Тема 5 Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

5.1 Общие принципы, содержание, методы доходного подхода.

5.2 Экономическое содержание метода дисконтированного денежного потока.

5.3 Характеристика метода капитализации доходов.

 

5.1 Общие принципы, содержание, методы доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

1) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

2) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

3) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- дисконтированных денежных потоков.

- прямой капитализации доходов;

 

5.2 Экономическое содержание метода дисконтированного денежного потока

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

,

где РV - текущая стоимость объекта оценки;

С_t - денежный поток периода t;

- ставка дисконтирования периода;

П - стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);

n - период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

5) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода S - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

- потенциальный валовой доход - весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

- действительный валовой доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

- чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

- денежный поток до уплаты налогов:

 

 

- денежный поток после уплаты налогов:

)о касается методов оценки денежных потоков,то можно выделить: авления денежными средствами предприятиядтва и т.п)

3.Определение ставки дисконтирования - ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

Дисконтирование определяет денежный поток (его стоимость), который относится к периодам в будущем (то есть будущие доходы в настоящий момент). Для того чтобы корректно оценить будущие доходы, необходимо обладать информацией о прогнозах следующих показателей: инвестиции; расходы; выручка; структура капитала; остаточная стоимость имущества; ставка дисконтирования. Основное назначение показателя ставки дисконтирования – оценка эффективности инвестиций.

4. Дисконтирование потока чистых доходов - осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

 

⇐ Предыдущая78910111213141516Следующая ⇒

Поделиться: