Оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме

 

Порядок оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - дом), установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (далее - Правила).

Перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в доме (далее - перечень услуг и работ) согласно п. 5 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416), составляется управляющей организацией и представляется для утверждения собственникам помещений в доме (далее - собственники). В указанный перечень включаются услуги и работы из числа услуг и работ, поименованных в минимальном перечне услуг и работ (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).

Утвержденный собственниками перечень услуг и работ, а также порядок изменения такого перечня указываются в договоре управления домом (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Законодательно не предусмотрена обязанность собственников в полном объеме дублировать в этом договоре все предусмотренные минимальным перечнем услуги и работы (см. постановление Второго АС от 09.02.2017 N 02АП-11500/16).

Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и график либо сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (п. 8 Правил N 416).

По требованию собственников для подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем, управляющая организация должна представить акт обследования технического состояния дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций (п. 6 Правил N 416).

Утвержденный собственниками перечень услуг и работ, а также порядок изменения такого перечня, указываются в договоре управления домом (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 Правил состав услуг и работ в отношении каждого дома определяется с учетом:

1) конструктивных элементов дома, в том числе конструкций и иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения дома;

2) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг;

3) наличия земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

4) геодезических и природно-климатических условий расположения дома.

Согласно п. 6 Правил в целях оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, управляющая организация обязана:

1) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы (аварийно-диспетчерское обслуживание дома обеспечивается управляющей организацией в соответствии с разделом IV (пункты 9-17) Правил N 416);

2) вести и хранить техническую документацию на дом;

3) своевременно заключать договоры оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества со сторонними организациями, в случае, если управляющая организация не оказывает таких услуг и не выполняет таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;

4) готовить предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников (стандарт подготовки предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников установлен пп. "в" п. 4 Правил N 416);

5) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за:

- услуги, работы по управлению домом,

- содержание и текущий ремонт общего имущества в доме,

- коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ);

6) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

7) предоставлять собственникам информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем, раскрытие которой является обязательным (см. пп. "г" п. 3 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731).

В соответствии с п. 7 Правил предусмотренные перечнем услуги и работы оказываются и выполняются с использованием инвентаря, оборудования и препаратов, имеющих разрешительные документы и допущенных к применению в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Выполнение предусмотренных перечнем работ по надлежащему содержанию систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем дома, производится только специализированными организациями.

Сведения об оказанных услугах и выполненных работах отражаются в актах, составляемых по форме, утвержденной приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 N 761/пр. Эти сведения включены в состав технической документации дома.

 

Содержание придомовой территории многоквартирного дома

Жилищным кодексом РФ придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (далее - дом). Соответственно, на придомовую территорию устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в доме (ст. 36 ЖК РФ).

Придомовую территорию следует рассматривать как территорию, прилегающую к жилым зданиям и находящуюся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченную по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями (см. апелляционное определение СК по административным делам Самарского областного суда от 16.09.2016 по делу N 33а-11524/2016, письмо Роспотребнадзора от 07.12.2011).

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. "е", "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), на придомовой территории размещаются элементы озеленения и благоустройства дома, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки. Указанные объекты размещаются в границах земельного участка, на котором расположен дом.

Использование придомовой территории и элементов благоустройства является правом всех собственников (ст.ст. 36, 44 ЖК РФ). Принятие решений о пределах использования, в том числе введение ограничений пользования придомовой территорией, относится к компетенции общего собрания собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Если кто-либо из собственников не участвовал в общем собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, он вправе в течение шести месяцев обжаловать это решение в судебном порядке. При этом срок для обжалования начинает исчисляться со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Несение бремени расходов по содержанию придомовой территории возложено на собственников в виде платы за содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). При этом доля обязательных расходов собственника на содержание придомовой территории определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Жилищное законодательство не ставит обязанность собственника по оплате расходов на содержание придомовой территории в зависимость от факта формирования земельного участка под домом и регистрации права на него (см. постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2013 N Ф06-4363/13, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 18.02.2015 по делу N 33-1276/2015). Как разъяснено в п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники вправе владеть и пользоваться земельным участком под этим домом в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 11 Правил N 491, п.п. 24, 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, содержание придомовой территории в зависимости от природно-климатических условий расположения дома включает в себя:

1) уборку и санитарно-гигиеническую очистку, в том числе:

а) работы, выполняемые на придомовой территории в холодный период года:

- очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

- сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

- очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

- очистка придомовой территории от наледи и льда;

- очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;

- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд;

б) работы, выполняемые на придомовой территории в теплый период года:

- подметание и уборка;

- очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов;

- уборка и выкашивание газонов;

- прочистка ливневой канализации;

- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка;

2) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку контейнерных площадок;

3) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на придомовой территории;

4) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объектов, расположенных на придомовой территории.

Порядок уборки придомовой территории предусмотрен также п. 3.6. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Требования по содержанию придомовых территорий устанавливаются правилами благоустройства территорий, утверждаемых органами местного самоуправления муниципальных образований (п. 19 ч. 1 ст. 14, п. 25 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). В качестве примера можно привести Правила благоустройства территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденные решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 N 29/61, п.п. 93-100.1 которых установлен порядок содержания придомовых территорий.

Содержание придомовой территории осуществляется управляющей организацией в соответствии с договором управления домом. Управляющая организация отвечает перед собственниками за нарушение своих обязательств по надлежащему содержанию придомовой территории в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил N 491, см. также решение ВС РФ от 06.12.2011 N ГКПИ11-1629, постановление Тринадцатого ААС от 30.11.2016 N 13АП-26561/16).

 

7.1.8. Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме

В соответствии со ст. 153, п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме (далее - собственник) включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за:

1) услуги и работы по управлению многоквартирным домом (далее - МКД);

2) содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;

3) за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД;

4) отведение сточных вод в целях содержания общего имущества.

Согласно ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, устанавливается при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества.

Размер платы граждан и организаций за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, определяется при наличии общедомового прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, утверждаемого органами государственной власти субъектов РФ в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, с проведением перерасчета размера такой платы исходя из показаний общедомового прибора учета в порядке, установленном Правительством РФ.

Исключение составляют следующие случаи:

1) оснащение многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг. В этом случае размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, определяется исходя из показаний указанной системы учета при условии обеспечения ею возможности одномоментного снятия показаний;

2) принятие на общем собрании собственников решения об определении размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества:

- исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, с проведением перерасчета размера таких расходов с учетом показаний общедомового прибора учета в порядке, установленном Правительством РФ;

- исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям общедомового прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, см. также письмо Минстроя России от 15.11.2016 N 38026-ОД/04).

Обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает у собственника с момента возникновения права собственности на это помещение независимо от основания его приобретения. Она обусловлена обязанностью собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, см. также определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 18.01.2013 по делу N 11-274/2013). Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Частью 1 ст. 156 ЖК РФ определено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание жилого помещения в домах, которыми управляет управляющая организация, определяется на общем собрании собственников с учетом предложений этой управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Следует отметить, что внесение предложений о размере платы за содержание жилого помещения является правом, а не обязанностью управляющей организации. При этом собственники вправе не принимать эти предложения (см. апелляционное определение Омского областного суда от 06.07.2016 по делу N 33-6462/2016). В случае если собственники на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, размер этой платы устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). Услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения оплачиваются управляющей организации в соответствии с заключенным договором (ч.ч. 7, 9 ст. 155 ЖК РФ).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна вноситься своевременно и полностью (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ). Согласно ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Договором управления домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья или жилищного кооператива могут быть установлены иные сроки внесения платы за жилое помещение.

Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена приказом Минстроя РФ от 29.12.2014 N 924/пр.

Плата за жилое помещение может вноситься также на основании информации о размере этой платы и о задолженности по ней, размещенной в ГИС ЖКХ или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение. При этом информацией о размере платы за жилое помещение и задолженности по ней являются сведения о начислениях в ГИС ЖКХ, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе (п. 2 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).

Платежные документы, информация о размере платы за жилое помещение и задолженности по ней подлежат размещению в ГИС ЖКХ не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 2.1 ст. 155 ЖК РФ).

	1. С 1 января 2018 года в случае неразмещения в указанный выше срок платежных документов и информации о размере платы за жилое помещение и задолженности по ней в ГИС ЖКХ потребители вносят плату за жилое помещение до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, в котором были размещены платежные документы и указанная информация в ГИС ЖКХ (ч. 2.2 ст. 155 ЖК РФ, ч. 6 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ). 2. Согласно правилу, установленному ч. 8 ст. 12 Федерального закона N 209-ФЗ от 21.07.2014 "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" с 1 января 2018 года в случае, если в ГИС ЖКХ не размещена информация о размере платы, подлежащей внесению потребителем за жилое помещение, либо размещена информация, не соответствующая платежному документу, представленному потребителю на бумажном носителе, платежный документ считается непредставленным.

Частью 2.3 ст. 155 ЖК РФ установлено, что информация о размере платы за жилое помещение и задолженности по ней, размещенная в ГИС ЖКХ, должна соответствовать сведениям, содержащимся в платежном документе, представленном потребителю на бумажном носителе. При несоответствии сведений, содержащихся в платежном документе на бумажном носителе, информации о размере платы за жилое помещение и задолженности по ней, размещенной в ГИС ЖКХ, достоверной считается информация, размещенная в ГИС ЖКХ. Иными словами, в указанном случае приоритет имеет электронная форма платежного документа.

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ собственники, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение, обязаны уплатить управляющей организации законную неустойку - пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение 90 календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90 календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в указанный срок оплата не произведена. Начиная с 91 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

 

7.1.9. Взыскание неустойки за несвоевременное внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 03.11.2015 N 307-ФЗ) лица, несвоевременно или неполностью внесшие плату за жилое помещение, в том числе плату за содержание и ремонт жилого помещения, обязаны уплатить управляющей организации пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение 90 календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90 календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в указанный срок оплата не произведена. Начиная с 91 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 03.11.2015 N 307-ФЗ действие ч. 14 ст. 155 ЖК РФ распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирными домами, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона (до 1 января 2016 г.), на основании которых вносится плата за жилое помещение. Таким образом, новые правила начисления пеней следует применять, начиная с 1 января 2016 г. по всем суммам задолженности, не уплаченным на эту и более поздние даты.

Предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ пени имеют гражданско-правовую природу и, по своей сути, являются мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть формой законной неустойки (ст. 332 ГК РФ), применяемой к лицам, которые занимают жилые или нежилые помещения многоквартирного дома и несвоевременно или неполностью вносят плату за жилое помещение (см. апелляционные определения СК по гражданским делам ВС Удмуртской Республики от 09.02.2015 по делу N 33-306/2015, СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 19.02.2016 по делу N 33-1002/2016, Московского городского суда от 20.06.2016 по делу N 33-21446/16 и от 18.03.2016 по делу N 33-9252/16, постановление Двадцатого ААС от 20.02.2017 N 20АП-8110/16 (оставлено в силе постановлением АС Центрального округа от 02.06.2017 N Ф10-2192/17).

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена судом. По существу, в названной норме ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (см. апелляционные определения СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2015 по делу N 33-19461/2015, СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 18.12.2015 по делу N 33-19643/2015).

Следует отметить, что ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, устанавливающая ответственность за просрочку исполнения обязательств по внесению соответствующих платежей за жилое помещение, является специальной нормой закона, поэтому в случае ненадлежащего исполнения денежного обязательства по внесению платы за жилое помещение мера ответственности, предусмотренная ст. 395 ГК РФ, не применяется. Одновременное взыскание неустойки (пени) и процентов за пользование чужими денежными средствами нарушало бы общий принцип права о невозможности применения двух мер ответственности за одно и то же правонарушение (см. СК апелляционное определение по гражданским делам Томского областного суда от 27.11.2015 по делу N 33-3402/2015, решение Люберецкого городского суда Московской области по делу N 11-341/11).

 

⇐ Предыдущая78910111213141516Следующая ⇒

Поделиться: