Определение восстановительной стоимости строительства

Восстановительная стоимость - определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базовых источников использованы: сборники УПВС, " Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, информация в Интернете. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.

УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости - составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

- накладные расходы и плановые накопления;

затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.

Для III климатического района, в котором расположен г. Астрахань, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = УС₍₆₉₎ х V х И₍₈₄₎ х И₍₁₀₎ х К_пп, где

УС_{(69 )} - укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м³ в ценах 1969 г.

УС_{(69 )} = 24 руб/кв.м * 0, 94 = 22, 56 руб/кв.м; (Поправочный коэффициент по III климатическому району 0, 94)

V - строительный объем здания, м³ (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);

V = 17360 м³

И₍₈₄₎ - индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1993 г. к = 1, 04;

И₍₁₀₎ - индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на 2010 г., определен по сборнику КО-Инвест " Индексы цен в строительстве", к = 46, 7;

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя - представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам, к = 24%.

НДС = 18 %

ПВС = 22, 56*17360*1, 04*46, 7*1, 24*1, 18 = 27831891, 87 руб.

 

Расчет восстановительной стоимости объекта в данном случает проводится по формулам:

ВС = УПСС х S_общ х К_лз х К_пп или ВС = УПСС х V_стр х К_лз х К_пп

 

где:

ВС - определяемая восстановительная стоимость;

УПСС - укрупненный показатель стоимости строительства единицы площади (объема) здания (по объектным сметам), руб. без учета НДС;

S_общ - общая площадь здания, м2;

V_стр - строительный объем здания, м2;

К_лз - коэффициент, учитывающий лимитированные затраты;

К_пп - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя - представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам;

Процентная величина лимитированных затрат рассчитана укрупнено и учитывает: затраты на временные здания и сооружения, удорожание работ в зимнее время, затраты строительных организаций по платежам на добровольное страхование, обеспечение пожарной безопасности, технический и авторский надзор, затраты на проектные работы и экспертизу проекта, непредвиденные затраты, обеспечение пожарной безопасности объекта строительства, выплаты за землю на период строительства, расходы по государственной регистрации завершенного строительством объекта и др.

Вывод: восстановительная стоимость пятиэтажного жилого дома 1- 335 серии, с учётом НДС равна 27831891, 87 руб.

Определение износа недвижимости.

Расчет износа

 

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 43, 35%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблице.

 

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента %	% износа конструктивного элемента	Величина износа %
Фундамент	Свайные безростварковые	3	30	0, 9
Стены и перегородки	Из трехслойных панелей, состоящих из двух железобетонных скорлуп и слоя утеплителя между ними	43	40	17, 2
Перекрытия	Из плоских беспустотных железобетонных плит толщиной 100мм	10	40	4
Кровля	Рулонный гидроизоляционный ковер	7	40	2, 8
Полы	Дощатые, керамические плитки, мозаичные, бетонные	12	35	4, 2
Оконные заполнения	Двойное остекление в раздельных деревянных переплетах	6	75	4, 5
Двери	Деревянные: филенчатые одностворчатые в деревянных коробках	6	65	3, 9
Внутренние сантех. и электротех. устройства	Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -скрытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная.	13	45	5, 85
ИТОГО:		100		43, 35

 

На базе кафедры «Технология и организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью» было проведено обследование 50 пятиэтажных панельных жилых зданий по улице Татищева в Ленинском районе г. Астрахань, и был выявлен процент износа каждого конструктивного элемента.

Совокупный физический износ определен по износу и состоянию каждого конструктивного элемента объекта.

 

Функциональный износ

 

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу также относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

⇐ Предыдущая123

Поделиться: