Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования.

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

ü отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,

ü отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,

ü несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

· уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,

· обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,

· создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе " Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом " Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

Ø жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

Ø проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе " Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.

 

Заключение.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищ­ного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие стро­ительного комплекса страны и смеж­ных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджет­ных средств в покупку и строительство жилья способно дать " второе" дыхание строительному комплексу страны. Бур­ный рост строительства недорогого жи­лья может и должен привести к расши­рению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список литературы:

1. Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ);

2. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

4. Постановление Правительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве»;

5. Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 1999г., №2;

6. Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 1997г., Т.4, №1;

7. Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 1998г., №11;

8. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

9. Калянина Л. «А теперь ипотека: Московская программа жилищного кредитования»//Эксперт, 1998г., №30;

10. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

11.  Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право, 2000г., №4;

12.  Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2000г., №1;

13.  Синько В., Черноусов Е. «Ипотека в сфере промышленности»//Экономист, 1998г., №2;

14.  «Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты»//Библиотечка «Российской газеты», 2000г., №8;

15.  Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet

http: //www.investsberbank.ru .

Приложение 1.

Таблица 1. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ИНВЕСТСБЕРБАНКА

Характеристика кредита	Московская программа	Программа фонда США - Россия	Собственная программа Банка
Цель	на покупку квартиры в Москве	на покупку квартиры в Москве	любые цели
Валюта	долл. США	долл. США	долл. США или рубли
Годовой процент	10%	15%	15-24% в долл. США или 33-43% в рублях (в зависимости от сроков, суммы и залога)
Срок кредитования	до 10 лет	до 10 лет	до 3, 5 лет
Сумма кредита (от стоимости залога)	до 70%	до 70%	до 30-60%             (в зависимости от залога)
Тип залога	покупаемая квартира в Москве	покупаемая квартира в Москве	жильё или нежилые помещения в Москве или в ближнем Подмосковье
Страхование	предмета    залога; утраты права собственности; жизни и трудоспособности Заёмщика	предмета залога	предмета залога

 

Приложение 2.

Таблица 2. ЗАВИСИМОСТЬ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА И МИНИМАЛЬНО НЕОБХОДИМОГО ЕЖЕМЕСЯЧНОГО СОВОКУПНОГО ДОХОДА СЕМЬИ ОТ СУММЫ КРЕДИТА (доллары США)

Кредит	Платеж 1-го месяца	Минимальный доход		Кредит	Платеж 1-го месяца	Минимальный доход		Кредит	Платеж 1-го месяца	Минимальный доход
5000	83, 3	238		53000	882, 98	2522, 8		101000	1682, 66	4807, 6
6000	99, 96	285, 6		54000	899, 64	2570, 4		102000	1699, 32	4855, 2
7000	116, 62	333, 2		55000	916, 3	2618		103000	1715, 98	4902, 8
8000	133, 28	380, 8		56000	932, 96	2665, 6		104000	1732, 64	4950, 4
9000	149, 94	428, 4		57000	949, 62	2713, 2		105000	1749, 3	4998
10000	166, 6	476		58000	966, 28	2760, 8		106000	1765, 96	5045, 6
11000	183, 26	523, 6		59000	982, 94	2808, 4		107000	1782, 62	5093, 2
12000	199, 92	571, 2		60000	999, 6	2856		108000	1799, 28	5140, 8
13000	216, 58	618, 8		61000	1016, 26	2903, 6		109000	1815, 94	5188, 4
14000	233, 24	666, 4		62000	1032, 92	2951, 2		110000	1832, 6	5236
15000	249, 9	714		63000	1049, 58	2998, 8		111000	1849, 26	5283, 6
16000	266, 56	761, 6		64000	1066, 24	3046, 4		112000	1865, 92	5331, 2
17000	283, 22	809, 2		65000	1082, 9	3094		113000	1882, 58	5378, 8
18000	299, 88	856, 8		66000	1099, 56	3141, 6		114000	1899, 24	5426, 4
19000	316, 54	904, 4		67000	1116, 22	3189, 2		115000	1915, 9	5474
20000	333, 2	952		68000	1132, 88	3236, 8		116000	1932, 56	5521, 6
21000	349, 86	999, 6		69000	1149, 54	3284, 4		117000	1949, 22	5569, 2
22000	366, 52	1047, 2		70000	1166, 2	3332		118000	1965, 88	5616, 8
23000	383, 18	1094, 8		71000	1182, 86	3379, 6		119000	1982, 54	5664, 4
24000	399, 84	1142, 4		72000	1199, 52	3427, 2		120000	1999, 2	5712
25000	416, 5	1190		73000	1216, 18	3474, 8		121000	2015, 86	5759, 6
26000	433, 16	1237, 6		74000	1232, 84	3522, 4		122000	2032, 52	5807, 2
27000	449, 82	1285, 2		75000	1249, 5	3570		123000	2049, 18	5854, 8
28000	466, 48	1332, 8		76000	1266, 16	3617, 6		124000	2065, 84	5902, 4
29000	483, 14	1380, 4		77000	1282, 82	3665, 2		125000	2082, 5	5950
30000	499, 8	1428		78000	1299, 48	3712, 8		126000	2099, 16	5997, 6
31000	516, 46	1475, 6		79000	1316, 14	3760, 4		127000	2115, 82	6045, 2
32000	533, 12	1523, 2		80000	1332, 8	3808		128000	2132, 48	6092, 8
33000	549, 78	1570, 8		81000	1349, 46	3855, 6		129000	2149, 14	6140, 4
34000	566, 44	1618, 4		82000	1366, 12	3903, 2		130000	2165, 8	6188
35000	583, 1	1666		83000	1382, 78	3950, 8		131000	2182, 46	6235, 6
36000	599, 76	1713, 6		84000	1399, 44	3998, 4		132000	2199, 12	6283, 2
37000	616, 42	1761, 2		85000	1416, 1	4046		133000	2215, 78	6330, 8
38000	633, 08	1808, 8		86000	1432, 76	4093, 6		134000	2232, 44	6378, 4
39000	649, 74	1856, 4		87000	1449, 42	4141, 2		135000	2249, 1	6426
40000	666, 4	1904		88000	1466, 08	4188, 8		136000	2265, 76	6473, 6
41000	683, 06	1951, 6		89000	1482, 74	4236, 4		137000	2282, 42	6521, 2
42000	699, 72	1999, 2		90000	1499, 4	4284		138000	2299, 08	6568, 8
43000	716, 38	2046, 8		91000	1516, 06	4331, 6		139000	2315, 74	6616, 4
44000	733, 04	2094, 4		92000	1532, 72	4379, 2		140000	2332, 4	6664
45000	749, 7	2142		93000	1549, 38	4426, 8		141000	2349, 06	6711, 6
46000	766, 36	2189, 6		94000	1566, 04	4474, 4		142000	2365, 72	6759, 2
47000	783, 02	2237, 2		95000	1582, 7	4522		143000	2382, 38	6806, 8
48000	799, 68	2284, 8		96000	1599, 36	4569, 6		144000	2399, 04	6854, 4
49000	816, 34	2332, 4		97000	1616, 02	4617, 2		145000	2415, 7	6902
50000	833	2380		98000	1632, 68	4664, 8		146000	2432, 36	6949, 6
51000	849, 66	2427, 6		99000	1649, 34	4712, 4		147000	2449, 02	6997, 2
52000	866, 32	2475, 2		100000	1666	4760		148000	2465, 68	7044, 8

 

 

[1] Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 1998 г., №11, стр.29.

 

²Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130.

 

³Басин Е.В. «Ипотечно-жилищное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»// Жилищное право, 1999 г., №2, стр. 6.

[4] Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000 г., № 9.

[5] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 64, ч.1, п.1.

⁶Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 69, ч.1, 2.

 

 

 

[7] Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet http: //www.investsberbank.ru

⇐ Предыдущая123

Поделиться: