Глава 9. Кредитные тайны, или Ипотечное кредитование сегодня

 

Жилье дорожает быстрее, чем растет заработная плата. Те, кто пытается накопить денег на новую квартиру, через пару лет понимают, что это – несбыточная мечта. Выход один – купить квартиру в кредит.

Ипотечный кредит – банковская ссуда в достаточно крупных размерах. Поскольку у банков нет оснований верить клиенту на слово, они оставляют в залог недвижимость клиента (в основном квартиры). В странах с развитой экономикой недвижимость чаще всего закладывают, чтобы получить свободные средства на развитие собственного бизнеса. В России основная масса ипотечных займов используется для улучшения жилищных условий или покупки новой квартиры, без продажи имеющегося жилья.

Ипотека в России существует уже 12 лет, но большинство принятых сегодня на рынке ипотечного кредитования схем можно отнести к псевдоипотечным или квазиипотечным.

Классическая ипотека – кредитование под залог объекта недвижимости вторичного рынка или земли. Банк, который выдает ипотечные кредиты частным лицам, продает долги клиентов специализированной организации. Та, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими долгами, и продает их на фондовом рынке. У нас пока не выстроена эта цепочка – не заработал вторичный рынок. Зато развиваются ипотечные схемы, о которых слыхом не слыхивали в Европе – кредитование покупателей квартир в строящихся домах.

Хотя большинство кредитов выдается под залог квартир вторичного рынка, все популярнее становятся предложения по кредитованию под залог строящегося жилья. Как правило, купить квартиру по такой схеме можно только у определенного застройщика, на определенном объекте, расплатившись кредитными деньгами из определенного банка. Банки заключают договоры с застройщиками, предварительно проверив их финансовые возможности, поскольку в период строительства дома именно застройщик должен гарантировать банку, что дольщики будут расплачиваться по графику. Строго говоря, ипотекой назвать такую схему нельзя, потому что в период строительства в залог попадает бумага – право требования на квартиру,  которой еще не существует. Может так случиться, что у застройщика не хватит средств довести проект до конца (подорожают строительные материалы или другие составляющие строительного процесса), могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие или политический кризис). Любые события отражаются на рынке недвижимости, если не сразу, то через несколько месяцев. Недостроенный дом на первичном рынке или развалившаяся цепочка на вторичном – риски,  которые банк учитывает, кредитуя клиента под залог его недвижимости. Весь период до завершения строительства считается для банка периодом повышенного риска.

Чем больше риски банков, тем выше проценты по кредиту. Поскольку банки сильно рискуют, давая деньги под залог еще не существующей квартиры (во время строительства), проценты по кредиту выше – 14–16 % в рублях и 12–13 % в валюте. Позднее они могут быть снижены до минимума, поскольку квартира в новостройке по потребительским качествам считается лучше старого жилья (более ликвидной). Для уменьшения рисков банки требуют внесения предоплаты (собственных средств), которая может достигать 30 % от стоимости объекта недвижимости (страховка банка от ненадежных заемщиков и возможного изменения ликвидности объекта).

Деньги должны работать, это знает каждый. Именно в банках они и работают. Банки сами привлекают средства – берут займы в крупных иностранных банках, размещают свои акции или облигации и т. д. (то есть банки сами берут в долг), а в этом случае они неизбежно должны платить проценты по займу. Привлеченные извне средства банк может дать в долг частным лицам – в виде кредитов (под залог недвижимости в том числе). Как правило, ипотечное кредитование подразумевает довольно крупные суммы, до нескольких сотен тысяч евро, причем на долгий срок. Надолго расставаясь с крупными суммами, банк хочет обеспечить свою безопасность. Отсюда – целый перечень требований к заемщику. Каждый банк в рамках своих программ выставляет разные условия. Не в последнюю очередь они зависят от предмета залога.

На первичном рынке до завершения строительства и регистрации права собственности предметом залога является право требования на квартиру. На вторичном рынке в залог отдается существующая квартира. Не всякое жилье устроит банк: квартиры располагаются в разных домах, в разных районах, различаются по уровню комфорта и площади. Квартира должна быть ликвидной, иначе банк не сможет ее продать, если вдруг заемщик окажется неплатежеспособен. Банки всегда обращают внимание на качество жилья и сразу объявляют, какие типы домов или квартир они не берут в залог.

Многие банки не дают кредиты под залог квартир, расположенных в историческом центре, если в здании не было капитального ремонта и имеются деревянные перекрытия и очень древние трубы. Банки могут отказать заемщикам, которые живут в домах первых массовых серий («хрущевках»). Некоторые банки принимают в залог индивидуальные загородные дома или коттеджи, а также земельные участки, но на более жестких условиях, чем городское жилье.

Мало банков интересуют комнаты в коммунальных квартирах, хотя некоторые кредитуют выкуп последней комнаты в коммуналке, после чего квартира переходит «целиком» в собственность заемщика.

 

Условия кредитования

 

От ликвидности предмета залога и личности самого заемщика зависят условия, на которых банк предоставляет ипотечный кредит. Условия кредита – это размер первоначального взноса, срок кредитования, процентная ставка, график оплаты, возможность (или необходимость) привлечения дополнительных гарантий, а также разнообразные формы подтверждения платежеспособности заемщика.

Первоначальный взнос – это сумма, которую заемщик должен внести в банк. Она составляет определенный процент от общей стоимости покупаемой квартиры, которую банк тут же берет в залог. Банкиры утверждают, что уплата первого взноса – принципиальный момент. Во-первых, если заемщику удалось аккумулировать некоторую сумму денег для его уплаты, значит, он и дальше сможет безболезненно для семейного бюджета выделять средства на погашение кредита. Во-вторых, ответственность заемщика повышается, поскольку он частично расплатился за квартиру. Однако недвижимость дорожает, а платежеспособность нашего населения в основной массе не обладает столь же положительной динамикой, точнее, растет разрыв между ростом заработной платы и ростом цен на недвижимость. Людям все сложнее накопить крупную сумму для первоначального взноса. Банки, не желая терять клиентов, разрабатывают более лояльные программы: появились ипотечные продукты с отложенным и нулевым первым взносом.

Еще несколько лет назад ипотечный кредит можно было взять на 5, максимум на 10 лет, то есть довольно крупную сумму надо было вернуть за сравнительно короткий срок. Теперь кредит можно получить на 25–30 и даже 40 лет, что выше максимального срока по мировым меркам. Конечно, чем больше срок, тем большую сумму в результате приходится выплачивать, но ежемесячные платежи оказываются не слишком обременительными для семейного бюджета.

Существенный момент в любой банковской программе – подтверждение платежеспособности. Программы федеральной структуры требуют официального подтверждения доходов. Программы коммерческих банков более лояльны. Многие принимают «справку» о доходах в свободной форме или учитывают совокупный доход от нескольких видов деятельности на разных предприятиях. Но проверка надежности заемщика происходит всегда. Например, служба безопасности банка может позвонить в компанию, где вы работаете, и узнать, действительно ли ваш доход соответствует тому, что вы написали в справке.

Если официальная заработная плата не позволяет взять ипотечный кредит, в некоторых банках разрешено привлекать созаемщиков. Это равноправные партнеры, которые будут отвечать по обязательствам основного заемщика, если вдруг его доходы упадут и он не сможет рассчитываться по кредиту. Большинство банков, которые учитывают доходы созаемщиков, разрешают брать в качестве партнеров только близких родственников (родителей, детей). Однако некоторые банки уже учли современные реалии, например, официально незарегистрированные браки. По программам этих банков в качестве созаемщиков могут выступать неофициальные супруги, а также братья и сестры.

Зачастую российское гражданство и местная прописка необязательны: нужно, чтобы доход потенциального заемщика был получен на территории Российской Федерации. Но банки устанавливают возрастной «потолок» – трудоспособный возраст.

Как правило, каждый банк назначает минимальный и максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент (например, от 10–20 тыс. долл. до 2 млн долл.).

Процентная ставка – одно из важнейших условий кредитования – зависит от множества факторов. Один из основных – это источник банковских средств. В федеральных программах процентная ставка зависит от установленной ЦБ ставки рефинансирования, а коммерческие банки используют европейские источники средств, ставки по кредитам которых ниже ставки рефинансирования.

Для заемщика процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода, срока займа, размера первого взноса. Чем меньше первый взнос или чем менее официально подтверждение дохода, тем выше будут проценты по кредиту.

 

Новые продукты

 

У большинства людей, желающих купить квартиру, как правило, есть какая-нибудь недвижимость. Чтобы купить новое жилье, надо сначала продать старое, а для оплаты разницы в цене взять ипотечный кредит. А где жить все то время, пока проходит сделка в агентстве недвижимости или пока достраивается новый дом?

Агентства недвижимости давно освоили механизм проведения сделок «квартира в зачет». Речь идет об улучшении жилищных условий, и клиент хочет переехать из маленькой квартиры в более просторную. В этом случае старая квартира принимается в счет оплаты будущей покупки. При этом агентство берет на себя труд и продать старую квартиру, и подобрать новый вариант. Покупатель оплачивает разницу в стоимости старого и нового жилья.

Аналогичная схема существует и в ипотечном кредитовании – отложенный первый взнос (у ряда банков подобные программы называются «По улучшению жилищных условий»).

Выбрав квартиру, покупатель оформляет ипотечный кредит с отложенным первым взносом – отсрочкой уплаты первого взноса на год. Размер взноса, как правило, соответствует стоимости старого жилья. Сумма кредита составит разницу между стоимостью новой квартиры и старой.

Год – срок, за который вполне реально продать старое жилье. Все это время банк взимает с заемщика только проценты по кредиту. Погашение тела кредита начинается через год.

В ряде банков по программе улучшения жилищных условий клиент может рассчитывать на кредит в размере 90 % от оценочной стоимости квартиры (дисконт, покрывающий риски банка) плюс сумму пропорциональную его доходам. По условиям программ некоторых банков стоимость старой квартиры должна составлять не менее 20 % стоимости приобретаемой.

Есть программы, которые состоят из двух кредитных продуктов. Основной кредит – обычный ипотечный, когда в залог идет квартира, которую заемщик покупает. Второй кредит – на первоначальный взнос, под залог существующего жилья. Он дается на три года и под более высокий процент. Погасить его можно единовременно, или по истечении трех лет, или после продажи старой квартиры. Таким образом, банк обезопасил себя вдвойне: в залоге у него сразу две квартиры заемщика.

Кредитные программы с отсроченными взносами появились в то время, когда ипотека начала тормозить из-за слишком стремительного роста цен. Для заемщика они имеют и плюсы, и минусы.

К минусам можно отнести дополнительные расходы, например, необходимость проводить оценку недвижимости дважды – и для старой, и для новой квартиры. Соответственно, страховки тоже будет две.

Приобрести квартиру заемщик может только на вторичном рынке. В отложенном первом взносе банки усматривают повышенные риски и не хотят усугублять их, кредитуя объекты первичного рынка. Пока нет готового жилья, нет и твердой гарантии.

Рост цен на рынке недвижимости предоставляет заемщику дополнительные преимущества. Заемщик собирается купить квартиру за 150 тыс. долл, и аккредитованный при банке оценщик оценил старое жилье в 100 тыс. долл. В счет первого взноса идет 90 тыс., а «чистый» кредит составит 60 тыс. долл. По данным специалистов, рост цен на рынке недвижимости в 2007 году составил примерно 20–25 %. То есть за полгода старая квартира может подорожать на 10–12 %, и после ее продажи заемщик получит на руки 110 тыс. долл., «вернув» себе часть кредитной суммы. При росте цен, который наблюдался на рынке летом 2006 года, некоторые заемщики после продажи квартиры остались в плюсе!

Кредит с нулевым первым взносом (его нередко путают с кредитом с отложенным первым взносом) интересен молодым людям, которые еще не накопили значительных средств на первый взнос, но имеют перспективы карьерного роста. Поскольку риск для банков при нулевом первом взносе выше, цена такого кредита увеличивается. Например, если сравнить 10-летние кредиты с нулевым и 25-процентным взносом, то размер ежемесячного платежа в первом случае будет на 1/3 больше (увеличение платежа в основном связано с увеличением необходимой суммы кредита). Эта существенная разница в цене с точки зрения семейного бюджета в долгосрочной перспективе позволяет получить кредит сразу на 100 % стоимости жилья.

 

Расчеты без денег

 

Все чаще расчеты при купле-продаже недвижимости с участием ипотечного кредита происходят без использования наличных средств. Схема аккредитивных расчетов позволяет экономить время и деньги. Безналичный расчет предполагает несколько форм оплаты: через платежные поручения, банковские карты, чеки или аккредитивы. На сегодня самым дешевым способом признан расчет через аккредитив.

При оформлении безналичного расчета не надо никаких дополнительных документов – собирается такой же пакет, как при любой сделке купли-продажи с применением ипотечного кредита.

Покупатель квартиры приходит в агентство недвижимости, где с ним работает кредитный брокер: проводится первичная консультация для проверки соответствия заемщика требованиям банка и подбор кредитного продукта, оптимально подходящего для конкретной ситуации. Далее кредитный брокер составляет перечень документов, необходимых для формирования кредитного досье, и консультирует заемщика по вопросам оформления документов. После формирования пакета документов готовое кредитное досье брокер передает в банк и контролирует прохождение документов и получение уведомления заемщиком о готовности банка выдать кредит. Затем осуществляется поиск квартиры, которая должна соответствовать требованиям банка. После того как квартира выбрана, проходит полторы недели до подписания договора купли-продажи: два-три дня собираются необходимые документы на квартиру, происходит ее оценка, затем на составление отчета понадобятся один-два дня и 3000–4000 рублей. Затем пакет документов передается в банк, который рассматривает кредитную заявку. На это требуется два-четыре дня. Параллельно пакет документов передается в страховую компанию, которая оценивает возможность страхования рисков, связанных с недвижимостью и заемщиком. Если банк одобрил кредитную заявку, а страховая компания дала согласие на страхование, назначается день сделки.

За день до совершения сделки покупатель открывает специальный счет, на который кладет собственные средства (столько, сколько необходимо по условиям кредитования). Между банком и покупателем заключается кредитный договор. Затем банк выдает покупателю расчетный листок, после чего продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.

 

Документы подаются на регистрацию. Стандартный срок – месяц. Как только в банк поступает извещение о регистрации, деньги со счета покупателя переводятся на счет продавца.

Схема расчетов в этой ситуации почти такая же, как при расчетах через банковскую ячейку. Однако в последнем случае после подписания кредитного договора все участники процесса дружно направляются в кассу, где заемщик получает кредит наличными. Деньги надо пересчитать, и в этом процессе хотят поучаствовать все присутствующие. Потом деньги закладывают в ячейку. Все это проделывают, по крайней мере, три человека, а если сделка – цепочка, то гораздо больше. Потеряно минимум полдня.

Процесс подсчета денег пока остается и в аккредитивной схеме. Кредит, как известно, дается не на полную стоимость квартиры: покупатель должен иметь некоторый процент собственных средств. Как правило, эту часть платежа продавец хочет видеть глазами и пересчитать. Поэтому провести ВСЮ сделку по безналичному расчету пока не удается.

Слухи о том, что банк при безналичных расчетах требует от продавца какие-то дополнительные документы, не подтверждаются. Продавец может иметь счет в любом банке, куда деньги будут перечислены на любой указанный им счет. Однако если продавец имеет счет в банке, через который проводится сделка, снять наличные со счета он может бесплатно.

Всего несколько банков проявили инициативу, предложив участникам рынка безналичные расчеты при ипотечном кредитовании.

 

⇐ Предыдущая12131415161718192021Следующая ⇒

Поделиться: