Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

 

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (далее - дом) являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме (далее - собственники) на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестр) (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания закона (см. ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункты 66-68 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, письмо Минфина России от 22.08.2016 N 03-05-06-02/48918).

В соответствии с ч.ч. 1, 4, 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, если ранее этот участок не был поставлен на кадастровый учет, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:

1) общие помещения;

2) несущие конструкции;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), состав общего имущества определяется:

1) собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

3) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При определении состава общего имущества используются имеющиеся в Реестре сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречий) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.п. 3, 4 Правил).

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества (см. определение ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, постановление АС Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф03-5646/14).

 

7.1.2. Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного дома (далее - дом) входят:

1) помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения дома, в том числе:

- межквартирные лестничные площадки;

- лестницы;

- лифты, лифтовые и иные шахты;

- коридоры;

- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

- иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы);

Решение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного объекта (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 28.05.2016 по делу N 33-2043/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 19.04.2016 по делу N 33-1832/2016);

2) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников, включая помещения, предназначенные для организации:

- досуга;

- культурного развития;

- детского творчества;

- занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши;

4) ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Состав оборудования внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, внутридомовой системы отопления и электроснабжения, входящих в общее имущество дома, конкретизирован в п.п. 5-7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). Критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу служит его функциональное назначение, предполагающее использование данного оборудования для обслуживания более одного помещения (см., например, письмо Минрегионразвития РФ от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ, постановление АС Уральского округа от 22.06.2016 N Ф09-6619/16, постановление АС Волго-Вятского округа от 20.05.2016 N Ф01-1592/16);

6) элементы озеленения и благоустройства земельного участка, на котором расположен дом.

Кроме того, согласно п. 2 Правил в состав общего имущества включаются:

1) построенные за счет средств собственников встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки;

2) технические подвалы, в которых имеются котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения;

3) фундаменты;

4) несущие стены;

5) плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;

	К общему имуществу дома относятся именно плиты балконов и внешняя стена, к которой данные балконы примыкают, а перила, окна, двери указанных балконов являются частью жилого помещения, то есть объектом индивидуальной собственности (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15.03.2016 по делу N 33-4038/2016);

6) окна и двери помещений общего пользования;

7) перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;

8) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции, оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

9) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (в состав указанной системы входят приборы учета, устройства сбора и передачи данных и программные продукты, установленные за счет собственников);

10) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом, включая:

- трансформаторные подстанции;

- тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного дома;

- коллективные автостоянки;

- гаражи;

- детские и спортивные площадки.

Помимо сведений о составе общего имущества дома, управляющей организации необходимо иметь точные данные о границах сетей, входящих в это имущество, по которым в дом поставляются коммунальные ресурсы, а также данные о границах эксплуатационной ответственности.

Согласно п. 8 Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место его соединения с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом. Граница эксплуатационной ответственности может быть установлена соглашением собственников с управляющей или ресурсоснабжающей организациями.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил).

 

7.1.3. Внутридомовые инженерные системы, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество), включается электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (далее - внутридомовые инженерные системы), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения.

Согласно п. 5 Правил N 491 внутридомовые инженерные системы включают в себя:

1) системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:

- стояков;

- ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

- отключающих устройств;

- коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды

- первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков

- механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на сетях холодного и горячего водоснабжения;

2) систему водоотведения, в которую входят:

- канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники);

- стояки, ответвления от стояков до первых стыковых соединений;

- заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки, а также другое оборудование, расположенное в этой системе;

3) систему газоснабжения, в которую включены;

- газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети - газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию;

	Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил N 491).

- резервуарные и (или) групповые баллонные установки сжиженных углеводородных газов, предназначенные для подачи газа в один многоквартирный дом (при использовании сжиженного углеводородного газа);

- газоиспользующее оборудование (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования);

- технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура;

- система контроля загазованности помещений;

- коллективные (общедомовые) приборы учета газа;

- приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (в случае самостоятельного производства указанных услуг);

4) систему отопления, состоящую из;

- стояков;

- обогревающих элементов;

- регулирующей и запорной арматуры;

- коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии;

- другого оборудования, расположенного на этих сетях (см. письма Минрегиона России от 17.04.2009 N 11294-ЛС/14, от 04.09.2007 N 16273-СК/07 и от 29.07.2008 N 18453-АД/14);

5) систему электроснабжения, в которую входят:

- вводные шкафы;

- вводно-распределительные устройства;

- аппаратура защиты, контроля и управления;

- коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии;

- этажные щитки и шкафы;

- осветительные установки помещений общего пользования;

- электрические установки систем дымоудаления;

- системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;

- автоматические запирающиесяя устройства дверей подъездов многоквартирного дома;

- сети (кабели) от внешней границы электрических сетей до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Следует отметить, что в соответствии с п. 8 Правил N 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (см. решение Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N АКПИ17-700).

 

⇐ Предыдущая567891011121314Следующая ⇒

Поделиться: