Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Введение

Объект оценки расположен в Центре города Тюмени по адресу Комсомольская , 44 кв 10. Дом расположен в жилом районе. Квартира в центре с хорошей транспортной доступностью ( автобусы № 13,39,120,128,129, 140, 144, 146, 147, 152; маршрутные такси 43,62,69,82). Достаточно-развитая инфраструктура ( Областная клиническая больница, ДЮСШ, школы английского языка, Стройлесбанк, Торговые центры, производственная компания «Royal Card Europe» и т.д).

План расположения оцениваемого объекта представлена в приложение №1. Плотность застройки достаточно высокая, район молодой, средний возраст окружающих жилых домов 10 лет ( от 6 – 16 этажных домов).

Таблица 1

Общая характеристика объекта оценки.

№	Характеристика	Описание элементов
1 2 3 4 5 6   7 8 9   7   8   9     10 11	Год постройки здания Этажность здания(квартира) Физический износ Наружные стены Перегородки, перекрытия Полы: а в жилых помещениях б) в кухне в) в ванной Проёмы оконные Проёмы дверные Отделка стен: а) в жилых комнатах б) в кухне в) в ванной Отделка потолков: а) в жилых комнатах б) в кухне в) в ванной Отопление   а) водоснабжения б) электроснабжения в) канализации г) горячее водоснабжения д) ванна, сантехника е) лоджий и/или балконов ж) телефон з) вентиляции и) электроплита высота этажа по внутр.обмеру площадь: кухня	2001 3 эт(10) 11/110*100=10 кирпич кирпич, ж/б плиты   Паркет Паркет плитка пластиковые деревянные   обои обои моющ. кафель   натяжной натяжной побелка центральное   есть есть есть есть есть есть есть есть есть 2,7

 

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости жилого помещения  двухкомнатной квартиры

Адрес объекта- Ул. Комсомольская 44,10

Жилое помещение состоит из: 2 комнат, кухни, ванной, туалета, коридора и лоджии.

Наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого объекта – использование в качестве жилой квартиры.

Дата оценки: 26.03.2012

 

Согласование результатов по определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Требуется распределить весовые коэффициенты для применяемых подходов при оценки.

Для сравнительного подхода присваиваем мах.коэффициент важности 0,7.

Т.к он отражает реальные ситуации на рынке при расчетах рыночной стоимости.

Доходный подход соответственно не отражает реальной ситуации на рынке и является менее важным. К важности=0,3.

Согласование результатов                                               Таблица 6

Подход	Стоимость,руб.	Коэф.важности
1.Сравнителный 2.Доходный	4909000 5024000	0,7 0,3

 

Сон=стоим-сть*К=4909000*0,7+5024000*0,3=4943500 руб.

В результате получаем рыночную стоимость 2-ух комнатной квартиры по состоянию на 26.03.2012 с учетом округления 4944000 руб.

 

 

Заключение.

Оценив объекты недвижимости в тюмени можно сделать вывод в том, что оценив объект недвижимость сравнительным подходом стоимость объекта получается ниже, чем оценивая объект доходным подходом, 4909000 руб. и 5024000 руб.соответственно.

Но оценивая доходным подходом, он не отражает реальной стоимости на рынке и имеет менее важным, поэтому лучше выбрать сравнительный подход.

 

 

Список используемой литературы.

1. Лекции по дисциплине «Экономика недвижимости» Фирцева С.В.

2. Интернет http://www.regnum.ru/news/1276050.html#ixzz1sUgvUCxn

3.  Интернет http://www.tumstat.gks.ru/default.aspx

 

Основные показатели жилищных условий населения

 

	2005	2006	2007	2008	2009	2010
	Тюменская область (включая автономные округа)
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя на конец года – всего, м2	18,7	19,0	19,3	19,7	20,1	20,8
в городской местности	19,0	19,3	19,7	20,0	20,4	21,1
в сельской местности	17,7	18,0	18,2	18,7	19,1	19,8
Число квартир – всего, тыс.	1150,6	1172,2	1199,0	1218,4	1258,5	1286,2
однокомнатных	272,1	280,8	290,5	299,5	316,7	327,9
двухкомнатных	469,6	476,1	485,9	492,2	505,7	513,8
трехкомнатных	341,9	346,3	350,8	353,4	359,4	365,5
четырехкомнатных и более	67,0	69,0	71,8	73,3	76,7	79,0
Средний размер одной квартиры, м2 общей площади жилых помещений
однокомнатных	30,7	30,6	30,8	31,8	31,4	31,8
двухкомнатных	45,5	45,8	46,0	46,7	46,8	47,2
трехкомнатных	62,0	62,7	63,1	63,8	64,3	65,0
четырехкомнатных и более	126,7	126,9	126,9	130,1	130,3	131,0
Удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей на конец года, процентов	11,5	11,0	9,7	9,0	8,6	…
Капитально отремонтировано жилых домов за год, тыс. м2общей площади	567,3	826,8	492,0	1239,3	626,9	1983,6
Приватизировано жилых помещений с начала приватизации, по состоянию на конец года:
всего, тыс.	569,4	606,2	623,5	641,1	675,7	697,2

Содержание

1. Введение

2. Описание макроэкономических параметров

3. Характеристика жилищного фонда

4. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

5. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (методом прямой капитализации)

6. Согласование результатов по определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

7. Заключение

8. Список используемой литературы

9. Приложение

 

Министерство образований и науки РФ

ГОУВПО Тюменский государственный архитектурно-строительный университет

 

 

 

Кафедра Экономики

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Введение

Объект оценки расположен в Центре города Тюмени по адресу Комсомольская , 44 кв 10. Дом расположен в жилом районе. Квартира в центре с хорошей транспортной доступностью ( автобусы № 13,39,120,128,129, 140, 144, 146, 147, 152; маршрутные такси 43,62,69,82). Достаточно-развитая инфраструктура ( Областная клиническая больница, ДЮСШ, школы английского языка, Стройлесбанк, Торговые центры, производственная компания «Royal Card Europe» и т.д).

План расположения оцениваемого объекта представлена в приложение №1. Плотность застройки достаточно высокая, район молодой, средний возраст окружающих жилых домов 10 лет ( от 6 – 16 этажных домов).

Таблица 1

Общая характеристика объекта оценки.

№	Характеристика	Описание элементов
1 2 3 4 5 6   7 8 9   7   8   9     10 11	Год постройки здания Этажность здания(квартира) Физический износ Наружные стены Перегородки, перекрытия Полы: а в жилых помещениях б) в кухне в) в ванной Проёмы оконные Проёмы дверные Отделка стен: а) в жилых комнатах б) в кухне в) в ванной Отделка потолков: а) в жилых комнатах б) в кухне в) в ванной Отопление   а) водоснабжения б) электроснабжения в) канализации г) горячее водоснабжения д) ванна, сантехника е) лоджий и/или балконов ж) телефон з) вентиляции и) электроплита высота этажа по внутр.обмеру площадь: кухня	2001 3 эт(10) 11/110*100=10 кирпич кирпич, ж/б плиты   Паркет Паркет плитка пластиковые деревянные   обои обои моющ. кафель   натяжной натяжной побелка центральное   есть есть есть есть есть есть есть есть есть 2,7

 

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости жилого помещения  двухкомнатной квартиры

Адрес объекта- Ул. Комсомольская 44,10

Жилое помещение состоит из: 2 комнат, кухни, ванной, туалета, коридора и лоджии.

Наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого объекта – использование в качестве жилой квартиры.

Дата оценки: 26.03.2012

 

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта основанных на сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. (ФСО №1, п.14).

В ходе анализа рынка жилой недвижимости были отобраны объекты-аналоги, которые максимально схожи с оцениваемым объектом.

Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 2

Таблица2

Основные характеристики объектов-аналогов

Характеристики	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3	№4	№5
1.Месторасположение   2.Этаж  кв/дома 3.Площадь,м2 4.Стоимость, руб. 5.Состояние   6.Источник информации	Ул.Комсомольская Центр   4/5 75 5500000 Отл.ремонт   Журнал”Квартирный вопрос”от 26.03.2012 стр.68	Ул.Комсомольская Центр   4/5 76 5150000 ремонт   Журнал”Квартирный вопрос”от 26.03.2012 стр.68	Ул.Комсомольская Центр     4/5 75 5200000 Состояние отличное Журнал”Квартирный вопрос”от 26.03.2012 стр.68	Ул.Комсомольская Центр     4/5 76 5200000 Хор.ремонт   Журнал”Квартирный вопрос”от 26.03.2012 стр.68	Ул.Комсомольская Центр     4/5 74 5200000 Отл.ремонт   Журнал”Квартирный вопрос”от 26.03.2012 стр.68

 

В сравнительном подходе существуют следующие элементы сравнения:

Оцениваемые права собственности.

Все объекты находятся на праве собственности, следовательно, корректировка не требуется (поправка 0)

Условия финансирования.

Для всех отобранных объектов и объектов оценки характерны типичные условия финансирования, следовательно поправка 0.

Условия продажи.

У отобранных объектов-аналогов представленные цены предложения. Цена фактической сделки может быть скорректирована на торг. Величина торга может быть достигнута до 5% (по результатам исследования агентства недвижимости).

Время продажи.

Объекты-аналоги выставлены в один период времени, до даты оценки прошло несколько дней.

За данный период не наблюдалось повышения цен на данный тип недвижимости, следовательно поправка равна 0

Местоположение.

Все отобранные объекты аналоги находятся в одном районе следовательно поправка 0.

Поправка на состояние объекта.

Судя по имеющейся информации объекты-аналоги имеют хорошее состояние. Оцениваемый объект находиться в хорошем состоянии, следовательно поправка равна 0.

Поправка на этаж.

Объекты-аналоги находятся на 4эт. жилого дома, а оцениваемый объект на 3 этаже, тогда поправки на этаж составляет 0.

Расчет по сравнительному подходу представлены в таблице 3.

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.   Таблица 3

Показатели	Оцениваемые объекты	Объекты-аналоги
		№1	№2	№3	№4	№5
стоимость,руб. Площадь, кв.м Стоимость 1 кв.м Поправки 1.Оцениваемые права собственности скор.цена 2.Условия финансирования скор.цена 3.Условия продажи скор.цена 4Время продажи скор.цена 5.Местоположение скор.цена 6.Состояние объекта скор.цена 7.Поправка на этаж скор.цена	74	5500000 75 73333   0   73333     0 73333 -5% 69666   0 69666 0 69666   0 69666   0 69666	5150000 76 67763   0   67763     0 67763 -5% 64374   0 64374 0 64374   0 64374   0 64374	5200000 75 69333   0   69333     0 69333 -5% 65866   0 65866 0 65866   0 65866   0 65866	5200000 76 68421   0   68421     0 68421 -5% 64999   0 64999 0 64999   0 64999   0 64999	5200000 74 70270   0   70270     0 70270 -5% 66756 0 66756 0 66756   0 66756 0 66756

 

Рассчитаем среднюю стоимость 1 кв.м.

См=69666+64374+65866+64999+66756/5=66332,2 руб.

Сон=66332,2*74=4908582,8 руб.

В результате получаем рыночную стоимость 2-ух комнатной квартиры на дату оценки с учетом округления 4909000 руб.

12345Следующая ⇒

Поделиться: