Аренда зданий и сооружений

 

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

 

1. Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Поэтому общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если ее § 4 не предусмотрено иное.

Объектом договора является здание или сооружение. Здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно определению КТМ морское судно - это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортного средства).

Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение.

Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещением. В зависимости от целей использования здания и помещения делятся на жилые и нежилые. Статья 1 Закона о регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой " объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В то же время не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента, как крыша для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей. Суд сделал вывод, что это договор иной природы, и к нему не применяются нормы об аренде (см. п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.

Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего, это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические объекты в предпринимательских целях, то стороны договора - предприниматели. Объекты социально-культурного назначения, используемые в непредпринимательских целях, могут быть предметом договора, сторонами в котором выступают некоммерческие организации. Дополнительным требованием является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае, если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих.

Договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение договора в п. 1 ст. 650 ГК не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (ст. 606 ГК). Более того, ст. 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

2. Поскольку здание или сооружение могут являться составной частью предприятия как имущественного комплекса, то нормы § 4 применяются к аренде предприятий, если специальными нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное (см. § 5 гл. 34). К аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст. 654 ГК об арендной плате, а также ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время положения о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения неприменимы к форме договора об аренде предприятий, поскольку последние изменены п. 2 ст. 658 ГК. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

 

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

 

1. Пункт 1 ст. 651 ГК указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме под страхом его недействительности. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п. 2 ст. 434 ГК, к которому отсылает п. 1 ст. 651 ГК, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

2. Предметом данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку здания и сооружения прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130 ГК). Сделки с недвижимым имуществом согласно ст. 164 ГК подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. В отношении ст. 131 ГК следует сказать, что право аренды не включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации, однако ст. 131 содержит отсылку к специальному регулированию ГК и иными законами. В ст. 651 ГК как раз и содержится такое специальное регулирование. Оно заключается в том, что договоры аренды зданий или сооружений подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции, но это требование относится только к договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда), то договор не требует государственной регистрации.

В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения п. 2 ст. 651 ГК по сравнению с нормой п. 1 ст. 192 ГК. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 признан равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Поскольку в ГК не предусмотрено регулирование отношений по поводу аренды помещений, их определение как части здания, содержащееся в Законе о регистрации прав на недвижимость, позволило Президиуму ВАС РФ сделать следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 " О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" *(300)).

Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, в том числе здания (помещения). Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества при обременении вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость самого договора аренды недвижимого имущества. По мнению Президиума ВАС РФ (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59), который исходит из смысла положений ГК, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Отдельные вопросы, связанные с государственной регистрацией договора аренды недвижимого имущества, в частности здания, были предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ, рекомендации которого содержатся в информационном письме N 66 (см. коммент. к общим положениям об аренде).

 

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

 

1. Статья 652 ГК посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом - землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение.

Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью - земельный участок, поскольку его цель - обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения - под застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 ст. 652 ГК по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.

Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

2. Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п. 1 ст. 652 ГК. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Статья 652, допуская такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно, земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества (см. коммент. к ст. 624).

Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а именно ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК. На этом же основании арендатор получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является его собственником и соответственно не может вступать в соглашение по его передаче другому лицу.

В этих случаях площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по правилам п. 1 ст. 652 ГК (см. коммент. к этому пункту).

3. Пункт 3 ст. 652 содержит норму о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком " непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

 

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

 

Права арендатора здания или сооружения на пользование частью земельного участка, предусмотренные ст. 652 ГК, обременяют собственника земельного участка. Хотя это обременение носит производный от прав собственника этого здания или сооружения характер, его природа в данном случае идентична природе права арендодателя на земельный участок. Это право на чужую вещь, которое обременяет собственника этой вещи. Кроме того, объем прав арендатора не превышает объем прав арендодателя. Поэтому при перемене собственника земельного участка, обремененного правами арендатора, должно использоваться общее правило, согласно которому " право следует за вещью, а не вещь за правом". В данном случае перемена лица на стороне собственника земельного участка не лишает арендатора права пользования этим земельным участком на тех же условиях, которые действовали до такой перемены. Тем более что это вполне согласуется с правилом ст. 460 ГК о том, что продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от прав третьих лиц, если только покупатель сам не согласится принять его с таким обременением.

Следовательно, если он приобрел такой участок, значит, он знал, что приобретает его несвободным от прав третьих лиц, и согласился принять его таковым. Если же он не знал о правах третьих лиц, то это дает ему право требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор купли-продажи, но ни в коем случае не дает ему права требовать прекращения прав арендатора.

Данная норма действует только в случае перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Она не применяется, если перемена собственника произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, конфискация, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы более целесообразно распространить правило о сохранении прав арендатора на пользование земельным участком для всех случаев отчуждения земли по аналогии с нормой ст. 617 ГК.

 

Статья 654. Размер арендной платы

 

1. По определению данный договор, как и любой договор аренды, имеет возмездный характер. Статья 654 ГК устанавливает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Таким образом, исключается действие п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции.

Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер. Например, Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.1992 N 209, утв. Минстроем России*(301), содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или национального).

Если предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы, в частности, предусмотрены Порядком определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утв. распоряжением Минимущества России от 30.04.1998 N 396-р*(302).

2. В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это соответственно также влияет на цену договора.

Указанное в п. 2 ст. 654 ГК правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. Оно не действует, в частности, когда стороны согласились установить арендную плату за здание (сооружение) и земельный участок по отдельности.

3. Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и т.д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера.

 

Статья 655. Передача здания или сооружения

 

1. Передача одним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило, оформляется специальной процедурой - составлением и подписанием соответствующих документов. Это может быть единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, который именуется передаточным актом, актом передачи-приемки и т.п.

Статья 655 ГК также содержит требование к сторонам оформить передачу здания или сооружения в аренду составлением и подписанием передаточного акта или иного документа.

Передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание или сооружение определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Следовательно, передаточный акт при совпадении момента фактической передачи с моментом подписания передаточного акта является также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.

Уклонение арендодателя или арендатора от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания или сооружения на предусмотренных договором условиях является отказом арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его принятия.

Правовые последствия таких действий сторон могут быть различны в зависимости от того, правомерен или нет отказ от подписания документа. Так, отказ арендодателя подписать акт передачи правомерен, если арендатор не исполнил обязанностей, обусловливающих передачу ему здания или сооружения (например, обязанность по внесению авансового платежа). Что касается арендатора, то он имеет право отказаться подписать передаточный акт, в случае если состояние здания или сооружения не соответствует условиям договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства допустим также в случаях, предусмотренных законом (например, если в период между заключением договора и передачей имущества у арендатора прекратилось действие лицензии, необходимой для пользования объектом аренды) или договором. Последнее допускается только в случае, если арендное обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (ст. 310 ГК).

В иных случаях такой отказ представляет собой неправомерное действие стороны и влечет ее ответственность.

2. Прекращение договора аренды предполагает проведение процедуры передачи здания или сооружения арендатором арендодателю. Эта процедура должна осуществляться по правилам п. 1 ст. 655 ГК, т.е. путем составления и подписания передаточного акта или иного документа. Однако правовые последствия такой процедуры в данном случае иные. Они погашают обязательство в целом, если к этому нет иных препятствий. Такими препятствиями могут служить нарушения, допущенные арендатором при исполнении условий договора, в частности, если имущество возвращено с ухудшением или не произведен его ремонт.

 

Аренда предприятий

 

Статья 656. Договор аренды предприятия

 

1. Для договора аренды предприятия предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются правила § 4 об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и согласно ст. 132 ГК оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав), которое входит в этот комплекс согласно ст. 656 ГК, совпадает с перечнем cт. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования в ст. 656 ГК в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.

Такой вид имущества, как предприятие носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Итак, один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В данном случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор; 2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего ЗК, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК); 4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя согласно определению арендного договора возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.

Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст. 382-390 ГК).

Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора по общему правилу ст. 391-392 ГК требовал бы получения согласия кредиторов. В данном случае, однако, применяется специальное правило ст. 657 ГК, по смыслу которого перевод долга осуществляется после заключения договора при передаче предприятия. Так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то его сохранение в составе предприятия проблематично. Таким образом, невозможно точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК. Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав предприятия, положения ст. 607 ГК не должны применяться. Желательно, однако, чтобы законодатель обозначил соответствующее изъятие более четко, включив его в нормы, устанавливающие требования к предмету договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК.

Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК " Право собственности и другие вещные права". Если они носят обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров. Например, если это право владения и пользования по договору аренды, то этот договор может включать условие, запрещающее передавать имущество в субаренду без разрешения арендодателя.

В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в п. 1 ст. 656 ГК обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму, освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности (промышленная собственность). Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания, права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом или принадлежащие лицу по праву прежде-пользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), а также неисключительные права на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау) и права преждепользования.

При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и договоре коммерческой концессии.

Из определения договора аренды предприятия, данного в ст. 656 ГК, можно сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели. Хотя в определении этого договора нет ограничений в отношении физических лиц - предпринимателей, они тем не менее могут содержаться в других законах, в частности о лицензировании отдельных видов деятельности.

2. Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, как правило, требуются государственные лицензии (разрешения). Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию (разрешение) лично. Однако из текста ст. 656 ГК не следует, что получение лицензии является его обязанностью по договору. Это общее требование ГК, а также норм административного права, связанное в том числе с минимизацией риска аварий при эксплуатации промышленных объектов, на которых осуществляется опасное производство.

В то же время в ст. 656 ГК указывается, что если в состав передаваемого по договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать сам арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же время и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями. В частности, если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК), в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения возникших у него в связи с этим убытков.

Однако желательно было бы более четко урегулировать отношения между сторонами в связи с неполучением арендатором лицензии, поскольку прямое требование расторжения договора по этой причине или возмещения убытков, связанных с неполучением арендатором лицензии, может возникнуть у арендодателя только на основании соответствующей нормы ГК, в частности вменяющей арендатору в обязанность получение лицензии. В этом случае можно было бы непосредственно применять п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому арендодатель мог бы в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

 

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

 

1. Статья 657 ГК содержит нормы, направленные на охрану законных прав и интересов кредиторов арендодателя по обязательствам, включенным в состав предприятия. Поэтому стороны обязаны учитывать волю кредиторов, хотя окончательно повлиять на судьбу договора кредиторы не могут. Но они могут повлиять на договор в той его части, которая определяет его предмет (состав передаваемого имущества). Классическая конструкция основания правопреемства при переводе долга как трехстороннего договора касается лишь того обязательства, которое стороны только предполагают включить в состав арендованного имущества. Перевод долга с арендодателя на арендатора является предпосылкой для точного определения предмета договора аренды, но не делает сам договор аренды трех- или многосторонним.

До передачи предприятия арендатору арендодатель обязан письменно уведомить кредиторов о передаче его в аренду.

2. Кредитор письменно уведомляет арендодателя о своем согласии, хотя он имеет право не делать этого. Молчание в данном случае воспринимается как молчаливый отказ. При этом у кредитора есть возможность потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Он не имеет права требовать возмещения убытков, если досрочное исполнение такого обязательства допускается по правилам ст. 315 ГК. Все указанные действия кредитор обязан совершить в течение 3 месяцев со дня получения уведомления.

3. В случае неисполнения арендодателем своей обязанности письменно уведомить о передаче предприятия в аренду кредитор имеет право потребовать прекращения обязательства или его досрочного исполнения, а также возмещения убытков. В отношении таких требований устанавливается специальный срок исковой давности, равный 1 году, течение которого начинается со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. Если кредитор не дал своего согласия на перевод долга, но в то же время и не потребовал прекращения обязательства или досрочного его исполнения, арендодатель вправе включить соответствующий долг в состав передаваемого предприятия. Но в этом случае он несет вместе с арендатором солидарную ответственность перед кредитором по данному обязательству, в силу чего кредитор имеет право потребовать его исполнения полностью или в части от любого из них по правилам ст. 322-325 ГК.

 

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

 

1. Для договора аренды предприятия установлена обязательная письменная форма под страхом недействительности договора. Несмотря на то что в п. 1 ст. 658 ГК есть ссылка на п. 2 ст. 434 ГК, договор аренды предприятия допускает не все из перечисленных в этом пункте возможности придания договору письменной формы, а только возможность составления одного документа, подписанного сторонами.

2. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации как сделка с недвижимым имуществом, которым является предприятие. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента такой регистрации.

По данному договору в пользование передаются также права на отдельные объекты интеллектуальной собственности и средства индивидуализации. По общему правилу договоры по их передаче подлежат государственной регистрации. Так, например, передача прав по лицензионным договорам на использование изобретений, полезных моделей и промышленных образцов согласно Патентному закону подлежит обязательной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности; там же регистрируется передача прав на использование товарного знака и знака обслуживания, а передача в пользование права на использование чужого фирменного наименования по договору коммерческой концессии предполагает регистрацию в государственном органе, осуществившем регистрацию юридического лица, правообладателя.

Поскольку в ст. 658 ГК нет указания, в каких именно органах государственной власти должна проводиться регистрация данного договора, как это сделано, в частности, в отношении договора коммерческой концессии, можно предположить, что законодатель при этом опирался на общую характеристику объекта аренды как недвижимого имущества. Таким образом, регистрация данного договора должна проводиться в органах, регистрирующих сделки с недвижимостью. Эти отношения регулируются ст. 22 Закона о регистрации прав на недвижимость.

 

Статья 659. Передача арендованного предприятия

 

Передача предприятия представляет собой юридическое действие, погашающее обязанность арендодателя предоставить имущество в том случае, если она происходит путем составления и подписания сторонами передаточного акта.

Передаточный акт - документ, удостоверяющий состав имущества, передаваемого арендодателем арендатору по договору аренды предприятия.

Передаче предприятия предшествует целый комплекс мероприятий, связанный с подготовкой к ее осуществлению. В частности, необходимо провести инвентаризацию материальных ценностей (т.е. вещного элемента имущественного комплекса), получить необходимые разрешения на передачу прав владения и пользования, получить разрешение кредиторов на перевод долгов. Поскольку имущество должно быть передано в нормальном состоянии, годном для целей его использования, арендодатель должен произвести необходимые действия по ремонту и замене неработающих станков, оборудования и т.п., освободить помещения предприятия от имущества, не переходящего к арендатору, а также убедиться в действительности обязательств, входящих в состав предприятия. Он должен, кроме того, составить баланс, отражающий активы и пассивы в составе предприятия.

Заключительным этапом подготовительной работы является составление и представление на подписание передаточного акта.

Осуществление подготовки предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет в том случае, если в договоре не предусмотрено иное распределение таких обязанностей.

Статья 659 ГК не содержит норм, регулирующих собственно передачу предприятия, эта процедура регулируется нормами ст. 655 ГК о передаче здания и сооружения, поскольку ее действие распространяется и на аналогичные отношения при аренде предприятий в силу указаний п. 2 ст. 650 ГК.

 

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

 

Аренда предприятия имеет своей целью обеспечить арендатору возможность экономической эксплуатации арендованного имущества, т.е. максимально возможной свободы совершения с ним фактических и юридических действий.

Часть 1 ст. 660 ГК определяет возможности арендатора, связанные с таким способом пользования арендатором имущественным комплексом, как извлечение доходов от производимой продукции. Этот способ предполагает наделение арендатора правами по распоряжению арендованным имуществом. Действительно, в процессе производственной деятельности ему необходимо возобновлять запасы сырья, топлива, реализовывать готовую продукцию, осуществлять операции по товарному и коммерческому кредиту и др. Поэтому ст. 660 предоставляет арендатору предприятия возможность свободно, без согласия арендодателя совершать любые действия с арендованным имуществом в форме вещей: продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Но арендатор приобретает право свободно передавать другим лицам не любое имущество предприятия, а только такие материальные ценности, под которыми понимаются оборотные средства (вещи, потребляемые в процессе одного или нескольких производственных циклов, средства производства, например сырье, топливо, полуфабрикаты, комплектующие, инструменты и т.п.), готовая продукция, иные вещи. В круг такого имущества не включаются, во-первых, земля и другие природные ресурсы и, во-вторых, имущество, с которым подобные действия невозможны в силу закона.

Поскольку термин " материальные ценности" в статье не расшифрован, нельзя понять охватывает ли он только вещный компонент в составе предприятия или также распространяется на иные компоненты имущественного комплекса - права требования, права пользования, долги, права на использование объектов интеллектуальной собственности. Однако в ст. 660 ГК формулируется право свободного распоряжения арендными правами и обязанностями, в отличие от общего правила (см. п. 2 ст. 615 ГК).

Свободное распоряжение материальными ценностями и арендными правами со стороны арендатора возможно при соблюдении следующих условий. Во-первых, если в договоре аренды не определено иное и, в частности, если не предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя на такие действия. Во-вторых, если такие действия не влекут уменьшения стоимости предприятия. В-третьих, если при этом не нарушаются другие положения договора аренды предприятия.

Следствием действий, предусмотренных ч. 1 ст. 660 ГК, может быть изменение состава предприятия. Изменение состава возможно также в результате иных действий арендатора, например произведенных улучшений. В отношении предприятия такое улучшение допускается, в частности, в виде реконструкции, расширения и технического перевооружения предприятия.

Реконструкция предприятия предполагает его переустройство по комплексному проекту в целом, не связанное, как правило, с расширением имеющихся зданий и сооружений, в целях повышения его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса. Расширение предприятия - это строительство новых дополнительных производственных помещений для размещения новых цехов и участков. Техническое перевооружение предприятия - это комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производственных участков, цехов. В зависимости от вида строительных работ они включают в себя также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно с этим связанных работ.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, в том числе производить улучшение арендованного предприятия. Эта норма направлена на максимально полное удовлетворение производственных потребностей арендатора и его предпринимательской свободы. В то же время законодатель позаботился и об интересах арендодателя, придав норме диспозитивный характер. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре иное регулирование, в частности исключить право арендатора на изменение состава арендованного имущественного комплекса полностью или в какой-либо его части, право включить условие о согласии на эти действия со стороны арендодателя.

 

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

 

1. Императивной нормой законодатель возлагает на арендатора обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая проведение за его счет в предусмотренные техническими нормами и правилами сроки, а также в случае необходимости текущего и капитального ремонта. Речь в данном случае идет только о вещном компоненте предприятия как имущественного комплекса, представленного основными средствами производства, такими, как здания, сооружения, станки и оборудование, а также участками земли и другими природными ресурсами, нормальное состояние которых определяется нормативами, установленными законодательством о природопользовании.

2. Поскольку техническая и коммерческая эксплуатация предприятия осуществляется арендатором, то связанные с ней расходы также возлагаются на него. Однако в отличие от обязанности по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии данная обязанность возлагается на арендатора лишь в случае, если стороны в договоре не установили иное распределение расходов между сторонами. Если законом или договором предусмотрено обязательное страхование предприятия, то в расходы по эксплуатации включаются также платежи по страхованию арендованного имущества. Данная норма, к сожалению, ограничивает обязанность по страховым платежам только одним видом страхования - самого предприятия, не включая в нее платежи по иным видам обязательного страхования (например, по экологическому страхованию, ответственности перед третьими лицами за причинение вреда, если это промышленное предприятие высокого риска, и т.п.). Грамматическая конструкция обособления придает данной норме императивный характер. При этом надо иметь в виду следующее. Поскольку речь идет не о возмещении расходов на страхование, произведенных арендатором как собственником имущества, а о прямом платеже, можно сделать вывод, что страхователем должен выступать арендатор. Однако ответ на вопрос, кто будет выступать выгодоприобретателем по договору страхования, зависит от того, кто из них - арендатор или арендодатель - имеют страховой интерес (см. п. 2 ст. 930 ГК). В случае переноса на арендатора риска случайной гибели или повреждения объекта аренды страховой интерес имеет арендатор.

 

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

 

Статья 662 ГК является логическим следствием нормы, содержащейся в ст. 660. Но ее заголовок представляется неудачным, так как он не соответствует содержанию статьи. Право на внесение арендатором улучшений в арендованное имущество вытекает не из нее, а из ст. 660, где, в частности, указывается на то, что арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Результаты таких действий - неотделимые улучшения предприятия. В той же статье говорится, что арендатор вправе изменять имущественный состав предприятия, следствием чего также могут явиться неотделимые улучшения (например, при замене отдельных видов станков или оборудования на более совершенные).

Статья 662 ГК регулирует только производные от вышеуказанных отношений, наделяя арендатора правом на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Это правило действует, если стороны в договоре аренды не предусмотрели иного распределения расходов между ними на неотделимые улучшения предприятия или не установили для них ограничений по технико-экономическим и финансовым параметрам.

В то же время, защищая интересы арендодателя, ст. 662 дает суду право освободить его от возмещения стоимости таких улучшений, если арендатор при этом нарушил принцип экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и (или) эксплуатационные свойства, бремя доказывания нарушения арендатором принципа экономичности возлагается на арендодателя.

Арендодатель также может обратиться в суд с требованием освободить его от возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений, если при их осуществлении арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, опираясь на установленную п. 3 ст. 10 ГК презумпцию (предположение) добросовестности и разумности арендатора, истец должен ее опровергнуть путем доказательства недобросовестности и неразумности арендатора.

 

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

 

Норма ст. 663 ГК повторяет содержание нормы ст. 566 ГК о продаже предприятия и содержит изъятие из общих правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора применительно к договору аренды. Это изъятие относится к таким последствиям недействительности сделок, изменения или расторжения договора, когда возврату или взысканию подлежит имущество в натуре. Такой возврат возможен в случае двусторонней реституции (возврат в первоначальное состояние) по правилам п. 2 ст. 167 ГК. Правовым последствием может быть односторонняя реституция или ее недопущение, если одна или обе стороны действовали при заключении сделки недобросовестно. В этом случае имущество, переданное недобросовестной стороной (сторонами) или подлежащее передаче ею (ими) по такому договору, взыскивается в доход государства (конфискационная санкция). Иногда возврат имущества в натуре является юридическим следствием изменения или расторжения договора.

Если возврат имущества или его взыскание в натуре по данным основаниям существенно нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц или противоречат общественным интересам, то эти правила не применяются. Иными словами, признание сделки недействительной, изменение или расторжение договора при доказанности риска нарушения таких интересов не порождает вообще никаких последствий, т.е. прав требования по возврату или взысканию имущества и соответствующих обязанностей. Следовательно, при судебном рассмотрении таких исков в число участников включаются также лица, чьи права и законные интересы могут быть нарушены.

Данная норма изменяет общие правила о возврате имущества в натуре не в целом, а лишь в отношении одного элемента. Следовательно, все оставшиеся права у арендодателя сохраняются. Например, если говорить о реституции, то продолжает действовать норма о том, что в случае невозможности возвратить полученное в натуре необходимо возместить его стоимость в деньгах.

Норма, сформулированная в ст. 663 ГК, представляется незавершенной, поскольку не определяет дальнейшую судьбу предмета аренды. Безусловно, ее применение имеет своим следствием принудительное прекращение права собственности у арендодателя, но при этом возникает вопрос: к какой из семи конструкций, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК, она относится, учитывая их исчерпывающий перечень? В любом случае данная норма существенно повышает риск арендодателя как собственника, поскольку запрет на возврат в натуре объекта высокой стоимости делает проблематичным и получение в полном объеме его стоимости в деньгах.

 

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

 

Обязанность арендатора - вернуть имущество арендодателю по окончании срока аренды. Для данного договора предусматривается процедура возврата предприятия по передаточному акту, подписанному сторонами. Сама процедура аналогична передаче предприятия арендатору, только с обратным распределением обязанностей. С учетом этого к данной процедуре применяются правила ст. 659 ГК. Состав возвращаемого имущества определяется по правилам ст. 656 ГК. Арендатор обязан перевести свои долги, связанные с предприятием, на арендодателя, учитывая требования ст. 657 ГК. Кроме того, он обязан за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, если договором аренды не предусмотрено иное.

 

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

 

Лизинг как институт гражданского права не был известен Гражданскому кодексу РСФСР. Впервые в российском законодательстве термин " лизинг" появился в 1994 г. в Указе Президента РФ от 17.09.1994 N 1929 " О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" *(303). Впоследствии было принято постановление Правительства РФ от 29.06.1995 N 633 " О развитии лизинга в инвестиционной деятельности", которое утвердило Временное положение о лизинге*(304).

В 1998 г. был принят Закон о лизинге, который внес немало путаницы в регулирование этого вида правоотношений. Его разработчики абсолютно пренебрегли положениями ГК и Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.)*(305), включив в законопроект противоречащие им положения (законодатель в процессе принятия Закона их сохранил, но впоследствии многие ошибки были устранены внесением изменений и дополнений в Закон).

Необходимость включения в ГК договора лизинга обусловлена использованием лизинга в различных сферах отношений и недостаточное их урегулирование. Договоры лизинга активно используются на практике с начала 1990-х гг. - времени появления первых российских специализированных лизинговых компаний.

