Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Общая оценка рынка недвижимости 2009 года
В 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США, который приобрел мировые масштабы. В докладе компании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии «просели» на 59, 7%, что также является самым крупным снижением на мировых рынках недвижимости» к концу 2009 года. В Объединенных Арабских Эмиратах цены на недвижимость за год снизились на 48, 05%, в Болгарии - на 28, 66%, в Исландии - на 21, 21%, в России - на 19, 5%, в Словакии - на 15, 3%http: //www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html - _ftn2#_ftn2. Кризисный период, с середины 2008 года, серьезно подорвал основу жилищного рынка и г. Красноярска. Рассмотрим подробнее влияние экономической обстановки на рынок недвижимости в г. Красноярске · в первую очередь спрос сократился в разы из-за нестабильной ситуации на рынке труда и невысоких доходов граждан; · -с начала 2009 года покупатели стали больше тратить время на принятие решения о покупке той или иной квартиры. В большей степени это было связано с двумя важными факторами: во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, вторых, с ожиданием дальнейшего снижения цены; · - с апреля 2008 года началось снижение цен на вторичном рынке жилья города и составило 36% к концу 2009 года; · на некоторые объекты незавершенного строительства снижение цены за квадратный метр составило 46%. · С мая 2009 года отмечено снижение динамики падения цены, как на вторичном, так и на первичном рынке, возобновляется ипотечное кредитование. Текущий тренд на рынке - стабилизация и постепенное оживление. Но уже сейчас, в конце года, эксперты снова заговорили о возможных перспективах повышения цен на недвижимость, мотивируя это отложенным спросом и постепенным сокращением предложения. Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок осенью 2009 года, в 2010 году будет медленно, но все, же расти, предложение относительно спроса будет сокращаться. Безусловно, вслед за ним начнет возвращаться и частный инвестиционный спрос. Повышающийся интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Ситуация может развиваться двумя путями: В 2010 году - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени. При этом на некоторые категории жилья повышение цены более высокое, а на иные – продолжающаяся фиксация. Продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, начнут повышать цены уже в феврале - марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию, что в прочем периодически происходит на рынке (продавцы несколько повышают цену, не находят «своего» покупателя и вновь снижают до реальной цены). В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия интереса со стороны покупателей. Тот факт, что впервые со времени начала кризиса цены на жилье в России пошли в рост, подтверждают и исследования Российской Гильдии Риэлторов, согласно которым уже в ноябре было зафиксировано повышение стоимости квадратного метра в С.-Петербурге (1%), Брянске (1, 2%), Ижевске (2%), Мурманске (1, 8%), Перми (0, 9%). Согласно исследованиям Global Property Guide наибольший рост цен на недвижимость зарегистрирован в Израиле - на 10, 15%. Из 26 стран, которыми располагают эксперты, в 10 странах был зафиксирован рост цен на недвижимость и в 16 - падение. Цены на недвижимость в конце 2009 года выросли также в Австралии, Швейцарии, Китае, Гонконге, Норвегии, Новой Зеландии, Португалии, Финляндии и Швеции.
Вторичный рынок жилья
Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в марте – апреле, когда были изменения в тренде курса доллара. Весь 2009 год был достаточно непростым как для продавца, так и для покупателя. Если первому приходилось снижать цену, что понятно не приносило радости, то второй ждал, что цены еще упадут, и не торопился совершать сделку.
Долгожданное оживление на рынке готового жилья началось с осени 2009 года. Покупатели, которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли на рынок. И этому способствовало следующее: падение цен замедлилось и с сентября ситуация перешла в стадию стабилизации. Кроме того, спрос увеличился и за счет покупателей, получивших государственные сертификаты, со сроком реализации до конца года.
Пожалуй, положительной чертой текущей ситуации можно назвать то, что 2009 год – это год покупателя, в отличие от предкризисных годов, тогда рынком «правил» продавец - на просмотр квартиры нужно было приходить с деньгами в кармане и покупать понравившийся вариант сразу же, без всяких раздумий. Сейчас покупатель имеет возможность спокойно выбирать. И если нужна квартира, то сегодня, пожалуй, действительно удачное время для покупки. Предпочтения покупателей сегодняшнего рынка, исходя из предложений и финансовой возможности, распределились следующим образом:
Мы уже говорили о тенденции рынка готового жилья города, а именно то, что наибольшей популярностью пользуются 1, 2 – комнатные квартиры новой планировки (в процент 1-комнатных квартир гостинки не входят). Спрос на подобное жилье с каждым годом растет. Учитывая высокий процент горожан нуждающихся в улучшении своих жилищный условий, износ старого жилого фонда, постоянный приток в Красноярск новых жителей из районов края, потребность в качественном, комфортном, недорогом жилье будет сохраняться в Красноярске длительное время. На фоне сделок купли-продажи выделяются так называемые альтернативные, т.е. сделки с одновременной продажей «старой» и покупкой «новой» квартиры. Объем таких сделок около 90% от общего количества сделок, ранее этот показатель был в пределах 55 – 60%. Рынок дорогого, качественного – элитного жилья в Красноярске формируется. Спрос на подобное жилье стабилен, хотя и значительно ниже чем на типовое жилье. Этот сегмент вторичного рынка жилья менее подвержен колебаниям, и снижением цены отреагировал гораздо позже, чем остальной рынок. Диапазон цен на элитное жилье колеблется от 41 600 до 120135 рублей за один квадратный метр (на декабрь, 2009 г.). В среднем по городу цена снизилась за отчетный период на 17% и есть ожидания.
Первичный рынок жилья
Ввод жилья в России в январе-ноябре текущего года снизился на 0, 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в целом объемы строительства упали на 17, 5% (по данным Росстата). Из данных ведомства следует, что в ноябре было введено в строй 5, 8 миллиона квадратных метров жилых площадей, что больше октябрьских показателей на 0, 1% (в октябре - 4, 74 миллиона квадратных метров). Ввод жилья за 11 месяцев этого года составил 45, 5 миллиона квадратных метров, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 0, 4% (по результатам 10 месяцев снижение также на 0, 4%). Объем строительства в целом по России в ноябре 2009 года составил 368, 5 миллиарда рублей (падение на 13, 2% к уровню соответствующего периода предыдущего года), в январе-ноябре - 3, 359 триллиона рублей (падение на 17, 5%). В Красноярском крае за 11 месяцев 2009 года объемы строительства снизились на 12 %. Строители сдали в эксплуатацию 2418 жилых домов общей площадью 617 тысяч квадратных метров, из них 1362 дома построили в сельской местности, 137 домов в Красноярске (обшей площадью 324 тысячи квадратных метров).
По мнению экспертов компании, наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в практически готовых новостройках, быстрее всего выкупают не только однокомнатные, но и трехкомнатные квартиры. Такая тенденция сохраниться и в 2010 году - больше квартир будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности. Аренда жилья
Аренда жилья, как сегмент рынка недвижимости был в 2009 году одним из самых активных. Почему? Ответ достаточно логичен: любой экономический кризис даже самый локальный существенно ограничивает финансовые возможности людей, в том числе к кредитным средствам. Учитывая высокую потребность граждан в жилье и низкую способность в условиях экономической нестабильности купить собственную квартиру, необходимость решения квартирного вопроса приводит б о льшее число клиентов на рынок аренды. Тем не менее, эта активность не привела к росту арендных ставок. Подтверждением этому может служит оценка рынка аренды жилья, приведенная в аналитическом отчете за 1 полугодие, - большое число предложений так называемых «инвестиционных квартир» в районах массовой застройки в период 2006-2008 гг. (Взлетка, Северный, Первомайский) было выставлено в базу предложений для сдачи в наем, зафиксировано снижение средней ежемесячной ставки по городу на 10%.
Средняя месячная арендная ставка самой востребованной клиентом 1 комнатной квартиры в конце года такова:
Хотелось бы подчеркнуть следующее, в настоящее время аренда жилья, как сегмент рынка недвижимости, может послужить индикатором изменения ситуации в сегменте купли-продажи. А именно, как только в стране, в городе начнет улучшаться общеэкономическая ситуация, увеличатся доходы и платежеспособность населения, то рынок аренды жилья, как более динамичный, отреагирует на это первым, и месячные арендные ставки начнут повышаться. Вслед за этим повышением через несколько месяцев можно ждать повышения цены на рынке купли-продажи жилья.
Ипотечное кредитование
2009 год закончился на довольно оптимистичных для рынка недвижимости, в частности ипотечного кредитования, настроениях. Последний квартал инфляция была минимальна, Центробанк РФ девять раз за год снизил ставку рефинансирования, причем последний раз – до небывало низкой величины в 9%. И как следствие, оперативная реакция флагмана ипотечного рынка – Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также снижало свою ставку рефинансирования (минимальная ставка 9, 43% (на декабрь 2009 г.)). Это в свою очередь дало основание заговорить о возвращении процентных ставок по ипотеке на докризисный уровень. Коммерческие банки начали возвращаться на рынок ипотеки и предлагать продукты на приемлемых условиях, в отличие от начала года. Тогда оформление кредита на покупку жилья выглядело мало привлекательным: процентная ставка в рублях была 19-20%, в валюте – 16-18%, первоначальный взнос не менее 30%.
В докризисное время процент сделок на вторичном рынке с привлечением кредитных средств доходил до 60%. В 2009 году процент таких сделок колеблется в пределах 15% (на начало года) - 30% (на конец года).
Реакцией на снижение ставок и стабилизацию цен на рынке жилья был рост объемов выдачи кредитов. В то же самое время одно лишь снижение ставок, первоначального взноса, требований к заемщику, не приведет к возрождению ипотеки на рынке недвижимости, необходима и экономическая стабильность. Покупателям нужно от 500 000 до 2 000 000 рублей на 15-25 лет (сейчас средняя сумма кредита, выдаваемая банками ок. 1 150 тысяч рублей, сроком на 12 лет, в начале 2009 года – 850 тысяч рублей, сроком на 15 лет), но лишь при условии уверенности в завтрашнем дне. Судя по всему, возврат ипотеки даже на докризисный уровень займет не менее одного года.
Коммерческая недвижимость Исходя из анализа ситуации на рынке в 2009 году, можно сказать, что коммерческая недвижимость ощутила кризис сильнее всего: - во-первых, это обусловлено отсутствием дефицита предложения в этом сегменте. В отличие от квартир, количество новых офисов и торговых центров росло с каждым годом, - во-вторых, если потребность населения в жилье никуда не исчезла с приходом кризиса, а сократилась только платежеспособность, то необходимость прежнего расширения бизнеса сменилась, как правило, стратегией экономии и разумного минимализма. Начало года было отмечено ежемесячными темпами снижения цен и арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости, появлялся избыток свободных площадей: - значительное снижение потребительского спроса повлияло на доходность всего бизнеса и вынудило многие компании оптимизировать структуру затрат. В результате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рост рынка или из имиджево-рекламных целей закрывались, - объемы производства товаров и услуг падали, поэтому производственные площади освобождались, - многие бизнесмены сокращали складские запасы и старались закупать товар чаще, но небольшими партиями из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появился избыток складских помещений. Негативное влияние кризиса на офисные помещения оказалось более существенным. В результате этого рост объема предложения, а также снижение средних ставок и средневзвешенных цен в этом сегменте оказались более значительными, чем в торговом: - более высокий рост объема предложения и более существенное снижение цен в Центре и на Взлетке, например, в центре города в зданиях бывших институтов, офисных зданиях среднего уровня сегодня можно снять офисное помещение за 500-600 рублей/месяц за кв.м., купить за 50 000 – 60 000 рублей за кв.м., сейчас на Взлетке офис можно снять в аренду за 800 – 1000 рублей/месяц за кв.м., купить – 55 000 – 70 000 рублей за кв.м. Есть и положительный момент кризиса, а именно, для некоторых компаний снижение арендных ставок в кризисный период стало благоприятной возможностью для переезда в более качественный офис. Осенью специалистами компании было отмечено увеличение в количестве переговоров и звонков, что говорит о росте интереса со стороны потенциальных клиентов к покупке и аренде коммерческой недвижимости. При этом наблюдается относительная стабилизация цен и арендных ставок. Спрос начинает медленно, но расти, чего не было уже давно. На сегодняшний день спросом пользуются небольшие помещения с удачным месторасположением и ценой за квадратный метр в торговом сегменте (около 100 кв.м.) – 50 000 – 100 000 рублей за квадратный метр, в офисном (50-60 кв.м) – 40 000 – 85 000 рублей за квадратный метр.
|
Последнее изменение этой страницы: 2020-02-16; Просмотров: 101; Нарушение авторского права страницы