Право собственности на жилое помещение. Жилые помещения как объекты права собственности.

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ч.2 ст.15 ЖК

Термин «жилое помещение» обычно используется в широком смысле - как родовое понятие; жилищное законодательство выделяет следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната (ст.16 ЖК).

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет жилищный фонд (ч.1 ст.19 ЖК).

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК), которое является строго целевым. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (личное проживание, проживание членов семьи, иных граждан на основании договора) (п.2 ст.288, ч.1 ст.17 ЖК). Поэтому, в частности, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными.

Законодатель определяет следующие пределы использования жилых помещений - в них не допускается размещение:

1) промышленных производств (ч.3 ст.17 ЖК, п. 3 ст. 288 ГК);

2) осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ " О свободе совести и о религиозных объединениях".

3) предприятий, учреждений, организаций (только после перевода помещения в нежилое в порядке, определенном жилищным законодательством – ст.ст.22, 23 ЖК) (п.2 ст.288 ГК). Вместе с тем, допустимым является использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (без перевода! ), но только если это не нарушает: а) права и законные интересы других граждан; б) требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК).

 

2.2 Квартира как объект права собственности. Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Согласно ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Собственнику жилого помещения (в ГК – квартиры) в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.289 ГК). В состав общего имущества дома входят: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК). ЖК РФ существенно расширяет состав общего имущества по сравнению с ГК, также относя к нему, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (см. ст.36 ЖК).

Итак, структурно многоквартирный дом состоит из двух частей:

1) жилых и нежилых помещений, находящихся в раздельной собственности собственников помещений;

2) общего имущества в многоквартирном доме, находящегося на праве общей долевой собственности собственникам помещений, причем любых – как жилых, так и нежилых. Следует отметить, что ГК РФ (ст.289) упоминает только собственников квартир.

Доля каждого собственника помещения в праве собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего помещения (ч.1 ст.37 ЖК).

Доля в праве собственности на общее имущество дома следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК), поэтому:

а) приобретение доли в праве носит зависимый и автоматический характер: при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит и доля в праве на общее имущество (причем самостоятельная государственная регистрация права на долю не требуется! );

б) собственник помещения не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве на общее имущество (т.е. ст.252 ГК не применяется);

- отчуждать свою долю в праве на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение (п.2 ст.290 ГК, ч.4 ст.37 ЖК).

2.3 Права членов семьи собственников жилого помещения.

Наряду с собственником в жилом помещении могут проживать и иные граждане, прежде всего, члены его семьи и бывшие члены его семьи. Членами семьи собственника:

1) являются – его супруг, дети и родители – при условии совместного проживания с собственником;

2) могут быть признаны – другие родственники (независимо от степени родства! ) и нетрудоспособные иждивенцы, причем как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака) – при условии вселения собственником в качестве членов своей семьи (ч.1 ст.31 ЖК).

Члены семьи имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п.1 ст.292 ГК). В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК они имеют право пользования помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Законодательство не наделяет членов семьи правом на вселение других лиц; тем не менее, суды, в порядке аналогии закона (см. ст.679 ГК РФ и ч.1 ст.70 ЖК РФ), с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей допускают признание за членами семьи права на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

Право пользования носит вещный характер; члены семьи, в частности, могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника (п.3 ст.292 ГК).

2.4.Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

Тема № 12. ВЕЩНЫЕ ПРАВА ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ НА ХОЗЯЙСТВОВАНИЕ С ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКА. ПРАВО ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ И ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

1.Общие положения о вещных правах юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника - праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления как ограниченных вещных правах.

2.Право хозяйственного ведения: понятие, содержание, субъекты.

3.Право оперативного управления: понятие, содержание, субъекты.

 

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ НА ХОЗЯЙСТВОВАНИЕ С ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКА - ПРАВЕ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ И ПРАВЕ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ КАК ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВАХ

К вещным правам гражданское законодательство традиционно относит право хозяйственного ведения и право оперативного управления, которые не имеют аналогов в развитых правопорядках. Они характеризуют имущественную обособленность унитарных предприятий и учреждений. Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть не любые субъекты гражданского права, а только юридические лица в форме унитарных предприятий и учреждений, которые ни при каких условиях не становятся собственниками своего имущества. Как справедливо отмечается в юридической литературе, эти права призваны оформить имущественную базу для самостоятельного участия в гражданских правоотношениях юридических лиц - несобственников, что невозможно в обычном, классическом имущественном обороте^[1]. Наделение имуществом унитарных предприятий и учреждений на правах хозяйственного ведения и оперативного управления есть способ осуществления права собственности, прежде всего для публично-правовых образований^[2], но никак не юридическая форма экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого (что выступает главной предпосылкой существования самой категории ограниченных вещных прав). Объектом указанных прав являются не только недвижимые, но и движимые вещи.

2.ПРАВО ХОЗЯЙСТВЕННОГО ВЕДЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, СУБЪЕКТЫ

Право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом публичного собственника в пределах, установленных законом и иными правовыми актами (ст. 294 ГК).

Субъектом данного ограниченного вещного права выступают только государственные и муниципальные унитарные предприятия, за исключением казенных. Судебная практика исходит из того, что никаким иным субъектам имущество не может принадлежать на праве хозяйственного ведения.

Содержание и границы осуществления. Унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК (ст.294 ГК). Данные пределы, прежде всего, очерчиваются в ГК посредством определения прав собственника и унитарного предприятия в отношении имущества, закрепленного за последним.

Права собственника имущества, находящегося в ХВ:

а) на решение в соответствии с законом вопросов создания предприятия, его реорганизации и ликвидации; определения предмета и целей его деятельности;

б) на назначение директора (руководителя) предприятия;

в) на осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью имущества;

г) на получение части прибыли от использования имущества (п.1 ст.295 ГК): унитарное предприятие должно ежегодно перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей, в порядке, в размерах и в сроки, которые определяются Правительством РФ, уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления (п.2 ст.17 ФЗ от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» - далее ФЗ «О ГМУП»);

д) иные права, предусмотренные законодательством РФ (см. ст.20 ФЗ «О ГМУП»).

За пределами законных правомочий собственник не может вмешиваться в управление имуществом, находящимся в хозяйственном ведении. Поэтому передав во владение унитарному предприятию имущество, собственник не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия предприятия (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" )

Не наделен собственник и правомизымать имущество, находящееся в хозяйственном ведении. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению таким имуществом по требованиям предприятий должны признаваться недействительными (п.40 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 " О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" )

Распоряжение имуществом осуществляется непосредственно унитарным предприятием. Правила о распоряжении различаются в зависимости от того, является ли имущество движимым или недвижимым:

а) распоряжение недвижимым имуществом - только с согласия собственника;

б) распоряжение остальным имуществом - самостоятельно, за исключением случаев, установленных правовыми актами (п.2 ст.295 ГК), например, согласие собственника необходимо:

Þ при распоряжении вкладом (долей) в уставном (складочном) капитале хозяйственного общества или товарищества, а также акциями (п.2 ст.6 ФЗ «О ГМУП»).

Þ при совершении сделок, связанных с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключении договоров простого товарищества (п.4 ст.18 ФЗ «О ГМУП»);

Þ при совершении крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность руководителя унитарного предприятия (см. ст.22 ФЗ «О ГМУП»);

Þ при совершении сделок определенных видов и (или) размера в случаях, предусмотренных уставом (п.4 ст.18 ФЗ «О ГМУП»).

3. ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, СУБЪЕКТЫ

Право оперативного управления - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества (п. 1 ст. 296 ГК).

Субъекты ПОУ – только казенные предприятия и учреждения (государственные, муниципальные и частные).

Содержание и границы осуществления данного ограниченного вещного права определены п.1 ст.296 ГК: казенные предприятия и учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют:

а) права владения и пользования:

во-первых, в пределах, установленных законом;

во-вторых, в соответствии с целями своей деятельности;

в-третьих, в соответствии с назначением имущества;

б) если иное не установлено законом, право распоряжения – но лишь с согласия собственника.

Правомочие распоряжения сильно ограничено. Нормы о распоряжении имуществом зависят, прежде всего, от субъекта рассматриваемого права:

1) казенное предприятие вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом (любым, в том числе движимым) лишь с согласия собственника. Самостоятельно реализовывать казенное предприятие может лишь производимую продукцию, если иное не установлено правовыми актами. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником (ст.297 ГК);

2) правила для учреждений различаются в зависимости от типа учреждения, основания приобретения и вида имущества.

 

⇐ Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒

Поделиться: