Тема 29. Наем жилого помещения

Продолжительность 5 часов

Вопросы

1. Понятие и условия договора найма жилого помещения. Предмет договора найма.

2. Стороны договора найма. Понятие члена семьи нанимателя и др. жильцы.

3. Права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов его семьи и др. жильцов.

5. Основания и порядок прекращения договора найма. Последствия прекращения договора.

6. Основания и особенности заключения договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

7. Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

8. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Поднаниматели. Временные жильцы. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения. Выселение.

9. Договор «коммерческого» найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны. Срок договора. Права и обязанности сторон. Расторжение договора и выселение.

 

 

Задание 1. Составьте сравнительную таблицу прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи по договорам социального найма и коммерческого найма.

 

Задача 1. Городская администрация вынесла решение о предоставлении Потряскину с семьей из четырех человек (жена, сын, дочь и мать жены) трехкомнатной квартиры. Спустя два дня в адрес администрации поступило письмо от соседей Потряскина, в котором сообщалось, что Потряскин, добиваясь получения бесплатного жилья, скрыл тот факт, что его дочь полгода тому назад вышла замуж и уехала на постоянное место жительства в другой город вместе с мужем. Мать жены только зарегистрирована как проживающая на площади Потряскина, а в действительности никогда в его квартире не проживала, поскольку постоянно живет в деревне, где имеет собственный дом, и только изредка приезжает в гости к Потряскину на неделю-другую. Поскольку проведенной проверкой подтвердились сообщенные в письме факты, администрация отменила свое решение о предоставлении Потряскину и его семье квартиры. На следующий день обнаружилось, что Потряскин уже подписал договор с эксплуатирующей организацией и получил ключи от квартиры, хотя занять ее еще не успел. Заместитель главы администрации позвонил начальнику эксплуатирующей организации и приказал не пускать Потряскина вквартиру.

 

Задача 2. Жилищно-эксплуатационная организация обратилась с иском к Каприскину о взыскании задолженности в сумме 8373 руб. 74 коп. по оплате жилья и коммунальных услуг за четыре месяца, истекшие с момента предоставления Каприскину на семью из двух человек двухкомнатной квартиры. Каприскин иск не признал и предъявил встречный иск о зачете произведенных им затрат на ремонт и приобретение оборудования, необходимого для проживания в квартире, на общую сумму 47 539 руб. 32 коп. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и за коммунальные услуги. В обоснование иска Каприскин пояснил, что в предоставленной ему квартире ранее находится опорный пункт милиции. В момент вселения Каприскиных в квартиру она пребывала в антисанитарном состоянии: были загрязнены стены и потолок, оборваны обои, выломаны половицы, отсутствовали газовая плита, мойка на кухне, умывальник и ванна в ванной комнате. В качестве доказательства проведенного ремонта Каприскин представил товарные чеки, подтверждающие его расходы на приобретение необходимого сантехнического оборудования и материалов (краски, обоев, клея и пр.). Мировой судья удовлетворил иск жилищно-эксплуатационной организации и отказал Каприскину в удовтетворении встречного иска на том основании, что выполненный Каприскиным ремонт является текущим, проведение которого является обязанностью нанимателя.

 

Задача 3. В 1995 г. работнику государственного предприятия " Станкомотор" Чернышеву на семью из трех человек (он, жена и сын) была предоставлена комната в общежитии, принадлежащем указанному предприятию.В 1998 г. постановлением городской администрации здание общежития было передано в муниципальную собственность. В 2005 г. городская администрация обратилась с иском к Чернышеву о признании его утратившим право пользования комнатой в общежитии, поскольку он имеет в собственности двухкомнатную квартиру, находящуюся в том же городе. Суд признал Чернышева утратившим право на комнату в обшежитии в связи с приобретением в собственность квартиры.

 

Задача 4. В декабре 2005 г. Поджидаева потребовала в судебном порядке признать своего бывшего супруга Рахманова не приобретшим права пользования жилым помещением — трехкомнатной квартирой общей площадью 89 кв. м., занимаемой по договору социального найма ею и ее матерью Зангельман. В судебном заседании Поджидаева пояснила, что указанная квартира была предоставлена в 1980 г. ее отцу Поджидаеву, после смерти которого, последовавшей в конце 2000 г., она, Поджидаева, является ответственной квартиросъемщицей. Ее бывший супруг Рахманов поселился в данной квартире после регистрации брака в 2000 г. В ордере, выданном в 1980 г. Рахманов указан не был, следовательно право пользования указанным жилым помещением он не приобрел. После расторжения брака в январе 2005 г. Рахманов не может считаться членом ее семьи. В квартире хранятся лишь некоторые вещи Рахманова, а сам он в квартире не проживает. На требования бывшей супруги Рахманов возразил, что в квартиру он вселялся с согласия Поджидаевой и ее матери. Факт его вселения отражен в ломовой книге, никаких нарушений законодательства допущено не было. В настоящее время в спорной квартире он временно не проживает по причине неприязненных отношений с бывшей женой и ее матерью, однако хранит там свои вещи. Он неоднократно предлагал бывшей супруге и ее матери компенсировать треть расходов на оплату жилья и коммунальных услуг, однако от предложенных денег они отказались. Своего жилья он не имеет и в течение года после расторжения брака вынужден снимать квартиру у своего приятеля, который на полгода уехал в заграничную командировку. Рахманов также обратился в районную администрацию с заявлением о заключении с ним отдельного договора социального найма в отношении одной комнаты жилой площадью 17.8 кв.м в спорной квартире. В заявлении Рахманов указал, что данная комната является изолированным помещением и примерно соответствует приходящейся на его долю части жилой площади.

 

Задача 5. Митрофанова обратилась с иском к своей дочери Данилян Ашхен и внуку Даниляну Армену с иском об изменении договора социального найма трехкомнатной квартиры с выделением в ее пользование комнаты площадью 12.7 кв. м. Свои требования истица мотивировала тем, что в последнее время у нее сложились неприязненные отношения с дочерью и внуком, которые стали чинить ей препятствия в пользовании квартирой. Ответчики иск не признали. Армен Данилян сам обратился с иском к матери и бабушке, требуя выделения в его пользование той же самой комнаты. Он пояснил, что в соответствии со сложившимся в их семье порядком пользования квартирой в изолированной комнате площадью 12.7 кв. м проживает он сам. Его бабушка Митрофанова проживает в проходной комнате площадью 15.4 кв. м, а его мать Данилян Ашхен совместно с его несовершеннолетним братом Гагиком занимает комнату плошадью 19, 1 кв. м. смежную с комнатой бабушки.

 

Задача 6. Собственник двухкомнатной квартиры Гопштейн (наймодатель) сдал ее по договору найма гражданину Предыбайло (наниматель), который с согласия Гопштейна сделал в этой квартире ремонт. Согласно договору наниматель имел право проживать в квартире «до приобретения собственного жилья». Через четыре с половиной года Предыбайло переселился в собственный дом. Осмотрев освобожденную нанимателем квартиру. Гопштейн обнаружил в ней отсутствие сантехнического оборудования, межкомнатных дверей и кухонной плиты и потребовал от Предыбайло восстановить первоначальное состояние квартиры. Он также заявил, что наниматель не предупредил его заблаговременно о выселении, а потому должен уплатить квартирную плату еще за полгода. По мнению Гопштейна, это будет соответствовать минимальному сроку договора коммерческого найма и позволит компенсировать его убытки на время поисков нового нанимателя. Предыбайло ответил, что все перечисленные предметы являются его личной собственностью, поскольку были приобретены им за свой счет во время ремонта квартиры, который был проведен с согласия наймодателя. Поскольку Гопштейн не потребовал передачи ему старых дверей, плиты и сантехнического оборудования, он раздал это соседям, у которых Гопштейн может потребовать все обратно. Заранее предупреждать Гопштейна о своем выселении он был не обязан, поскольку это не предусматривалось договором, а потому не намерен компенсировать наймодателю никаких убытков.

 

Задача 7. В связи с имеющейся годичной задолженностью по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги семья Денисовых из трех человек (муж, жена, восьмилетний сын) по решению суда подлежала выселению из двухкомнатной квартиры, занимаемой ими по договору социального найма. В кассационной жалобе Денисов указал, что при рассмотрении спора суд не принял во внимание обстоятельства, вследствие которых образовалась задолженность, а именно тяжелое материальное положение семьи. Сам Денисов является инвалидом второй группы и в течение последнего года не работает. Его жена работает уборщицей в общеобразовательной школе и ее заработка не хватает на содержание семьи. Денисов также считал, что предоставленная его семье комната в общежитии жилой площадью 20 кв. м не отвечает требованиям, установленным жилищным законодательством. В случае, если решение о выселении его семьи будет оставлено в силе, его семье должна быть предоставлена отдельная благоустроенная квартира меньшей площади, чем занимаемая ими в настоящее время.

 

Задача 8. Фролова с двумя малолетними детьми занимала одну комнату площадью 11.5 кв.м в квартире, в которой проживали еще две семьи (из четырех и пяти человек). Соседи по квартире неоднократно жаловались на то, что Фролова создавала невыносимые условия для совместного с ней проживания: постоянно устраивала скандалы, дралась с соседями, дважды портила кислотой белье, развешенное для просушки на кухне, приводила случайных знакомых, с которыми распивала спиртные напитки, после чего буянила с вечера до утра. За антиобщественное поведение Фролова несколько раз привлекалась к административной ответственности. Кроме того, по решению суда она была лишена родительских прав. Соседи по квартире, по лестничной площадке и две семьи, проживающие этажом ниже, обратились в суд с иском о выселении Фроловой. Адвокат, представляющий интересы Фроловой, просил суд отказать в иске о ее выселении по следующим основаниям. Во-первых, согласно справке, предоставленной психоневрологическим диспансером, Фролова страдает эволюционным психозом, развившимся на почве алкоголизма, а потому не может полностью отдавать отчет в своих действиях, хотя является дееспособной. Во-вторых, у Фроловой имеются двое малолетних детей. Несмотря на лишение родительских прав, следует учесть, что при выселении Фроловой придется выселить и ее детей, которые в связи с этим утратят право на жилплощадь. По мнению адвоката, суд должен предоставить Фроловой срок для исправления своего поведения - один год.

 

Задача 9. Семья Волковых из 4 человек занимала 2-комнатную квартиру жилой площадью 28 кв. м. Волков С.В. участвовал в военных событиях в Афганистане, его мать - Волкова М.И. - пенсионерка. Дочь Волковых Марина в 1996 г. вышла замуж. Ее муж был зарегистрирован на этой же жилплощади. Волковы решили улучшить свои жилищные условия и подали заявление в муниципальные органы на предоставление муниципальной квартиры большей площадью или 2-х отдельных квартир. В жилищном комитете им объяснили, что для постановки на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий у них нет оснований. Они не принадлежат к той категории граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение жилья, поэтому они должны найти иные способы решения своей жилищной проблемы. Имеют ли Волковы основания для получения бесплатно муниципального жилья? На какую жилую площадь они бы могли рассчитывать в случае удовлетворения их заявления? Какие способы улучшения жилищных условий вы могли бы им еще порекомендовать?

 

Задача 10. Гр. Соловьев, проживающий в 3-комнатной муниципальной квартире вместе с женой и двумя детьми, в течение 9 месяцев не вносил плату по договору найма. Объяснял он это тем, что у него нет денег для оплаты квартиры, так как он и его жена длительное время безработные, а дети несовершеннолетние и основные доходы семьи - пособия на детей. Жилищно-эксплуатационная организация обратилась в суд о выселении Соловьева и его семьи из квартиры без предоставления другой жилой площади за систематическое невнесение платы по договору найма. Суд учел трудную жизненную ситуацию Соловьева и предоставил ему год отсрочки исполнения решения для внесения платы. Однако и через год материальное положение Соловьева не улучшилось. Могут ли выселить без предоставления другой жилой площади из муниципальной квартиры Соловьева и его семью за систематическое невнесение платы по договору найма?

 

Тема 30. Подряд

Продолжительность 4 часа

Вопросы

1. Понятие и виды обязательств по выполнению работ.

2. Понятие и признаки договора подряда.

3. Предмет договора подряда.

4. Стороны договора подряда. Принцип генерального подряда. Множественность лиц в договоре подряда.

5. Права и обязанности подрядчика по договору подряда, права и обязанности заказчика.

6. Условия изменения и расторжения договора подряда.

7. Ответственность сторон по договору подряда.

 

Задача 1. АО «Луч» и ООО «Магистраль» подписали между собой соглашение, которое они назвали «договор купли-продажи». По условиям договора АО «Луч» обязалось изготовить и передать в собственность ООО «Магистраль» тепловозную установку особой конструкции, предназначенную для специфической производственной деятельности ООО «Магистраль» по перевозке хрупких грузов. АО «Луч» должно было приступить к изготовлению тепловозной установки не позднее пяти дней с даты подписания договора и передать ООО «Магистрать» готовую установку не позднее чем через 60 дней с даты подписания договора. В установленный срок тепловозная установка была передана ООО «Магистраль» по акту приемки. Через три месяца после начала эксплуатации установки в ней обнаружился скрытый производственный дефект, который никак не проявляется в момент проведения сторонами приемочных испытаний. ООО «Магистраль» направило АО «Луч» письмо, в котором сообщало об обнаруженном скрытом дефекте и просило его устранить. Не получив ответа, по истечении 13 месяцев с даты отправки извещения о выявленном дефекте ООО «Магистраль» обратилось в арбитражный суд с иском к АО «Луч» о соразмерном уменьшении цены, уплаченной за тепловозную установку. В судебном заседании ответчик не отрицал наличие скрытого производственного дефекта тепловозной установки, однако просил суд отказать в иске в связи с пропуском истцом сокращенного срока исковой давности, установленного нормами ГК РФ о договоре подряда. По мнению истца, нормы ГК РФ о договоре подряда не должны применяться в данной ситуации, поскольку между сторонами был заключен договор купли-продажи.

Задача 2. Предприниматель Хорьков обратился в арбитражный суд с иском к публичному АО «Автосервис» о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим выполнением ремонтно-профилактических работ автомобиля «УАЗ-3962», который Хорьков использует в своей предпринимательской деятельности. Истец указал, что вследствие некачественного ремонта автомобиля возникли неисправности сцепления. Он дважды обращался к ответчику с просьбой устранить недостатки, однако в обоих случаях получил уклончивый ответ. Суд установил, что по условиям договора, определенным нарядами-заказами, ответчик должен был провести регулировку и ремонт диска сцепления, а также техническое обслуживание автомобиля в соответствии с заявкой истца. Согласно заключению экспертизы причиной неисправности сцепления явилась негерметичностъ в месте соединения сцепления с двигателем. Ответчик заявил, что по заявкам истца требовались ремонт и регулировка сцепления. Ремонт двигателя не предусматривался. Следовательно, причинная связь между ремонтом сцепления и неисправностью автомобиля отсутствует. Кроме того, из суммы возмещения в любом случае должна быть исключена стоимость других видов работ по техническому обслуживанию автомобиля, ремонту раздаточной коробки, а также стоимость деталей, приобретенных АО «Автосервис» за свой счет.

 

Задача 3. Член садоводческого товарищества Маркелов заключил с работниками производственного кооператива «Уют» Сидоровым, Сомовым и Аркадьевым договор, который они назвали трудовым соглашением. В соответствии с договором работники обязались в свободное от основной работы в кооперативе время построить на участке Маркелова из его и частично из своих материалов деревянный хозяйственный блок на кирпичном фундаменте. Кто и какие именно материалы предоставляет, указывалось в описи, приложенной к договору. Срок окончания строительства был установлен 20 мая. К 18 мая строительство в основном было закончено, оставалось выполнить лишь незначительные малярные работы. Однако в ночь с 18 на 19 мая была гроза, и от удара молнии деревянная постройка полностью сгорела, остался только фундамент. Работники потребовали от Маркелова уплатить им стоимость выполненных работ в полном объеме, а также стоимость предоставленных ими материалов, погибших во время пожара. Маркелов отказался оплатить стоимость работы на том основании, что работа им не принята. Возместить стоимость материалов он отказался, поскольку материалы погибли не по его вине. Работники обратились в суд с иском о взыскании с Маркелова стоимости выполненных работ и предоставленных материалов, ссылаясь на то, что соглашение, заключенное между ними и Маркеловым. является трудовым договором.

 

Задача 4. Между товариществом собственников жилья (ТСЖ) «Север» и ООО «Полярстрой» был заключен договор подряда, в соответствии с которым товарищество (заказчик) поручило, а общество приняло на себя обязательство выполнить работы по ремонту швов и кровли панельного дома, а также по покраске фасада. В соответствии с договором на выполненные работы подрядчик давал гарантию сроком на два года с момента подписания акта приемки выполненных работ. Подрядчик выполнил все работы, что подтверждалось подписанными сторонами актами приемки. Однако заказчик оплатил работы лишь частично, ссылаясь на то, что работы выполнены некачественно: в местах ремонта стыков стеновых панелей образовались протечки. По заключению экспертизы протечки образовались из-за того, что предусмотренные договором работы подрядчик выполнил не в полном объеме и грубо нарушил технологию производства ремонтных работ. ООО «Полярстрой» обратилось в арбитражный суд с иском к ТСЖ «Север», требуя уплаты полной стоимости выполненных работ. Исковые требования были мотивированы тем, что работы целиком приняты заказчиком по актам приемки, в ходе которой заказчик не высказал никаких замечаний по качеству работ. Кроме того, истец указал, что заказчик не имеет права в одностороннем порядке изменять согласованную в договоре стоимость работ.

 

Задача 5. Государственное унитарное предприятие (ГУП) «Морзавод» и продюсерская кинокомпания «Волна» заключили договор, по условиям которого предприятие обязалось изготовить для компании плавучий причал, а компания - оплатить выполненные работы. Эскиз причала был предоставлен кинокомпанией без технической документации. Изготовленный предприятием морской причал был принят кинокомпанией. Однако после размещения на причале киноаппаратуры и съемочной группы причал затонул, реквизит и аппаратура были частично утрачены, а частично повреждены. Кинокомпания обратилась в арбитражный суд с иском к предприятию о взыскании убытков, в том числе стоимости затонувшего реквизита, кинопленки, эффектных фильтров и фотообъективов, а также расходов на ремонт кинокамеры. Ответчик иск не признал, полагая, что отсутствует причинная связь между выполненными им работами и возникшими убытками. При рассмотрении спора было установлено, что высота надводного борта причала, изготовленного в соответствии с эскизом, составляла 300 мм. В то время как согласно установленным стандартам наименьшая высота надводного борта судна должна быть не менее 600 мм.

Задача 6. Корозин узнал, что его сосед по лестничной клетке радиотехник Климов сам собрал хороший магнитофон. Корозин договорился с Климовым о том, что в свободное от работы время тот сделает магнитофон для него, но по улучшенной схеме. Разработку новой схемы, подбор и закупку необходимых материалов Климов взял на себя. Было установлено, что за магнитофон Корозин заплатит 5 тыс. руб. Приступив к работе, Климов столкнулся с затруднениями в разработке новой схемы магнитофона, в связи с чем он договорился с инженером Ухиным о разработке такой схемы за 1000 руб., причем выдал ему задаток в размере 500 руб. Поэтому Климов заявил Корозин, что за магнитофон он должен заплатить не 5 тыс., а 6 тыс. руб. Корозин заявил Климову, что, заключив договор, тот взялся осуществить работу на свой риск, поэтому последствия ее удорожания должны быть отнесены на счет самого Климова. Климов утверждал, что согласованная при заключении договора сумма была лишь приблизительной, и если Корозин считает доплату неприемлемой, они могут расторгнуть договор. Однако в этом случае Корозин должен возместить ему понесенные расходы в сумме 1, 5 тыс. руб., в том числе 500 руб., выплаченные в качестве задатка Ухину, и 1000 руб., истраченные на приобретение деталей.

 

Задача 7. ООО «Гидрострой» (подрядчик) и АО «Кирпичзавод» (заказчик) заключили договор подряда на выполнение работ по бурению скважины на воду на территории завода. Глубина бурения скважины была определена в договоре с учетом расположенных поблизости скважин без проведения дополнительных измерений и изысканий. В процессе выполнения работ подрядчик обнаружил, что необходимый водоносный горизонт находится на глубине, которая в два раза превышает расчетную. В договоре стороны согласовали общую цену всего комплекса буровых работ, а также зафиксировали условие о том, что при существенном изменении объемов работ их стоимость будет подлежать корректировке. Ориентируясь на это договорное условие, подрядчик, не ставя в известность заказчика, произвел бурение на необходимую глубину и выставил заказчику счет на оплату выполненных работ, в котором увеличил стоимость работ в два раза по сравнению с ценой, указанной в договоре. Заказчик отказался от оплаты стоимости работ, превышающей указанную в договоре цену, сославшись на то, что если бы он знал о столь большом объеме и высокой стоимости работ, он вообще бы не стал затевать бурение этой скважины.

 

Задача 8. Фролов Ю.Ж. обратился в мастерскую для ремонта видеомагнитофона. Через семь дней в мастерской произошел пожар, в результате которого сданный им видеомагнитофон оказался поврежден без возможности восстановления. Как было выяснено позже, таких последствий можно было бы избежать, если бы сработала вовремя противопожарная сигнализация, которая в тот вечер была отключена по вине охранника мастерской. Тогда Фролов потребовал через суд возмещение ущерба, причиненного пожаром, а также уплаты неустойки за неисполнение в связи с пожаром работы в установленный срок. Разрешите сложившуюся ситуацию. Может ли истец требовать взыскания неустойки? Как бы поступил суд, если бы у истца не было квитанции, а заказ он оформил устно через знакомого?

 

Задача 9. Актриса Вакарина Е.О. заказала в магазине костюмы для выступления, которые ей должны были привезти из другого города, но из-за неблагоприятных метеоусловий самолет не прилетел. По прогнозам метеорологов нелетная погода будет еще около недели. Тогда Вакарина, опасаясь, что костюмы не прибудут вовремя, заказала в ателье « Бомонд» пошив аналогичных костюмов, уплатив при этом полностью цену работы. Так как заказ был срочный и объемный, его исполнением было занято большинство персонала. За неделю до сдачи заказчику работы последний отказался от исполнения договора бытового подряда. Вакарина объяснила это тем, что костюмы, заказанные ею, привезены самолетом, поэтому необходимость в еще одних костюмах отпала. В связи с этим она потребовала возвратить цену невыполненной работы. Подрядчик ей в этом отказал, объяснив, что аннулирование заказа может привести к образованию у ателье убытков, кроме того, приняв заказ Вакариной, им пришлось отказаться от многих заказов. В случае подачи иска Вакариной о взыскании с ателье цены невыполненной работы, будет ли он удовлетворен? Имела ли право Вакарина требовать возврата данной суммы, и на каком основании? Может ли заказчик отказать ей в этом?

 

Задача 10. Между Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации по Свердловской области (заказчиком) и товариществом с ограниченной ответственностью «Алькор» (подрядчиком) был заключен договор подряда на капитальный ремонт административного здания указанного пенсионного фонда. В ходе проверки Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора города Екатеринбурга предписанием обязала заказчика приостановить строительно-монтажные работы на объекте по договору подряда, на основании чего последний письмом, направленным подрядчику, приостановил указанные работы. Работу, выполненную до приостановления, оплатил подрядчику полностью, но возместить его расходы, связанные с закупкой строительных материалов, отказался. Товарищество «Алькор» обратилось в суд с иском о взыскании с заказчика этих расходов.

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Поделиться: