|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Законодательная разрешенность
Таким образом, наиболее эффективным использованием данного объекта является его использование в качестве жилого. Все дальнейшие расчеты выполнены мной исходя из наиболее эффективного использования объекта оценки – жилое помещение. Определение стоимости объекта Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: · Затратный подход; · Сравнительный подход; · Доходный подход. Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.
2.6. Последовательность определения стоимости Объекта оценки Работа включает в себя следующие этапы: 1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 5. Составление отчета об оценке (п.16. ФСО №1).
Обоснование отказа от использования Затратного подхода к оценке В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем дома, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда покупатель – частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного похода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчета.
Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.
Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому; В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов. В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе. Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): · Права собственность на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
· Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. · Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь · Местоположение. Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. · Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки. Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектов и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок: · Процентные относительные; · Процентные абсолютные; · Стоимостные относительные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если
Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка. · Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Расчет и внесение поправок Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: · Методы, основанные на анализе парных продаж; · Экспертные методы расчета и несения поправок; · Статистические методы Обоснование выбора аналогов Наиболее эффективное использование объекта достигается при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам – аналогам представлена в таблице 9.
Таблица 9
Объекты аналоги
Расчет рыночной стоимости квартиры представлен в Приложении 1.
Объяснение вносимых корректировок: Права В рамках данной работы объекты – аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась. Значение корректировки 0%. |
Последнее изменение этой страницы: 2017-04-12; Просмотров: 850; Нарушение авторского права страницы