной деятельности. В зависимости от способа фиксации цены подрядные договора устанавливаются в следующих видах: контракт с твердой, фиксированной ценой и компенсационные контракты.

Твердая цена контракта устанавливается в момент подписания договора и не подлежит пересмотру за исключением случаев внесения заказчиком изменений в ходе его выполнения. Особенностью контрактов с фиксированной ценой является необходимость определения окончательной договорной цены в момент подписания контракта. Из-за высокого уровня неопределенности такой оценки предстоящих затрат возникает объективная необходимость увеличения договорной цены как компенсации за повышенные подрядные риски. Размеры компенсации устанавливаются по субъективным оценкам риска подрядчика выполнить работу в установленные сроки за договорную цену и риска заказчика получить заказанную работу в срок, в надлежащем объеме и качестве без дополнительных финансовых вложений.[12]

В компенсационных контрактах, в большинстве случаев, на заказчиков ложится существенно большая степень риска, а также приходятся значительно большие затраты времени и трудовых ресурсов по сравнению с контрактами с фиксированной ценой. В зависимости от способа фиксации цены и порядка компенсации фактических затрат в контрактах устанавливаются следующие виды цен: подвижные и скользящие. Подвижная цена контракта—принятая в договоре цена может быть пересмотрена, если к моменту окончания выполнения работ изменились условия экономической деятельности. Скользящая цена—определяется в момент исполнения контракта путем пересмотра базовой цены с учетом изменений в издержках производства, произошедших в период исполнения контракта. [12]

           

⇐ Предыдущая123456789Следующая ⇒

Поделиться: