Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою
Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою, на якій розташований об’єкт оцінки, проводиться згідно з Порядком грошової оцінки.
Таблиця 1
Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою
| Позначення
| Показник
| Обґрунтування
| Значення
| | В
| Норматив витрат на освоєння території в розрахунку на 1 м2 у цінах на дату оцінки, грн.
17,26∙1,127∙1,182∙1,02
| Порядок грошової оцінки
| 23,45
| | Кф
| Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки
| Порядок грошової оцінки
| 2,5
| | Км
| Коефіцієнт, котрий характеризує місцезнаходження земельної ділянки Км=Км1∙Км2∙Км3
| К = 2,0 ∙ 2,08 ∙ 1,38
| 5,74
| | Км1
| Регіональні фактори
|
| 2
| | Км2
| Коефіцієнт, котрий ураховує ступінь містобудівної цінності території в межах населених пунктів
| Порядок грошової оцінки
| 2,08
| | Км3
| Локальні фактори:
- у зоні магістралей підвищеного місто формуючого значення
- у зоні пішохідної доступності громадських центрів
- у зоні пішохідної доступності швидкісного міського транспорту
- загальний локальний коефіцієнт
| Порядок грошової оцінки
Км3=1,125 ∙ 1,12 ∙ 1,095
| 1,125
1,12
1,095
1,38
| | Цн
| Грошова оцінка 1м2 земельної ділянки, грн
| Формула 3.8[28] 23,45∙6/3∙2,5∙5,74/3
| 224,3
| | Взд
| Загальна вартість права користування земельною ділянкою, грн
|
342,2∙224,3∙0,01/0,24
|
3200
| 2.6 Розрахунок вартості будівлі за витратним підходом
Об’єктом оцінки є підвальні приміщення в 3-поверховому житловому будинку, який розташований у центральній частині міста.
Приміщення перебувають у незадовільному стану, затоплені каналізаційними та талими водами, не відповідають санітарним нормам, їх експлуатація неможлива без значних ремонтних робіт, без улаштування дренажної системи.
Основні технічні параметри об’єкта оцінки одержані ні підставі даних технічного паспорту, який виготовлений колективним підприємством “Полтавським бюро технічної інвентаризації “Інвентаризатор” від 20.12.2001 р.
Будівля за своїм функціональним призначенням є цивільною.
Група капітальності 1
Площа забудови 342,2 м2
Будівельний об’єм 905 м3
Загальна площа 228,2 м2
Таблиця2
Основні елементи будівлі
| № з/п
| Конструктивний елемент
| Матеріали, конструкції, джерело постачання
| | 1
| Фундаменти
| Бетоні, цегляні
| | 2
| Стіни
| Цегляні
| | 3
| Перегородки
| Цегляні
| | 4
| Перекриття
| Цегляне
| | 5
| Покрівля
| Азбестоцементні листи
| | 6
| Підлога
| Бетонна
| | 7
| Двері
| Дерев’яні
| | 8
| Внутрішнє оздоблення
| Відсутнє
| | 9
| Опалення
| Відсутнє
| | 10
| Водопостачання
| Відсутнє
| | 11
| Каналізація
| Відсутня
| | 12
| Електрообладнання
| Відсутнє
|
Таблиця 3
Визначення середньозваженого фізичного зносу
| Конструктивний елемент
| Знос, %
| Питома вага, %
| Питомий знос, %
| Номер таблиця із “правил оцінки фізичного зносу”
| | 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| | Фундаменти
| 5
| 3
| 1,5
| Дрібні тріщини в цоколі (табл. 4)
| | Стіни та перегородки
| 10
| 28
| 2,8
| Окремі волосяні тріщини (табл. 11, 22)
| | Перекриття
| 20
| 14
| 2,8
| Окремі тріщини, значне зволоження
| | Покрівля
| 30
| 2
| 0,6
| Протікання і просвіти в окремих місцях (табл. 45)
| | 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| | Двері
| 100
| 12
| 12
| Двері полотна відсутні (табл. 58)
| | Підлога
| 80
| 12
| 9,6
| Відсутність покриття, руйнування основи (табл.. 49)
| | Оздоблювальні роботи
| 100
| 10
| 10
| Відсутні
| | Інші роботи
| 90
| 3
| 2,7
| Відсутні
| | Внутрішні сантехнічні роботи
| 100
| 10
| 10
| Відсутні
| | Внутрішні електротехнічні роботи
| 90
| 6
| 5,4
| Відсутні
| | Разом
|
| 100
| 57,4
|
|
Таблиця 4
Розрахунок оціночної вартості
| Показник
| Значення
| | Загальна площа, м2
| 228,8
| | Документ згідно з яким визначається вартість 1м2 у цінах 1969 р.
| Збірник №28 “Збільшених показників відновної вартості” (табл. 43б)
| | Відновна вартість 1м2 у цінах 1969 р., руб.
| 108,1
| | Коригування на розташування об’єкта в підвалі 108,1∙0,6
| 64,86
| | Відновна вартість будівлі в цінах 1969 р., руб.
| 14 801
| | Коефіцієнт перерахунку відновної вартості будівлі із цін 1969 р. в ціни 1991 р.
| 1,24
| | Відновна вартість будівлі в цінах 1991 р., руб
| 18 353
| | Індекс зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт станом на 31.04.2002 р. із цін 1991 р.
| 5,16
| | Відновна вартість будівлі в цінах на момент оцінки, грн
| 94 701
| | Середньозважений фізичний знос, %
| 57,4
| | Коефіцієнт фізичної придатності будівлі (1-Кз)
| 0,426
| | Справжня вартість будівлі, що оцінюється, на момент оцінки, грн.
| 40 343
| | Вартість права користування земельною ділянкою, грн.
| 3 200
| | Справжня вартість будівлі, що оцінюється, на момент оцінки, грн.
| 43 543
| | З округленням, грн
| 43 600
|
Таким чином, ринкова вартість об’єкта оцінки, визначення за витратним підходом, становить 43 600 (сорок три тисячі шістсот) гривень.
2.7 Розрахунок вартості будівлі за порівняльним підходом
При прямому порівнянні продажу розглядаємо об’єкти-аналоги, які за своїми характеристиками, місце розташуванням максимально наближаються до об’єкта оцінки і були продані в максимально наближений до моменту оцінки час. Визначаємо вартість 1м2 загальної площі шляхом використання поправочних коефіцієнтів до цін продажів. Виходячи з одержаного результату визначаємо ринкову вартість об’єкта оцінки.
Таблиця 5
Визначення оціночної вартості за порівняльним підходом
| № з/п
| Характеристики
| Аналоги продажу в м. Полтава
| Об’єкт оцінки, м. Полтава
| | 1
| Загальні умови
| | 1.1
| Найменування об’єкта, адреса
| Підвальні приміщення по вул. Сінна, 2а
| Підвальні приміщення по вул. Шевченка, 37
| Підвальні приміщення по вул.. Шевченка, 27
| Підвальні приміщення по вул. Леніна, 16
| | 1.2
| Дата продажу
| 8.01.2002
| 24.11.2000
| 18.12.2001
| 30.04.2002
| | 1.3
| Умови продажу
| Викуп
| Викуп
| Викуп
| Ринкова вартість
| | 2
| Місце знаходження
|
| | 2.1
| Зона знаходження в населеному пункті
| Центральна частина
| Центральна частина
| Центральна частина
| Центральна частина
| | 2.2
| Під’їзні комунікації та зручність обслуговування об’єкта
| Задовільно
| Задовільно
| Задовільно
| Задовільно
| | 2.3
| Локальні фактори:
стан навколишнього середовища
|
Відповідає санітарним нормам
|
Відповідає санітарним нормам
|
Відповідає санітарним нормам
|
Відповідає санітарним нормам
| | Шум
| У нормі
| У нормі
| У нормі
| У нормі
| | Інженерно-геологічні умови
| Не впливають на стан об’єкта
| Не впливають на стан об’єкта
| Не впливають на стан об’єкта
| Не впливають на стан об’єкта
| | 3
| Фізичні характеристики
|
| | 3.1
| Група капітальності
| 1
| 1
| 1
| 1
| | 3.2
| Загальна площа, м2
| 188,1
| 198,5
| 462,3
| 228,2
| | 4
| Аналіз вартості
|
| | 4.1
| Ціна продажу, грн.
| 15 248
| 20 700
| 44 000
|
| | 4.2
| Вартість 1 м2 загальної площі, грн
| 81,06
| 104,3
| 95,3
|
|
Поправки
| 1
| Поправки на дату продажу Кч (ураховується курс долара США) дата оцінки 30.04.2002 р. – 5,29
| 1
| 1
| 1
|
| |
| Коригована ціна, грн
| 81,06
| 104,3
| 95,2
|
|
Визначаємо середньоарифметичне значення вартості 1м2 площі
(81,06 + 104,3 + 95,3) / 3 = 93,5 грн.
Таким чином, ринкова вартість об’єкта оцінки:
228,2∙93,5 = 21 334 грн.
З округленням – 21 330 грн.
Отже, ринкова вартість об’єкта оцінки, визначена за допомогою порівняльного підходу, становить 21 330 (двадцять одна тисяча триста тридцять) гривень.
|
