Управление муниципальной недвижимостью

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 5Следующая ⇒

Муниципальное образование должно существовать как независимый хозяйствующий субъект, решающий задачи местного значения за счет средств местного бюджета и эффективного использования муниципальной собственности. Таким образом, муниципальная недвижимость играет важную роль в реализации местной экономической политики.

Специфика муниципальной собственности состоит в сложном характере ее объектов, которые, с одной стороны, имеют целевое назначение, так как предназначены для решения вопросов сугубо местного значения: удовлетворения жилищно-коммунальных, социально-культурных и бытовых потребностей населения муниципального образования, но с другой стороны – исключительно многофункциональны, поскольку оказываются задействованы в решении широкого круга местных вопросов, в частности, участвуют в обеспечении доходов местного бюджета, в укреплении социальной инфраструктуры территории, в развитии инженерной инфраструктуры муниципального образования, в стимулировании развития малого и среднего бизнеса и т.д.

Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей, определяется методами управления.

Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному (планирование и программирование, маркетинг, мониторинг, аудит, учет, контроль) или иному признаку. Основные подсистемы обеспечения функционирования системы управления муниципальной недвижимостью: нормативно-правовое, организационное, финансовое, учетно-аналитическое, кадровое, информационное обеспечение.

Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования и за его пределами, находящаяся в муниципальной собственности. Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления, юридические и физические лица.

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

-обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;

-обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

-решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

-оптимизация издержек на содержание объектов;

-улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

-повышение доходности объектов недвижимости;

Цели управления муниципальной недвижимостью разделяются на стратегические и оперативные. Стратегические цели управления муниципальной недвижимостью реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития. Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости.

Создаваемая система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач:

полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;

-государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

-оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;

-эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот;

-формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости;

-подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.

Управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника, направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности.

В основе методологии управления муниципальной недвижимостью лежат организационно-правовые и организационно-экономические методы. Организационно правовые методы – это прямые командно-распорядительные воздействия субъектов управления на имущественные отношения в форме прямых административных указаний и правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и техники управления.

Организационно-экономические методы – это воздействие субъектов управления на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности, регулирования деятельности предприятий, использующих муниципальную недвижимость.

Органы местного самоуправления осуществляют права собственника от имени муниципального образования, т.е. они могут владеть, пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности. Главная задача сводится к выбору наилучшей формы управления (использования объекта). Любое имущество, в том числе и недвижимость, собственник может передавать в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и т.п.

Общая схема принятия решений по управлению муниципальной недвижимостью приведена на рис.

Основными критериями выбора той или иной формы управления (использования) недвижимости является социально-экономическая значимость объектов для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника. При этом следует выделять решения, которые влекут отчуждение недвижимого имущества, – это продажа, приватизация, обмен, использование в качестве залога. Такого рода решения могут приниматься только представительным органом местного самоуправления.

Формирование системы управления муниципальной недвижимостью предполагает разработку и реализацию концепций и программ управления недвижимостью муниципальных образований. В зависимости от размеров муниципального образования, его экономических и социальных характеристик объем, структура и содержание данных документов могут различаться.

В настоящее время требует решения проблема стандартизации процесса управления муниципальной недвижимостью. Для этого необходимо классифицировать объекты недвижимости в целях управления, выявить типовые процедуры, выполняемые муниципальными служащими в области маркетинга, мониторинга, планирования, организации использования, контроля, учета и аудита, а также разработать перечень типовых решений с пакетом стандартных документов.

Муниципальные финансы согласно действующему федеральному законодательству включают в себя средства местного бюджета, муниципальных внебюджетных фондов, государственные и муниципальные ценные бумаги, принадлежащие органам местного самоуправления, и другие денежные средства, находящиеся в муниципальной собственности.

Основными источниками формирования муниципальных финансов выступают:

-Средства, передаваемые органам местного самоуправления вышестоящими органами -власти в виде доходных источников и прав, предусмотренных законодательством (перечисления из бюджетов вышестоящих органов власти);

-Собственные средства муниципального образования;

-Заемные средства.

ГЧП

Гчп — совокупность форм средне- и долгосрочного взаимодействия государства и бизнеса для решения общественно значимых задач на взаимовыгодных условиях.

ГЧП имеет широкий спектр различных форм. Это, в первую очередь, разнообразные контракты, которые государство предоставляет частным компаниям: на выполнение работ и оказание общественных услуг, на управление, на поставку продукции для государственных нужд, контракты технической помощи и т. д. Система краткосрочных контрактов достаточно широко используется в хозяйственной практике органов государственной власти и за рубежом, и в современной России.

Другой формой ГЧП являются арендные (лизинговые) отношения, возникающие в связи с передачей государством в аренду частному сектору своей собственности: зданий, сооружений, производственного оборудования. В качестве платы за пользование государственным имуществом частные компании вносят в казну арендную плату.

Соглашения о разделе продукции (СРП) — форма ГЧП, которая стала легитимной в 1995 году, после принятия федерального закона «О соглашениях о разделе продукции». СРП является таким договором, в соответствии с которым Российская Федерация предоставляет инвестору — субъекту предпринимательской деятельности «на возмездной основе и на определенный срок исключительные права на поиски, разведку, добычу минерального сырья на участке недр, указанном в соглашении, и на ведение связанных с этим работ, а инвестор обязуется осуществить проведение указанных работ за свой счет и на свой риск». Произведенная продукция подлежит разделу между государством и инвестором в соответствии с соглашением, которое должно предусматривать условия и порядок такого раздела.

Еще одной широко распространенной в России формой ГЧП являются государственно-частные предприятия. Участие частного сектора в капитале государственного предприятия может предполагать акционирование (корпоратизацию) и создание совместных предприятий. Степень свободы частного сектора в принятии административно-хозяйственных решений определяется при этом его долей в акционерном капитале. Чем ниже доля частных инвесторов в сравнении с государством, тем меньший спектр самостоятельных решений они могут принимать без вмешательства государства или учета его мнения.

Наконец, наиболее распространенной за рубежом формой ГЧП при осуществлении крупных, капиталоемких проектов являются концессии. Концессия — это система отношений между, с одной стороны, государством (концедентом) и, с другой стороны, частным юридическим или физическим лицом (концессионером), возникающая в результате предоставления концедентом концессионеру прав пользования государственной собственностью по договору, за плату и на возвратной основе, а также прав на осуществление видов деятельности, которые составляют исключительную монополию государства.

В российской практике используются все формы ГЧП, кроме концессий. В то же время концессии — это наиболее развитая, перспективная и комплексная форма партнерства. Во-первых, они, в отличие от контрактных, арендных и иных отношений, носят долгосрочный характер, что позволяет обеим сторонам осуществлять стратегическое планирование своей деятельности. Во-вторых, в концессиях частный сектор обладает наиболее полной свободой в принятии административно-хозяйственных и управленческих решений, что отличает их от совместных предприятий. В-третьих, у государства в рамках как концессионного договора, так и законодательных норм остается достаточно рычагов воздействия на концессионера в случае нарушения им условий концессии, а также при возникновении необходимости защиты общественных интересов. В-четвертых, государство передает концессионеру только права владения и пользования объектом своей собственности, оставляя за собой право распоряжения ею.

⇐ Предыдущая 1 234 5 Следующая ⇒