Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
II. Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов применяется если: · потоки доходов - стабильные положительные величины; · потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет следующий вид:
или или или
С - стоимость объекта недвижимости; Д (I) - чистый доход, ЧОД (NOI) - Чистый операционный доход (Net Operation Income) К( ) - норма прибыли, или ставка капитализации. Метод капитализации дохода иногда называют методом оценки дохода. Он предполагает оценку текущей стоимости доходов при наилучшем использовании оцениваемого имущества. Собственник приобретает объект недвижимости в основном по трём причинам: 1. Для собственного использования (например, жилья); 2. Для получения доходов от данного объекта; 3. Для повышения престижа Доходный подход включает два метода: . метод капитализации доходов (прямая капитализация); 2. метод дисконтированных денежных потоков. Основные проблемы данного метода 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. . В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: . Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; 2. Расчет ставки капитализации; 3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Расчёт коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. Капитализация доходов - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной способности приносить доход. При определении коэффициента капитализации учитывается как сама прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости, так и возмещение основного капитала, затрачиваемого на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие называется общим коэффициентом капитализации. Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации: · Метод прямой капитализации; · Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала; · Метод связанных инвестиций: земли и здания; · Кумулятивный метод; · Метод Эллвуда. Метод прямой капитализации Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно: 1. Периода владения; . Динамики доходности; . Изменение стоимости недвижимого имущества. Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости. Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:
Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов. Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. Прямая капитализация также может использоваться для оценки имущественных прав, а также стоимости отдельных физических компонентов недвижимого имущества (земли и улучшений). Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая информация (достоверная), его всегда целесообразно применять.
|
Последнее изменение этой страницы: 2020-02-17; Просмотров: 138; Нарушение авторского права страницы