Проектирование операций с земельными участками ⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 5Следующая ⇒   Изменения, происходящие в различных сферах жизни общества, о чем упоминалось ранее, значительно влияют на развитие рынка недвижимости, то есть и на развитие рынка земельных участков. В связи с этим появляется необходимость проектирования на основе полученных и проанализированных данных операций с земельными участками. При анализе этих операций выявляются основные тенденции, которые уже достаточно сформировались, и новые тенденции, которые только появляются. Так, в отношении операций с земельными участками, например: операций купли-продажи, при их проектировании в основе все же остается прежнее соотношение операций по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и других целей. Однако, на прогнозный период (2000-2002 годы) предусматривается следующее увеличение количества сделок в следующем размере: - для индивидуального жилищного строительства - на 15-20% - для ведения личного подсобного хозяйства – на 5-10% - для садоводства – на 30-40% - для ведения дачного хозяйства – на 3% - для других целей – не меняется. Спрогнозировать изменение площадей, затрагиваемых при купле-продаже земельных участков, довольно сложно, так как при этом возможны три тенденции: - увеличение площади, но в меньших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков - увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков; - увеличение площади, но в больших размерах, чем увеличение количества сделок купли-продажи земельных участков   Таблица 21. Прогноз операций по купле-продаже земельных участков.   Показатели 2000	2001		2002
Кол-во Сделок (Тыс.)	S (тыс.га)	Кол-во Сделок (Тыс.)	S (тыс. га)	Кол-во Сделок (Тыс.)	S (тыс. га)
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	40, 9 1, 43 7, 77 31, 7	3, 98 0, 22 1, 11 2, 65	41, 72 1, 46 7, 93 32, 33	4, 06 0, 22 1, 14 2, 7	42, 55 1, 49 8, 08 32, 98	4, 14 0, 22 1, 17 2, 75
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	80, 03 2, 4 67, 23 10, 4	16, 79 0, 67 14, 94 1, 18	82, 43 2, 47 69, 24 10, 72	17, 29 0, 69 15, 39 1, 21	84, 9 2, 54 71, 32 11, 04	17, 81 0, 71 15, 85 1, 25
Земельные участки для садоводства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	111, 96 70, 53 7, 84 33, 59	8, 4 3, 78 0, 59 4, 03	123, 16 77, 59 8, 62 36, 95	9, 24 4, 15 0, 65 4, 44	135, 47 85, 35 9, 48 40, 64	10, 16 4, 57 0, 71 4, 88
Земельные участки для дачного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	3, 02 1, 18 1 0, 84	0, 42 0, 12 0, 19 0, 11	3, 05 1, 19 1, 01 0, 85	0, 42 0, 12 0, 19 0, 11	3, 08 1, 2 1, 02 0, 86	0, 42 0, 12 0, 19 0, 11
Земельные участки для других целей, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	4, 7 1, 08 0, 8 2, 82	5, 9 5, 3 0, 3 0, 3	4, 7 1, 08 0, 8 2, 82	5, 9 5, 3 0, 3 0, 3	4, 7 1, 08 0, 8 2, 82	5, 9 5, 3 0, 3 0, 3

 

Таким образом, в данном случае было запроектировано увеличение площади пропорционально увеличению количества сделок купли-продажи земельных участков.

При проектировании операций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу была взята следующая тенденция:

- увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства – на 10-15%

- цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне

- увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 20%.

 

Таблица 22. Цены на земельные участки при купле-продаже их гражданам ($ за 1 м²).

Показатели	Факт	Прогноз
	1995	2000	2001	2002
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	2, 71 0, 57 0, 66 1, 48	2, 85 0, 6 0, 69 1, 55	2, 99 0, 63 0, 73 1, 63	3, 14 0, 66 0, 76 1, 71
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64	0, 4 0, 15 0, 34 0, 64
Земельные участки для садоводства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81	0, 6 0, 55 0, 46 0, 81
Земельные участки для дачного хозяйства, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 6 0, 5 0, 46 0, 81	0, 64 0, 53 0, 49 0, 86	0, 67 0, 56 0, 52 0, 91	0, 71 0, 6 0, 55 0, 96
Земельные участки для других целей, всего: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02	1, 31 0, 06 2, 85 1, 02

 

Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с земельными участками, является аренда. При проектировании операций по аренде земельных участков принимались во внимание следующие тенденции:

- увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20%

-  увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи, строительства в сельских населенных пунктах и в городах и поселках – на 5-7%, а в ненаселенных пунктах – на 1%

-  увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания – на 10%

-  увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий – нет

-  увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного строительства, ведения личного подсобного, садоводчества и огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах – на 0%, в городах и поселках – на 40%

-  увеличение арендной платы для граждан и их объединений для предпринимательской деятельности – на 30%.

 

Таблица 23. Проектирование операций по аренде земельных участков.

Показатели	1995	2000	2001	2002
Итого (тыс. га), в том числе: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	1949   1746 176 27	2066   1850, 8 186, 6 28, 6	2189, 9   1961, 8 197, 8 30, 3	2324, 3   2079, 5 209, 6 35, 2
2. Численность арендаторов всего (тыс. чел.), в том числе: вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	333   129 105 99	412, 92   159, 8 130, 19 122, 93	437, 7   169, 39 138 130, 31	463, 96   179, 55 146, 29 138, 12
3. Арендная плата ($ за 1 м2)
Предприятия промышленности, связи, строительства
вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 27 0, 18 0, 38	0, 28 0, 19 0, 39	0, 28 0, 19 0, 4	0, 28 0, 2 0, 42
Предприятия торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания
в сельских населенных пунктах в городах и поселках	5 4, 25	5, 15 4, 38	5, 3 4, 51	5, 46 4, 64
Сельскохозяйственные предприятия
вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 01 0, 003 0, 03	0, 01 0, 003 0, 03	0, 01 0, 003 0, 03	0, 01 0, 003 0, 03
Граждане и их объединения для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводчества и огородничества
вне населенных пунктов в сельских населенных пунктах в городах и поселках	0, 01 0, 01 0, 13	0, 01 0, 01 0, 15	0, 01 0, 01 0, 17	0, 01 0, 01 0, 2
Граждане и их объединения для предпринимательской деятельности
в сельских населенных пунктах в городах и поселках	1, 17 9, 26	1, 29 10, 19	1, 42 11, 2	1, 56 12, 32

 

Большое значение при проектировании операций с земельными участками как для покупателей и арендаторов земельных участков, так и для бюджета (федерального и местного) имеет прогнозирование изменения земельного налога и арендной платы. На перспективу имеют место следующие тенденции:

- увеличение поступлений в федеральный бюджет на 30-40%

- увеличение поступлений в местный бюджет на 2-3%

- увеличение поступлений в расчете на 1 жителя – на 1, 5-2%.

 

Таблица 23. Земельный налог и арендная плата.

Показатели	1995	2000	2001	2002
1. Поступления всего: § В федеральный бюджет § В региональный бюджет	141, 27 5, 7 135, 6	143, 27 6, 27 137	145, 2 6, 9 138, 3	147, 29 7, 59 139, 7
2. Удельный вес поступлений, % § В федеральный бюджет § В региональный бюджет	100 4, 02 95, 98	100 4, 4 95, 6	100 4, 8 95, 2	100 5, 15 94, 85
3. В расчете на 1 жителя, долларов	4, 7	4, 75	4, 79	4, 84

 

Прогнозирование операций с жилыми помещениями

 

В связи с происходящими изменениями появляется необходимость проектирования операций с жилыми помещениями. 

Для проектирования операций с жилыми помещениями необходимо знать последние имеющиеся данные по вводу в действие жилых зданий (таблица 24), тенденцию изменения и ряд других факторов (таблица 6.3).

 

Таблица 24. Ввод в действие зданий в 1998 году.

Показатели	Число зданий	Общий строительный объем (млн. м3)	Общая площадь зданий (млн. м2)
Введено всего,                                      в том числе здания: жилого назначения нежилого назначения производственного назначения сферы образования, медицины, культуры	120686   111283 9403 7965 1438	152, 3   127, 2 25, 1 12, 3 12, 8	40, 1   34, 9 5, 2 2, 2 3

 

Таблица 25. Прогноз численности населения.

Показатели	1998	2000	2001	2002
Численность населения (тыс. чел.)	146300	128012, 5	103629, 16	91437, 49
Число родившихся на 1 тыс.	8, 8	8, 9	9	9, 1
Число умерших на 1 тыс.	13, 6	13, 1	12, 4	10, 1
Сальдо миграции	278, 6	216, 7	151, 69	113, 77
Число семей без одиноких (млн.)	38, 8	34, 92	33, 17	31, 52
Средний размер семей без одиноких (чел.)	3, 8	3, 42	3, 25	3, 09
Численность одиноких (млн. чел.)	9, 6	8, 64	8, 21	7, 8
Число расчетных единиц (млн. семей)	48, 4	43, 56	41, 38	39, 34
Средний размер расчетных единиц (чел.)	3, 24	2, 94	2, 8	2, 67

 

Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период (2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).

 

Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.

Показатели	2000	2001	2002
Жилищный фонд (млн. м2)	2747	2788, 2	2830, 03
Численность населения (тыс. чел.)	128012, 5	103629, 16	91437, 49
Средняя жилищная обеспеченность	21, 46	26, 91	30, 95
Число семей без одиноких (млн.)	34, 92	33, 17	31, 52
Средний размер семей без одиноких (чел.)	3, 42	3, 25	3, 09
Численность одиноких (млн. чел.)	8, 64	8, 21	7, 8
Число расчетных единиц (млн. семей)	43, 56	41, 38	39, 34
Средний размер расчетных единиц (чел.)	2, 94	2, 8	2, 67
Ввод в эксплуатацию общей площади за год (млн. м2)	34, 93	34, 96	34, 99
Прирост общей площади за счет реконструкции (млн. м2)	3, 49	3, 49	3, 5
Убыль жилищного фонда (млн. м2)	1, 75	1, 75	1, 75
Площадь квартир (млн. м2)	2783, 67	2824, 9	2866, 77
Число квартир (млн.)	946, 83	1008, 89	1073, 7

 

Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности составило в 2002 году 30, 95 м² против 21, 46 м² в 2000 году, то есть это значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем, что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).

 

Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.

Показатели	2000	2001	2002
Жилищное строительство всего (тыс. м2), в том числе: за счет завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов за счет ввода промышленных предприятий комплексы реконструкции районов со старыми постройками за счет реконструкции существующих деревень и поселков за счет изъятия сельскохозяйственных земель	34, 93     15, 72 0, 7 3, 49 3, 49 14, 32	34, 96     15, 73 0, 7 3, 5 3, 5 14, 33	34, 99     15, 75 0, 7 3, 5 3, 5 14, 35

 

Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры, необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т.д.

При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.

Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.

 

 

Таблица 28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.

Показатели	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные	4 комнатные	5 комнатные	6 комнатные
Жилищное строительство всего (тыс. м2) 2000 г. 2001 г. 2002 г.	6, 99 6, 99 6, 99	11, 53 11, 54 11, 55	12, 92 12, 94 12, 95	2, 69 2, 69 2, 69	0, 7 0, 7 0, 7	0, 1 0, 1 0, 1
Соотношение квартир внаем 2000 г. 2001 г. 2002 г.	2, 1 2, 1 2, 1	4, 04 4, 04 4, 04	4, 52 4, 53 4, 53	… … …	… … …	… … …
Соотношение квартир для продажи с поддержкой государства 2000 г. 2001 г. 2002 г.	1, 4 1, 4 1, 4	3, 8 3, 8 3, 8	4, 2 4, 27 4, 27	0, 32 0, 32 0, 32	0, 014 0, 014 0, 014	- - -
Соотношение квартир для продажи на коммерческой основе 2000 г. 2001 г. 2002 г.	0, 35 0, 35 0, 35	3, 8 3, 8 3, 8	5, 3 5, 31 5, 31	0, 32 0, 32 0, 32	0, 042 0, 042 0, 042	0, 003 0, 003 0, 003

 

Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).

 

Таблица 29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного строительства (в среднем 1м² – 250 долларов).

Показатели	2000	2001	2002
Жилищное строительство всего (тыс. м2)	34, 93	34, 96	34, 99
Средняя стоимость м2 жилья (доллар)	250	250	250
Объем инвестиций (млн. долларов),                                                            в том числе: средства федерального бюджета средства муниципального бюджета средства субъектов РФ средства населения средства различных инвесторов прочие средства	3 0, 94 2, 97 20, 36 7, 37 0, 28	3 0, 94 2, 97 20, 38 7, 38 0, 28	3 0, 94 2, 97 20, 4 7, 39 0, 28

 

На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций, причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.

Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке жилых помещений.

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: