Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Введение

Актуальность рассмотрения данной темы курсовой работы заключается в необходимости развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, для создания эффективной работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Жилье является одной из базовых ценностей и нужд, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в РФ.

Целью курсовой работы является разработка мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования.

Задачи курсовой работы:

- изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования;

- рассмотреть анализ ипотечного кредитования в Российской Федерации в 2014-2016 гг.;

- предложить рекомендации для совершенствования ипотечного кредитования.

Теоретической и правовой основой для выполнения курсовой работы послужили материалы трудов российских экономистов, периодические издания и интернет-ресурс.

Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Анализ ипотечного кредитования в РФ в 2014-2016 гг.

Совершенствование ипотечного кредитования в РФ

Рекомендации по получению субсидий коммерческими банками

Субсидия (от лат. subsidium — помощь, поддержка) - выплаты потребителям, предоставляемые за счёт государственного или местного бюджета, а также выплаты специальных фондов для физических и юридических лиц, местных органов власти и других государств.

Субсидии имеют строго целевой характер. Поэтому если государство выдает субсидии, то получатель должен указать, куда были потрачены деньги. Субсидии также имеют безвозмездный характер. Это означает, что все средства, переданные от государства получателю, не возвращаются.

Если государство сможет субсидировать коммерческие банки, то процентная ставка на ипотечное жилье упадет. Государство поддержит не только банки, но и строительство недвижимости, стимулируя спрос на ипотеку. Государство должно выдавать такой процент суммы, который покрыл бы инфляцию. По данным ЦБ РФ инфляция в конце 2017 года составит 4, 0 %. Но при этом все коммерческие банки, которые получили субсидию, должны в обязательном порядке снизить процентную ставку на 4, 0%. Тем самым спрос на недвижимость, купленная в ипотеку резко, возрастет. Но суммы субсидий должны каждый год подстраиваться под инфляцию, чтобы ее же и покрыть. Например, инфляция в 2018 станет 3%, значит субсидирование произойдет на 3% Ипотека, без сомнения, стала двигателем строительства нового жилья. На рынке новостроек более 40% сделок совершалось с использованием кредитных средств.

АИЖК совместно с субъектами РФ предоставляет льготную ипотечную ставку от 7% для некоторых категорий граждан. Кто именно ее получит, определяет региональная администрация – это могут быть многодетные семьи, молодые семьи, сотрудники бюджетной сферы и т.д. Кроме того, ставка не изменяется на протяжении всего срока выплат, и есть возможность использовать средства материнского капитала.

Рекомендации по снижению первоначального взноса и увеличении срока кредитования

Для улучшения условий ипотечного кредитования можно приметь такие программы, как приобретение квартиры на этапе строительства, приобретения готового жилья, военная ипотека, перекредитование, ипотека для врачей и преподавателей, а также целевой кредит под залог имеющейся квартиры.

При покупки квартиры на этапе строительства следует выбирать таких застройщиков, которые работают по 214-ФЗ. Ипотечный займ предоставляется на покупку квартиры в строящемся доме, но этот дом обязательно должен иметь аккредитацию АИЖК. Для участия в этой программе заемщик должен быть в возрасте от 21 года до 65 лет (причем 65 лет – максимально возможный возраст на дату погашения кредита) и иметь стаж работы не менее 6 месяцев на последнем месте работы. Если заемщик – индивидуальный предприниматель, то его деятельность должна быть безубыточной не менее 2 лет. Ставка по кредиту в рамках программы начинается от 9, 5% годовых – при первоначальном взносе от 50% стоимости квартиры. Срок кредитования – от 3 до 30 лет. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% (10% при использовании средств материнского капитала). Минимальная сумма кредита – 300 тысяч рублей, максимальная – 20 миллионов (для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга) и 10 миллионов рублей (для других субъектов РФ). Льготная ставка по программе составляет 9, 25% годовых, но для этого нужно соблюсти ряд условий: покупаемая квартира находится в Дальневосточном федеральном округе или Байкальском регионе, у заемщика есть 3 и более детей младше 18 лет. Кроме того, во всех этих случаях нужен первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья. В рамках этой программы можно воспользоваться материнским капиталом.

Условия программы «Покупка готового жилья» практически одинаковы программе для строящегося жилья. Главное отличие – в размерах базовой и льготной ставки. При покупке квартиры в готовом доме ипотечная ставка начинается от 9, 75%, при условии, что размер первого взноса – не менее 50% от стоимости квартиры (10% годовых – при взносе от 30 до 49%, 10, 25% – при взносе от 20 до 29%). Льготную ставку – от 7, 75% – в этой программе можно получить только при покупке квартир, которые находятся на балансе АИЖК. Кроме того, чтобы взять кредит под 7, 75% годовых, нужно сразу внести половину стоимости жилья. При взносе от 30 до 49% стоимости льготная ставка равна 8%, при взносе от 20 до 29% – 8, 25%.

Программой «Военная ипотека» могут военнослужащие в возрасте от 25 лет до предельного возраста пребывания на военной службе (к моменту погашения кредита), которые участвуют в накопительно-ипотечной системе (НИС) и имеют право на получение целевого жилищного займа. Для оформления кредита достаточно лишь паспорта и свидетельства участника НИС. Срок кредита: от 36 месяцев (3 года) до месяца, в котором военнослужащему исполнится 45 лет – период зависит от срока, на который предоставляется целевой жилищный займ. Погасить ипотеку можно и досрочно, без каких-либо ограничений. Первоначальный взнос по займу – не менее 20%; это могут быть как личные средства заемщика, так и деньги целевого жилищного займа. Минимальная сумма, которую можно взять в кредит, – 300 тысяч, максимальная – 2, 1 миллиона рублей. Процентная ставка – 11, 5% годовых, от страхования размер ставки не зависит (но наличие имущественного страхования обязательно). Льготных ставок программе “Военная ипотека” нет, как и дополнительных опций.

Перекредитование – это возможность взять кредит на более выгодных условиях для погашения задолженности по другому жилищному кредиту, а также для проведения необходимых работ в приобретенной недвижимости (например, капитального ремонта). Для использования этого продукта необходимо выполнить следующие требования по предыдущему кредиту:

- выплатить ежемесячные платежи не менее чем за 12 месяцев;

- не иметь текущей просроченной задолженности; платежей, которые просрочены больше чем на 30 дней; а также непогашенных просроченных платежей по страховым взносам за договор имущественного страхования. Большинство же остальных условий здесь – такие же, как в первых двух программах: возраст заемщика от 21 до 65 лет, 6 месяцев стажа, 2 года безубыточной деятельности, минимальная сумма кредита – 300 тысяч, максимальная – 20 миллионов для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 10 миллионов рублей – для других субъектов Федерации. Срок погашения займа – от 3 до 30 лет. Минимальная базовая ставка – 9, 5%, если сумма кредита равна 50% и менее от стоимости жилья. Кредит в размере от 51 до 70% от стоимости предполагает ставку в 9, 75%, свыше этого – 10%.

Для получения целевого кредита под залог необходимо:

- Сумма кредита на покупку жилья под залог имеющейся квартиры может равняться полной стоимости приобретаемой недвижимости (но не выше), однако не может превышать 60% от стоимости залога;

- Среди собственников квартиры, которая предлагается в качестве залога, не должно быть несовершеннолетних детей и недееспособных лиц.

Имущественное страхование обязательно. Страховать титул, а также жизнь и трудоспособность (личное страхование) можно по желанию, но без последнего ставка по кредиту будет выше на 0, 7 процентных пункта. Процентная ставка зависит от суммы кредита: 9, 75%, если размер займа не превышает 50% от стоимости квартиры, от 51 до 60% – 10% годовых. Поскольку кредит целевой, до подтверждения его целевого использования процентная ставка повышается на 4 п.п.

Ипотека для врачей и преподавателей предоставляется в рамках программы «Социальная ипотека». Участникам “Социальной ипотеки” государство полностью оплачивает цену жилья: сперва предоставляется 50% от стоимости (как первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита), затем, на протяжении 10 лет – остальные 50%, в качестве компенсации основного долга при ежемесячных платежах по ипотеке. То есть специалист оплачивает только начисленные по кредиту проценты. По этой программе также будут проводиться льготы: 9, 25% годовых на строящееся жилье и 9, 5% – на готовое. Размер государственной субсидии зависит от количества членов семьи и предельной цены на 1 квадратный метр.

Заключение

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, проанализирована ситуация на рынке, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать " второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

Без преувеличения можно сказать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимости конкурировать и бороться практически за каждого клиента. У каждого коммерческого банка своя ипотечная процентная ставка. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождение и реализация услуг.