Характеристика № 4. Защита от инфляции

Обычные американские казначейские облигации от инфляции не защищены (хотя определенные виды имеют такую защиту). В отличие от них, акциям и жилью инфляция не страшна.

 

Какие выводы мы сделаем, сравнив инвестиции в недвижимость с акциями и облигациями? Жилье имеет много общих характеристик с акциями, однако последние уступают недвижимости по потенциалу прибыли и льготам по налогообложению. И хотя для недвижимости больший потенциал прибыли должен сопровождаться повышенным риском, в последние десятилетия этого не наблюдалось.

Так каков же правильный коэффициент цена/прибыль для жилья? Исходя из характеристик риска, прибыли, налогообложения и защиты от инфляции, инвестиции в жилье выглядят так же, как и акции, или даже привлекательнее. К тому же ограниченность земельных площадей позволяет продавцам запрашивать более высокую цену. На основе этого анализа приходим к выводу, что обоснованный коэффициент цена/прибыль для недвижимости — в пределах 30. Категории этого коэффициента приведены в таблице 9.2.

Таблица 9.2 

Не слишком ли высока стоимость вашего жилья? 

Коэффициент цена/прибыль для недвижимостиКатегория стоимости недвижимостиБолее 30Дорогая20–30Повышенная цена10–20Нормальная ценаМенее 10Дешевая

«Посолить по вкусу» 

Как все мы знаем еще со школы, три важнейшие вещи на рынке недвижимости — это местоположение, местоположение, местоположение. Если для акций IBM существует единственный рынок, то недвижимым имуществом торгуют на огромном множестве разных рынков. Только что мы сделали несколько общих заключений о «честной стоимости» дома, однако теперь следует подкорректировать эти категории цена/прибыль с учетом местных условий.

Обычно недвижимость анализируют по городам и регионам. Например, если в Фениксе цены на жилье выросли на 15 %, то в Буффало могут даже упасть. В действительности «местоположение» гораздо более узкое понятие, чем город в целом.

Один мой друг, проживающий в Шарлотте (штат Северная Каролина), за последние несколько десятилетий узнал о важности местоположения (и времени совершения сделки с недвижимостью) на собственном опыте. Свою историю Джон рассказал мне по электронной почте. Привожу здесь его сообщение, озаглавленное «Финансовые разочарования».

 

В 1985 году, еще будучи холостяком, я за 60 тыс. долл. купил жилье в многоквартирном доме всего в двух кварталах от моего офиса. Из дому мне было удобно добираться до работы в деловой части Шарлотты. В течение предыдущих лет эта собственность теряла в стоимости, тогда как дома, расположенные за две мили от меня, все время дорожали. В 1992 году я женился, а в 1993-м продал свою квартиру за 84 тыс. долл. и купил отдельный дом за 180 тыс. Через семь лет, уже обзаведясь двумя детьми, я продал и этот дом, немного потеряв в деньгах, даже несмотря на отличный ремонт. Наконец, я купил мой нынешний дом за 360 тыс. долл. как раз во время замедления экономического роста (июнь 2001 года). А моя самая первая квартира в многоэтажном доме сейчас стоит более 200 тыс. долл.!

 

Джон владел недвижимым имуществом с 1985 года на бурно развивающемся рынке. Тем не менее, он по семейным обстоятельствам почти магическим образом упустил возможность заработать деньги на сделках с недвижимостью; время и характер его сделок не совпали с жилищными микротенденциями в его регионе. Поэтому понятие местоположения относительно рынка недвижимости нужно рассматривать гораздо уже , чем в масштабах города или региона. Например, в моем многоквартирном доме жилье на разных этажах и на разных сторонах здания менялось в цене по-разному.

Следовательно, определяя диапазон стоимости, мы должны учитывать местные условия. Подобно тому, как превышающий среднее значение коэффициент цена/прибыль обоснован для акций сверхбыстро растущей компании, так и недвижимое имущество с особенно привлекательным местоположением оправданно имеет высокую стоимость.

 

⇐ Предыдущая36373839404142434445Следующая ⇒

Поделиться: