Условия финансирования сделки

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки 0%.

Условия продажи (аренды)

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero – предлагаю) – письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировок (+/-) 0%.

Дата предложения

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами. К объектам-аналогам №1, №2, №3 корректировка применялась.

Значение корректировки +1%.

 

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

 

Снижение цены в процессе торгов

В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену предложения, скидки на торг существенно возрастают. Значения скидок на торг от 8% до 11%.

Значение корректировки -10%.

Местоположение

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных п

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

родажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объектам, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к ж/д станциям объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно – деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

 

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Таблица 10

Значение поправки на местоположение

Характеристика	Объект 1	Объект 2
Источник информации
Точная ссылка на информацию
Местоположение
Удаленность от станции метро
Площадь, кв.м.
Назначение
Состояние помещения
Состояние здания
Стоимость продажи за 1 кв.м, руб.
20 м.тр. от ст. РЖД
5 м.тр. от ст. РЖД

Значение корректировки составляет от +2% до +10%

Тип дома

Объекты-аналоги №1, №2, №3 имеют кирпичный тип дома. Корректировка применялась.

Значение корректировки -10%.

Степень строительной готовности

Все используемые в расчете объекты - аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Этаж

Обычно спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и т.д., а квартиры на последнем – из-за опасений возможных протечек крыши. В связи с тем, что объекты-аналоги №2 и №4 расположены на первых этажах, корректировка применялась.

Значение корректировки +5%.

Общая площадь

Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Все выбранные объекты-аналоги имеют сопоставимую площадь, поэтому корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Состояние помещений

Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.

Виды ремонта:

Текущий ремонт

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.

Простой косметический ремонт.

Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.

Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.

Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.

2. Капитальный ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.

Простой капитальный ремонт.

К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.

2.2 Сложный

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

капитальный ремонт.

К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.

Реконструкция.

Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помещений: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.

Отделка помещений.

Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы. У всех объектов-аналогов текущий ремонт. Корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.

Санузел

Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 – 2 %. Во всех объектах-аналогах санузел раздельный. Корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Состояние здания

Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является не маловажным.

Значение корректировки 0%.

Наличие балкона/лоджии

Наличие балкона/лоджии в квартире является также ценообразующим фактором в стоимости квартиры и соответственно повышает ее. В объекте-аналоге № 2 отсутствует балкон/лоджия. Корректировка вводилась.

Значение корректировки +2%.

Наличие мусоропровода

Наличие мусоропровода является одним из главных ценообразующих факторов. Корректировка применялась к аналогам оценки №1, №2, №4.

Значение корректировки -10%.

Наличие лифта

Наличие лифта также является не маловажным фактором для оценки стоимости объекта оценки. Корректировка применялась к объектам-аналогам №1, №2 и №4.

Значение корректировки -8%.

Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж составляет:

Н. Контр.

Сасковец Л.И.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Разраб.

Провер.

Кочеткова Л.А

Реценз.

Утв.

Загоруйко Н.И

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Лит.

Листов

ГБПОУ КГТиТ №41 3ЗМ-07Кд

У

3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Целью согласования результатов оценки используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

Способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца, а также прочие реалии спроса/предложения;

Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамика рынка финансов и инвестиций (включая рынки);

Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, типичных для объекта (местоположение, размер, качество строительства, износ, потенциальная доходность и т.д.);

Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых методов оценки.

На основании анализа этих факторов подходам присваиваются весовые коэффициенты, учитывающие влияние каждого метода на стоимость объекта.

В данном случае для определения рыночной стоимости объекта оценки нам был использован только сравнительный подход, поэтому дополнительного согласования применения подходов в данном случае не требуется.

Таблица 11

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Поделиться: