Конструктивное решение здания после санации

 

Конструктивная схема, конструктивная система и несущий остов здания изменения не притерпели.

Сведения, о конструкциях здания после реконструкции и проведенных мероприятий приведены в таблице 3.2.

 

Таблица 5

Конструктивное решение основных элементов здания после реконструкции

№ п/п		Элементы здания		Характеристика конструктивного решения элемента	Мероприятия, выполняемые при санации
1		2		3	4
1		Монолитные несущие стены		Стены выполняются из бетоносодержащей смеси с применением съемно-щитовых опалубок	Стены здания остаются без изменений за исключением простенков материалов и той же конструкции, что и существующие с последующим утеплением. Некоторые оконные проемы подвергаются частично переустройству в дверные.
4	Монолитная плита перекрытия		Перекрытия монолитные, выполняются из бетоносодержащей смеси с применением съемно-щитовых опалубок			Перекрытия в надстраиваемой части принимаются согласно проекту санации.
5	Монолитные перегородки		Стены выполняются из бетоносодержащей смеси с применением опалубок			Новые перегородки устанавливаются по нормам звукоизоляции.
6	Оконные заполнения		Двухкамерный стеклопакет в одинарном ПВХ переплете из стекла с мягким селективным покрытием			Новые. Конструкция принята в соответствии с требованиями энергосбережения.
7	Крыша (мансардный этаж)

 

Наружные ограждающие конструкции - стены, заполнения оконных и дверных проемов, чердачное и цокольное перекрытия соответствуют современным требованиям по теплозащите. Межквартирные перегородки и конструкция межэтажного перекрытия соответствуют нормам по звукоизоляции.

 

Архитектурно-художественное решение здания после санации

 

Улучшение внешнего облика здания достигается за счет:

архитектурного решения элементов фасада;

устройства эркеров;

устройства наружных теплоизоляционных конструкций;

устройство мансардного этажа;

цветового решения элементов фасада.

Оценка рынка

Оценка рынка Астраханской области

Позиции на рынке:

В соответствии с комплексной целевой программой «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности в Астраханской области на 2010-2014 годы» прямо указывается на необходимость скорейшего и острого проведения в регионах следующих мероприятий:

экономии всех видов энергоресурсов при производстве, распределении и потреблении энергии;

сокращения потребляемой электрической и тепловой присоединенной мощности, а также потребляемой нагрузки водо- и газоснабжения;

развитие рынка энергосервисных услуг;

вовлечение в процесс энергосбережения всей инфраструктуры региона за счет активизации пропаганды и формирования реального механизма стимулирования энергосбережения.

Потребители:

Жилищный фонд зданий в Астраханской области, нуждающихся в санации и построенных после 1960г. составляет более 4, 0 млн. кв. м общей площади, в основном это крупнопанельные бескаркасные с поперечными несущими стенами (серия 1-464) и крупнопанельные с внутренним неполным каркасом (серия 1-335).

 

Оценка рынка в России

Позиции на рынке:

В соответствии с:

Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

распоряжением Правительства Астраханской области от 26.10.2009 № 378-Пр «О стимулировании внедрения мероприятий по энергосбережению»;

Указом Президента Российской Федерации от 04.06.2008 № 889 «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики»

Анализ использования земельного участка как свободного

Физическая возможность. Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеются инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки.

Допустимость с правовой точки зрения. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Рассматриваемый земельный участок находится на праве аренды (49 лет).

Финансовая целесообразность. Наиболее целесообразным при данном местоположении представляется строительство зданий жилого назначения.

Максимальная продуктивность. Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при использовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий жилого назначения.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это использование под застройку зданиями жилого назначения.

Анализ использования земельного участка как улучшенного

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися на нем зданиями и строениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования. Как следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здание в качестве жилого.

Законодательно разрешенное использование. Никаких ограничений на использование данного здания на собственника не наложено.

Финансово целесообразное использование. Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Рассматриваемый земельный участок с существующим зданием позволяет получить доход при продаже квартир.

Максимально продуктивное использование. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является использованием данного здания в качестве жилого.

Таким образом, лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующим на нем зданием это использование в качестве здания жилого назначения.

Оценка рыночной стоимости объекта

Затратный подход

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта (стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

. Определение стоимости земельного участка в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием. Стоимость аренды земельного участка составляет 351053, 12 руб.

. Определение восстановительной стоимости.

. Определение общего накопленного износа.

. Определение рыночной стоимости затратным методом как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости с учетом накопленного износа.

Земельный участок, где расположен объект оценки, имеет площадь, соответствующую площади застройки под объектом недвижимости.

Оцениваемое здание расположено на земельном участке, используемом под частное имущество в котором имеются различные собственники.

В связи с вышеуказанным расчет рыночной стоимости земельного участка не выполняется. Оплата налога на земельный участок производится в порядке, установленном действующим земельным законодательством по ставкам, утвержденным Государственной думой Астраханской области, органами местного самоуправления.

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться: