III. Технология проведения государственной кадастровой оценки земель поселений

3.1 Проведение ГКОЗП осуществляется по двум технологическим линиям.

По первой ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 000 человек и более (далее > 10000) на основе факторного анализа и кластеризации административных районов, поселений, а также кадастровых кварталов поселений на территории субъекта Российской Федерации и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10 000 человек (далее < 10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для тестовых объектов удельного показателя кадастровой стоимости земель.

3.2 Первая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Сбор показателей в разрезе административных районов, городов областного и районного значения с численностью жителей > 10000 человек согласно Приложению 2, а также данных по рыночным сделкам в этих городах согласно формам Приложения 4. Определение показателей, отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно, информативности.

б) Стандартизация показателей в разрезе административных районов с целью удаления различных единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Выделение тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с численностью жителей < 10000 человек для работ по второй ТЛ.

в) Стандартизация показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью жителей > 10000 человек. Определение аналитических зависимостей для каждого полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в целом (Приложение 2).

г) Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру поселения (Приложение 3), определение потенциалов влияния объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (Приложение 4), первичная обработка и фильтрация данной информации.

д) Нормировка и расчет коэффициентов, характеризующих параметры/особенности объектов сделок. Расчет базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки (P1) (критерием выбора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего параметры/особенности объекта сделки, равное 1). Расчет на основании предыдущих данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для объектов с неустановленными адресами, по характерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным адресом, непосредственно по территориям, где расположены эти объекты.

е) Определение сжатых факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация совокупности оцениваемых объектов.

ж) Определение аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных коэффициентов при факторах по уравнениям (4) с известными сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных регрессионных коэффициентов.

з) Расчет по полученным аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения некорректных расчетов или результатов - поиск дополнительных, в том числе и экспертных данных.

и) Анкетный опрос экспертов, обработка анкет с использованием метода «анализа иерархий», определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости.

к) Проведение пересчета удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек с использованием новых/дополнительных данных.

л) Определение кадастровой стоимости земельного участка и/или удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием метода «извлечения».

м) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам.

3.3 Вторая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по первой ТЛ) тестовых поселений – центров кластеров.

б) Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях - используются данные по сделкам с незастроенными земельными участками, а также с застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства.

в) Проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям – центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

- в пределах территории административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

- в пределах территории сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

- в пределах территории поселения с учетом ценообразующих факторов, перечисленных в пункте 1.7 (а).

д) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (Рi) по каждому поселению в составе административного района по формуле:

, (7)

где:

БП_Т – базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового поселения, руб./кв.м.;

К_i, К_Т – коэффициенты влияния ценообразующих факторов, соответственно для i-го и тестового кластеров.

е) Дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функционально - планировочной структурой территории.

ж) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально-планировочной структурой.

3.4. Результатом работ по ГКОЗП в рамках описанной технологии являются:

- удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в границах поселений по видам функционального использования.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

⇐ Предыдущая 1 2 34