 

Статья 665. Договор финансовой аренды

 

Из текста ст. 665 ГК явствует, что в отношениях финансовой аренды участвуют, как правило, не менее трех лиц - арендодатель, арендатор и продавец. Такой " тройственный союз" накладывает особый отпечаток на взаимоотношения сторон, отличая арендодателя и арендатора по договору финансовой аренды от арендодателя и арендатора по договору аренды и продавца, участвующего в отношениях финансовой аренды, от продавца в обычном договоре купли-продажи. Особенности прав и обязанностей каждого из участников и их взаимоотношения изложены в статьях § 6 гл. 34 ГК.

Статья 665 ГК определяет, что инициатором заключения договора лизинга является арендатор, который указывает арендодателю, в каком имуществе он нуждается, а также называет продавца этого имущества. Стороны могут договориться об ином, что предусмотрено в ч. 2 этой статьи. Вопрос о том, кто определяет продавца имущества - арендодатель или арендатор, важен в связи с различными правовыми последствиями, о чем идет речь в ст. 670 ГК.

Такое распределение ролей участников лизинга объясняется тем, что, несмотря на разнообразие видов лизинговых соглашений, роль арендодателя, как правило, ограничивается финансированием сделки. Арендодатель в подавляющем числе случаев лишь оплачивает имущество, которое впоследствии передает арендатору во временное пользование, и никаких технических и иных проблем, связанных непосредственно с ним, не решает и не может решить. Более того, арендодатель чаще всего не видит оборудования, собственником которого является (оно передается, как правило, непосредственно арендатору). В этой ситуации возлагать на арендодателя ответственность, в частности, за качество, комплектность имущества, своевременность его доставки было бы нелогично и нереально. К такому выводу давно пришла практика использования договора лизинга во многих странах.

В мировой практике договоры лизинга подразделяются на различные виды в зависимости от таких обстоятельств, как срок договора, объем обязанностей сторон и пр. Включенное в ст. 665 ГК определение охватывает все возможные варианты этой договорной формы. Отсутствие каких-либо требований в отношении срока договора, прав и обязанностей сторон делает его максимально широким.

Необходимо сказать и о таком виде лизинга, как возвратный лизинг, широко используемый в практике многих стран. При возвратном лизинге собственник имущества продает его лизинговой компании и одновременно берет это же имущество во временное пользование. Таким образом, продавец и арендатор совпадают, становятся одним и тем же лицом. Необходимость в проведении такой операции может быть вызвана тем, что собственник не может содержать то или иное имущество, но вместе с тем не хочет его окончательно лишаться. На наш взгляд, формулировка ст. 665 ГК может быть применена и к возвратному лизингу: арендодатель, как обычно, приобретает имущество и предоставляет его во временное пользование. В ст. 665 ГК не указывается, что это обязательно должны быть различные организации или граждане, и не сказано, что это не может быть одно и то же лицо.

 

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды

 

Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, достаточно широк. Это движимые и недвижимые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, определение которых дано в ст. 130 ГК. Однако в ст. 666 ГК содержится существенное изъятие: предметом договора лизинга не может быть такой вид недвижимости, как земельные участки и другие природные объекты.

Понятие непотребляемых вещей дано в ст. 607 ГК. К ним отнесены вещи, которые " не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования".

 

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

 

Требование уведомления продавца о будущей " судьбе" продаваемого им имущества является еще одной иллюстрацией трехстороннего характера отношений финансовой аренды. Продавец должен знать заранее о предполагающемся заключении договора финансовой аренды (лизинга), поскольку это существенно влияет на его обязательства и ответственность по договору купли-продажи. Заключая договор купли-продажи с арендодателем, продавец по некоторым вопросам исполнения этого договора вступает в непосредственный контакт с арендатором (см. ст. 670 и коммент. к ней). Если продавец не будет знать заранее о предстоящем заключении договора лизинга, то впоследствии это может осложнить на практике его взаимоотношения с арендатором.

 

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

 

В ст. 668 ГК, содержащей диспозитивную норму, четко проявляются особенности отношений участников финансовой аренды. В силу особой роли, которую играет в договоре лизинга арендодатель (сугубо финансовой, существенно отличающейся от роли арендодателя в классическом договоре аренды), структура взаимоотношений строится таким образом, чтобы освободить арендодателя от обязательств, связанных непосредственно с имуществом. Это проявляется и в том, что арендодатель подчас даже не видит имущества, которое приобретает у продавца, - оно, как правило, передается непосредственно арендатору, не являющемуся стороной договора купли-продажи.

В п. 2 ст. 668 подчеркивается, что договор финансовой аренды может быть расторгнут, если имущество - предмет договора - передано арендатору с опозданием по вине арендодателя.

 

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

 

Статья 669 ГК важна тем, что устанавливает отличное от общего правило. В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несмотря на диспозитивность данной нормы, общим является правило о том, что риски случайной гибели или повреждения имущества лежат на его собственнике. В общих положениях об аренде, изложенных в § 1 гл. 34 ГК, каких-либо оговорок на этот счет не сделано, что означает сохранение этого общего правила для договора аренды, т.е. арендодатель как собственник несет все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением имущества.

Иная ситуация в договоре финансовой аренды - здесь все риски переходят от арендодателя (собственника) на арендатора, владеющего и пользующегося имуществом на основе договора лизинга. Такое правило имеет глубокий смысл для договора финансовой аренды. Выше уже отмечалась " финансовая" роль арендодателя в договоре лизинга и, как следствие, гораздо более активная роль арендатора по сравнению с арендатором в договоре классической аренды. Не случайно в некоторых странах арендатор в договоре лизинга именуется экономическим собственником, а арендодатель - юридическим собственником, что убедительно иллюстрирует реальную ситуацию, складывающуюся при лизинге. Именно такому распределению обязанностей вполне соответствует норма о переходе рисков с арендодателя на арендатора, возлагающая на последнего обязанности, которые в обычных условиях несет собственник имущества. Напомним, что стороны договора могут установить иной порядок распределения рисков по своему усмотрению.

 

Статья 670. Ответственность продавца

 

1. Статья 670 ГК является как бы стержнем трехсторонних (или более) отношений по финансовой аренде (лизингу). Активная роль арендатора в этом договоре, дающая основание сравнивать его с собственником, требует предоставления ему прав по урегулированию вопросов, связанных с имуществом, непосредственно с продавцом. Поскольку арендатор и продавец напрямую не связаны никакими договорными отношениями, решение их взаимоотношений не было простой задачей. Необходимо было разработать или использовать такую структуру, которая делала бы их отношения логичными и обязательными. Столкнувшись с этой проблемой, разработчики международной Конвенции о финансовом лизинге потратили много усилий и времени, рассмотрели большое число предложенных и используемых в разных странах механизмов ее решения. В окончательном тексте Конвенции нашел отражение вариант, использованный и в п. 1 ст. 670 ГК. Приравнивание арендатора в отношениях с продавцом к покупателю дает возможность первому обращаться непосредственно к продавцу с претензиями по поводу имущества и одновременно обязывает продавца эти претензии рассматривать. В этой конструкции ответственности, пожалуй, наиболее ярко проявляется своеобразный характер отношений, возникающих из договора лизинга. Попутно отметим, что употребление термина " поставка" в п. 1 ст. 670 ГК не совсем корректно, поскольку речь идет о договоре купли-продажи, а не поставки. По смыслу статьи здесь имеется в виду передача имущества, и именно так, видимо, следовало бы толковать этот пункт.

2. Наряду с предоставлением арендатору прав покупателя необходимо было защитить продавца от возможности предъявления ему одинаковых претензий от арендодателя и арендатора. Для этого в ч. 2 п. 1 ст. 670 ГК установлено, что арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по отношению к продавцу. В соответствии со ст. 326 ГК любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику требование в полном объеме. В п. 3 ст. 326 установлено, что исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. Таким образом, исполнение продавцом требования, предъявленного арендатором (или арендодателем), избавляет его от риска возложения на него повторного исполнения аналогичного требования арендодателя (или арендатора).

3. Пункт 2 ст. 670 ГК непосредственно связан со ст. 665 ГК (см. коммент. к этой статье). В комментарии к ст. 665 уже было отмечено, что в зависимости от того, кто выбирает продавца, решается вопрос об ответственности за выполнение продавцом своих обязательств по договору купли-продажи. В соответствии со схемой, установленной в ст. 665 и 670, если продавца выбирает арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности за выполнение продавцом своих обязательств; если продавца выбирает арендодатель, он несет ответственность за действия продавца перед арендатором. В этом случае арендатор получает возможность предъявлять требования, связанные с договором купли-продажи, либо продавцу, либо арендодателю, которые выступают как солидарные должники. В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 325 ГК исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает другого (или других) должника от исполнения кредитору.

 

⇐ Предыдущая32333435363738394041Следующая ⇒

Поделиться: