Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом. Стр 1 из 5Следующая ⇒ Москва 1999   Введение. 3 Глава I. Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом. 4 Глава II. Анализ рынка недвижимости. 1. Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов 2. Анализ рынка земельных участков 3. Анализ рынка жилых помещений 4. Анализ рынка нежилых помещений 10   10 16 19 23 Глава III. Проектирование операций с недвижимым имуществом. 1. Прогнозирование операций с земельными участками 2. Прогнозирование операций с жилыми помещениями 3. Прогнозирование операций с нежилыми помещениями 26   26 29 31 Глава IV. Эффективность операций с недвижимостью. 33 Глава V. Правовое обеспечение операций с недвижимостью. 35 Заключение. 39 Библиографический список. 41     ВВЕДЕНИЕ   Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Кроме такого подхода к недвижимости существует и другой, который рассматривает недвижимость не как товар, а как капитал в материальной форме, приносящий доход. Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. В данной курсовой работе будет предпринята попытка проанализировать тенденцию развития рынка недвижимости в РФ и дать прогноз его развития на ближайшее время.   ГЛАВА I ГЛАВА II. Анализ рынка недвижимости.   Анализ рынка земельных участков   Теперь перейдем к непосредственному анализу положения рынка земельных участков, основываясь на имеющихся данных. В таблице 1 представлена общая картина использования земельного фонда. Из нее видно, что страна имеет очень большое количество земельных ресурсов, так как более половины всей территории страны составляют земли запаса и лесного фонда, которые не участвуют в производстве.   Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.   Млн. га   % 1995 1996 1997 1998 1995 1996 1997 1998 Всего земель (территория) 1707, 5 1707, 5 1707, 5 1707, 5 100 100 100 100 Используемые в с/х 698, 7 694, 6 707, 4 699, 9 40, 92 40, 68 41, 43 40, 99 Земли запаса и лесного фонда 938, 1 947, 4 933 937, 6 54, 94 55, 48 54, 64 54, 91 Прочие землепользователи 70, 7 65, 5 67, 1 70 4, 14 3, 84 3, 93 4, 1   В случае необходимости за счет этих земель можно значительно увеличить предложение на рынке. Второй по величине является площадь земель используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин. И самую маленькую площадь имеют прочие землепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется не только несовершенством законодательства, которое препятствует свободному обороту земли, но и трудной экономической ситуацией. Можно заметить площади используемые в той или иной сфере менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на 1%), с последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курса рубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, которая увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из оборота. Далее переходим к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных угодий.   Таблица 2. Общая земельная площадь и с/х угодья в распределении по землепользователям (млн. га). Годы Земли, занятые в с/х В т.ч. С/х предприятия и орг-ии К(Ф)Х Личное пользование граждан Из них ЛПХ Коллективные и индивидуальные сады и огороды Общая земельная площадь 1992 651 564, 2 54, 8 9 6, 8 1, 7 1993 686, 9 567, 9 33, 3 9, 2 5, 8 1, 8 1994 698, 7 562, 7 33 9, 7 6, 1 1, 8 1995 694, 6 544, 7 36, 2 10, 5 5, 8 1, 9 1996 707, 4 560 34, 2 10, 7 5, 8 1, 8 1997 699, 9 549 29 11 5, 9 1, 8 Все с/х угодья 1992 210, 6 100, 1 6, 5 8, 5 6, 4 1, 7 1993 210, 1 175 9, 7 8, 8 5, 4 1, 8 1994 209, 2 175, 2 10, 1 9, 3 5, 7 1, 8 1995 209, 6  171, 2 10, 5 9, 9 5, 3 1, 9 1996 208, 4 169, 5 10, 8 9, 9 5, 4 1, 7 1997 206, 2 165, 8 11, 7 10, 2 5, 5 1, 7 Пашня 1992 130 119, 2 4, 7 3, 9 3, 3 0, 6 1993 129, 5 116, 3 7 4 3, 4 0, 6 1994 128, 4 114, 6 7, 3 4, 1 3, 5 - 1995 - 113, 2 7, 6 4, 5 3, 4 - 1996 - 111, 2 7, 9 4, 5 3, 5 - 1997 - 108, 6 8, 8 4, 6 3, 5 - Сенокосы и пастбища 1992 78, 3 60 1, 8 3, 3 2, 8 - 1993 76, 3 57, 7 2, 6 3, 4 - - 1994 77, 8 57 2, 8 3, 6 2 - 1995 78, 6 56, 4 2, 8 3, 9 1, 7 - 1996 78, 7 56, 4 2, 8 4 - - 1997 77, 6 54, 8 - 4, 2 1, 8 -   Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.   Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан. Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Приусадебные земли Число семей (тысяч) 19288 16553 16582 16295 16250 16374 Площадь (тысяч га) 6826 5825 6062 5810 5805 5923 Коллективные и индивидуальные сады Число семей (тысяч) 13534 14335 14739 15021 15078 15166 Площадь (тысяч га) 1083 1167 1209 1242 1267 1264 Коллективные и индивидуальные огороды Число семей (тысяч) 7884 8211 7614 7386 7036 6558 Площадь (тысяч га) 601 654 621 603 576 545   В личном пользовании граждан (таблица 3) количество земель за 1992-1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок.   Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.   Все домохозяйства Домохозяйства состоящие из 1 человека 2 человек 3 человек 4 человек 5 и более человек Все домохозяйства в т.ч.: 100 100 100 100 100 100 Имеют зем. участок 58, 3 48, 4 57, 9 55, 6 63, 8 71, 1 Приусадебный участок 22 28, 1 24 16, 7 17, 8 25, 3 Садовый или дачный участок 16, 9 5, 2 14, 5 20, 6 24, 2 21, 6 Огород 9, 5 8, 1 9, 5 9, 4 10, 4 10, 6 Приусадебный участок и огород 7, 7 6, 4 8, 2 6, 5 8, 1 10, 4 Прочие сочетания 2, 2 0, 6 1, 7 2, 4 3, 3 3, 8 Не имеют зем. участка 41, 7 51, 6 42, 1 44, 4 36, 2 28, 9   Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном спросе на земельные участки среди семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит очень большое число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека.   Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном рынке. Виды сделок 1994	1995		1996
Количество	Тыс. га	Количество	Тыс. га	Количество	Тыс. га
Передача зем. участков в соб-ть за плату местными органами власти в т.ч.:	112, 3	24	64, 4	18, 4	43, 9	9
Гражданам для индивидуального строительства, дачного хозяйства, садоводства и животноводства	109, 9	12	62, 5	6, 5	40, 9	3, 5
Гражданам и их объединениям для предпринимательства	-	-	0, 7	1, 4	0, 6	0, 4
Приватизированным предприятиям	-	-	1, 1	3, 8	1, 9	3, 7
К(Ф)Х и другие с/х предприятия	0, 4	7, 5	0, 27	6, 7	0, 5	1, 4
Купля-продажа земельных участков гражданами всего в т.ч.:	101	11	231, 4	41, 5	218, 8	33, 6
Для индивидуального строительства	19, 4	2, 3	37, 6	3, 9	40, 1	3, 9
Ведения ЛПХ	27	4, 8	70, 6	15, 4	77, 7	16, 3
Садоводства	52, 6	3, 7	111, 5	11, 3	93, 3	7
Дачного хозяйства	1, 2	0, 1	2, 7	6, 3	2, 9	0, 4
Для других целей граждан	-	-	8, 5	4, 8	4	3, 4
Для других целей юридических лиц	-	-	0, 6	5, 73	0, 7	2, 5
Предоставление земельных участков в аренду местными органами власти	2667	31804	3349	19486	3427	20308

 

Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.

1995

1996

1997

1998

Всего млн. м² Удельный вес % Всего млн. м² Удельный вес % Всего млн. м² Удельный вес % Всего млн. м² Удельный вес % Предприятиями и организациями 41 100 34, 3 100 32, 7 100 30, 7 100 В т.ч. по формам собственности:  Государственная: из нее Федеральная Субъектов РФ  Муниципальная  Частная  Смешанная российская  Прочие формы   9, 1 7, 1 2 4 14, 8 13 0, 1   22, 1 17, 2 4, 9 9, 8 36 31, 8 0, 2   5, 9 4, 7 1, 2 2, 9 14, 6 10, 8 0, 1   17, 1 13, 6 3, 5 8, 5 42, 6 31, 5 0, 2   4, 6 3, 4 1, 2 2, 8 16, 2 9 0, 1   14, 1 10, 5 3, 6 8, 7 49, 3 27, 4 0, 5   3, 4 2, 6 0, 8 2, 6 17, 9 6, 5 0, 3   11, 3 8, 6 2, 7 8, 5 58, 3 21, 1 0, 8

 

Таблица 12. Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа и сельской местности (млн. м² общей площади)

Годы	Всего построено	Населением за свой счет и с помощью кредитов
В городах и поселках городского типа
1992	31	1, 9
1993	32, 3	2, 2
1994	30, 7	3
1995	32, 1	3, 8
1996	26, 2	4, 3
1997	24, 6	5, 3
1998	23, 5	6
В сельской местности
1992	10, 5	3
1993	9, 5	3, 4
1994	8, 5	4, 1
1995	8, 9	5, 2
1996	8, 1	5, 7
1997	8, 1	6, 2
1998	7, 2	6, 1

 

В сельской местности строительство практически прекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять спрос на жилья своими силами.

 

Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Предприятиями и организациями всех форм собственности
Число квартир (тысяч) Их средний размер (м2)	682 60, 8	682 61, 3	611 64, 2	602 68, 2	482 71, 2	430 75, 9	388 79, 1
Из них по видам квартир в % от общего ввода: 1-о комнатные 2-х комнатные 3-х комнатные 4-х и более	18 32 40 10	19 33 40 8	19 35 39 7	18 32 38 12	18 34 37 14	18 30 36 16	18 30 36 16
ЖСК
Число квартир (тысяч) Их средний размер (м2)	37 56, 1	33 57, 9	34 57, 7	30 58, 5	24 59, 3	23 58, 9	13 61, 9
Индивидуальными застройщиками
Число квартир (тысяч) Их средний размер (м2)	61 80, 1	65 85, 1	78 91, 5	90 99, 7	93 107, 4	102 112, 4	104 116, 3

 

Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартиры пользуются у населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которые являются оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотя последнее время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами.

 

Таблица 14. Приватизация жилищного фонда.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	Всего с начала приватизации по состоянию на 1.01.1999
Число приватизированных квартир тыс.	2631	5770	2396	1529	1203	1198	959	15774
Их общая площадь млн. м2	132	282	114	72	57	56	46	767
Удельный вес приватизированных квартир в общем числе квартир, подлежащих приватизации %	8	18	9	6	5	5	5	44

 

Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним. Поэтому приведенные данные можно использовать при примерном прогнозировании предложения на рынке жилья.

ГЛАВА III.

2000

2001

2002

Кол-во Сделок (Тыс.)     S (тыс.га) Кол-во Сделок (Тыс.)     S (тыс. га) Кол-во Сделок (Тыс.)     S (тыс. га) Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках   40, 9 1, 43 7, 77 31, 7   3, 98 0, 22 1, 11 2, 65   41, 72 1, 46 7, 93 32, 33   4, 06 0, 22 1, 14 2, 7   42, 55 1, 49 8, 08 32, 98   4, 14 0, 22 1, 17 2, 75 Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках   80, 03 2, 4 67, 23 10, 4   16, 79 0, 67 14, 94 1, 18   82, 43 2, 47 69, 24 10, 72   17, 29 0, 69 15, 39 1, 21   84, 9 2, 54 71, 32 11, 04   17, 81 0, 71 15, 85 1, 25 Земельные участки для садоводства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках 111, 96 70, 53 7, 84 33, 59 8, 4 3, 78 0, 59 4, 03 123, 16 77, 59 8, 62 36, 95 9, 24 4, 15 0, 65 4, 44 135, 47 85, 35 9, 48 40, 64 10, 16 4, 57 0, 71 4, 88 Земельные участки для дачного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках 3, 02 1, 18 1 0, 84 0, 42 0, 12 0, 19 0, 11 3, 05 1, 19 1, 01 0, 85 0, 42 0, 12 0, 19 0, 11 3, 08 1, 2 1, 02 0, 86 0, 42 0, 12 0, 19 0, 11 Земельные участки для других целей, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках 4, 7 1, 08 0, 8 2, 82 5, 9 5, 3 0, 3 0, 3 4, 7 1, 08 0, 8 2, 82 5, 9 5, 3 0, 3 0, 3 4, 7 1, 08 0, 8 2, 82 5, 9 5, 3 0, 3 0, 3

 

Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков.

При проектировании операций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята следующая тенденция:

- увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – на 10-15%

- цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне

- увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 20%.

 

Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за 1 м²).

Показатели	Факт	Прогноз
	1995	2000	2001	2002
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	2, 71 0, 57 0, 66 1, 48	2, 85 0, 6 0, 69 1, 55	2, 99 0, 63 0, 73 1, 63	3, 14 0, 66 0, 76 1, 71
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64
Земельные участки для садоводства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81
Земельные участки для дачного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 6 0, 5 0, 46 0, 81	0, 64 0, 53 0, 49 0, 86	0, 67 0, 56 0, 52 0, 91	0, 71 0, 6 0, 55 0, 96
Земельные участки для других целей, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02

 

Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с земельными участками, является аренда. При проектировании операций по аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции:

- увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20%

-  увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи, строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках – на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1%

-  увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания – на 10%

-  увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет

-  увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах – на 0%, в городах и поселках – на 40%

-  увеличение арендной платы для граждан и их объединений для предпринимательской деятельности – на 30%.

 

Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.

Показатели	1995	2000	2001	2002
Итого (тыс. га), в том числе: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	1949   1746 176 27	2066   1850, 8 186, 6 28, 6	2189, 9   1961, 8 197, 8 30, 3	2324, 3   2079, 5 209, 6 35, 2
2. Численность арендаторов всего (тыс. чел.), в том числе: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	333   129 105 99	412, 92   159, 8 130, 19 122, 93	437, 7   169, 39 138 130, 31	463, 96   179, 55 146, 29 138, 12
3. Арендная плата ($ за 1 м2)
Предприятия промышленности, связи, строительства
вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 27 0, 18 0, 38	0, 28 0, 19 0, 39	0, 28 0, 19 0, 4	0, 28 0, 2 0, 42
Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания
в сельских населенных пунктах в городах и поселках	5 4, 25	5, 15 4, 38	5, 3 4, 51	5, 46 4, 64
Сельскохозяйственные предприятия
вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 01 0, 003 0, 03	0, 01 0, 003 0, 03	0, 01 0, 003 0, 03	0, 01 0, 003 0, 03
Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества
вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 01 0, 01 0, 13	0, 01 0, 01 0, 15	0, 01 0, 01 0, 17	0, 01 0, 01 0, 2
Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности
в сельских населенных пунктах в городах и поселках	1, 17 9, 26	1, 29 10, 19	1, 42 11, 2	1, 56 12, 32

 

Большое значение при проектировании операций с земельными участками как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета (федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции:

- увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40%

- увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3%

- увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1, 5-2%.

 

Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.

Показатели	1995	2000	2001	2002
1. Поступления всего: § В федеральный бюджет § В региональный бюджет	141, 27 5, 7 135, 6	143, 27 6, 27 137	145, 2 6, 9 138, 3	147, 29 7, 59 139, 7
2. Удельный вес поступлений, % § В федеральный бюджет § В региональный бюджет	100 4, 02 95, 98	100 4, 4 95, 6	100 4, 8 95, 2	100 5, 15 94, 85
3. В расчете на 1 жителя, долларов	4, 7	4, 75	4, 79	4, 84

 

Таблица 25. Прогноз численности населения.

Показатели	1998	2000	2001	2002
Численность населения (тыс. чел.)	146300	128012, 5	103629, 16	91437, 49
Число родившихся на 1 тыс.	8, 8	8, 9	9	9, 1
Число умерших на 1 тыс.	13, 6	13, 1	12, 4	10, 1
Сальдо миграции	278, 6	216, 7	151, 69	113, 77
Число семей без одиноких (млн.)	38, 8	34, 92	33, 17	31, 52
Средний размер семей без одиноких (чел.)	3, 8	3, 42	3, 25	3, 09
Численность одиноких (млн. чел.)	9, 6	8, 64	8, 21	7, 8
Число расчетных единиц (млн. семей)	48, 4	43, 56	41, 38	39, 34
Средний размер расчетных единиц (чел.)	3, 24	2, 94	2, 8	2, 67

 

Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период (2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).

 

Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.

Показатели	2000	2001	2002
Жилищный фонд (млн. м2)	2747	2788, 2	2830, 03
Численность населения (тыс. чел.)	128012, 5	103629, 16	91437, 49
Средняя жилищная обеспеченность	21, 46	26, 91	30, 95
Число семей без одиноких (млн.)	34, 92	33, 17	31, 52
Средний размер семей без одиноких (чел.)	3, 42	3, 25	3, 09
Численность одиноких (млн. чел.)	8, 64	8, 21	7, 8
Число расчетных единиц (млн. семей)	43, 56	41, 38	39, 34
Средний размер расчетных единиц (чел.)	2, 94	2, 8	2, 67
Ввод в эксплуатацию общей площади за год (млн. м2)	34, 93	34, 96	34, 99
Прирост общей площади за счет реконструкции (млн. м2)	3, 49	3, 49	3, 5
Убыль жилищного фонда (млн. м2)	1, 75	1, 75	1, 75
Площадь квартир (млн. м2)	2783, 67	2824, 9	2866, 77
Число квартир (млн.)	946, 83	1008, 89	1073, 7

 

Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности составило в 2002 году 30, 95 м² против 21, 46 м² в 2000 году, то есть это значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем, что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).

 

Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.

Показатели	2000	2001	2002
Жилищное строительство всего (тыс. м2), в том числе: за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов за счет ввода промышленных предприятий комплексы реконструкции районов со старыми постройками за счет реконструкции существующих деревень и поселков за счет изъятия сельскохозяйственных земель	34, 93     15, 72 0, 7 3, 49 3, 49 14, 32	34, 96     15, 73 0, 7 3, 5 3, 5 14, 33	34, 99     15, 75 0, 7 3, 5 3, 5 14, 35

 

Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры, необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т.д.

При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.

Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.

 

 

Таблица 28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.

Показатели	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные	4 комнатные	5 комнатные	6 комнатные
Жилищное строительство всего (тыс. м2) 2000 г. 2001 г. 2002 г.	6, 99 6, 99 6, 99	11, 53 11, 54 11, 55	12, 92 12, 94 12, 95	2, 69 2, 69 2, 69	0, 7 0, 7 0, 7	0, 1 0, 1 0, 1
Соотношение квартир внаем 2000 г. 2001 г. 2002 г.	2, 1 2, 1 2, 1	4, 04 4, 04 4, 04	4, 52 4, 53 4, 53	… … …	… … …	… … …
Соотношение квартир для продажи с поддержкой государства 2000 г. 2001 г. 2002 г.	1, 4 1, 4 1, 4	3, 8 3, 8 3, 8	4, 2 4, 27 4, 27	0, 32 0, 32 0, 32	0, 014 0, 014 0, 014	- - -
Соотношение квартир для продажи на коммерческой основе 2000 г. 2001 г. 2002 г.	0, 35 0, 35 0, 35	3, 8 3, 8 3, 8	5, 3 5, 31 5, 31	0, 32 0, 32 0, 32	0, 042 0, 042 0, 042	0, 003 0, 003 0, 003

 

Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).

 

Таблица 29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного строительства (в среднем 1м² – 250 долларов).

Показатели	2000	2001	2002
Жилищное строительство всего (тыс. м2)	34, 93	34, 96	34, 99
Средняя стоимость м2 жилья (доллар)	250	250	250
Объем инвестиций (млн. долларов),                                                            в том числе: средства федерального бюджета средства муниципального бюджета средства субъектов РФ средства населения средства различных инвесторов прочие средства	3 0, 94 2, 97 20, 36 7, 37 0, 28	3 0, 94 2, 97 20, 38 7, 38 0, 28	3 0, 94 2, 97 20, 4 7, 39 0, 28

 

На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций, причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.

Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке жилых помещений.

 

Таблица 31. Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости.

Показатели

1997

2000

2001

2002

Кол-во Сделок (тыс.) S (тыс. м²) Кол-во Сделок (тыс.) S (тыс. м²) Кол-во Сделок (тыс.) S (тыс. м²) Кол-во Сделок (тыс.) S (тыс. м²) Сделки с нежилым фондом всего           из них: 605 117 609 114, 84 613 113, 92 617 113, 12 коммерческая недвижимость, в том числе: бизнес-центр, офис торговый центр (магазин) ресторан и др. пункты сервиса 401   106 277 5 13 61   25 35 1 0, 1 412   100 294 5 13 61, 7   23, 5 37, 1 1 0, 1 418   97 303 5 13 62, 11   22, 8 38, 21 1 0, 1 424   94 312 5 13 62, 58   22, 12 39, 36 1 0, 1 промышленная недвижимость, в том числе: заводские помещения паркинги, гаражи офисы, склады 199   46 33 120 53   13 2 38 192   43 36 113 50, 14   12, 22 2, 2 35, 72 190   42 38 110 48, 81   11, 85 2, 31 34, 65 188   41 40 107 47, 54   11, 5 2, 43 33, 61 социально-культурная недвижимость, в том числе: школы, детские сады здания, административные учреждения   5   2 3   3   1 2   5   2 3   3   1 2   5   2 3   3   1 2   5   2 3   3   1 2

 

Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке нежилых помещений.

 

 

ГЛАВА IV.

ГЛАВА V.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.

12345Следующая ⇒

Поделиться: