Ипотечный рынок: структура и роль в российской экономики

Ипотека (залог недвижимого имущества) представляет собой одну из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в распоряжении должника, а кредитор в случае невыполнения последним своих обязательств приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотечный кредит появился в результате развития кредитных отношений как вполне самостоятельная форма кредита, а не просто как разновидность банковского кредита. В соответствии с этим ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества, оформляемый, как правило, специальным документом – закладной. Закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее владельца на получение средств по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. В ряде случаев ипотечная закладная может приобретать свойства ценной бумаги – способность переходить от одного владельца к другому [1, с. 65].

Роль кредита в развитии экономики состоит в перераспределении материальных ресурсов, расширении воспроизводства, в регулировании наличного и безналичного де­нежного оборота:

1) с помощью кредита происходит перераспределение материаль­ных ресурсов в интересах развития производства и реализации продук­ции при предоставлении и мобилизации средств физических и юриди­ческих лиц. Он воздействует на непрерывность процессов производства и реализации продукции. Часто в хозяйственной деятельности органи­зации не имеют достаточных средств для обеспечения ритмичной рабо­ты. Таким образом, ссуды удовлетворяют временно возникающие не­совпадения текущих денежных поступлений и расходов организаций.

2) кредит способствует расширенному воспроизводству, по­скольку кредитные ресурсы используются в качестве источника увеличения основных средств, капитальных затрат. В процессе мо­дернизации производства или расширения бизнеса использование кредита как основного источника инвестиций позволяет заметно расширить возможности инвестирования. При этом хозяйствующий субъект, используя различные формы кредитов, а не выпуск облига­ций, сохраняет свою независимость, поскольку право распоряжения имуществом остается у руководства субъекта.

3) кредит может использоваться для регулирования наличного и безналичного денежного оборота. Банковская система влияет на активность экономических субъектов. Это вызвано тем, что цена кредита напрямую воздействует на интенсивность инвестирования в экономике. Поэтому Центральный банк путем регулирования ре­зервной ставки для коммерческих банков может определять цену кредитных ресурсов, предоставляемых коммерческими банками хо­зяйствующим субъектам [2, с. 166].

На рисунке 1.1 изображена организационная структура ипотечного рынка.

Заключение договора купли-продажи

Андеррайтинг

Заявление клиента

                                                                            

 

 

Рисунок 1.1 – Организационная структура ипотечного жилья

 

Организационная структура ипотечного рынка:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса [3].

 

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: