Оценка недвижимость капитализация дисконтирование

Содержание

 

I. Введение

II. Метод капитализации доходов

2.1 Расчёт коэффициента капитализации

2.1.1 Метод прямой капитализации

2.1.2 Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

2.1.3 Метод связанных инвестиций: земля и здания

2.1.4 Кумулятивный метод

2.1.5 Метод Эллвуда

2.2 Определение чистого операционного дохода

2.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

2.2.2 Расчет действительного валового дохода (ДВД)

2.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

2.3 Учёт возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

2.3.1 Стоимость капитала не меняется

2.3.2 Прогнозируется снижение стоимости капитала (Методы Ринга, Инвуда, Хоскольда)

2.3.3 Прогнозируется повышение стоимости капитала

III. Метод дисконтированных денежных потоков

IV. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

I. Введение

Оценка недвижимость капитализация дисконтирование

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы - прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

·         Метод капитализации прибыли

·         Метод дисконтирования денежных потоков

Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал. Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

.   Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. Расчет ставки капитализации;

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчёт коэффициента капитализации

 

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Капитализация доходов - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход.

При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие называется общим коэффициентом капитализации.

Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

·   Метод прямой капитализации;

·   Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;

·   Метод связанных инвестиций: земли и здания;

·   Кумулятивный метод;

·   Метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации

Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно:

1. Периода владения;

.   Динамики доходности;

.   Изменение стоимости недвижимого имущества.

Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости.

Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

 

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Прямая капитализация также может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений).

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.

 

Кумулятивный метод

Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается на отдельные компоненты.

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

.   Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

.   Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.

.   Поправка на низкую ликвидность - для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

В качестве безрисковой ставки могут быть:

.   Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам

.   Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Пример. Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

§ Безрисковая ставка - 9%;

§ Поправка на риск - 3%;

§ Поправка на неликвидность - 4%;

§ Поправка на неэффективное управление - 1%.

Время, которое необходимо для возврата вложенного капитала, составляет 5 лет. Отсюда ставка возврата капитала составит 1/5 ;

R₀ = 0, 09+0, 03+0, 04+0, 01+0, 20=0, 37

 

Метод Эллвуда

Это модернизированный метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала.

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

·   Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;

·   Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

 

R₀ =

_e - ставка дохода на собственный капитал;

 - Процент выплачиваемого кредита;

М - отношение величины кредита к стоимости объекта;

 - фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал;

R_m - коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

D_o - изменение общей стоимости объекта;

D_i - общая норма изменения дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

 

R_б = Y_e - M*(Y_e + P* - R_m)

 

Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

Пример. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что:

§ Чистый операционный доход - 50 000 у.е.;

§ Проектируемый период - 10 лет;

§ Условия кредита: норма процента - 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заёмных средств - 70%, изменение стоимости недвижимости -20% потери, норма отдачи собственного капитала - 16%.

У - ставка дохода на собственный капитал - 16%

Д - 50 тыс.

m - доля заемных средств - 70%

t - 25 лет

T - 10 лет

i - 0.09

 

R₀ =

R₀ =

2.  =  =

3. f =  = 0.10

4. C = 50 / 0, 1= 500 тыс.руб.

5. с = 0, 16+0, 18*0, 05-0, 10=0, 069

Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход (ПВД) - это доход, который можно получит от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади помещений и установленной арендной ставки

 

ПВД=S*С, где

 - площадь помещения;

С - арендная ставка.

Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости.

Аренда - предоставление арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатор согласился бы взять, а типичный арендодатель согласился бы сдать имущество в аренду.

Все арендные договоры делятся на три типа:

С фиксированной арендной ставкой (экономическая стабильность);

С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора);

С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендного платежа добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Расчет действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от рыночной стоимости использования объекта недвижимости.

 

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

 

Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к валовому доходу или используется коэффициент недоиспользования помещений.

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход - определяется разностью между действительным валовым доходом и операционными расходами.

 

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы по содержанию недвижимости, которые в свою очередь делятся на:

условно-постоянные

условно-переменные

резерв на замещение.

Условно-постоянные расходы - это расходы, которые не зависят от степени загруженности помещений. К ним относят имущественный налог, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее.

Условно-переменные расходы - это те, которые не зависят от степени загруженности помещений.

К ним относят: коммунальные расходы, расходы на охрану, расходы на рекламу и заключение арендного договора, расходы на управление, расходы на консультационные и юридические услуги. Иногда оплата труда управляющего рассчитывается в процентах от ДВД.

Резерв на замещение - это затраты по поддержанию быстроизнашивающихся элементов здания в нормальном функциональном состоянии.

Метод Ринга

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

 

 - оставшийся срок экономической жизни;

R_y - ставка доходности инвестиций.

Пример. Условия инвестирования:

§ Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.

§ R_y - Ставка доходности инвестиций 14%,

§ срок инвестирования 4 года.

Коэффициент капитализации:  = 0.39

 

Таблица 1 - Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций

Номер года	Остаток капиталовложений на начало периода	Возмещение капиталовложений	Доход на инвестирование капитала	Общая сумма доходов
1	20 000	5 000	0.14*20070= 2 800	0.39*20070= 7 800
2	20070-5000=15 000	5 000	0.14*15000= 2 100	5000+2100= 7 100
3	15000-5000=10 000	5 000	0.14*10000= 1 400	5000+1400= 6 400
4	10000-5000=5 000	5 000	0.14*5000=700	5000+700= 5 700
Всего		20 000	7 000	27 000

 

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

 

Метод Инвуда

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

_k = R_{y +} SFF(n, У), где

 - фактор фонда возмещения; Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Пример. Условия инвестирования:

§ Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.

§ Ставка доходности инвестиций 14%,

§ срок инвестирования 4 года.

R_k = R_y + SFF(n; R_y) = 0.14 +0.2032 = 0.3432

Общая сумма возмещений = 0, 3432*20070 = 6864

Таблица 2 - Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.

№ года	Остаток капитализации на начальный период	Общая сумма возмещений	В том числе:
			Процент накоплений	Возмещаемые суммы основного долга
1	20 000	6864	0, 14*20070=2800	6864 - 2800 = 4064
2	20070 - 4064=15936	6864	0, 14*15936= 2231, 04	6864 - 2231, 04 = 4632, 94
3	15936 - 4632, 94 = 11303, 04	6864	0, 14*11303, 04 = 1582, 42	6864 - 1582, 42 = 5281, 58
4	11303, 04 - 5281, 58 = 6021, 47	6864	0, 14*6021, 47= 843, 01	6864 - 843, 01 = 6020, 99
Итого		27456	7456, 46	20070

 

Метод Хоскольда

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

_к = R_y + SFF(n, У_б), где

 

У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Условия инвестирования:

§ Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е.

§ Ставка доходности инвестиций 14%,

§ срок инвестирования 4 года,

§ безрисковая ставка 7%.

R_k = R_y + SFF(n; R_б) = 0, 14 + 0, 2252 = 0, 3652

Общая сумма возмещений: 20 000 * 0, 3652 = 7 304

Таблица №3

Номер года	Остаток капитализации на начальный период	Общая сумма возмещений	В том числе:
			Процент накоплений	Возмещаемые суммы основного долга
1	20 000	7304	0, 14*20070 = 2800	7304-2800 = 4504
2	20070-4504= 15496	7304	0, 14*15496 = 2169, 44	7304 - 2169, 44= 5134, 56
3	15496-5134, 56= 10361, 44	7304	0, 14*10361, 44 = 1450, 60	7304 - 1450, 60= 5853, 40
4	10361, 44-5853, 4= 4508, 04	7304	0, 14*4508, 04 = 631, 13	7304 - 631, 13= 6672, 87
Итого		29216	7051, 17	22164, 83

 

Баланс площадей

Коммерческое помещение	2%	206	Высота коммерческих помещений 3, 8 м
Офисные помещения	-	-
Квартиры	60%	6180	Высота квартир 3, 3-3, 8 м
Технические помещения	10%	1030	Объем 36650 м
Парковочный холл	28%	2884	Мест для автомобилей 96
Итого площадей	100%	10300

 

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2015 года. В конце 20083 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Прочие дополнительные сведения приведены в таблицах.

Уровень доходности принят в размере 10%.

Таблица 1- Баланс площадей по реконструкции

Номер варианта	Удельный вес различных типов площадей в общем балансе, %					Всего площадей, м2, или 100%
	коммерческие помещения	офисные помещения	квартиры	технические помещения	парковочный холл
1	2		60	10	28	10300

 

Таблица 2

Номер варианта	Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно- коммерческих зданий по годам (в%)
	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	-	3	4	6	8	9

 

Таблица 3

Номер варианта	Прогноз изменения стоимости недвижимости по годам (в%)
	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	-	5	5	6	6	7
Номер варианта	Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в%)
	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	-	4	4	5	4	6
Номер варианта	Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в%)
	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	-	80	85	90	95	97
Номер варианта	Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в%)
	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	-	85	92	95	96	98
Номер варианта	Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в%)
	2011	2012	2013	2014	2015	2016
1	-	80	80	85	85	90

Таблица 4

Номер варианта

Годы