Характеристика жилищного рынка г.Тюмени

По итогам 1 квартала 2012 года индекс стоимости на первичном рынке недвижимости составил порядка 44 112 руб./кв. м. Так, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель вырос на 17,6%, с начало года прирост составил порядка 3,0%. В первые месяцы года наблюдается незначительная динамика, не более 1,0% в месяц. При чем, на наиболее ходовой товар - однокомнатные квартиры прирост составил 6,8%, со стоимостью квадрата на конец квартала 49 853 руб./кв. м. В зависимости от класса жилья значительный рост цен наблюдается в сегменте экономкласса - на уровне 25,0%.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке, и включающий в себя следующие частные цели: анализ и прогноз состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций.

Такое определение в своей книге «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» даёт Г.М. Стреник, главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов. Именно этот человек разработал методологию анализа рынка недвижимости, его принципы и этапы. Его методология заключается в расчете основных показателей рынка на основе дискретно пространственно-параметрических и динамических моделей.

 

Важно понимать, что анализ рынка - это не просто выведение усредненного значения предлагаемых на рынке объектов. Тут внимание уделяется и показателю погрешности расчетов, значению среднеквадратического отклонения и других статистических показателей. При этом для рынка жилой недвижимости более оптимально выведение не среднего, а средневзвешенного значения стоимости квадратного метра, когда учитывается вес каждой квартиры в выборочной совокупности.

 

Учитывая вариативность проведения анализа рынка недвижимости, объясняется и разнородность результатов, получаемых различными экспертами. Всё зависит от состава выборочной совокупности. К примеру, агентства недвижимости в основу берут собственную базу предложения, то есть более ликвидные объекты. Так, при расчетах могут не учитываться предложения в новостройках, расположенных в домах, пользующихся относительно невысоким спросом, что в определенной мере может завышать получаемый средний уровень стоимости квадратного метра.

В идеале при анализе рынка должны учитываться все имеющиеся на рынке объекты, предлагаемые как от застройщиков, так и от дольщиков, а также бартерообменное жилье, стоимость которого на порядок ниже.

 

Хотелось уделить внимание, что на рынке новостроек изменение средней цены предложения как в целом по городу, так и в каждом районе в частности зависит от двух основных факторов: во-первых, от общих тенденций развития рынка, и во-вторых, от структурных изменений (всем известно, что при увеличении степени готовности объекта происходит увеличение стоимости квадратного метра). Так, ценовые показатели районов массовой застройки, где идет интенсивное строительство, в большей степени подвержены влиянию общих тенденций рынка (к примеру, «Тюменский» микрорайон или район «Восточный-2»), а вот в районах с единичным или однородным по своему составу предложению (однородность может заключаться как в единстве класса жилья, так и в стадии строительства объектов) изменение будет зависеть именно от структурного сдвига. К примеру, увеличение индекса стоимости на жилье экономкласса за последний год на 25% объясняет увеличение ценовых показателей таких районов, как Мыс, Лесобаза и др., где идет уклон именно на этот класс жилья. Или учитывая, что строящиеся объекты в районе Дома обороны переходят на завершающую стадию строительства, а новых площадок не закладывается, прирост индекса стоимости выше среднегородского.

 

В целом же ценовое распределение в зависимости от района города остается стабильным уже несколько лет. Максимальная цена предложения соответствует центру города, району 5, 6 микрорайонов (при этом оказывает влияние не только престижность местоположения, но и то, что это проекты в основном бизнес- или элит-класса) и 4 Заречному микрорайону. Последний попал в тройку лидеров лишь в последний год благодаря тому, что освоение территории подходит к заключительной стадии. При этом стоимость квадратного метра выше среднерыночных обусловлена предложением квартир, готовых к проживанию, то есть с готовым ремонтом или хотя бы с чистовой отделкой. К нижней планке относятся районы, расположенные на отдалении, такие как Войновка, Мыс, ММС.

 

О состоянии рынка недвижимости не стоит делать выводы по положению отдельных объектов недвижимости. Для полного понимания рынок нужно рассматривать со всех сторон, оценивая как ценовые, так и структурные изменения.

 

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: