Классификация с позиции экономической сущности сделки по приобретению и сдаче имущества в аренду

Если исходить из экономической сущности сделки по приобретению и сдаче имущества в аренду, то лизинг можно подразделить на операционный и финансовый (см. рис. 4).

Рисунок 4 - Классификация лизинговых операций

Финансовая аренда (финансовый лизинг) — это аренда, при которой риски и вознаграждения от владения и пользования арендованным имуществом ложатся на арендатора. Любая другая арендная операция, не подпадающая под определение финансовой аренды, может быть поименована как операционная аренда (операционный лизинг). Эти два вида арендных операций различаются целевыми установками субъектов сделки, объемами обязанностей, характером и сроками использования имущества.

Операционный лизинг заключается на срок, меньший, чем амортизационный период арендуемого имущества, и предусматривает возврат объекта лизинга владельцу по окончании срока действия контракта. Как правило, техническое обслуживание, ремонт, страхование и другие обязательства в этом случае принимает на себя лизингодатель. Теоретически в этом случае общая сумма выплат арендатора за арендованное имущество не покрывает расходов арендодателя по его приобретению, поэтому, как правило, такое имущество сдается в операционный лизинг неоднократно. Нередко операционный лизинг предусматривает возможность досрочного возврата арендуемого имущества по желанию арендатора с выплатой определенного штрафа за расторжение лизингового контракта. Различают три основные причины, обусловливающие выбор арендатора в пользу операционного лизинга:

• арендатору необходимо арендуемое имущество лишь на время, например, для реализации какого-то проекта (работы), имеющего разовый характер; после окончания проекта надобность в данном типе имущества полностью отпадает;

• доходы от использования арендуемого оборудования не окупают его первоначальной цены;

• арендуемое имущество подвержено сравнительно быстрому моральному старению, т. е. арендатор полагает, что по истечении определенного времени, в частности срока аренды, на рынке могут появиться новые, более эффективные аналоги данного имущества; в качестве наиболее распространенного примера можно привести вычислительную технику.

Таким образом, операционный лизинг с экономической точки зрения представляет собой временное использование объекта лизинга, соответственно, и лизингополучатель компенсирует лизингодателю расходы, связанные с содержанием объекта лизинга.

Финансовый лизинг заключается на весь амортизационный период арендуемого имущества или на срок, близкий к нему. По окончании договора имущество, как правило, переходит в собственность лизингополучателя или выкупается им по остаточной стоимости (необходимо отметить, что при финансовом лизинге, когда сроки амортизации и лизинга совпадают, остаточная стоимость у лизингодателя по окончании договора лизинга равна нулю. Переход права собственности на объект финансового лизинга по окончании договора является достаточным, но не необходимым признаком финансового лизинга. Дело в том, что поскольку срок договора сопоставим со сроком полезной эксплуатации предмета лизинга, часто по окончании договора имущество не представляет для участников сделки никакого экономического интереса). Платежи лизингополучателя в этом случае превышают расходы лизингодателя по приобретению данного имущества, таким образом, лизингополучатель возмещает лизинговой компании ее инвестиционные затраты (стоимость объекта лизинга) и уплачивает комиссионное вознаграждение.

Во многом проблема идентификации сделки как сделки финансового лизинга напрямую увязывается еще и с характером обязательств, возникающих у арендатора. Совершенно очевидно, что последствия одностороннего расторжения арендатором договора аренды при различных условиях неодинаковы для арендодателя. Например, для компании, занимающейся сдачей имущества в операционный лизинг, досрочный, неоговоренный возврат объекта лизинга арендатором за редким исключением практически никак не скажется на ее финансовом положении. Законодательство многих стран, в том числе и Гражданский кодекс РФ, наделяет арендатора правом при краткосрочной аренде (прокате) в любой момент расторгнуть договор без опасности уплаты каких-либо штрафов; необходимо лишь письменно уведомить арендодателя о расторжении договора, а в некоторых странах подобное заблаговременное уведомление вообще не требуется.

В том случае, если в долгосрочную аренду сдается, например, уникальное, несерийное оборудование, созданное специально на заказ, последствия одностороннего, непредвиденного расторжения договора арендатором могут быть весьма плачевны для лизинговой компании, поскольку вследствие именно уникальности объекта возможность повторной сдачи его в лизинг представляется в некоторых случаях весьма сомнительной. Таким образом, принцип «нерасторжимости» договора лизинга в течение определенного срока является необходимым признаком классического финансового лизинга.

Следует отметить, что по своему экономическому содержанию договор финансового лизинга близок к договору купли-продажи имущества в рассрочку. Имущество передается лизингополучателю в начале договора, а последний осуществляет периодические выплаты по нему в течение определенного срока. Фактическим владельцем имущества является лизингополучатель; лизингодатель со своей стороны выступает только юридическим собственником имущества в течение срока договора (в некоторых случаях лизингодатель может даже и не видеть в прямом смысле объекта лизинга, когда оборудование поставляется сразу лизингополучателю, а по окончании действия договора лизинга объект переходит в собственность последнего).

Особый вид отношений по поводу права собственности при финансовом лизинге повлек изменения в юридическом сопровождении данных операций. Например, в большинстве экономически развитых стран введено исключение в законодательство об аренде в части, касающейся регулирования операций финансового лизинга, в отношении распределения риска случайной гибели объекта финансового лизинга между сторонами сделки. По общему правилу гражданского права риск случайной гибели имущества всегда несет его собственник, и только при финансовом лизинге лизингополучатель принимает его на себя. В зарубежном праве (например в англо-американском) даже введен специальный термин, скорее учетный, нежели юридический, — «экономический собственник», т. е. лицо, не имеющее формального, определенного законом права собственности, но в силу договора осуществляющее фактический контроль над имуществом. Это сделано прежде всего для корректного отражения в учете операций, связанных с указанным имуществом.

Принимая во внимание вышесказанное, можно рассматривать финансовый лизинг как один из вариантов финансирования приобретения имущества. Очевидно, что капитальные вложения могут быть профинансированы за счет двух источников — собственного и заемного капиталов. К основным источникам собственных средств относятся уставный капитал и реинвестированная прибыль. Поскольку эти источники либо ограничены в объеме (прибыль), либо трудно мобилизуемы (например, эмиссия сопровождается относительно высокими затратами, достаточной продолжительностью периода мобилизации, определенными ограничениями правового характера и т. п.), неотъемлемо присущее рыночным отношениям требование динамичности принимаемых решений финансового характера, в том числе и в области стратегии развития предприятия, с необходимостью повышает значимость заемного капитала. В наиболее общем виде заемный капитал как долгосрочный источник финансирования подразделяется на банковские кредиты, облигационные займы, а также финансовый лизинг.

В свою очередь финансовый лизинг можно подразделить на три основных вида: прямой финансовый, лизинг по типу продажи и возвратный лизинг, различия между которыми объясняются разнонаправленностью финансовых потоков.

Прямой финансовый лизинг обычно предполагает участие в сделке трех сторон (см. рис.5). Будущий лизингополучатель нуждается в некотором имуществе, но не имеет для его приобретения свободных денежных средств или же не желает по каким-либо другим причинам приобретать его за счет собственных средств. Тогда он находит специализированную лизинговую компанию, которая по его заявке приобретает в собственность это имущество (операция 1), а затем передает его во временное владение и пользование лизингополучателю за определенную плату (операция 2).

 

 

	Лизингодатель		Продавец имущества

    1

Лизингополучатель

    2

 

 

Рисунок- 5. Схема прямого финансового лизинга

Отметим, что по своим формальным признакам именно подобная операция определена в российском законодательстве как сделка финансовой аренды (лизинга).

В случае если продавец имущества и лизингодатель объединяются в одном лице, сделку можно классифицировать как лизинг по типу продажи (sales-type 1еаsе). Как правило, имущество сдается в лизинг самим производителем практически на весь свой нормативный или ожидаемый срок службы. По своему экономическому содержанию указанная операция близка к продаже имущества в рассрочку, однако существенное различие между ними заключается прежде всего в отношениях собственности на имущество. При лизинге производитель оборудования возмещает всю его стоимость и получает прибыль, не теряя права собственности, что в определенной мере снижает риск неисполнения обязательств со стороны лизингополучателя. Следует отметить, что в данном случае его доход состоит из двух частей: надбавки к себестоимости имущества и процентов по лизингу.

Следующая форма лизинга достаточно широко применяемая на Западе, в отечественной практике еще не распространена. По договору возвратного лизинга (см. рис. 6) компания, владеющая каким-либо имуществом, продает право собственности на этот объект лизинговой компании (операция 1) и одновременно оформляет договор о его аренде на определенный срок с выполнением некоторых условий (операция 2). Организацией, предоставляющей капитал, необходимый для выкупа, может быть банк (операция 3), иное кредитное учреждение и т. д.

В результате осуществления данной операции, во-первых, повышается оборачиваемость средств лизингополучателя, а во-вторых, у него появляются дополнительные финансовые ресурсы. Заметим, что данный вид лизинга предусматривает, как правило, переход права собственности на объект соглашения к лизингополучателю после совершения последнего платежа, т. е. в данной ситуации соблюден один из критериев, позволяющий относить данный вид сделок к группе операций финансового лизинга.

 

    2

 

    1

Банк

    3

 

 

|Рисунок 6 - Схема возвратного лизинга

По экономическому смыслу данная операция сходна с кредитованием лизингополучателя, когда объект лизинга выступает в качестве гарантии, залога. Тем не менее имеется и весьма существенное различие, а именно — объект лизинга формально является собственностью лизингодателя. Указанное обстоятельство в определенном смысле способствует повышению гарантии выполнения своих обязательств лизингополучателем. Важным преимуществом возвратного лизинга является использование уже находящегося в эксплуатации оборудования в качестве источника финансирования строящихся новых объектов с вытекающей из этого возможностью использовать налоговые льготы, предоставляемые для участников лизинговых операций. Возвратный лизинг дает возможность рефинансировать капитальные вложения с меньшими затратами, чем при привлечении банковских ссуд, особенно если платежеспособность организации ставится кредитующими организациями под сомнение ввиду неблагоприятного соотношения между его уставным капиталом и заемными фондами. Однако на практике подобные операции сдерживаются чрезвычайно высокими процентными ставками по заемным средствам, вследствие чего организации гораздо выгоднее спокойно довести амортизацию имущества до своего конца.

Классификация операций финансового лизинга с позиции источника финансирования покупки предмета имущества.

По этому признаку операции финансового лизинга могут быть подразделены на:

• операции, при которых лизингодатель осуществляет приобретение имущества за счет кредитных или собственных ресурсов;

• операции, при которых лизингодатель приобретает имущество за счет средств лизингополучателя.

Классическая лизинговая операция с использованием кредитных ресурсов может быть представлена следующей схемой (рис. 7).

 

Рисунок. 7 - Финансовый лизинг с использованием кредитных ресурсов

Лизинговая сделка в данном случае состоит из нескольких последовательных операций. Нуждающийся в некотором имуществе потенциальный лизингополучатель, предпочитающий в силу ряда обстоятельств приобрести это имущество путем лизинговой сделки, определяет его продавца; как правило, продавец выбирается им самостоятельно. После этого он заключает договор с лизинговой компанией (операция 1), согласно которому она на полученные в банке или ином кредитном учреждении средства (операция 2) приобретает в собственность указанное имущество по договору купли-продажи (операция 3) и сдает его в аренду лизингополучателю. Как правило, продавец поставляет имущество непосредственно лизингополучателю (операция 4). Объект лизинговой сделки страхуется от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения, причем в качестве страхователя могут выступать как лизингодатель (операция 5), так и лизингополучатель (операция 6). Выгодоприобретателем по договору страхования выступает собственник имущества, т. е. лизингодатель, либо банковское учреждение, финансирующее операцию.

Приведенная схема в конечном итоге является самой дорогой для лизингополучателя, поскольку в качестве лизинговых платежей последний компенсирует лизингодателю не только стоимость имущества и налогов, связанных с предметом лизинга (налог на имущество, налог на владельцев транспортных средств, если предмет лизинга — транспорт), но и сумму банковских процентов за пользование кредитом. Как правило, кредит погашается лизингодателем постепенно по мере поступления лизинговых платежей от лизингополучателя, поэтому проценты, начисляемые на остаток ссудной задолженности, могут составить значительную величину. В практике работы современных отечественных лизинговых компаний в структуре удорожания предмета имущества, приобретаемого через лизинг, банковские проценты, а также расходы, связанные с обслуживанием ссудной задолженности (конвертация, комиссия за ведение счетов и т. д.), могут достигать половины от общей суммы удорожания. Это обстоятельство прежде всего вызвано высокими процентными ставками по кредитам на отечественном банковском рынке, и в определенной степени является сдерживающим фактором развития лизинга в России. Действительно, средний процент удорожания имущества, приобретаемого через лизинг, в течение трех лет при банковской ставке 15—16% годовых в валюте составляет 40—50%, что, безусловно, недешево.

Для финансирования приобретения имущества лизингодатель может использовать и собственные средства. Данное обстоятельство, в принципе, снижает стоимость лизинга для лизингополучателя; тем не менее в этом случае, как правило, помимо комиссионного вознаграждения в структуру лизингового платежа включаются проценты за пользование денежными средствами лизингодателя — аналог банковского процента.

Возможны и различные модификации типовой лизинговой сделки, а значит, и приведенной схемы; в частности, достаточно распространена ситуация, когда лизинговая компания и производитель имущества объединяются в одном лице, либо производитель имеет подконтрольную ему специализированную лизинговую компанию.

Как видно из схемы, в банковское учреждение за кредитом обращается непосредственно не лизингополучатель (приобретатель имущества), а лизингодатель. С экономической точки зрения тот факт, что заемщиком выступает не приобретатель имущества, а другое лицо, не меняет сути данного явления. Лизингодатель осуществляет выплаты по кредиту банку из тех средств, которые поступили к нему в качестве лизинговых платежей; в сущности именно у лизингополучателя и происходит отток денежных средств по кредиту, только этот отток представлен в виде лизинговых платежей. В этом случае закономерен вопрос: для какой цели в комплекс сделок по взятию кредита и приобретению на него имущества вводится третье лицо — лизингодатель?

В принципе, приобретатель имущества мог бы самостоятельно обратиться в банк за кредитом, минуя лизинговую компанию и в случае положительного решения банка приобрести необходимый ему актив. Соответственно, это привело бы к уменьшению абсолютной цены сделки, так как у приобретателя будут отсутствовать расходы, связанные с выплатой комиссионного вознаграждения лизингодателю (при прочих равных условиях — одинаковых сроках кредитования и ставках по кредиту — цена лизинговой сделки выше, поскольку в ней присутствует комиссионное вознаграждение лизингодателя). Тем не менее приобретением имущества посредством лизинга достаточно активно пользуются многие компании, в том числе и отечественные.

Дело тут даже не в особых отношениях, складывающихся между лизинговыми компаниями и банковскими учреждениями, хотя, как правило, лизинговые компании функционируют в составе финансовых групп, благодаря чему некоторые технические вопросы при заключении и оформлении кредитных договоров могут быть решены, например, в более короткие сроки. Ситуация объясняется иными обстоятельствами — лизинговые компании имеют возможность воспользоваться налоговыми льготами, которые в приложении к операции по покупке имущества и сдаче его в лизинг могут существенно уменьшить стоимость сделки для лизингополучателя (приобретателя) по сравнению с приобретением имущества за счет кредита. В настоящее время при списании объектов лизинговой сделки отечественным законодательством предусмотрена возможность применения коэффициента ускоренной амортизации. Данное обстоятельство позволяет списать стоимость объекта лизинга на затраты в существенно короткие сроки и таким образом «окупить» инвестицию в имущество в существенно более короткие сроки.

Помимо более высокой оборачиваемости средств, используемых при операциях финансового лизинга, и отсутствии необходимости выплачивать полную стоимость имущества одномоментно можно выделить и другие преимущества лизинга для приобретателя имущества, тем не менее, затрагивающие скорее теоретическую и техническую сторону данной операции.

1. Сделка финансового лизинга предполагает стопроцентное кредитование (приобретателю поставляется имущество в рабочем состоянии), в то время как банковский кредит выдается, как правило, на 70—80% стоимости приобретаемого оборудования; оставшуюся часть приобретатель имущества должен выплатить за счет собственных средств.

2. Условия договора лизинга по-своему более вариабельны, чем кредитные отношения, так как позволяют участникам выработать удобную для них схему выплат. При этом необходимо иметь в виду, что лизинговые платежи связаны с платежами по кредиту у лизингодателя, в случае если для приобретения объекта лизинга лизингодатель использовал кредитные ресурсы. Тем не менее лизинговая схема позволяет более гибко подходить к определению графика лизинговых платежей. При классической лизинговой операции лизинговые платежи постепенно снижаются; данное обстоятельство вызвано постепенным снижением величины процентов за кредит, взятый лизингодателем на финансирование сделки, при условии осуществления периодических возвратов основной суммы долга.

3. Договор лизинга часто содержит в себе условия о технической поддержке оборудования лизингодателем, например осуществление ремонта, обновление в случае появления более совершенных образцов, в результате чего уменьшается риск морального износа и т. д. Однако это возможно лишь в том случае, когда поставщик имущества и лизингодатель тесно связаны друг другом, например, лизинговая компания подконтрольна производителю имущества и, таким образом, для последнего лизинг — это один из способов реализации. В большинстве своем лизинговые компании представляют собой финансовые структуры и, естественно, самостоятельно технической поддержки оказывать не могут.

4. В некоторых случаях имущество при финансовом лизинге может и не числиться на балансе лизингополучателя, в связи с этим он не платит по этому оборудованию налог на имущество; кроме того, улучшаются показатели, характеризующие его финансовое положение, поскольку степень финансовой зависимости вуалируется—в балансе показывается только текущая задолженность по лизинговым платежам. С другой стороны, кредитные обязательства отражаются в балансе заемщика полностью.

5. При классической схеме финансового лизинга срок договора лизинга совпадает со сроком списания имущества на затраты посредством начисления амортизации. Таким образом, лизингополучателю по окончании договора в собственность достается имущество с нулевой остаточной стоимостью, в то время как реальная цена объекта существенно выше. Даже обыкновенная продажа имущества лизингополучателем в случае если в соответствии с условиями договора по окончании его объект переходит в собственность лизингополучателя, может существенно уменьшить совокупные затраты лизингополучателя по лизинговой операции.

Использование механизма ускоренной амортизации, упомянутого выше, предопределяет применение на практике нового вида лизинговой деятельности, когда кредитор и лизингополучатель объединены в одном лице. В этой ситуации средства, необходимые лизингодателю на приобретение предмета лизинга, поступают не от банка или иного кредитного учреждения, а непосредственно от самого лизингополучателя. Общая схема лизинговой сделки с использованием средств лизингополучателя приведена на рис. 8.

Рисунок 8- Приобретение оборудования с использованием лизинговой схемы

 

Будущий лизингополучатель по договору займа с лизингодателем перечисляет последнему необходимую сумму для приобретения имущества у поставщика (операция 1). Лизингодатель заключает договор купли-продажи и оплачивает оборудование (операция 2). Одновременно заключается договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем. Поставка оборудования осуществляется поставщиком непосредственно лизингополучателю (операция 3) в присутствии представителей лизингодателя, который фиксирует факт сдачи оборудования в лизинг. После этого момента лизингополучатель производит периодические лизинговые платежи (операция 4), а лизингодатель, соответственно также периодически, перечисляет средства лизингополучателя, полученные по договору займа (операция 5).

На первый взгляд, использование средств лизингополучателя для приобретения имущества не вписывается в лизинговую схему. Действительно, основная суть лизинговых сделок, описанных выше, заключается в том, что у приобретателя имущества отсутствует необходимость оплачивать стоимость имущества сразу, он может сделать это постепенно, в том числе за счет доходов, генерируемых им от использования данного имущества. Кроме того, лизингополучателю необходимо еще и уплачивать лизингодателю комиссионное вознаграждение, которое при обычной покупке имущества, естественно, отсутствует.

Смысл использования данной схемы заключается опять же в возможности применения механизма ускоренной амортизации к предмету имущества при лизинге. Приобретая имущество в собственность, организация переносит его стоимость на затраты посредством начисления амортизации, тем самым добиваясь уменьшения налога на прибыль. Например, объект имущества стоимостью 100 условных единиц и сроком службы 10 лет при равномерном списании обеспечит налоговую экономию в размере 2, 4 условных единицы в год при ставке налога на прибыль 24%. Перенести стоимость имущества на себестоимость и получить суммарную экономию в 24 условных единицы организация может только в течение 10 лет (полный срок списания). Цель применения лизинга в данной ситуации как раз и состоит в том, чтобы сократить срок оборачиваемости средств. Лизингополучатель уплачивает лизингодателю комиссионное вознаграждение, увеличивая тем самым стоимость имущества, однако, с другой стороны, оборачиваемость средств увеличивается в три раза (полный срок списания указанных расходов на себестоимость при лизинге может составить уже 3, 3 года).

При выборе подобной схемы в обоснование принимается еще и вид закупаемого имущества. Оборудование отдельных отраслей (например телекоммуникации, компьютерное оборудование и т. д.) отличается весьма быстрыми сроками «морального» устаревания. В то же время, приобретая оборудование по классической схеме с постановкой на баланс организации-приобретателя и не имея возможности применить коэффициент ускорения, организация вынуждена будет держать его на балансе весьма длительный срок. Фактически оборудование может уже и не эксплуатироваться, тем не менее по нему уплачивается налог на имущество. Списание оборудования с баланса до срока его полной амортизации, т. е. когда оборудование имеет некоторую остаточную стоимость, неблагоприятно с точки зрения налоговых последствий. Сумма убытка от выбытия основных средств принимается в уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, однако не сразу в период выбытия, а равными частями в течение оставшегося срока амортизации.

 Объективным плюсом лизинга является возможность применения ускоренной амортизации, что позволяет лизингополучателю даже с учетом комиссии лизингодателя оставаться в выигрыше за счет быстрого списания понесенных расходов на себестоимость (получение налогового кредита). В противном случае лизинг становится чрезвычайно дорогим и невыгодным, поскольку при прочих равных условиях лизинг всегда объективно дороже покупки за счет кредита (при лизинге в состав расходов лизингополучателя добавляется сумма комиссии, которая, естественно, отсутствует при иных вариантах финансирования). Иные преимущества лизинга, приводимые в специальной литературе, носят, как правило, лишь теоретический характер; на практике их реализация сопровождается значительными корректировками и потому не всегда оправданна. Например, ссылка на то, что компания не имеет возможности получить банковский кредит для покупки оборудования, но может приобрести его по лизингу, не совсем корректно. 

Совершенно очевидно, что хотя в роли заемщика и выступает лизингодатель, возвратные платежи по кредиту он осуществляет из поступивших от лизингополучателя сумм. Ситуация может сложиться так, что если лизингополучатель задерживает платежи лизингодателю, то цепочка «лизингодатель-банк» также нарушается, поэтому всестороннему анализу со стороны банка при рассмотрении кредитной заявки подлежат как лизингодатель, так и лизингополучатель.

Кроме того, следует добавить, что применение лизинга как инструмента налогового планирования возможно лишь при наличии у потенциального лизингополучателя прибыли, поскольку лизинг в налоговом планировании — это именно выигрыш на налоге на прибыль.

Ипотечное кредитование

 

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог недвижимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и не обязательно только кредитных. В этой связи более корректным является словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практике оба термина часто рассматриваются как синонимы.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и нотариального удостоверения.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, являющейся по российскому законодательству именной ценной бумагой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет финансовый леверидж (иногда используют термин «финансовый рычаг»). Обычно коэффициент ипотечной задолженности (или доля заемного финансирования) составляет от 60 до 80% стоимости недвижимости.

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимой собственности, до этого момента свободной от залога, называют первой, или старшей, ипотекой. Последующие кредиты под уже заложенную собственность — это вторичные, или младшие, ипотеки. Иными словами, это кредит с младшими закладными, являющийся, по сути, перезалогом. Поскольку младшая ипотека — это кредит под залог недвижимости, в структуре финансирования которой уже присутствуют кредиты, существует определенная последовательность в погашении ипотечных кредитов. При нарушении кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, в первую очередь удовлетворяются требования кредиторов по первой закладной, а затем — «младших» кредиторов. Особенностью положения кредитора по младшей ипотеке является то, что он принимает на себя обязательства по ранее выданным кредитам, и при неисполнении заемщиком обязательств должен продолжать осуществлять платежи первому кредитору. Таким образом, кредитор по младшей ипотеке, оказавшись в ситуации с повышенным риском, будет рассчитывать на более высокую норму отдачи на капитал, компенсирующую дополнительный риск.

Анализ ипотечного контракта, как и других инструментов финансирования, формирует основу для оценки эффективности инвестиций в приносящую доход недвижимость. На это есть две причины. Во-первых, суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на развитых финансовых рынках, в отличие от условий продажи собственного капитала инвестора. Во-вторых, применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, которая повышает точность последующего расчета.

Бюджетное финансирование

 

Особенности современной инвестиционной политики в России — снижение доли финансирования предпринимательских структур за счет бюджетных средств и активизация самих предприятий по изысканию инвестиционных ресурсов, в том числе за счет инструментов и институтов финансового рынка.

Принципиально новыми подходами к финансированию частных инвестиций за счет бюджетных средств, сформировавшихся в Российской Федерации к середине 1990-х гг., являются: (а) выделение особого объекта финансирования — инвестиционного проекта (в отличие от финансирования юридических лиц или строек и объектов, например, для государственных нужд); (б) конкурсный отбор инвестиционных проектов для финансирования с учетом их экономической эффективности и приоритетности программ; (в) предоставление средств на возвратной и, как правило, возмездной основах; (г) долевое участие государства в финансировании инвестиционных проектов; (д) создание специализированных структур для организации государственного финансирования инвестиций и снятие соответствующей нагрузки с бюджетов.

Условия и порядок конкурсного отбора инвестиционных проектов прописаны в постановлении Правительства от 22 июля 1994 г. № 744 «О порядке размещения централизованных ресурсов на конкурсной основе»¹, в соответствии с которым были подготовлены и утверждены (декабрь 1994 г.) Методические рекомендации о порядке организации и проведения конкурсов по размещению централизованных инвестиционных ресурсов. При Министерстве экономики РФ (с 2000 г.— Министерство экономического развития и торговли РФ) была создана Комиссия по инвестиционным конкурсам, организованы рабочая группа и экспертный совет для отбора инвестиционных проектов для бюджетного финансирования. Конкурсный порядок размещения централизованных инвестиционных ресурсов действует с 1995 г. и распространяется на все вновь начинаемые стройки и объекты производственного назначения в составе федеральных целевых программ, независимо от их сметной стоимости.

В качестве претендентов на участие в конкурсах определены юридические и физические лица. Основное условие конкурса — обеспечение ввода в действие производственных мощностей и объектов в установленный срок при минимальном участии федерального бюджета в финансировании проекта. В дальнейшем, в развитие системы конкурсного отбора коммерческих инвестиционных проектов были уточнены условия предоставления государственной поддержки:

• преимущественное право на участие в конкурсе на получение государственной поддержки получили инвестиционные проекты, связанные с развитием «точек роста» экономики;

• инвестор вкладывает по ним не менее 20% собственных средств (акционерный капитал, прибыль, амортизация), необходимых для реализации проекта;

• срок окупаемости проектов, рассчитанный на основе методических положений, как правило, не должен превышать двух лет.

Конкурсные проекты должны иметь бизнес-план, а также заключения государственной экологической экспертизы, государственной вневедомственной или независимой экспертизы. Представляемые на конкурс инвестиционные проекты классифицируются по категориям, соответственно которым определяется величина государственной поддержки за счет средств федерального бюджета (табл. 1).

Таблица 1

Классификация проектов по категориям и размер государственной поддержки, предоставляемой за счет средств федерального бюджета

⇐ Предыдущая15161718192021222324Следующая ⇒

Поделиться: