Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Порядок совершения сделок с земельными участками регулируется земельным и гражданским законодательством. Что касается гражданского законодательства, то оно устанавливает обязательную письменную форму заключения договора продажи недвижимости, несоблюдение которой ведет к недействительности сделки, обязательную государственную регистрацию перехода прав собственности на земельный участок, обязательное указание в договоре данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указание в договоре цены передаваемого имущества, особенности передачи земельных участков по передаточному акту.

Пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 №136-ФЗ. (ЗК РФ) устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав. Норма также предусматривает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Следует учитывать, что понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и Земельном кодексе не совпадают.

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ - Часть 1. в п. 1 ст. 131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Закон о регистрации прав на недвижимость отождествляет понятия ограничений и обременений.

Согласно ст.1 названного закона, ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

ЗК РФ предусматривает две группы ограничений. В первую группу входят ограничения оборотоспособности земельных участков, содержание которой сводится к невозможности передачи в частную собственность земельных участков, относящихся к землям, ограниченным в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Статья 56 ЗК РФ предусматривает перечень ограничений прав на землю, которые носят в основном публично-правовой характер, - вторая группа ограничений. Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что указанная обязанность продавца земельного участка состоит в предоставлении покупателю информации обо всех названных ограничениях и обременениях. Пункт 2 статьи 37 содержит перечень условий договора купли-продажи земельного участка, являющихся недействительными. К таковым относится условие договора купли-продажи земельного участка, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию. Это правило представляется не вполне понятным, если учитывать возможность различной трактовки выражения «по собственному желанию». Практическое значение эта проблема приобретает в связи с распространением в практике обеспечения исполнения обязательств института обеспечительного присвоения. Своим широким распространением этот институт обязан трудностям процедуры реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку позволяет более полно гарантировать права кредитора по обеспечиваемому обязательству. Суть института заключается в передаче должником кредитору права собственности на недвижимое имущество с условием возврата первому права собственности на это имущество в случае надлежащего исполнения обеспеченного обязательства. Неясно, является ли возврат кредитором должнику права собственности по его требованию, основанному на надлежащем исполнении обеспеченного обязательства, возвратом «по собственному желанию». Считается недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. Это ограничение представляется не имеющим практического смысла, если учитывать, что содержание вещного права определяется законом и не может быть ограничено частным соглашением сторон.

Пункт 2 ст. 209 ГК непосредственно относит к правомочиям собственника возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом Сыроедов П. Земля и закон // Закон. - 2009. - No6. С.2.

Статья 460 ГК, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК, устанавливающая последствия передачи товара не надлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца.

Договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований ст.454-491 и 549-557 ГК РФ, а так же особенностей, установленных ст. 37 ЗК РФ и ст. 8 Закона об обороте земель. Особенности, установленные ЗК РФ (которых нет в гражданском законодательстве), направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Законом о земельном кадастре;

2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

 

Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность.

Обязательная государственная регистрация именно договора по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты.

Иные договоры отчуждения земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, т. е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по местонахождению земельного участка).

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т. е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу).

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: