Смена управляющей организации МКД

 

Выбрав единожды управляющую организацию для управления многоквартирным домом (далее - дом), собственники помещений в этом доме (далее - собственники) не лишены возможности сменить эту управляющую организацию на другую (см., например, определение Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 304-ЭС15-19980, постановление Верховного Суда Республики Дагестан от 07.09.2016 по делу N 4Г-893/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.04.2016 по делу N 33-1879/2016).

Вопрос о смене управляющей организации, а фактически об отказе от исполнения договора управления домом с прежней управляющей организацией рассматривается общим собранием собственников с отражением результатов голосования по данному вопросу в решении собрания, оформляемого протоколом (см. постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 12077908).

Важным моментом при смене управляющей организации в случае принятия собственниками решения о выборе иной управляющей организации является соблюдение установленного ст. 450.1 ГК РФ, ч.ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ порядка одностороннего расторжения договора управления домом. В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от такого договора осуществляется собственниками путем уведомления управляющей организации о принятом ими решении об отказе от договора. Названная норма не устанавливает форму отказа от договора управления. Вместе с тем согласно сложившейся практике такой отказ совершается, как правило, в письменной форме путем направления уведомления об отказе от договора по почте, чтобы впоследствии можно было доказать факт заявления о таком отказе. Уведомление об отказе может быть направлено также посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, когда можно достоверно установить, от кого исходило уведомление и кому оно адресовано (смотрите п.п. 64 - 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Договор управления домом прекращается с момента получения данного уведомления либо со времени, указанного в договоре управления домом (см. определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.04.2015 N 46-КГ15-3).

Кроме того, согласно п. 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, уведомление о досрочном расторжении договора управления домом в случае отказа собственников от такого договора в течение пяти рабочих дней направляется лицом, уполномоченным общим собранием собственников, в жилищную инспекцию и орган местного самоуправления, осуществляющий функции муниципального жилищного контроля. Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, и её адрес.

При выборе иной управляющей организации права и обязанности прежней управляющей организации по управлению МКД прекращаются. У вновь избранной управляющей организации права и обязанности по управлению домом возникнут с момента принятия собственниками решения о её выборе в качестве управляющей организации (см. например, постановление Семнадцатого ААС от 22.08.2014 N 17АП-5927/13). Если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки. Например, собственниками помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но невыполненных услуг и работ (см. пп. "б" п. 10 письма Минрегионразвития РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07).

6.1. Передача технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом (далее - дом) обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы (далее - документация на дом) вновь выбранной управляющей организации. В случае изменения способа управления домом документация на дом передается товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику.

Из приведенной нормы следует, что фактически передача документации на дом происходит еще в период действия прежнего договора управления (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2013 N Ф09-10447/13). Отсутствие документации на дом у прежней управляющей организации не освобождает ее от исполнения обязанности, предусмотренной п. 10 ст. 162 ЖК РФ (см., например, определение ВАС РФ от 04.06.2013 N ВАС-6783/13, постановление АС Северо-Кавказского округа от 03.06.2016 N Ф08-2606/16).

Порядок передачи документации на дом установлен разделом V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила, см. также разъяснения Минрегионразвития РФ, данные в письмах от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 и N 14316-РМ/07).

Согласно п. 18 Правил в случае принятия общим собранием собственников решения о смене способа управления домом, истечения срока договора управления или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, уведомление о принятом решении с приложением копии этого решения. Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, и её адрес.

Пунктом 19 Правил определено, что организация, ранее управлявшая домом и получившая указанное уведомление, передаёт по акту приема-передачи не позднее месячного срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, документацию на дом, а также информацию о собственниках и нанимателях помещений в доме, о лицах, использующих общее имущество в доме на основании договоров, включая актуальные списки в электронном виде и на бумажных носителях, организации, выбранной собственниками для управления домом.

При этом организация, ранее управлявшая домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит именно от неё, уведомляет организацию, выбранную собственниками для управления домом, о дате (не ранее семи дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи документации на дом.

Документация на дом передается по акту приема-передачи, который должен содержать:

- сведения о дате и месте его составления;

- перечень конкретных документов, передаваемых управляющей организации, выбранной собственниками для управления домом (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6194/16).

В акте отражаются также разногласия по количественному и качественному составу передаваемых документов. Копия акта приема-передачи в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами направляется в жилищную инспекцию и орган муниципального жилищного контроля (п.п. 22, 23 Правил).

Нарушение требований законодательства о передаче документации на дом является административным правонарушением, ответственность за которое установлена ст. 7.23.2 КоАП РФ.

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться: