ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Концепции строительства

Логистического центра класса А

Регион: Владимирская область, Гороховецкий район

 

 

 

 

 

                                                

 

 

 

Утверждаю

____________________________

____________________________

____________________________

«____» ________________2012г.

 

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Концепции строительства

Логистического центра класса А

Регион: Владимирская область, Гороховецкий район

 

Разработчик:

директор института экономики, управления и права ННГАСУ

заведующий кафедрой экономического анализа и управления недвижимостью

Действительный член Международной академии инвестиций и экономики строительства

д.э.н., профессор Д.В. Хавин

 

____________________________

«____» ________________2012г.

 

Нижний Новгород - 2012
Содержание

Резюме. 4

1. Предпосылки создания логистического центра. 5

2. Характеристика территории. 7

3. Анализ рынка транспортно-логистических услуг. 11

4. Структура грузопотоков. 13

5. Варианты развития логистического центра. 16

6. Характеристика логистического центра. 19

7. Персонал логистического центра. 22

8. Административная поддержка. 24

9. Эффективность реализации. 25

Резюме

Данный бизнес-план разработан с целью обоснования финансово-экономической эффективности и технической реализуемости проекта строительства логистического центра класса А в Гороховецком районе Владимирской области.

Как показывает практика, эффективность транспортно-логистических центров зависит от месторасположения, широты спектра услуг и их комплексности, позволяющей значительно экономить время и ресурсы на перевалку товарно-материальных ресурсов. В ряде случаев логистические центры, располагая соответствующей перегрузочной инфраструктурой, приобретают дополнительную роль пунктов, позволяющих заменять один вид транспорта на другой.

В проекте под логистическим центром подразумевается пространственный функциональный объект вместе с инфраструктурой и организацией, на котором реализованы логистические услуги, связанные с приемкой, складированием, комплектацией и выдачей товаров, а также реализуются сопровождающие услуги, оказываемые независимыми, по отношению к поставщику или потребителю, хозяйствующими субъектами.

В настоящем проекте рассматривается создание транспортно-логистического центра со всей инфраструктурой, необходимой для эффективной хозяйственной деятельности.

Проектная площадь зданий и сооружений складского комплекса – 100 000м2.

Местоположение

Реализация проекта строительства логистического центра класса А планируется на территории земельного участка, находящегося в Гороховецком районе Владимирской области, общей площадью 100га, 6 га из которых находятся в бессрочном пользовании у ЗАО " Гороховецкий РСУ", который является инициатором и соинвестором проекта девелопмента.

Участок, планируемый под строительство транспортно-логистического центра, характеризуется спокойным рельефом.

Территория, на которой будет располагаться логистический центр, крайне благоприятна для создания связей между различными видами транспорта (автомобильный, железнодорожный, речной, воздушный).

Транспорт

Формируемая в настоящее время Европейским союзом общеевропейская система международных транспортных коридоров включает в себя 10 направлений.

Местоположение планируемого логистического центра в Гороховецком районе Владимирской области непосредственно примыкает к общеевропейскому транспортному коридору №2. В состав российской части общеевропейского транспортного коридора №2 входят железнодорожная и автомобильная магистрали от границы с Беларусью до Нижнего Новгорода, аэропорты Московского транспортного узла, Нижнего Новгорода, а также имеющиеся и сооружаемые терминальные комплексы в Смоленске, Вязьме, Москве и Московской области, Владимире и Нижнем Новгороде. На очереди — продление общеевропейского коридора № 2 до Екатеринбурга, что следует считать потенциальным звеном обеспечения взаимодействия между общеевропейскими коридорами и евро-азиатскими транспортными системами. По транспортным магистралям этого коридора осуществляется основная часть международных грузовых железнодорожных и автомобильных перевозок в направлении Запад—Восток.

Транспортный Общеевропейский коридор Берлин – Варшава – Минск –Москва - Нижний Новгород, соединяющий Германию, Польшу, Беларусь и Россию, определен Европейским союзом как высший приоритет среди Критских коридоров, в связи с важным значением проходящих по нему торговых потоков в сообщении Запад - Восток.

В проекте обоснования инвестиций далее рассмотрены основные составляющие транспортной инфраструктуры зоны планируемой застройки.

Автомобильный

Территория планируемой застройки примыкает непосредственно к федеральной автомобильной дороге М7 «Волга» Москва – Владимир – Нижний Новгород – Казань – Уфа. Является частью европейского маршрута Е 22 и частью трассы Елабуга – Уфа, относящийся к европейскому маршруту Е017.

Общая протяженность трассы М7 составляет примерно 1350 км. Кроме того, в состав этой дороги входят подъездные маршруты к городам: Иваново (102 км) и Пермь (512 км), а также подъезды: к Владимиру (6 км), Чебоксарам (12 км) и Ижевску (35 км).

Густота автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием во Владимирской области оставляет 194 км на 1 тыс. кв. км территории, что также значительно выше, чем по России в целом (38). По плотности автомобильных дорог область занимает 23-е место среди всех регионов. Автодороги соединяют Москву с восточным регионами страны.

Таким образом, зона планируемой застройки располагается на основной сухопутной автомобильной артерии, соединяющей Европу и Азию.

Железнодорожный

Участок планируемого логистического центра располагается в непосредственной близости (в пределах 600 м) от тупиковой железнодорожной ветки в Гороховце, связывающей город с основной железнодорожной магистралью Москва – Нижний Новгород. Станция «Гороховец», располагаемая на железнодорожной магистрали Москва – Нижний Новгород Горьковской железной дороги находится на расстоянии 11 км от планируемого к застройке участка. Станция «Гороховец» открыта для грузовой работы.

Густота железнодорожных путей общего пользования во Владимирской области составляет 317 км 10 тыс. кв. км территории, что существенно выше, чем по России в целом (50) и в ЦФО (261). По этому показателю область занимает 6-е место в России.

Магистрали Горьковской железной дороги играют ключевые роли в развитии центральной части России.

Грузооборот на Горьковской железной дороге за 9 месяцев 2011 года составил 155 млрд 200 млн тарифных тонно-км и увеличился на 8, 8% к аналогичному периоду прошлого года.

В планах развития ГЖД рассматривается интенсификации перевозочного процесса за счёт увеличения среднего веса поездов и организации регулярного обращения поездов повышенного веса и длины.

Таким образом, потенциал роста железнодорожных перевозок, в том числе транзитных, в непосредственной близости от планируемого к застройке логистического центра крайне высок.

 

Воздушный.

На расстоянии 60км от планируемой зоны застройки логистического центра располагается Международный аэропорт Нижний Новгород (аэропорт «Стригино»). Данный аэропорт является узловым воздушным узлом Приволжского федерального округа и имеет статус резервного для московского авиаузла.

До 2021г. планируется выполнить полную модернизацию данного авиационного узла, при этом общий объем инвестиций составит 2, 7 млрд. рублей. Программа развития грузового терминала предполагает инвестиции на сумму 35 400 тыс. рублей в 2022 г. На сегодняшний день общая площадь складских помещений грузового терминала составляет 1 000 кв. метров. Согласно прогнозу грузоперевозок и требованиям обработки грузов, этой площади будет достаточно вплоть до 2024 г.

Таким образом, потенциал роста воздушных грузовых перевозок в регионе расположения логистического центра находится на высоком уровне.

 

Речной.

На расстоянии 18км от планируемой зоны застройки логистического центра располагается судоходная часть реки Ока.

Внутренние водные пути Окского и Московско-Окского бассейна являются важнейшими транспортными коммуникациями Центрального региона России. По этому водному пути ведутся грузовые и пассажирские перевозки в интересах семи центральных густонаселенных областей: Московской, Орловской, Тульской, Калужской, Рязанской, Владимирской и Нижегородской. Здесь проживают 10, 7% населения России. Ока - крупнейший из правых притоков Волги длиной 1500 км. Площадь бассейна 245 тыс. кв. км. Исток реки - в деревне Александровка в Орловской области.

На реке расположены порты Коломна, Серпухов, Рязань, Касимов, Муром, Дзержинский, Окская судоверфь. Сток реки на верхней Оке не зарегулирован.

Река имеет большое стратегическое и социально-экономическое значение для Центрального региона России, так как связывает его с Белым, Балтийским, Каспийским, Азовским и Черным морями.

 

Инженерная инфраструктура

Электроснабжение

Согласно исследованиям в электроэнергетической сфере в настоящее время наблюдается крайне высокий износ распределительного оборудования.

Но в 2009-2011 Выполнена реконструкция ПС 110 кВ «Гороховец» с заменой силового трансформатора мощностью 25МВА на 40МВА. В результате проведенной реконструкции увеличена пропускная способность подстанции на 15 МВА, создан резерв для технологического присоединения потребителей г. Гороховец Владимирской области в размере 16, 9 МВА. Данный фактор выгодно отличает Гороховецкий район от иных муниципальных образований Владимирской области по наличию свободных энерго мощностей.

Газоснабжение

Владимирская область является одним из наиболее газифицированных субъектов РФ. Г. Гороховец газифицирован. При этом газоснабжение г. Гороховца осуществляется от распределительного газопровода высокого давления. Дефицит газоснабжения не наблюдается, что позволит обеспечить теплоснабжение логистического центра от собственной котельной на природном газе.

 

Водоснабжение и водоотведение

Централизованное водоснабжение в г. Гороховец осуществляет МУП «Водоканал» из скважин в количестве 14 ед. Согласно данным МУП «Водоканал» дефицит водоснабжения не наблюдается. Также возможно предусмотреть водоснабжение объекта от собственной скважины, что позволит снизить эксплуатационные расходы.

Водоотведение города выполнено по централизованной схеме. Количество насосных станций и очистных сооружений в собственности МУП «Водоканал» - 6 ед. Дефицит мощностей по водоотведению отсутствует.

 

Исходя из вышеизложенного, возможно сделать вывод, что транспортная и инженерная инфраструктура для создания логистического центра класса А в Гороховецком районе Владимирской области имеет крайне высокую степень развития и гарантирует минимальные инфраструктурные инвестиционные риски и издержки на инфраструктурное обеспечение при реализации проекта.

3. Анализ рынка транспортно-логистических услуг

Ежегодный рост вводимых в строй складских площадей оценивается в 20-30%, повышается качество и расширяется спектр логистических услуг. Заметно усилился интерес логистических провайдеров к регионам, что связано с проявлением активности там крупных ритейлоров. Практически все заметные игроки расширили географию строительства новых складских комплексов, выйдя за пределы Московской области.

 

Основные итоги рынка складской недвижимости в 2011 году

В 2011 году рынок складской недвижимости Центрального региона демонстрировал уверенный рост спроса на складские площади. Как следствие наблюдался рост арендных ставок на складские площади и увеличение количества предварительных соглашений аренды в строящихся проектах.

- Объем сделок аренды и покупки складов на рынке Московской области конечными пользователями в 2011 г. превысил 1, 1 млн кв.м и приблизился к рекордному 2007 г., когда было реализовано 1, 3 млн. кв.м

- На 25% увеличился объем инвестиционных сделок.

- Образовался дефицит складских площадей: уровень вакантных площадей в складских комплексах класса А снизился с 4-5% до менее чем 1%, класса В – до 3-5%, в черте Москвы – приближается к нулю.

- В 2011 г. рынок складской недвижимости стал рынком арендодателя.

- К концу 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах, ожидаемых к вводу в I полугодии 2012 года, составила менее 40%.

- Доля свободных площадей в складских комплексах, ожидаемых к вводу в первой половине 2012 года, составила менее 40%.

Ярко выраженный дефицит качественных складских площадей в Центральном регионе не позволяет прогнозировать снижения арендных ставок даже в случае выхода на рынок всех заявленных на 2012 год складских проектов.

Активизация спроса на складские площади, наблюдаемая в 2010-2011 годах, привела к возрождению девелоперской деятельности в сегменте складов, результаты которой начнут проявляться в 2012 году.

Средняя ставка аренды склада класса А в 2011 году выросла более, чем на 15%.

 В 2011 году рынок контролировался арендодателями, которые окончательно отошли от практики уступок арендаторам, принятой в кризисном периоде 2008-2009: скидки потенциальным арендаторам практически не предоставлялись.

Структуру строящихся логистических центров в Центральном регионе возможно представить в виде следующей диаграммы:

Динамика арендных ставок логистических центров в Центральном регионе на примере Московской области показывает их возврат на докризисный уровень

 
4. Структура грузопотоков

Динамика грузоперевозок в России развивается пропорционально темпам экономического развития страны. Так, с 1990-го по 1998 год товарный внутриэкономический грузооборот и количество востребованных складских площадей падали. Согласно официальной статистки, объемы грузовых перевозок начали стабильно расти лишь с 1999 года и к 2008-му увеличились с 834 млн до 1, 3 млрд тонн в год.

 

Затем последовал непродолжительный спад, вызванный финансовым кризисом. С 2010 года базовые показатели товарного грузопотока вновь восстанавливаются и находятся на подъеме.

 

За первое полугодие текущего года транспортный грузооборот в России вырос на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тенденции постепенного роста показателей отмечены практически на всех видах транспорта.

 

Представим динамику грузооборота на примере железнодорожного транспорта в графическом виде.

 

В целом, в структуре грузопотоков Российской Федерации возможно выделить два ключевых структурных направления автомобильного грузового транспорта, обладающих высокой степенью важности для экономической эффективности разрабатываемого проекта логистического центра.

1. Направление автомобильных перевозок «из периферии в центр», т.е. из различных регионов России в центральноевропейские регионы.

Наименование групп товаров