Процесс оценки стоимости земельного участка.

Раздел № 3.

1. В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас не застроен и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик?

Список документов и сведений, предоставляемых Заказчиком для проведения оценки земельного участка:

1. Свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок.

2. Кадастровый план земельного участка.

3. Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.)

4. Сведения о наличии или близости к оцениваемому земельному участку инженерных систем и коммуникаций;

5. Сведения о наличии обременений (сервитутов) у оцениваемого земельного участка, включая обременение залогом или иными долговыми обязательствами;

6. Документы, подтверждающие, что данный ЗУ действительно числится на балансе заказчика-юрлица (свидетельство о праве собственности)???????

7. Сведения о Заказчике оценки земельного участка:

для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

8. Разрешение на строительство, чтоб было указано земли поселений под ИЖС

9. План застройки земельного участка

Внешняя информация, собираемая оценщиком для проведения оценки:

1. Макроэкономическая и геополитическая информация (уровень инфляции, темпы экономического развития страны; изменение процентных ставок; колебания курсов валют; уровень политической стабильности; стратегические программы правительства и многое другое).

2. Рыночная информация (может быть очень разной — от конкретной (как, например, анализ структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке какого-нибудь товара).

3. Информация о конкурентах.

4. Информация о поставщиках.

5. Внешняя финансовая информация.

6. Информация о регулировании и налогообложении.

Внешними источниками информации могут являться следующие нормативные и справочные материалы:

- информация о ценах;

- аналитические обзоры и статистические материалы

- специализированные отраслевые журналы;

- прайс-листы агентств недвижимости города, в котором находится оцениваемый ЗУ;

- справочные бюллетени, Интернет и т.д.

- информация о районе, местности, где находится объект оценки – экономическая ситуация в регионе,

- информация по аналогам,

- информация по рынку земли, обзор, рыночные ставки и т.п.

1. В оценочную компанию обратился заказчик (юридическое лицо) с просьбой определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 10 га, находящегося в собственности заказчика. При этом известно, что земельный участок относится к категории земель поселений, сейчас не застроен и в будущем будет использован под индивидуальное жилищное строительство (предположительно, коттеджного поселка). Какие документы, необходимые для оценки земельного участка, должен предоставить заказчик? Какие сведения (внешнюю информацию) будет собирать для данной оценки сам оценщик?

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на ЗУ

2. Кадастровый план и кадастровая справка (там прописывается вид, категория, назначение ЗУ)

3. Справка о балансовой стоимости участка?

4. Справка о наличии обременений (сервитутов) – может быть прописано в свидетельстве о праве собственности

5. Проект застройки (и если есть, то бизнес-план)

6. Технические согласования (если есть; на электричество, газ, канализацию и т.д.).

Из внешней информации:

Обзор рынка ЗУ (+характеристика местоположения участка, +инвестиционная привлекательность региона, в данном случае скорей всего Московской области, берется из данных рейтингового агентства «Эксперт»)

Из внешней информации берутся аналоги по ЗУ для СП или чтобы узнать ставку аренды + скидка на уторговывание.

Окружение – ближайший населенный пункт, возможность подключения коммуникаций, удобство подъезда (асфальт, «разбитая дорога», ж.д. станции, автобусное сообщение), удаленность от водоемов и лесных массивов, рельеф местности).

 

 

2. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью с расположенными на нем зданиями производственного и административного назначения. Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае.

 

Я думаю, что приблизительно так:

1. Заключение договора на проведение оценки.

2. Инспекция объекта оценки.

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

4. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

5. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

6. Составление Отчета об оценке.

Целью проведения инспекции является идентификация, проверка наличия и выявление всех видов износов объекта оценки, определение наиболее эффективного его использования.

Инспекция проводится путем осмотра объекта оценки и территории, бесед с руководством и обслуживающим персоналом предприятия, сбора необходимой информации.

 

1. Определение наиболее эффективного использования

2. ЗП

Этапы:

• Оценка стоимости прав на земельный участок.

• Определение затрат на замещение без учета износа.

• Оценка физического износа, функционального и внешнего устареваний.

• Определение рыночной стоимости по формуле:

РС = Сзем + CЗ *(1+ПП)*(1 – ИФИЗ)*(1 – ИФУН)*(1 – ИЭ),

где:

РС – рыночная стоимость;

Сзем – стоимость земельного участка;

СЗ –величина затрат на воспроизводство или замещение;

ПП – прибыль предпринимателя;

ИФИЗ – физический износ;

ИФУН – функциональное устаревание;

ИЭ – экономическое устаревание.

3. СП: подбор аналогов (+обоснование корректировок)

4. ДП:

Этапы:

• Определение ПВД

• Определение ДВД

• Определение ЧОД

• Определение ставки капитализации

• Расчет стоимости ДП

Это очень коротко, если нужно подробней, я могу скинуть отдельно.

 

3. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на минизавод по производству сухих завтраков для цели залога. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимых для определения рыночной стоимости для целей залога.

 

Этапы процесса оценки в целом:

1. Постановка задачи (заключение договора с заказчиком, цель оценки, вид стоимости, осмотр объекта, дата проведения оценки)

2. Составление плана работ (график работ оп оценке, источники и способы сбора информации, методология оценки, стоимость оценочных работ)

3. Сбор и обработка данных

4. Непосредственная оценка (выбор подходов, методов, расчет, согласование результатов, проверка правильности расчетов)

5. Написание отчета

 

ЭТАПЫ:

1. Расчет рыночной стоимости предприятия (активы - обязательства)

2. Расчет «нерыночного» срока экспозиции, определение срока реализации при вынужденной продаже

3. Расчет затрат на ликвидацию

4. Определение ликвидационной стоимости (учет сроков вынужденной продажи в стоимости активов = ликвидационная стоимость активов - обязательства – затраты на ликвидацию).

 

ОБЪСНЕНИЯ:

Фактически оценщику необходимо определить рыночную стоимость и ликвидационную, хотя фактической ликвидации объекта не предполагается. В данном случае определение ликвидационной стоимости необходимо для обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать, по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при не возврате выданного кредита. Данная стоимость в некоторых источниках литературы получила название залоговой, по своей экономической сути, она также является ликвидационной, поскольку здесь присутствуют факторы ограниченности во времени и вынужденности продажи.

Оценка для целей определения кредитоспособности и стоимости залога при кредитовании

В качестве базы оценки выступает рыночная стоимость активов предприятия. В большинстве случаев наиболее приемлемым подходом к оценке является затратный подход.

Обязательным является проведение оценки отдельных элементов активов по рыночной или иной стоимости, при этом необходимо учитывать затраты, которые будут понесены при реализации объектов залога в условиях ограниченности времени.

Оценка осуществляется затратным подходом (оценка предприятия как имущественный комплекс, определение стоимости активов для целей залога, получения кредита).

СК = Активы – Обязательства.

Методы ЗП:

- метод накопления чистых активов - используется при определении рыночной стоимости действующего предприятия;

- метод ликвидационной стоимости - используется при определении ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия.

Метод накопления чистых активов включает в себя следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости недвижимости, машин и оборудования и транспортных средств, нематериальных активов, финансовых вложений (долгосрочных и краткосрочных), товарно-материальных запасов, оценка стоимости дебиторской задолженности.

7. Определение текущей стоимости обязательств компании.

8. Определение рыночной стоимости компании путем вычитания из рыночной стоимости всех активов стоимости обязательств.

Метод ликвидационной стоимости:

1) разработку календарного графика ликвидации активов пред­приятия;

2) расчет рыночной, а затем ликвидационной стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

3) определение величины обязательств предприятия;

4) вычитание из ликвидационной стои­мости активов величины обязательств предприятия и затрат на ликвидацию.

ЭТАПЫ:

1. Расчет рыночной стоимости предприятия (активы - обязательства)

2. Расчет «нерыночного» срока экспозиции, определение срока реализации при вынужденной продаже

3. Расчет затрат на ликвидацию

4. Определение ликвидационной стоимости (учет сроков вынужденной продажи в стоимости активов = ликвидационная стоимость активов - обязательства – затраты на ликвидацию).

!!! ЛС< РС

Ликвидационная стоимость объекта – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества»

Срок экспозиции – период времени, начиная с даты представления объекта на открытом рынке до даты совершения сделки с ним.

 

 

4. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок площадью 4, 5га, с расположенными на нем 5 зданиями производственного и административного назначения. Земельный участок относится к категории земель поселений, при этом разрешенным использованием является функционирование производственного имущественного комплекса. Подробно опишите примерную последовательность действий оценщика, необходимый для определения рыночной стоимости данного земельного участка. Особое внимание уделите обоснованию выбора методов оценки, уместных в данном случае оценки.

 

Метод остатка

 

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

 стоимость зданий и сооружений;

 чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

 коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Метод сравнения продаж

 

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод распределения

 

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Метод выделения

 

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения:

 наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

 соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незаст­роенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые за­тем будут проданы.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

 

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроиз­водство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину зат­рат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

Вам необходимо определить рыночную стоимость исключительного права на программу для ЭВМ, разработанную для внутрифирменного управления документооборотом. Какие подходы к оценке Вы будете использовать и почему? Какова будет предпочтительность использования подходов в данном случае?

 

В первую очередь используется ЗП, слабо применим ДП и не применим СП (поскольку программа разрабатывалась для внутрифирменного пользования).

 

Более подробно смотрите лекции по НМА и пособие.

 

Вам необходимо принять к учету на баланс объекты интеллектуальной собственности по стоимости, отражающей рыночную стоимость. Объекты могут поступить в результате: приобретения за плату (по договору купли-продажи), либо созданы на самом предприятии, либо по договору дарения (безвозмездно), либо в качестве взноса в уставный капитал. В каком из перечисленных случаев балансовая стоимость будет отражать рыночную стоимость?

 

• Приобретение за плату(по договору купли-продажи) – (отражается как сумма фактических расходов на приобретение, за исключением НДС), т.е. стоимость по балансу будет отражать рыночную (по рыночной покупается и ставится на баланс).

• Созданы на самом предприятии (по сумме фактических расходов на создание, изготовление, за исключением НДС)-скорее всего стоимость воспроизводства, может быть рыночной и нерыночной.??

• Договор дарения (безвозмездно) – (по рыночной стоимости на дату принятия к учету + 24% налог на прибыль) – подлежит оценке и ставится на баланс по рыночной стоимости.??

• В качестве взноса в УК – меньше 200 МРОТ – по согласованию с учредителями, больше 200 МРОТ – по стоимости, согласованной с учредителями, но не превышающую оценку независимого оценщика.

 

 

9. Верно ли утверждение: при определении стоимости неконтрольного пакета низколиквидных акций в горизонтальном способе сначала определяется стоимость 100% пакета акций с помощью метода рынка капитала (компании-аналога), затем рассчитывается пропорциональная доля оцениваемого пакета и вычитается скидка за низкую ликвидность. Аргументируйте ответ.

 

На мой взгляд:

Не обязательно определять стоимость всего предприятия

Данные для оценки можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных пакетов по открытым компаниям и методом рынка капитала выйти на стоимость первого. Если компания закрытая, то вычесть скидку на недостаточную ликвидность.

Но + ко всему нужно будет вычесть скидку за неконтроль, чего в вопросе нет.

 

10. Верно, ли утверждение: при определении неконтрольного неконтрольного пакета низколиквидных акций в способе «сверху-вниз» сначала определяется стоимость 100% пакета акций с помощью метода рынка капитала (компании-аналога), затем рассчитывается пропорциональная доля оцениваемого пакета и вычитается скидка за низкую ликвидность. Аргументируйте ответ.

 

1. Методом дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости, а также методом сделок оценивается стоимость всего предприятия.

2. Рассчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть общей стоимости предприятия. Таким образом, базовой величиной из которой вычитается скидка за неконтрольный характер пакета является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.

3. Определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено, несколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.

Но опять же нужно вычесть скидку за «неконтроль».?

 

Если в процессе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, была обнаружена тенденция снижения ставки дисконтирования по сравнению с ретроспективной информацией, какой прогноз изменения стоимости оцениваемого объекта Вы предполагаете и почему?

Снижение ставки дисконтирования приводит к увеличению стоимости (- меньше рисков – больше доход, стоимость). Чем больше ставка дисконтирования, тем стоимость меньше, к нам меньше дохода возвратится (больше рисков).

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости. В теории оценки ставка дисконтирования представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учетом риска, присущего этой доле собственности. Это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Ставка дисконтирования отражает стоимость денег с учетом временного фактора и рисков. Чем выше риск, тем выше ставка дисконта.

Ставка дохода на капитал ( r_e) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость+ Премии за низкую ликвидность недвижимости+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по гос. ценным бумагам (ОФЗ, ВЭБ – облигации «Россия 2028г»; облигации казначейства США 30-летние)

Расчет премий за риски:

- надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

- надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

- надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

***

http: //buklib.net/component/option, com_jbook/task, view/Itemid, 36/catid, 156/id, 5720/

Величина процентной ставки, по которой производится дисконтирование, и современная величина находятся в обратной зависимости, то есть чем выше процентная ставка, тем меньше современная величина при прочих равных условиях. Я: ЕСЛИ ДОХОДНОСТЬ БУДЕТ НИЖЕ, ТО НАМ НУЖНО БУДЕТ БОЛЬШЕ ВКЛАДЫВАТЬ, Т Е ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ БУДЕТ ВЫШЕ.

 

13. Если в процессе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом, превышает стоимость объекта недвижимости, рассчитанную сравнительным подходом, какие рекомендации Вы можете дать собственнику объекта относительно рекомендуемого периода владения данным объектом?

Доход от объекта недвижимости будет больше в случае сдачи его в аренду, а не в случае его продажи (доход от аренды больше дохода от продажи). Следовательно, собственнику предпочтительнее сдавать объект в аренду до тех пор, пока объект будет приносить доход.

***

В оценке недвижимости основополагающим является:

- для расчета инвестиционной стоимости – доходный подход,

- для расчета рыночной стоимости – сравнительный подход (!!! Дает точную цену, если есть рынок). СМ. Лекции ОН стр.78.

На гармоничном рынке (и вообще в идеале) стоимость в порядке возрастания: ЗП, СП, ДП; на негармоничном рынке стоимость СП либо самая большая, либо самая маленькая.

 

В западной практике основополагающим подходом к оценке недвижимости считается доходный подход (т.к. предполагается, что в первую очередь недвижимость должна приносить доход! ), а в российской практике – сравнительный подход (специфика рынка).

 

14. Коммерческий банк «R», проводящий консервативную кредитную политику (доля просроченной ссудной задолженности не превышает 1, 0% кредитного портфеля), приобрел банк «I», активно действующего на рынке кредитования предприятий среднего и малого бизнеса. В процессе интеграции двух кредитных организаций, на открытый рынок поступила информация о несоответствии 25-30% заемщиков банка «I» требованиям кредитной политики банка «R». С позиций внешнего аналитика, сравните и обоснуйте рыночную стоимость собственного капитала объединенного банка на дату совершения сделки и дату появления новой информации.

 

Рыночную стоимость СК объединенного банка на дату совершения сделки будет больше, чем на дату появления новой информации.

СК объединенного банка первоначально будет больше (прибавление активов), но эффект синергии (объединения) будет нулевым или даже минимальным, убыточным, не принесет дохода. Т.к. 25-30% заемщиков банка «I» не соответствуют требованиям кредитной политики банка «R» и придется этим заемщикам предлагать либо новые условия, а если они не согласятся, то идти на их условия (в убыток банку), либо вообще теряем этих клиентов.

 

 

СИНЕРГИЯ, синергический эффект (от греч. synergó s — вместе действующий) — возрастание эффективности деятельности в результате соединения, интеграции, слияния отдельных частей в единую систему за счет так называемого системного эффекта

Эффект синергии. Целое больше, чем просто сумма составляющих его частей, а применительно к стоимости компании это означает: стоимость двух объединенных компаний больше, чем сумма стоимостей каждой отдельно взятой компании: V (A+B) > V (A) + V (B). (! Так бывает очень редко, обычно <, =).

Создание дополнительной стоимости компании как результат синергического эффекта складывается из операционной и финансовой синергий. Операционная синергия – это дополнительная стоимость от слияния ресурсов и зависит от вида слияния. Финансовая синергия – это дополнительная стоимость, возникающая в результате диверсификации рисков и видов деятельности, налоговых преимуществ, возможностей повышения ликвидности и привлечения долгового финансирования. Величины операционной и финансовой синергий зависят от стоимости реальных преимуществ от совместной деятельности компаний – покупателя и мишени, после слияния.

Экономия на налогах обеспечивается, например, при поглощении высокорентабельной компанией убыточной, при этом новая стоимость компании не создается, а происходит лишь ее перераспределение между частным сектором и государственным.

Выгоды от операций на рынке ценных бумаг возникают, если поглощающая компания приобретает компанию с недооцененными акциями.

Кроме указанных причин слияний и поглощений часто указывают следующие – диверсификация, покупка с целью последующей распродажи купленной компании по частям с прибылью, личные мотивы менеджеров и пр.

Под поглощением (acquisition) понимается процесс, характеризуемый тем, что компания-мишень (объект поглощения) прекращает свое существование, а компания-покупатель приобретает ее активы и обязательства.

Под слиянием (merger) понимается процесс, характеризуемый объединением двух или более юридических лиц (компаний) в одно юридическое лицо. При этом объединяющиеся компании прекращают свое существование, а их активы и обязательства переходят на баланс вновь создаваемого юридического лица.

15. Кредитный портфель коммерческого банка «А» составляет 18 млрд. руб., в том числе 0, 9 млрд. руб. (5%) – просроченная задолженность. Имеются сведения о единственной сделке по продаже банком «Б» портфеля своих просроченных кредитов за 7% от номинальной стоимости. Выберите и обоснуйте выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости кредитного портфеля банка «А».

 

Для оценки КФИ СП является наиболее приемлемым с позиции внешней оценки, а с позиции внутренней оценки ЗП и ДП являются более достоверными.

СП применяется, когда есть исчерпывающая информация о рынке, сделках, аналогах, у нас эта информация минимальна.

Т.к. у нас по заданию кредитный портфель, следовательно мы должны оценить стоимость активов. Оценка затратным подходом, поэлементно стоимость активов, обязательств.

Основными методами оценки стоимости кредитного портфеля являются методы затратного и доходного подхода. Методы сравнительного подхода к оценке портфеля кредитов и займов в настоящее время в российских условиях не применимы, поскольку отсутствует рыночная информация о сделках с подобными объектами.

???? Вариант: оценим поэлементно кредитный портфель по затратному подходу методом чистых активов, либо по доходному (метод диск.ден.потоков рекомендуем при оценке КФИ) рассчитаем будущий доход на весь портфель (18 млрд), а потом вычтем недополученный доход от просроченной задолженности ( 0, 9 млрд – 5%). Итоговые результаты можем справочно сравнить с реальной сделкой по банку «Б».

Метод чистых активов заключается в поэлементной оценке активов и обязательств кредитно-финансового института, и расчете итогового значения его стоимости как разницы между величиной активов и обязательств.

Построение денежного потока при МДДП:

СДП = (ЧП + БНР) + (ДО – ДА), где СДП – свободный денежный поток на собственный капитал; ЧП – чистая прибыль от операционной деятельности; БНР – безналичные расходы (неденежные статьи); ДО – прирост (изменение) обязательств (источники денежных средств); ДА – прирост (изменение) активов (использование денежных средств).

Кредитный портфель - вся совокупность предоставленных коммерческим банком средств: - кредиты и средства, предоставленные сторонним банкам и кредитным организациям; - кредиты, предоставленные корпоративным клиентам и физическим лицам; -кредиты, предоставленные инсайдерам и работникам банка.

 

Затратный подход к оценке стоимости кредитно-финансового института заключается в поэлементном определении стоимости его активов и обязательств. Стоимость существующих активов за вычетом долга и прочих требований представляет собой стоимость собственного капитала финансового института.

Для оценки действующей компании могут применяться метод чистых активов и метод избыточных прибылей, для оценки институтов-банкротов используется метод ликвидационной стоимости. Затратный подход следует применять в случае оценки стоимости стабильно функционирующего финансового института с малым или нулевым потенциалом роста, поскольку данный подход отражает величину ранее понесенных затрат на создание актива или обязательства без учета возможных генерируемых ими будущих потоков дохода.

В современных российских условиях методы затратного подхода являются наиболее трудоемкими и трудно выполнимыми с позиций внешней оценки, поскольку данными о структуре и характеристиках активов и обязательств, кредитном портфеле, процентных ставках и другой конфиденциальной информацией может располагать только оценщик, имеющий доступ к внутренним материалам финансового института.

Доходный подход к оценке кредитно-финансовых институтов основан на том, что стоимость компании равна текущей стоимости всех будущих генерируемых ею денежных потоков. В рамках данного подхода обычно используются метод дисконтирования денежных потоков, метод капитализации, метод добавленной экономической стоимости и др. Методы доходного подхода, в отличие от затратного, отражают потенциальную доходность бизнеса, учитывают возможные изменения доходов в будущем, позволяют учесть отраслевой риск и риск конкретной компании. Для финансовых институтов, находящихся в стадии своего развития, например, банков, созданных на основе новых технологий обслуживания клиентов (интернет-банкинг, телефонный банкинг, виртуальные банки), доходный подход является основным в оценке их рыночной стоимости.

Однако, методы доходного подхода, как и методы затратного, являются трудно реализуемыми для оценщика, проводящего оценку стоимости финансового института с позиций внешнего аналитика. Так, оценка качества кредитного портфеля коммерческого банка, определение операций, приносящих ему реальный доход, расчет величины такого дохода, определение разницы в стоимости привлечения и размещения средств, анализ структуры доходов и расходов банка, построение денежных потоков, прогноз их темпов роста, для внешнего пользователя является сложной задачей, решение которой характеризуется значительной долей субъективизма.

Сравнительный подход к оценке стоимости кредитно-финансовых институтов основан на сравнении оцениваемой компании с аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или пакетами их акций (долями в уставных капиталах). Данный подход предполагает, что ценность собственного капитала финансового института определяется суммой, за которую он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка, т.е. наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого предприятия является реальная цена продажи аналогичной компании, зафиксированная рынком. В рамках сравнительного подхода возможно применение трех методов – метода сделок (метода продаж), метода компании-аналога (метода рынка капитала) и метода отраслевых коэффициентов.

Сравнительный подход невозможно применить в случаях отсутствия развитого рынка соответствующих активов (пакетов акций финансовых институтов, их долей), либо отсутствия информации, статистических данных о суммах сделок купли-продажи компаний, сделок слияний и поглощений, котировок акций, результатах оценки различных КФИ. В связи с неразвитостью рынка акций КФИ, отсутствием открытых, прозрачных данных об их расчетной или фактической (рыночной) стоимости, стоимости их акций этот подход редко используется при оценке рыночной стоимости финансового бизнеса в России. В настоящее время, однако, складываются благоприятные условия для более широкого использования методов сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости кредитно-финансовых институтов – наблюдается интенсивное развитие российского фондового рынка, увеличивается число заключенных сделок с пакетами акций коммерческих банков, сделок слияний и поглощений, увеличивается степень открытости банковской, финансовой системы. Кроме того, в условиях определения рыночной стоимости с позиций внешней оценки методы сравнительного подхода являются основными, поскольку допускают использование информации лишь открытых источников о деятельности как оцениваемого института, так и выбранных аналогов, а также отсутствует необходимость в построении возможных денежных потоков компании, определении структуры и поэлементной оценки ее активов и обязательств, что для внешнего аналитика сопряжено со значительными трудностями и требует учета различного рода предположений и допущений, характеризующихся высокой долей его субъективного мнения.

 

*** В ДП и СП берутся денежные потоки на собственный капитал, а не на весь инвестированный (СК+ЗК), т.к. очень трудно оценить с позиции внешней оценки стоимость ЗК, затраты на обслуживание клиентов и т.д:

- Главный ис

123Следующая ⇒

Поделиться: