Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов

 

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных конт­рактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

 

Итог по выбору методов в соответствии с условием: в рамках доходного подхода возможно применение метода предполагаемого использования, в рамках сравнительного – метод сравнения продаж, а так же применение метода определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

 

5. В оценочную компанию обратился заказчик с просьбой определить стоимость земельного участка. В личной беседе с заказчиком, при определении цели и задачи оценки, было выяснено, что заказчик не знает какую именно стоимость земельного участка нужно определить. Необходимо объяснить заказчику: в чем заключается разница между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью земельного участка? В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей?

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных целях. Необходимость определения инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сопоставления рыночной стоимости (market value) оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сущности, но могут и совпадать в зависимости от различных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости обычно происходит без ссылки на величину инвестиционной стоимости, а оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования, для конкретного инвестора такие как:

· Различия в оценках величины будущих потоков доходов;

· Различия в определении уровня риска и факторов риска;

· Требуемой ставки доходности;

· Различия в степени прогнозируемости;

· Различия в уровне финансовых издержек;

· Различия в налоговом статусе;

· Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

То есть в случае, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает величину рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта высока, и, следовательно, можно говорить о перспективах развития потенциального бизнес. И наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор может отказаться от финансирования данного инвестиционного проекта. Таким образом, главной целью стоящей перед менеджером, оценивающего стоимость бизнеса, является проведение инвестиционной политики направленной на постоянный рост инвестиционной стоимости, для обеспечения конкурентных преимуществ. (Источник информации: http: //www.c-pp.ru/reports.php? rep=5& invest=2)

В каких случаях возникает необходимость определения обеих стоимостей:???????

 

6. В рамках оценки были получены данные: ставка капитализации равна 18%, а ипотечная постоянная равна 14, 5%. Какие выводы Вы можете сделать и какие рекомендации можете дать собственнику объекта или инвестору?

 

Стоимость объекта будет увеличиваться т.к. ставка капитализации больше ипотечной постоянной, а по общему правилу финансового левериджа увеличение стоимости произойдет в именно в этом случае, когда Rm< Ro. И, следовательно, в данной ситуации собственнику объекта или инвестору целесообразно привлекать заемный капитал.

 

Вам необходимо определить рыночную стоимость исключительного права на программу для ЭВМ, разработанную для внутрифирменного управления документооборотом. Какие подходы к оценке Вы будете использовать и почему? Какова будет предпочтительность использования подходов в данном случае?

 

В первую очередь используется ЗП, слабо применим ДП и не применим СП (поскольку программа разрабатывалась для внутрифирменного пользования).

 

Более подробно смотрите лекции по НМА и пособие.

 

Вам необходимо принять к учету на баланс объекты интеллектуальной собственности по стоимости, отражающей рыночную стоимость. Объекты могут поступить в результате: приобретения за плату (по договору купли-продажи), либо созданы на самом предприятии, либо по договору дарения (безвозмездно), либо в качестве взноса в уставный капитал. В каком из перечисленных случаев балансовая стоимость будет отражать рыночную стоимость?

 

• Приобретение за плату(по договору купли-продажи) – (отражается как сумма фактических расходов на приобретение, за исключением НДС), т.е. стоимость по балансу будет отражать рыночную (по рыночной покупается и ставится на баланс).

• Созданы на самом предприятии (по сумме фактических расходов на создание, изготовление, за исключением НДС)-скорее всего стоимость воспроизводства, может быть рыночной и нерыночной.??

• Договор дарения (безвозмездно) – (по рыночной стоимости на дату принятия к учету + 24% налог на прибыль) – подлежит оценке и ставится на баланс по рыночной стоимости.??

• В качестве взноса в УК – меньше 200 МРОТ – по согласованию с учредителями, больше 200 МРОТ – по стоимости, согласованной с учредителями, но не превышающую оценку независимого оценщика.

 

 

9. Верно ли утверждение: при определении стоимости неконтрольного пакета низколиквидных акций в горизонтальном способе сначала определяется стоимость 100% пакета акций с помощью метода рынка капитала (компании-аналога), затем рассчитывается пропорциональная доля оцениваемого пакета и вычитается скидка за низкую ликвидность. Аргументируйте ответ.

 

На мой взгляд:

Не обязательно определять стоимость всего предприятия

Данные для оценки можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных пакетов по открытым компаниям и методом рынка капитала выйти на стоимость первого. Если компания закрытая, то вычесть скидку на недостаточную ликвидность.

Но + ко всему нужно будет вычесть скидку за неконтроль, чего в вопросе нет.

 

10. Верно, ли утверждение: при определении неконтрольного неконтрольного пакета низколиквидных акций в способе «сверху-вниз» сначала определяется стоимость 100% пакета акций с помощью метода рынка капитала (компании-аналога), затем рассчитывается пропорциональная доля оцениваемого пакета и вычитается скидка за низкую ликвидность. Аргументируйте ответ.

 

1. Методом дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости, а также методом сделок оценивается стоимость всего предприятия.

2. Рассчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть общей стоимости предприятия. Таким образом, базовой величиной из которой вычитается скидка за неконтрольный характер пакета является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.

3. Определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено, несколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.

Но опять же нужно вычесть скидку за «неконтроль».?

 

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться: