Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.

Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке " Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

ð Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

ð Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

ð Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).

ð Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

ð Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

ð Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).

ð Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).

ð Контракт с работодателем (если имеется).

ð Документы, подтверждающие образование.

 

Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода заёмщика.

Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й месяц пользования кредитом:

§ сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83, 3

§ процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83, 3

§ суммарный платёж = 83, 3 + 83, 3 = 166, 6

Во 2-й месяц пользования кредитом:

§ сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83, 3

§ процент за кредит = (10 000 - 83, 3) х 10% / 12 = 82, 6

§ суммарный платеж = 83, 3 + 82, 6 = 165, 9 и т.д.

В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:

§ 83, 3 + 83, 3 х 10% / 12 = 83, 99

Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83, 3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.

Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76, 4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =
10 000 / 120 = 83, 3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):

· сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83, 3

· процент за кредит = 76, 4

· суммарный платеж = 83, 3 + 76, 4 = 159, 7 и т.д.

Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.

Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166, 6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166, 6 / 0, 35 = 476 долл. в месяц.

С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166, 6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.

Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.

Дополнительные расходы заёмщика:

· оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;

· нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1, 5% от суммы стоимости квартиры по договору;

· регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.;

· страхование квартиры - 0, 75% от её оценочной стоимости;

 

· экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;

· услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.

 

Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.

В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9, 5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами.

K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1, 5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.

Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности.

 

 

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться: