Сравнительный анализ банковских услуг и перспективы развития ипотеки в Республике Казахстан

 

Ипотека для государства - это удобный и простой способ обеспечить граждан жилплощадью, для финансовых институтов это выгодная эксплуатация средств, для строительных компаний - способ обогащения, как и для множества сопутствующих мелких организаций (риэлторов, нотариусов, оценщиков, подрядчиков). Но человек или семья, собравшиеся брать квартиру в кредит, - это главный элемент всей системы, а ипотека для них - прежде всего возможность приобрести недвижимость. Но для гражданина важнее всего сам факт ее получения, чем все нюансы вкупе, сопровождающие покупку посредством кредита, и в этом многие допускают ошибку - не всякий даже крупный и респектабельный банк может предоставить условия, удовлетворяющие клиента. Даже такая развитая банковская сфера, как ипотечное кредитование, настолько разнится у отдельно взятых банков, что сравнить их по основным условиям порой просто невозможно. А задача клиента - по сути, минимизировать собственные расходы. [24, с.364]

У одного банка довольно выгодные общие условия, но более чем строгие требования к документам (например, «Казкоммерцбанк»), у другого хорошие годовые вознаграждения, но к ним причисляется столько сопутствующих расходов, что практически сводит на нет все прочие выгоды в глазах покупателя («АТФ-Банк»), Таких моментов масса, и часто они представляют собой в каком-то смысле крайности.

Допустим, у клиента есть сумма первоначального взноса (варьируется в среднем от 15 до 30%), но практически не остается денег на первоначальное обслуживание кредита (у «БТА Ипотека» до 100 тыс.) или дальнейшее - оплату страхования, которое, кстати, тоже является серьезным подводным камнем. Если ежемесячные выплаты по кредиту кому-то могут показаться незаметными (у «Альянс-банка» это 285 долларов за кредит в 10 тыс., долларов на 15 лет в сравнении с, например, «АТФ», который ожидает $555), то обязательное ежегодное страхование объекта недвижимости и жизни заемщика обходится в тяжелую и несколько непредвиденную копеечку. Кроме того, каждый банк работает с определенными страховыми компаниями, каждая из которых устанавливает свою страховую ставку в зависимости от качества своих услуг.

Очень серьезную, часть ипотечного рынка составляют совместные программы банков с Казахстанской ипотечной компанией (КИК), которая привлекает средства за счет выпуска облигаций на фондовый рынок взамен на дополнительный капитал, снижая тем самым риск у банкиров. В свою очередь, за свои заслуги КИК получает деньги с облигаций и дополнительно удерживает процент с банка. А банк, имеющий программу с меньшей степенью риска, способен понизить процентную ставку для клиента, в среднем она составляет порядка 13.6%. Подобная система послужила началом к повальной покупке жилья в конце 30-х годов в США, причем на нынешних правах КИК работала Федеральная ипотечная организация (FNMA), прозванная на народном сленге Фанни Мэй. FNMA впервые разработала систему критериев, по которым можно оценивать кандидатов на кредит и сами объекты недвижимости.

В то же время КИК не заинтересована в выдаче кредитов на срок меньше десяти лет. А что же делать тем, кому нужен такой на недолгий срок? На рынке такие программы функционируют, но, к сожалению, их очень мало, и большинство из них являются неадаптированными к таким сжатым срокам. К примеру, банк может выдать сумму кредита по своей программе на срок до трех лет только по тем ставкам, которые он практикует, и для более длительного времени, причем при этом взимая точно такие же сопроводительные расходы на тех же условиях. То есть если мы берем кредит под те же 18% годовых на десять тысяч долларов, но уже на три года, то платеж составит 307 долларов, из которых $30 являются процентом.

Единственную, пожалуй, достойную альтернативу общей безрадостной картине выставил «Альянс Банк»со своей программой «Экспресс-ипотека», которая адаптирована специально для такого рода кредитов. Выплаты по ней на тех же условиях составят уже совсем другую, рекордную, цифру - $239 долларов 24 цента, что почти на 70 долларов меньше, чем у банка с неадаптированными условиями. Причем процедура оформления, по словам менеджеров, длится всего два дня и включает в себя услуги нотариуса, оценщика недвижимости, регистратора Центра недвижимости и страхового агента. Что же, весьма неплохо, учитывая однобокость остальных предложении на рынке, причем соблюдаются все условия классических ипотечных программ, а максимальная сумма кредита ограничивается 100 тыс. долларов США. Конечно, банк не станет выдавать эту сумму без основания, но в пакете документов справка о зарплате и выписка с пенсионными отчислениями не требуются, достаточно заполнить форму. После " Альянса" в конкурентную борьбу вступает другой быстро набирающий обороты банк - " Техака". С процентами дело обстоит несколько хуже, чем у молодого соперника, это 16% годовых в долларах, но они действуют и на более длительный срок, до 15 лет. Один минус сводит на нет выгодные условия - опять же требуется официальное подтверждение уровня доходов. В принципе, как и у всех остальных коммерческих банков.

Несмотря на все трудности, с которыми сталкивается рынок ипотечного кредитования в Казахстане, мы наглядно показали, что он развивается весьма динамично - уменьшаются проценты, улучшаются условия, банки меряются силами в конкурентной борьбе, и расклад не всегда так однозначен, как казалось бы - порой молодые банки опережают по качественному развитию более крупные и известные. Основной вопрос, который особенно беспокоит будущих покупателей - это стремительный рост цен на недвижимость. По мнению аналитиков цены на недвижимость будут падать только в том случае, когда предложение будет соизмеримо со спросом. В Алматы и Астане стоимость жилья растет из-за высокого притока граждан из малых городов и аулов, в то же время у многих жителей появляются излишки денег, которые они предпочитают вкладывать в недвижимость. Роль банков в росте цен минимальна и ограничена внедрением ипотечного инструмента на местный рынок.

20 апреля 2007 года постановлением Правительства Республики Казахстан была утверждена Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008—2010 годы, разработанная министерством индустрии и торговли РК. [25]

Основной целью данной программы является комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения, для создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса; привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства; стимулирование развития индивидуального жилищного строительства; развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки; совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование — один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40—50%, кредит предоставлялся на срок не более 5—10 лет.

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года, ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10—13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10—15% годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет.

Однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса. Для решения этой проблемы были образованы КИК и КФГИК.

Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.

КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 9, 6%.

За весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК у банков второго уровня и ипотечных организаций приобретены права требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в том числе в рамках рыночной программы компании 24 024 ипотечных кредита на общую сумму 62, 8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы — 6 875 ипотечных кредитов на общую сумму 16, 5 млрд. тенге. [25]

Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими ипотечные кредиты, инвесторами и страховыми организациями.

Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволило Казахстану оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов, повысить его устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора в течение срока всего кредита.

По состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК выдано 9 399 гарантированных обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28, 5 млрд. тенге, в том числе на приобретение доступного жилья — 7 912 гарантийных обязательств на сумму ипотечных кредитов — 20, 1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в количестве введенных квартир 51%, в количестве реализованных квартир — 61%. Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.

В семи регионах республики, в том числе городах Алматы и Астане, удельный вес по обоим показателям выше.

Анализ реализации Госпрограммы показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в%/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение доступного жилья, что значительно снижает социальную направленность программы.

Система жилищных строительных сбережений представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время не менее 25% от стоимости жилья), в целях получения займа для улучшения жилищных условий на территории Республики Казахстан.

Данная система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход.

Роль государства в отношениях между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам Республики Казахстан — вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

Участником системы строительных сбережений является жилищный строительный сберегательный банк, вкладчики банка и государство, осуществляющее начисление и выплату премий по вкладам в жилищный строительный сберегательный банк.

Слабой стороной является то, что система жилищных строительных сбережений фактически не участвует в реализации Госпрограммы. Так, начало введения системы ЖССБ по Госпрограмме — 2005 год, срок накопления средств — 3 года, начало действия системы ЖССБ — с 2008 года

Повышение доступности жилья для широких слоев населения будет обеспечиваться также путем совершенствования механизмов ипотечного кредитования и системы жилищных строительных сбережений для населения.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: