|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Новотушинский проезд д.6, кв.62. общей площадью 56 кв.м.Стр 1 из 7Следующая ⇒
Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Новотушинский проезд д.6, кв.62. общей площадью 56 кв.м. Дата оценки: 29.02.2017 Дата составления отчета: 29.03.2017 В соответствии с Договор № 713 ОМ от «25» февраля 2017 г. нами произведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. Задача оценки – купля – продажи квартиры. Оценка произведена в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» и «Стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности». Обращаем Ваше внимание на то, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Дата осмотра объекта: 29.02.2017 г. Дата оценки объекта: 29.02.2017 г. Дата составления отчета: 29.03.2017 г. На основании информации, собранной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 29.02.2017 г. Составляет: ОКОНЧАТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОЦЕНЩИК __________ /Колосов Д.А./ Таблица 2
Оценка осуществляется на основании Задания на оценку (выполнение работ) по оценке на оказание услуг (выполнение работ) по оценке рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости. Таблица 3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Таблица 4 Задание на оценку
Подписавший данный отчет Оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися данными: 1. У Оценщика не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. 2. Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиком самостоятельно. 3. Оценщик не является учредителем, должностным лицом Заказчика, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, в настоящем не имеет какого-либо имущественного интереса в объекте собственности, являющимся предметом настоящего отчета. 4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете. 5. Оцениваемый объект недвижимости был осмотрен Оценщиком непосредственно 29.02.2017 года.
6. Настоящая оценка была произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 г. №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным Законом от 14.11.2002 г. № 143 – ФЗ «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартами оценки, обязательным и к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519.
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки Допущения Следующие принятые при проведении оценки допущения, ограничения и пределы применения полученного результата являются неотъемлемой частью данного отчета. 1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная. 2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объекте оценки выходит за пределы профессиональной компетенции оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких- либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3.
4. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия. Объект оценки на фотографиях представлен не полностью, что связано с ограничением собственником фотосъемки. 5. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких – либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов. 6. Оценщик исходил из предположения, что физическое предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в момент осмотра. 7. Данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может ориентировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации. 8. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, в следствии легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки. 9.
Результата 1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам. 2. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. 3. Приведенные в отчете величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемые Объект будет отчужден по указанной стоимости. 4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет отчужден по указанной стоимости. 5. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для заявленной цели, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.
1.4.3. Основные термины и определения Объекты оценки – Объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ФСО №1). Оценочная деятельность – Профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (№ 135-ФЗ).
Цена объекта оценки – Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО №1). Стоимость объекта оценки – Расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (ФСО №1). Цель оценки – Определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (ФСО №2). Рыночная стоимость – Наиболее вероятна цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: · Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; · Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; · Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; · Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (№135 – ФЗ).
Ликвидационная стоимость объекта оценки – Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определение ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (ФСО №2). Кадастровая стоимость объекта оценки – определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения (ФСО №2). Подход к оценке – Совокупность методов оценки, объединённых общей методологией. Метод оценки – Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО №1). Доходный подход – Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход – Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1). Затратный подход - Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании (ФСО №1). Объект - аналог объекта оценки – Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1). Затраты на воспроизводство объекта оценки – Затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий (ФСО №1). Затраты на замещение объекта оценки – Затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1). Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) – Дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО №1). Наиболее эффективное использование объекта оценки – Использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО №1). Срок экспозиции объекта оценки – Срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО №1).
Отчет об оценке – Документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиком, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ФСО №3).
Цель оценки Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. В соответствии со ст.3 Федерального закона от 25.07.98 г. №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: · Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; · Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; · Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; · Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было; · Платеж за объект оценки выражен в денежной форме1. 1 ст.3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ
Функция оценки Консультирование Заказчика о наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта оценки для предоставления соответствующего имущества в качестве залогового обеспечения при получении банковского кредита.
Оцениваемые права Настоящая оценка определяет стоимость полного права собственности на оцениваемый объект. Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1 ст.209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права, и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
2.
Характеристика рынка На протяжении последних месяцев в столице наблюдается положительная динамика предложения квартир на вторичном рынке. По данным аналитиков компании НДВ-Недвижимость, тенденция сохранилась и в октябре. Объем квартир увеличился на 4, 2%. Уровень совокупного спроса снизился на 1, 7%, но примечательно, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель оказался выше более чем на 26%. Также заметим, что относительно сентября спрос на продажу квартир в Москве снизился, тогда как интерес к альтернативным сделкам, наоборот, вырос.
По данным компании НДВ-Недвижимость, в октябре было отмечено снижение средней стоимости кв. м в рублях на 2, 4% (196, 8 тыс. рублей по итогам месяца), в то время как долларовая стоимость выросла на 0, 6% ($3 142 по итогам месяца).
Идентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и записям в правоустанавливающих документах. Таблица 5 Общая характеристика здания
Таблица 7 Фотографии объекта оценки Вид с окна
Комнаты
Ванная комната Кухня
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Физическая осуществимость: рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Законодательная разрешенность: существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения. Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости: Таблица 8 Тип недвижимости
Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно. Резюме: В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки: Объекта оценки Работа включает в себя следующие этапы: 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 5. Составление отчета об оценке (п.16. ФСО №1).
Затратного подхода к оценке В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем дома, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда покупатель – частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного похода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчета.
Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому; В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов. В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе. Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. |
Последнее изменение этой страницы: 2017-04-12; Просмотров: 478; Нарушение авторского права страницы
