Раздел II . Отдельные институциональные проблемы частного права

Раздел II. Отдельные институциональные проблемы частного права

Глава 2. Отдельные вопросы защиты права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество

Тема 13. Понятие и виды вещных прав в системе гражданских прав

 

Понятие вещного права в доктрине гражданского права в объективном и субъективном смысле. Вещное право как подотрасль российского гражданского права. Вещное право как субъективное гражданское право. Признаки вещного права и их формулировка в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Отличие вещного права как субъективного гражданского права от обязательственных прав, исключительных и корпоративных прав. Элементы вещного права. Система вещных прав и критерии ее построения. Право собственности как основное вещное право: понятие, типы, формы и виды. Правовой режим отдельных видов права собственности. Ограниченные вещные права и их связь с правом собственности. Классификация ограниченных вещных прав и их юридическая характеристика. Вещные права на земельные участки. Вещные права хозяйствующих субъектов. Вещные права на чужие вещи. Вещные права на жилые помещения.

 

1. Понятие и признаки вещного права и вещных прав.

2. Система вещных прав.

3. Право собственности и ограниченные вещные права: понятие, виды и их юридическая характеристика.

 

Литература

1. Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016. 208 с.

2. Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. М.: Статут, 2011. 360 с.

3. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.

4. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ.ред. В. А. Белова. – М.: Юрайт, 2009. Очерк 13 «Общее учение о вещных правах, собственности и праве собственности» (автор Тарасенко Ю. А.). С. 481-524.

5. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ.ред. В. А. Белова. – М.: Юрайт, 2009. Очерк 14 «Проблемы владения и держания» (автор Бевзенко Р. С.). С. 525-561.

6. Гражданское право: В 2 т.: Учебник / под ред. Б. М. Гонгало. – М.: Статут, 2016. Т. 1. Главы 14-17 (авторы глав и отдельных параграфов глав Алексеева О. Г., Волочай Ю. А., Лисаченко А. В., Мурзин Д. В.).

7. Иванчак А. И.Гражданское право Российской Федерации: Общая часть". М.: Статут, 2014. Подраздел II. Вещное право.

8. Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: Учебник: В 2 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. – М.: Статут, 2011. Т. 1. Раздел IV. Вещное право.

9. Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2011. Т. 1.

10. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. 384 с.

11. Разрешительная система в Российской Федерации: научно-практическое пособие / Л.Ю. Акимов, Л.В. Андриченко, Е.А. Артемьева и др.; отв. ред. А.Ф. Ноздрачев. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, ИНФРА-М, 2015. 928 с.

12. Управление государственной и муниципальной собственностью: право, экономика, недвижимость и природопользование: монография / А.И. Галкин, С.Г. Еремин, Г.М. Кадырова и др.; под ред. С.Е. Прокофьева, О.В. Паниной, С.Г. Еремина. М.: Юстицинформ, 2014. 336 с.

 

В результате изучения темы студент должен:

Знать

· понятие и виды вещных прав, их элементы, содержание права собственности и других вещных прав, способы приобретения и прекращения вещных прав, классификации вещных прав в гражданском законодательстве и доктрине;

Уметь

· разграничивать вещные права по субъектному составу участников, виду недвижимого имущества, объему правомочий, правовому регулированию, ограничениям (обременениям), определять сущностные признаки вещных прав, классифицировать вещные права по различным правовым основаниям, квалифицировать вещное право в объективном и субъективном смыслах;

Владеть

· понятийным аппаратом подотрасли вещного права, навыками анализа юридических норм о вещных правах, приемами применения толкования элементов вещных прав, навыками квалификации вещных прав в системе гражданских прав.

 

Система вещных прав.

Система вещного права, наряду с правом собственности как основным вещным правом, включает в себя и другие, так называемые ограниченные вещные права, а именно: права лиц, не являющихся собственниками вещи.[13] Ограниченные вещные права являются производными от права собственности. Они могут возникнуть только в том случае, когда право собственности на вещь уже возникло, когда вещь уже присвоена определенным лицом. Как и право собственности, ограниченные вещные права обладают всеми необходимыми признаками вещного права, которые позволяют отграничить их от обязательственных прав. Права лиц, не являющихся собственниками, т.е. ограниченные вещные права, представляют собой право на чужую вещь. При этом им присущи такие признаки, как право следования и абсолютный характер защиты.

Ограниченные вещные права, в отличие от обязательственных прав, могут возникать только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Вещные права лиц, не являющихся собственниками, или ограниченные вещные права, безусловно, должны быть обособлены в законодательстве, однако критерии их отличия от обязательственных прав должны быть существенно обновлены.[14]

ГК РФ в статье 216 дается следующий перечень ограниченных вещных прав. В частности, к ним относятся: право пожизненного владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГКРФ); сервитуты (ст. ст. 274, 277 ГК РФ); право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ).

В юридической литературе выделяют следующие виды ограниченных вещных прав:

· право пользования чужими вещами, например сервитуты;

· право на получение известной ценности из чужой вещи, например, право на получение ренты за счет стоимости недвижимой вещи;

· право на приобретение известной вещи, например преимущественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на нее.[15]

Специфику правового режима отдельных прав на чужие вещи наиболее полно отражает их деление на основе смешанного критерия (в зависимости от особенностей содержания и объекта) на: а) сервитуты; б) право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки; в) право хозяйственного ведения и оперативного управления.[16]

В соответствии со 294 ГК РФ право хозяйственного ведения представляет собой право государственного и муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в пределах, установленных законом, иными правовыми актами.

Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия (за исключением казенных предприятий, которые являются субъектами права оперативного управления). Объектом выступает как недвижимое, так и движимое имущество, находящееся в государственной или в муниципальной собственности.

Если право хозяйственного ведения на движимые вещи в соответствии со ст. 299 ГК РФ возникает у унитарного предприятия с момента фактической передачи этих вещей, если иное не установлено законом или решением самого собственника, то на недвижимые вещи право хозяйственного ведения возникает у унитарного предприятия с момента государственной регистрации этого права.

Прекращение права хозяйственного ведения происходит по основаниям и в порядке, предусмотренным законом для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества собственником-учредителем у унитарного предприятия (п. 3 ст. 299 ГК РФ).

Учредителем унитарного предприятия могут выступать только Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Содержание права хозяйственного ведения составляют правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, закрепленным собственником, а также имуществом, приобретенным унитарным предприятием в результате осуществления своей деятельности.

Унитарное предприятие в отношении имущества имеет те же правомочия, которые есть и у собственника. Но необходимо обратить внимание на установленные законом пределы осуществления унитарным предприятием указанных правомочий. Унитарные предприятия являются юридическими лицами, обладающими специальной правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Таким образом, осуществление унитарным предприятием правомочия пользования обусловлено деятельностью, определенной в уставе данного предприятия. Собственник имущества унитарного предприятия вправе осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью имущества. Кроме этого, собственник имущества вправе получать часть прибыли от использования имущества, переданного предприятию (ст. 295 ГК РФ).

Ограничения установлены и в отношении осуществления унитарным предприятием правомочия распоряжения. Унитарное предприятие может самостоятельно распоряжаться движимым имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять свою уставную деятельность (ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Недвижимым имуществом унитарное предприятие может распоряжаться только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Характеризуя право хозяйственного ведения унитарного предприятия, необходимо отметить следующее:

- осуществление правомочий, принадлежащих унитарному предприятию, может быть дополнительно ограничено законом, иными правовыми актами (ст. 295 ГК РФ);

- нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда имущество закреплено за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Праву хозяйственного ведения присущ такой признак ограниченных вещных прав, как право следования. В соответствии с п. 1 ст. 300 ГК РФ при переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику право хозяйственного ведения за унитарным предприятием сохраняется.

Право оперативного управления представляет собой ограниченное вещное право, которое по своему содержанию является более узким, чем право хозяйственного ведения.

Субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия (разновидность унитарных предприятий) и учреждения. Однако содержание права оперативного управления у указанных субъектов различается по объему входящих в его содержание правомочий.

Казенные предприятия являются коммерческими организациями (ст. 115 ГК РФ). Соответственно, основной целью создания казенного предприятия является извлечение прибыли. При этом казенное предприятие является юридическим лицом со специальной правоспособностью (ст. 49 ГК РФ), соответственно, составляющие право оперативного управления правомочия имеют строго целевой характер, обусловленный выполняемыми казенным предприятием функциями.[17]

Объектом выступает как недвижимое, так и движимое имущество, находящееся в государственной или в муниципальной собственности. Как и право хозяйственного ведения, право оперативного управления на движимые вещи возникает с момента их передачи собственником, на недвижимое имущество - с момента государственной регистрации права.

Казенное предприятие владеет, пользуется и распоряжается закрепленным за ним имуществом в соответствии с целями своей деятельности. Осуществление казенным предприятием правомочия распоряжения любым имуществом, как движимым, так и недвижимым, допускается только с согласия собственника. Самостоятельно осуществлять правомочие распоряжения казенное предприятие вправе только в отношении производимой им продукции (ст. 297 ГК РФ). При этом допускается ограничение при осуществлении данного правомочия законом или иным правовым актом.

Учреждения являются некоммерческими организациями, обладающими специальной правоспособностью (ст. 120 ГК РФ). Учреждения могут быть государственными, муниципальными и частными. Государственные и муниципальные учреждения могут быть бюджетными, автономными и казенными. Общим между указанными видами учреждений является то, что осуществление правомочий владения и пользования имуществом должно осуществляться исключительно в соответствии с целями их деятельности.

Характеризуя осуществление учреждениями правомочия распоряжения, необходимо отметить следующее.

Наиболее жестким является режим частного учреждения, которое не может самостоятельно осуществлять правомочие распоряжения как имуществом, закрепленным за ним собственником, так и имуществом, приобретенным за счет средств собственника. При этом нельзя сказать, что правомочие распоряжения полностью отсутствует в содержании права оперативного управления частного учреждения. В случае, когда в порядке и пределах, предусмотренных законом и уставом, частное учреждение осуществляет деятельность, приносящую прибыль, доходы от этой деятельности и имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения (п. 1 ст. 298 ГК РФ).[18]

Казенное учреждение может осуществлять правомочие распоряжения имуществом исключительно с согласия собственника этого имущества. При этом если казенное учреждение с согласия собственника, в порядке и пределах, установленных законом и уставом учреждения, осуществляет деятельность, приносящую прибыль, то денежные поступления, полученные от такой деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (п. 4 ст. 298ГК РФ).

Несколько шире по содержанию право оперативного управления бюджетного и автономного учреждений. Бюджетное и автономное учреждения вправе самостоятельно распоряжаться закрепленным за ними собственником имуществом. Исключение составляет недвижимое и особо ценное движимое имущество, осуществление правомочия распоряжения в отношении указанных объектов требует согласия собственника имущества учреждения. В том случае, если автономное или бюджетное учреждение осуществляет деятельность, направленную на извлечение прибыли, то доходы от такой деятельности и имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения (ст. 298 ГК РФ).

Собственник имущества казенного предприятия и учреждения вправе изъять закрепленное за ними имущество при наличии двух условий:

1) имущество является излишним, неиспользуемым или используемым не по назначению;

2) при приобретении имущества не были использованы средства, заработанные самим учреждением или казенным предприятием в рамках разрешенной уставной деятельности.[19]

Праву оперативного управления, как и праву хозяйственного ведения, присущ такой признак ограниченных вещных прав, как право следования. Таким образом, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения права оперативного управления.

Сервитут представляет собой вещное право ограниченно пользоваться чужой недвижимой вещью (с. 274 ГК РФ). Исторически данное вещное право получило признание первым как в римском праве, так и в российском дореволюционном законодательстве.[20]

Современный сервитут - ограниченное вещное право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу которой установлен сервитут, - господствующей.[21]

Объектом выступает недвижимое имущество (ст. ст. 274, 277 ГКРФ).

Субъектами являются собственники господствующей вещи, а также субъекты права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии с п. 4 ст. 274 ГК РФ в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом, сервитут может быть установлен и по требованию других лиц.

Содержание данного ограниченного вещного права составляет правомочие ограниченного пользования чужой недвижимой вещью. Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, должен претерпевать определенные ограничения своих прав. Обременение сервитутом недвижимой вещи не лишает собственника служащей вещи прав владения, пользования и распоряжения ею. Сервитут обременяет не собственника, а именно вещь. Соответственно, сервитуту как ограниченному вещному праву свойствен такой признак, как право следования. При переходе права собственности на служащую вещь к другому лицу обременение в виде сервитута сохраняется.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между собственниками служащей и господствующей вещи. В случае недостижения между ними соглашения об установлении сервитута он устанавливается судом в принудительном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В связи с особым характером данного ограниченного вещного права закон устанавливает и специальные основания для прекращения сервитута (ст. 276 ГК РФ). Прежде всего, основанием для прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Другим основанием для прекращения сервитута является невозможность собственника служащей вещи использовать ее в соответствии с ее назначением в результате обременения сервитутом.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. В связи с введением в действие Земельного кодекса [22] данное вещное право сегодня существует в формате переживания закона. Статья 21 ЗК РФ сохраняет его лишь в объеме " преждепользования", т.е. признает право граждан, приобретенное до введения в действие Земельного кодекса, не допуская впредь предоставление земельных участков на данном праве и запрещая любые, кроме включенных в завещание, формы распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении.[23]

Объектом является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Субъектами права пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане (физические лица).

Содержание права пожизненного наследуемого владения составляют правомочия владения и пользования земельным участком. Осуществление правомочия распоряжения земельным участком исключается, кроме возможности передачи его по наследству (ст. 265 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может возникнуть после введения в действие Земельного кодекса, но сохраняют силу ранее возникшие права в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и по объекту, и по содержанию практически совпадает с правом пожизненного наследуемого владения, но имеет свою специфику.

Объектом является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Субъектами могут быть только юридические лица. С момента введения в действие Земельного кодекса, т.е. с 25 октября 2001 г., субъектами данного права могут быть только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления.[24]

Содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком составляют правомочия владения и пользования в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении земельного участка. Правомочие распоряжения в содержании данного вещного права отсутствует (ст. 268 ГК РФ).

Право членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним в жилом помещении. В качестве ограниченного вещного права на жилое помещение ст. 31 ЖК РФ называет право членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним в жилом помещении.[25]

В юридической литературе высказывались сомнения относительно того, что права членов семьи собственника жилого помещения следует отнести к вещным правам.[26]

Объектом данного права является жилое помещение.

Субъектами могут быть только граждане, которые являются членами семьи собственника жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника относятся совместно проживающие с ним в жилом помещении супруг, дети, родители. Для признания членами семьи собственника жилого помещения других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных граждан необходимо, чтобы указанные граждане были вселены собственником в принадлежащее ему жилое помещение именно в качестве членов своей семьи.

Таким образом, при наличии определенного набора юридических фактов членом семьи собственника жилого помещения может быть признан практически любой гражданин, даже тот, кто не состоит с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для этого необходимо совместное проживание с собственником в принадлежащем ему жилом помещении и вселение собственником данного гражданина именно как члена своей семьи.

В соответствии с п. 11Постановления Пленума ВС РФ N 14 для признания указанных граждан членами семьи собственника требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма).

Вселенный в жилое помещение гражданин в качестве члена семьи собственника приобретает по общему правилу равное с ним право пользования жилым помещением, дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ).

Содержание рассматриваемого вещного права составляет правомочие пользования.

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования жилым помещением теперь уже бывшим членом семьи собственника. По требованию собственника указанные граждане обязаны освободить жилое помещение; если данные граждане отказываются сделать это добровольно, то они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В виде исключения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает возможность сохранения за бывшими членами семьи права пользования жилым помещением собственника на определенный срок на основании решения суда. Основанием для этого могут служить такие обстоятельства, как отсутствие у бывшего члена семьи самостоятельного права пользования другим жилым помещением и отсутствие возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья).

Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), а у последних возникает право требовать у наследников исполнения этой обязанности. Таким образом, исполнение завещательного отказа наследником, к которому перешло в собственность жилое помещение, порождает самостоятельное вещное право у гражданина-отказополучателя.

Необходимо отметить, что, несмотря на наличие завещательного отказа, право пользования жилым помещением может и не возникнуть. Это имеет место в следующих случаях:

- применение к отказополучателю правил о недостойных наследниках (ст. 1117 ГК РФ);

- смерть отказополучателя до открытия наследства (ст. 1138 ГК РФ);

- отказ от получения завещательного отказа (ст. 1160 ГК РФ);

- истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа (ст. ст. 1137, 1138 ГК РФ).[27]

Объектом данного права выступает жилое помещение.

Субъектами могут выступать только граждане (физические лица).

Содержание данного права составляет правомочие пользования жилым помещением. Отказополучатель обладает равным с наследником, которому перешло в собственность жилое помещение, правом пользования им. Дееспособный и ограниченно дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 33 ЖК РФ). Впрочем, данная норма носит диспозитивный характер, так как допускает, что специальным соглашением между собственником жилого помещения и отказополучателем может быть установлен и иной характер ответственности.

В обновленной редакции п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагается закрепить в ГК РФ следующий исчерпывающий перечень вещных прав:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис);

- право застройки земельного участка (суперфиций);

- сервитут;

- право личногопользовладения (узуфрукт);

- ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право;

- право приобретения чужой недвижимой вещи;

- право вещных выдач;

- право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.

В отношении сервитутов в Концепции развития гражданского законодательства РФ указывается что имеющееся нормативное регулирование сервитутов в тексте ГК РФ недостаточно, главным образом вследствие отсутствия определения содержания сервитутов, хотя их содержание как вещных прав должно исчерпывающим образом определяться законом. Содержание каждого сервитута должно быть хотя бы укрупненно раскрыто в ГК РФ.

В ГК РФ должен быть закреплен перечень возможных сервитутов, состоящий из: а) сервитутов перемещения или доступа на чужой участок для прохода, проезда, прогона скота, перевозки груза и т.п.; б) коммунальных сервитутов; в) строительных сервитутов - для строительства с использованием чужого здания или чужого земельного участка; г) сервитутов для пользования участком недр; д) сервитутов мелиорации.

В качестве общего положения можно предложить деление сервитутов на положительные и отрицательные. По общему правилу, сервитут состоит в обязании собственника служащей вещи пассивно претерпевать воздействие на его вещь со стороны сервитуария и только в случаях, прямо предусмотренных законом, в силу сервитута может предполагаться совершение активных действий собственником служащей вещи.

Сервитут должен быть объективно обусловлен. Пользование господствующей вещью по ее назначению должно представляться невозможным без того, чтобы допустить ограниченное пользование чужой вещью. При этом пользование чужой вещью должно приносить новое качество господствующей вещи, которое отсутствовало в ней без сервитута. Сервитут должен осуществляться наиболее экономичным способом и не должен полностью или в значительной мере лишать собственника служащей вещи правомочия пользования.

Следует установить, что сервитут не может быть отчужден отдельно от права собственности на господствующую вещь. Сервитут может существовать только в отношении недвижимой вещи и только в пользу недвижимой вещи, причем недвижимые вещи должны быть таковыми по своей природе, а не в силу закона.Сервитут бессрочен, но не вечен. Сервитут существует вплоть до отпадения оснований его установления.

Поскольку ни один, ни даже несколько сервитутов не могут исчерпать обременяемое право собственности, постольку могут существовать несколько сервитутов, обременяющих служащую вещь, в том числе относящихся к разным господствующим вещам. Несколько сервитутов могут быть как одного, так и разных видов. Соотношение нескольких сервитутов на одну вещь определяется принципом старшинства.

Сервитут, по общему правилу, является платным. Сервитут не может быть безвозмездным, если он установлен в целях коммерческого использования вещи или в случае, когда собственник служащей вещи не получает каких-либо выгод от ее использования другим лицом.

По общему правилу сервитут устанавливается соглашением сторон, заключаемым в письменной форме. Если стороны не могут прийти к соглашению об установлении сервитута, сервитут может быть установлен по решению суда, которое в этом случае заменяет соглашение. Возникновение и прекращение сервитутов подлежит государственной регистрации в ЕГРП. Сервитуты могут устанавливаться и прекращаться в силу давности.

Для права застройки и права постоянного владения и пользования Концепция определяет, что следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.

Вещные права на иные природные объекты (участки недр, водные объекты) должны быть принципиально едиными с вещными правами на земельные участки. Перечень, субъекты, объекты и содержание соответствующих прав должны быть закреплены в ГК РФ. Публично-правовые ограничения, касающиеся этих прав, могут быть установлены кодексами и законами об отдельных видах природных объектов.

Должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.

Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.

Право застройки является: а) срочным (от 50 до 199 лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

Право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

После истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции " единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет " более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар).

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения.

Право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не имеет каких-либо прав на последний. В этом случае в силу прямого указания закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право застройки на данный земельный участок.

Право постоянного владения и пользования предназначено, прежде всего, для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке. Содержание этого права - владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права. Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем данного вещного права, как правило, если они носят характер временных построек.

Право постоянного владения и пользования является: а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее пятидесяти лет); б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.

Право постоянного владения и пользования возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

Соответствующие права (суперфиций и эмфитевзис) могут быть распространены на иные природные объекты.

Применительно к водным объектам суперфиций может найти применение при предоставлении водных объектов для строительства гидротехнических и иных сооружений. В эмфитевзис водные объекты (так называемые рыбопромысловые участки) могут передаваться, например, для целей организации промышленного рыболовства.

В законодательстве о недрах модель ограниченных вещных прав может быть распространена лишь на участки недр, предоставленные для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых. Суперфицийуместен при предоставлении участка недр для строительства долговременных подземных сооружений (например, тоннелей метро). В эмфитевзис участок недр может предоставляться, к примеру, для образования особо охраняемых геологических объектов при условии установления ограничений отчуждения данного права третьим лицам (геологические заповедники, памятники природы и т.п.).

 Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должны быть сохранены без установления какого-либо срока, на который они сохраняются, и без изменения их содержания. Однако такие права не должны возникать в будущем. Для постепенного исчезновения этих прав следует разработать механизмы, которые создадут стимулы для трансформации этих прав в другие вещные права, предусмотренные ГК РФ.

      Для права личного пользовладения Концепция определяет, что действующее законодательство не знает такого понятия, как узуфрукт, и, соответственно, не содержит его определения. Между тем в законе установлены отдельные права, близкие по своему содержанию к узуфрукту, например, права членов семьи собственника, права отказополучателя. Однако их содержание не раскрыто, вид вещного права не определен.

Право личного пользовладения (узуфрукт) - ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением. Принципиальным отличием узуфрукта от права застройки является сохранение экономической сущности вещи и невозможность, по общему правилу, ее изменения узуфруктуарием.

Это право устанавливается исключительно для некоммерческих целей и должно принадлежать, как правило, гражданам.

Следует выделить в ГК РФ две разновидности права личного пользовладения: обычное и социальное (семейное).

Объектом права личного пользовладения могут быть как недвижимые, так и движимые вещи. Установление узуфрукта на здание возможно только при одновременном установлении узуфрукта на земельный участок.

Если движимая вещь является объектом пользовладения, то соответствующее право должно быть зарегистрировано в публичном реестре. Узуфрукт в отношении недвижимых вещей возникает и прекращается исключительно в момент государственной регистрации в ЕГРП.

Право личного пользовладения неотчуждаемо, за исключением его социальной разновидности, но следует за вещью при смене ее собственника.

Данное право может быть установлено только по воле собственника вещи, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обладатель права пользовладения обязан содержать вещь надлежащим образом и не допускать ухудшения ее состояния. Расходы по улучшению вещи, как правило, ему не компенсируются.

Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок, но в любом случае прекращается со смертью его обладателя.

Установление социального узуфрукта допускается, когда правомочия владения и пользования вещью узуфруктуарий осуществляет совместно с собственником данной вещи в силу наличия между ними семейных отношений.

Социальное личное пользовладение обеспечивает некоторые социально значимые (прежде всего жилищные) интересы лиц, имеющих право на получение содержания от собственника: супруга, несовершеннолетних детей, престарелых родителей, нетрудоспособных иждивенцев и т.п. Круг таких лиц должен быть предусмотрен законом. Основанием возникновения данного узуфрукта наряду с волеизъявлением собственника может являться и судебное решение.

При этом сам факт проживания лиц, имеющих право на установление в их пользу социального узуфрукта, в жилом помещении является необходимым основанием для установления узуфрукта на данное жилое помещение. Особенностью социального узуфрукта является возможное изменение круга обладателей данного права в силу изменений в составе семьи (смерть или рождение членов семьи), а также изменений их социального статуса (достижение совершеннолетия, утрата дееспособности, приобретение статуса иждивенца и т.п.).

Для ипотеки и иного зарегистрированного (учтенного) залоговое права предлагается учесть особенность действующего законодательства, которая  заключается в двойственном отношении к праву залога. Право залогодержателя не признается вещным правом. Между тем действующий ГК РФ предусмотрел для залога регулирование, которое сближает правовой режим залоговых прав с правовым режимом " классических" вещных прав. Такая двойственность создает трудности в правоприменении.

Однако, принимая во внимание разнообразие объектов залога (вещи, имущественные права, доля в праве собственности), залог в целом не может быть сконструирован как сугубо вещное право. Вместе с тем допустимо придать характер вещного права отдельным видам залога, обладающим свойствами публичности и следования, а также предоставляющим приоритет залоговым кредиторам перед прочими кредиторами.

Таким образом, учитывая неоднозначность правовой природы залога, следует оставить неизменным основное место регулирования залоговых правоотношений в ГК РФ, а именно в главе об обеспечении исполнения обязательств. Между тем в разделе о вещных правах следует указать на залог (ипотеку) как на ограничение вещных прав, установить основания его возникновения, определить ряд генеральных положений, регулирующих залог как вещное обременение.

Регулирование договора залога должно осуществляться нормами обязательственного права, а права залога как права, обременяющего вещь и следующего за ней, - положениями вещного права.

Вещное право залога возникает на основании договора при условии придания залогу свойства публичности (посредством его регистрации в реестре, наложений знака о залоге, передачи во владение залогодержателя или третьего лица либо иным образом, устанавливаемым законом). Необходимо отказаться от государственной регистрации договора залога недвижимого имущества и регистрировать только залоговое право как обременение недвижимого имущества.

Если залогу не придано свойство публичности, то он не обладает свойством следования и не предоставляет залоговому кредитору преимущественное удовлетворение своих требований перед другими кредиторами.

Зарегистрированное (учтенное) залоговое право по соглашению между залогодателем и залогодержателем может обеспечивать не только обязательство, в связи с которым оно возникло, но и другие обязательства.

В настоящее время переход залогового права возможен посредством 1) уступки права, обеспеченного залогом, а также 2) уступки прав по договору залога. Сохранение второго способа передачи права залога вряд ли оправданно, поскольку он противоречит природе складывающихся между цедентом и цессионарием правоотношений. Их действия должны быть направлены на переход требования, обеспеченного залогом, а не самого залогового требования.

Законодательство, регулирующее закладную, должно быть существенно изменено. Следует допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорности. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.

Следует предусмотреть в ГК РФ правила о защите добросовестно приобретенного вещного права залога. Необходимо установить, что зарегистрированное (учтенное) право залога не может прекратиться вследствие признания третьего лица собственником заложенной вещи, при условии, что залогодержатель не знал и не мог знать о принадлежности вещи третьему лицу в момент заключения договора залога. В этом случае договор залога является ничтожной сделкой, но право залога сохраняется, а собственник вещи должен рассматриваться как залогодатель в силу закона.

      Разработчики Концепции для права приобретения чужой недвижимой вещи устанавливают, что действующее гражданское законодательство достаточно широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера. Сущность института преимущественного права предопределяет способ его защиты в случае нарушения, а именно заявление требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. При этом законодатель устанавливает, как правило, пресекательный срок для такого заявления.

Однако преимущественное право не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, обещание дарения и т.п. Между тем понуждение к исполнению обязанности в натуре по таким сделкам возможно лишь тогда, когда вещь остается во владении обязанного лица к моменту заявления соответствующего требования кредитором.

В связи с этим ощущается отсутствие в российском законодательстве права приобретения чужой вещи как вещного права, которое может быть осуществлено и в тех случаях, когда вещь уже не находится у лица, по соглашению с которым соответствующее право было установлено.

Право приобрести чужую вещь как особое вещное право может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права. Круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК РФ.

По общему правилу объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту.

В исключительных случаях можно допустить установление права приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией " единого объекта" обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано, в частности, для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости.

По общему правилу основанием возникновения данного права является договор. В случаях, предусмотренных законом, право приобрести вещь может возникать помимо воли отчуждателя (при долевом строительстве).

Условия приобретения вещи, на которую устанавливается данное право, должны быть внесены в ЕГРП.

Может быть установлен упрощенный порядок принудительного осуществления права приобрести право на чужую вещь, если оно установлено на основании нотариально удостоверенного договора.

     Для права вещных выдач предлагается следующее. Право вещных выдач - право на получение из стоимости недвижимой вещи периодических платежей или иных имущественных предоставлений. От обязательства право вещных выдач отличается тем, что оно создает обременение, лежащее на собственнике вещи, и следует за вещью.

Само по себе такое право позволяет вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения, что расширяет экономические возможности оборота. Существующий в рамках обязательственного права договор ренты не охватывает всех возможностей, заключенных в вещи.

Право вещных выдач может быть срочным или пожизненным (для юридического лица - бессрочным). Право вещных выдач возникает, по общему правилу, в силу договора.

Право вещных выдач может быть установлено договором в пользу третьего лица.

Право вещных выдач может возникать из обязательства покупателя по оплате вещи при ее покупке, если стороны найдут такое решение более удобным, чем установление залога на проданную, но не оплаченную вещь.

Выдачи из вещи могут быть денежными и неденежными (натуральными).

Собственник обремененной вещи отвечает по праву вещных выдач только обремененной вещью.

Право вещных выдач прекращается посредством соглашения с собственником обремененной вещи (выкуп права вещных выдач). Может быть установлен срок, в течение которого собственник обремененной вещи не вправе выкупить право вещных выдач.

     Для права оперативного управления имуществом, находящимсяв государственной или муниципальной собственности закрепляется необходимость устранить существующий в законодательстве дуализм прав на управление имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, оставив только одно право - право оперативного управления.

Право оперативного управления следует определить как право владения, пользования и распоряжения имуществом собственника в пределах, установленных законодательством, а также в соответствии с целями деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Объем ограничений права оперативного управления может зависеть от категории субъекта данного права и от вида объекта, на который данное право распространяется.

Право оперативного управления может быть дифференцировано на виды в зависимости от того, насколько ограничено входящее в его состав правомочие распоряжения. Что касается владения и пользования, то они должны быть одинаковыми во всех разновидностях права оперативного управления.

Субъектами права оперативного управления, по общему правилу, должны быть государственные или муниципальные юридические лица. Характер права оперативного управления делает данное право не вполне пригодным для частных учреждений. Для последних будет более удобной модель права собственности.

Объем права некоммерческой организации распоряжаться имуществом может быть дифференцирован в зависимости от того, какая деятельность ею осуществляется - предпринимательская (иная приносящая доходы) или деятельность по заданию и за счет собственника.

В качестве объектов права оперативного управления могут выступать как движимые, так и недвижимые вещи, за исключением земельных участков, водных объектов и участков недр. Право оперативного управления недвижимыми вещами возникает в момент государственной регистрации. Имущество субъекта права оперативного управления не должно именоваться предприятием.

По общему правилу собственник должен нести субсидиарную ответственность по долгам субъекта права оперативного управления. Законом могут быть предусмотрены случаи, когда собственник освобождается от субсидиарной ответственности, а права и законные интересы кредиторов гарантируются иным образом.

Как отмечает В. В. Витрянский, в ст. 223 ГК РФ (в редакции законопроекта) устанавливается закрытый перечень всех вещных прав, включая право собственности и ограниченные вещные права. В этот перечень, помимо права собственности, входят девять ограниченных вещных прав: право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользования, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право оперативного управления и право ограниченного владения земельным участком.[28]

Как можно видеть, законопроектом действительно предложена новая система ограниченных вещных прав. Из пяти видов применяемых сегодня в соответствии с действующим в настоящее время законодательством ограниченных вещных прав в случае принятия новой редакции раздела IIГК РФ сохранятся лишь два (в измененном виде): сервитут и право оперативного управления. Что касается остальных трех видов известных вещных прав - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом, - то они " исчезнут" из законодательства и имущественного оборота.

Вещные права приобретаются по основаниям, предусмотренным ст. 8 ГК РФ, в соответствии с правилами ГК РФ об отдельных видах вещных прав. При этом вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено ГК РФ (п. 1 и 2 ст. 224 ГК РФ в редакции законопроекта).

В связи с этим нельзя не отметить, что некоторые новые законоположения, относящиеся к объектам гражданских прав и " пропавшие" при принятии в рамках реформы гражданского законодательства ФЗ N 142-ФЗ, которым как раз и вносились изменения в соответствующие нормы ГК РФ об объектах гражданских прав, обнаружились в законопроекте, которым предлагается новая редакция раздела II ГК РФ " Вещное право".[29]

Во-первых, речь идет о новой редакции ст. 130 ГК РФ, в которой к традиционному определению недвижимости - к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, - добавилось правило о том, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Здесь же закреплен принцип единого объекта, выраженный следующей формулой: земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Во-вторых, в ст. 131 ГК РФ вносятся изменения, учитывающие новую систему вещных прав. Согласно данной статье (в редакции законопроекта) право собственности, право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. А в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В-третьих, в соответствии с новой редакцией ст. 132 ГК РФ, предлагаемой в законопроекте, предприятие как имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности, сохранив статус особого объекта гражданских прав и имущественного оборота, более не будет признаваться объектом недвижимости. Особенности правового регулирования предприятия как объекта оборота будут состоять в том, что дата совершения всякой сделки с предприятием будет подлежать нотариальному засвидетельствованию, а сведения о таких сделках - обязательной публикации в средствах массовой информации, в которых публикуются сведения о банкротстве.

Существенным новшеством в правовом регулировании оснований приобретения вещных прав является то обстоятельство, что некоторые ограниченные вещные права будут приобретаться на основании заключаемого с собственником имущества договора об установлении соответствующего вещного права на указанное имущество. Такой договор должен содержать все условия, подлежащие государственной регистрации при регистрации возникшего вещного права (п. 3 и 4 ст. 224 ГК РФ в редакции законопроекта).

Среди общих положений о вещных правах имеются и некоторые правила, регламентирующие порядок осуществления вещных прав (ст. 225 ГК РФ в редакции законопроекта). В частности, предусмотрено, что вещные права должны осуществляться с соблюдением прав и охраняемых законом интересов других лиц. Лица, владеющие соседними недвижимыми вещами, при осуществлении принадлежащих им вещных прав обязаны соблюдать ограничения, установленные в пользу соседей (соседские права), в том числе поддерживать свои недвижимые вещи в надлежащим состоянии.

Особым образом регламентируется осуществление вещных прав на земельные участки и иные природные ресурсы: владение, пользование и распоряжение такими объектами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются свободно, если это не противоречит закону, не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В случаях, когда в интересах общества на основании и в порядке, предусмотренных законом, установлены определенные ограничения вещных прав на недвижимую вещь, которая вследствие своей культурной или исторической ценности отнесена в соответствии с законом к объектам культурного наследия, такие ограничения подлежат внесению в ЕГРП и в дальнейшем следуют за вещью.

Важное значение для имущественного оборота будут иметь новые правила о том, что правомочия лица - субъекта ограниченного вещного права на вещь осуществляются преимущественно перед соответствующими правомочиями собственника указанной вещи и что при коллизии правомочий владения, пользования или распоряжения, входящих в содержание ограниченных вещных прав на одну вещь, преимуществом пользуется то ограниченное вещное право, которое возникло ранее, если иное не предусмотрено ГКРФ.

 

 

Других вещных прав

Употребление в законодательстве и доктрине категорий «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество». Критерии дифференциации недвижимого имущества от иных объектов гражданских прав. Классификация недвижимого имущества в законодательстве и науке гражданского права. Правовой режим недвижимого имущества: понятие и элементы. Виды правового режима недвижимого имущества. Особенности правового режима земельных участков, участков недр, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, иных объектов недвижимого имущества.

 

1. Недвижимое имущество в системе объектов гражданских правоотношений.

2. Классификация недвижимого имущества в гражданском обороте.

3. Определение отдельных видов недвижимого имущества.

4. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества.

 

Литература

1. Бевзенко Р.С. " Не смешите мои сосны! ". Комментарий к Определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.06.2016 N 306-ЭС15-20155 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 7. С. 4 - 10.

 

2. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.

3. Иванова Ж.Б., Закарьяев Ш.З. К вопросу о признании парковочных мест объектом недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 2. С. 3 - 5.

4. Камышанский В.П. О праве пользования участками недр в науке гражданского права // Власть Закона. 2016. N 2. С. 15 - 21.

5. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М.: КОНТРАКТ, 2013. 368 с.

6. Колбасюк Е.А. Предпосылки признания частей объекта капитального строительства в качестве самостоятельных недвижимых вещей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 9. С. 25 - 32.

7. Лазаренкова О.Г. Проблемы определения правового статуса парковочного места (машиноместа) как объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 2. С. 9 - 11.

8. Любарская Т.С. Коллизионная привязка к местонахождению вещи для определения права, применимого к вещным правам: достоинства и недостатки // Закон. 2016. N 8. С. 48 - 61.

9. Тоточенко Д.А. Земельный участок и часть земельного участка как объекты гражданско-правовой защиты в суде // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 7. С. 6 - 13.

10. Ширвиндт А.М., Щербаков Н.Б. О понятии строений и сооружений вспомогательного использования: к вопросу о целях градостроительного законодательства и корректном толковании закона // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 7. С. 24 - 37.

 

В результате изучения темы студент должен:

Знать

· понятие недвижимой вещи, недвижимости, недвижимого имущества;

· критерии дифференциации недвижимого имущества;

· взгляды на проблему классификации недвижимого имущества по законодательству и в науке гражданского права;

· понятие и основные элементы правового режима недвижимого имущества;

· определение видов недвижимого имущества.

Уметь                                                      

· выявлять критерии дифференциации недвижимого имущества;

· выявлять предметное разнообразие видов недвижимого имущества;

· квалифицировать виды правового режима недвижимого имущества.

Владеть

· навыками дифференциации отдельных видов недвижимого имущества;

· навыками квалификации конкретных видов правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

 

Гражданское право опосредует в своеобразных юридических формах экономический оборот, т.е. движение в обществе материальных и нематериальных благ. В самом общем виде объектами гражданских правоотношенийможно назвать блага, в связи с принадлежностью и (или) передачей которых у субъектов возникают права и обязанности.

Благами в гражданско-правовом смысле являются предметы и явления, способные удовлетворять потребности субъектов. Благом может быть почти все: вещь, вещество, энергия, информация, художественный образ, оценка людьми друг друга.

Способом оформления принадлежности объекта правоотношения является абсолютное право (право собственности на вещь, исключительное право на произведение). Передача же объекта сопровождается возникновением обязательственного права. Существуют объекты, в отношении которых возможно установление только абсолютных прав (неотчуждаемые нематериальные блага) или только обязательственных (услуги).

Легальный перечень объектов гражданских прав дан в ст. 128ГК РФ. Названные там виды объектов сообразно их природе можно распределить по следующим группам:

1) имущество;

2) работы и услуги;

3) интеллектуальная собственность;

4) нематериальные блага.

Классификация объектов в зависимости от их способности находиться в гражданском обороте излагается в ст. 129ГК РФ. По общему правилу всякий объект не ограничен в обороте. Такой объект может принадлежать любым субъектам и переходить от одного лица к другому свободно.

Для некоторых видов объектов законом или подзаконным актом могут быть установлены различные ограничения оборотоспособности. Может быть ограничен круг лиц, которые вправе обладать этими объектами (участки недр являются исключительной собственнностью государства). Может быть введен разрешительный (лицензионный) порядок совершения сделок с объектами (для приобретения земель сельскохозяйственного назначения требуется отказ от права субъекта РФ). Возможно сочетание этих способов и применение иных вариантов: ограничение в сравнении с общими правилами круга совершаемых сделок или круга возможных участников сделок, повышение требований к оформлению сделок, установление преимущественного права покупки объекта и пр.

В отношении природных ресурсов действует обратная презумпция: их оборот возможен в той мере, в какой он разрешен законом.

Весьма своеобразный режим сообщает ст. 131ГК РФ к недвижимому имуществу, в частности, государственная регистрация прав, некоторых сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Главной составной частью имущества являются вещи именно посредством вещей удовлетворяется основная масса потребностей субъектов.

Вещь - это предмет материального мира, могущий быть в обладании человека и служащий удовлетворению его потребностей.

Вещь материальна. Она устойчиво существует независимо от субъекта. Вещь как физическое тело имеет массу и пространственные пределы. Поэтому вещи легко и удобно присваивать, что сделало вещи исторически первым классом объектов гражданских правоотношений.

Существующая в гражданском праве классификация вещей основана прежде всего на различении реально существующих типичных свойств той или иной совокупности вещей. Классификация устанавливает для каждой группы вещей соответствующий ее природным или социальным свойствам правовой режим.

Движимые и недвижимые вещи. Один из важнейших критериев классификации вещей - их способность к передвижению. По этому признаку все вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Недвижимой признается всякая вещь, прочно связанная с землей. Связь с землей проявляется в том, что данную вещь невозможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению. В ГК РФприводятся примеры недвижимых вещей - земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-место. Все эти объекты относятся к категории вещей, " недвижимых по природе". Вместе с тем кодекс допускает существование и " недвижимости по закону". Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания ГК РФ прямо называет недвижимостью.

Понятие движимых вещей определяется в законе по остаточному принципу - движимой является любая вещь, не относящаяся к недвижимости.

Юридическое значение различения движимости и недвижимости состоит в установлении особых правил для оборота недвижимого имущества. Вещные права на недвижимость и движение этих прав по общему правилу подлежат государственной регистрации. Напротив, специальная регистрация прав на движимые вещи обычно не требуется. Для большинства сделок с недвижимостью требуется соблюдение классической письменной формы в виде одного документа под страхом признания сделки недействительной, тогда как сделки с движимыми вещами подчиняются общим правилам о форме сделок. Недвижимость может быть приобретена в собственность по давности владения не ранее, чем по истечении 15 лет, хотя для движимости достанет и пяти лет.

В свою очередь закон не различает терминов «недвижимая вещь», «недвижимость» и «недвижимое имущество» и употребляет их как равнозначные понятия. Вместе с тем понятия «недвижимая вещь» уже категорий «недвижимость» и «недвижимое имущество», в состав последних могут входить иные виды имущества – доли в праве общей собственности, движимые вещи. Речь идет об имущественных комплексах, в частности: предприятии (в его состав могут входить исключительные права», многоквартирный дом как имущественный комплекс в жилищной сфере (в его составе присутствует общее имущество, которое призвано обслуживать более одного помещения многоквартирного дома), а также единые недвижимые комплексы (ЕНК, примером которых служат линейные объекты недвижимости). 

В силу этих обстоятельств следует дифференцировать вышеуказанные понятия.

Делимые и неделимые недвижимые вещи. В физическом смысле неделимых вещей нет, разделить при желании можно все. Однако ГК РФвсе же говорит о неделимых вещах. Неделимой признается такая вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (даже если она имеет составные части). Например, однокомнатная квартира является неделимой, если ее нельзя перепланировать в соответствии с законом в двухкомнатную квартиру, состоящую из изолированных комнат.

Неделимая вещь по общему правилу может стать предметом взыскания только целиком. В вещных отношениях неделимость вещи приводит к возникновению отношений общей собственности, когда такая вещь попадает в обладание нескольких лиц. Сособственники не могут прекратить право общей собственности путем физического раздела вещи. Вместо этого используется выплата денежной компенсации. Неделимость вещи как предмета обязательства порождает солидарность обязательства, тогда как по общему правилу при множественности лиц обязательство бывает долевым. Неделимость вещи как предмета наследования дает наследнику, пользовавшемуся вещью до открытия наследства, преимущественное право на ее получение.

По общему правилу неделимыми вещами служат ЕНК.

Простые и сложные недвижимые вещи. Гражданский закон в первую очередь опирается на понятие единичной телесной материальной вещи. Сложной же вещью он называет совокупность различных вещей, которые соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (предприятие).

Правовое значение выделения категории сложных вещей состоит в облегчении оборота. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. Впрочем, сторонам в этом вопросе предоставляется свобода выбора, ибо данная норма сформулирована как диспозитивная.

Главная вещь и принадлежность. Критерий классификации здесь - самостоятельность выступления вещи в обороте. Главная вещь используется, как правило, самостоятельно и в принципе может обойтись без принадлежности. Принадлежность обычно обслуживает главную вещь и самостоятельно не используется. Примерами могут служить комната в квартире и общее имущество, которое нельзя отчуждать без передачи комнаты.

Принадлежность следует судьбе главной вещи. Если кто-то желает пустить в оборот вещь без принадлежности, об этом должна быть сделана соответствующая оговорка и проанализирован закон, который может запрещать отчуждение принадлежности. Например, лоджия является принадлежностью квартиры, ее нельзя использовать по самостоятельному назначению в силу запрета в жилищном законодательстве РФ.

Основная вещь (капитал) в соотношении с плодами, продукцией и доходами. Вещи недвижимые в процессе их использования могут приносить своему собственнику дополнительные поступления. Традиционно различаются три разновидности подобных поступлений - плоды, продукция и доходы. Плодами обычно именуются продукты органического развития вещи, которые не требуют для своего появления деятельного участия человека. Для недвижимых вещей это вряд ли возможно. Продукцией считается результат производительного использования вещи. Без приложения человеческих усилий продукция не возникает. Недвижимая вещь не может быть подвергнута переработке в силу своей правовой природы, а, следовательно, не может давать продукцию. Доходы - это поступления (чаще всего денежные) от участия вещи в гражданском обороте. Недвижимая вещь может давать доход от аренды, коммерческого найма и иных сделок.

В принципе для всех трех разновидностей поступлений от вещи установлен единый правовой режим. Согласно ГК РФлюбые поступления от использования имущества принадлежат собственнику основной вещи. Иное может быть установлено законом (например, ст. 606ГК РФ) или договором, а также вытекать из существа обязательства.

Вещи потребляемые и непотребляемые. Суть различия этих категорий состоит в ответе на вопрос: сохраняет ли вещь свои свойства после однократного использования? Если вещь исчезает полностью или преобразуется в другую вещь, она потребляема. Если же вещь в процессе использования лишается своих свойств постепенно (изнашивается), она считается непотребляемой (недвижимая вещь может иметь физический и моральный износ, а поэтому требует надлежащего содержания, например, текущего или капитального ремонта, реконструкции, а в определенных случаях перепланировки и переоборудования).

Одни гражданско-правовые договоры могут быть заключены в отношении только непотребляемых вещей (аренда). Другие договоры могут иметь своим предметом обе рассматриваемые категории вещей (купля-продажа). Правила о сделках с недвижимости касаются их продажи, дарения, аренды, ренты, доверительного управления и т.д.

Индивидуально-определенные и родовые вещи. Степень индивидуализации вещей в гражданском обороте может быть различной. В одних случаях вполне достаточно указать на род и количество передаваемых по договору вещей (тысяча рублей, взятых взаймы). В других случаях закон настаивает на том, чтобы вещь можно было выделить среди подобных ей вещей (кадастровый номер отчуждаемой недвижимости). Некоторые вещи просто уникальны, например, здания как объекты культурного наследия, поставленные на специальный учет и находящиеся под особой охраной государства.

Индивидуально-определенные вещи юридически незаменимы. Случайная гибель таких вещей освобождает обязанное лицо от необходимости передать их контрагенту по договору. Если вещь не погибла, а просто не передана должником, то потребовать исполнения этой обязанности в натуре может только тот кредитор, который вещь индивидуализировал по площади, количеству помещений, нахождению в составе другой недвижимости, по расположению на земельном участке, адресной части объекта, кадастровому номеру. С родовыми же вещами в аналогичной ситуации можно рассчитывать лишь на денежное возмещение ущерба.

Существующие и будущие вещи. По общему правилу закон начинает реагировать на присутствие вещи только после ее появления. Но права и обязанности, связанные с вещью, могут возникнуть и до ее реального появления. Гражданскому праву с древнейших времен известно понятие будущих вещей, или resfutura. Будущая вещь может выступать предметом обязательства, несмотря на то, что в момент возникновения обязательства этой вещи еще не существует. Объектом вещногоправа будущая вещь не является, но может быть объектом обязательственного права, например, по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а также договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет приобретено у третьего лица или создано в будущем. Судебная практика знает подобного рода договоры.

Понятие недвижимого имущества закреплено в обновленной редакции п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Определение земельного участка закреплено в п. 3 ст. 6 ЗК РФ: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки». В соответствии с ним в обороте могут находиться земельные участки, их части, земельные участки естественно-природного происхождения и искусственно созданные человеком.

О совершенствовании видов недвижимого имущества в ГК РФ нами указывалось в различных публикациях.[37]

Статья 3 Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ (ред. от 03.07.2016) " Об

искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает понятие искусственного земельного участка, созданного на водном объекте, находящимся в федеральной собственности, как сооружения, создаваемого на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемого после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. При этом искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.

Участок недр регулируется Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1(ред. от 03.07.2016) " О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016) и определяется как часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Под зданием принято понимать здание - результат строительства, представляющий

собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Определение содержится в Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) " Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Вышеуказанным ФЗ индивидуализируется понятие сооружения как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) закрепляют данное понятие, которое применяется в обороте. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 " О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 38 ч. 5) оценивает квалифицирующие признаки объекта незавершенного строительства.

Помещение определяется как часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 п. 2 ЖК РФ).

Нежилое помещение оценивается как противопоставленный признакам жилого помещения объект права. Различают жилые и нежилые здания. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание есть здание, предназначенное для использования производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей. Отсюда нежилое помещение не может быть использовано для нужд проживания в нем.

На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются.

Эти понятия установлены приказомМинземстроя РФ от 04.08.1998 N 37(ред. от

04.09.2000) " Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008).

Предприятием согласно ст. 132 ГК РФ как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.О соотношении предприятия с другими объектами недвижимости приводидлсь нами в ряде публикаций.[38]

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. О правовой природе единых недвижимых комплексов нами указывалось в следующих изданиях.[39]

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (ст. 133.1 ГК РФ).[40]

У каждого объекта недвижимости существует особый правовой режим, под которым следует понимать совокупность юридически значимых действий, которые могут быть совершены по поводу недвижимости, включая сделки, права, их ограничения, а также обременения объектов недвижимого имущества. Правовой режим недвижимости может касаться и иных действий, например, наследования, внесения вклада в уставный капитал корпоративных коммерческих организаций и т. д.

Правовой режим недвижимых вещей принято разграничивать на общий (свойственен всем недвижимостям) и специальный (характерен для определенных видов недвижимости. Он может дифференцироваться в зависимости от правового регулирования на гражданско-правовой, жилищно-правовой, земельно-правовой и т.д. До недавнего времени общий правовой режим недвижимости включал в себя элементы государственного учета (технического, кадастрового, балансового или бухгалтерского, статистического). Более подробно об этом нами указывалось в монографии «Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [41] В связи с реформированием законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произойдет обновление правового регулирования кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в форме создания Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Установлен переходный период на новую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Специальный правовой режим недвижимого имущества помимо гражданского законодательства может регулироваться иными законами, например, о нотариате и нотариальной деятельности, в котором предусмотрен механизм участия нотариуса в вещных правоотношениях по поводу недвижимых вещей через совершение отдельных видов нотариальных действий: удостоверение сделок, свидетельствование юридических фактов и других действий.В работе «Наука гражданского права как основа правового обеспечения инновационного развития оборота недвижимого имущества»[42] нами ставилась проблема о необходимости соединения в правилах ГК РФ правовой регламентации земельных участков с целью их единообразного регулирования. Существующие в гражданском и земельном законодательстве нормы о правовом режиме земельных участков требуют своего реформирования в рамках единых установлений ГК РФ.

Оценка квалифицирующих признаков недвижимого имущества через элемент

прочной связи с землей, т. е. невозможности перемещения в пространстве без несоизмеримых затрат целевому назначению, определялась нами с учетом критерия прикрепленности недвижимости к земле через конструктивные элементы ее фундамента.[43] Указанный критерий нашел свое подтверждение в судебной практике в постановлении Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 года. В Обзорах судебной практики ВС РФ N 4 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 20.12.2016, N 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) и Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, было рекомендовано: учитывать степень углубленности фундамента при оценке прочной связи объекта с землей. В частности, судами с учетом представленных в дело доказательств было установлено, что спорный объект является типовым, изготовлен в заводских условиях, состоит из готовых модулей и представляет собой металлический каркас с ограждающими конструкциями из ударопрочного стекла и стеклопакетов; части комплекса и соединительные элементы поставляются в разобранном состоянии; собранная конструкция крепится на бетонную площадку анкерными болтами, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой; установка комплекса производится без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суды признали недоказанным, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования комплекса по назначению. Кроме того, суды также установили, что земельный участок предоставлен заявителю в целях размещения остановочно-торгового комплекса (временного объекта) на условиях краткосрочной аренды.

Проблема модернизации гражданского законодательства о недвижимом имуществе как объекте вещных прав исследовалась и с позиции теории единого объекта недвижимого имущества, сущность которой состоит в том, что собственник недвижимости имеет преимущественное право на закрепление за собой прав на земельный участок, на котором расположена недвижимость, а собственник земельного участка обладает приоритетом признания прав на здание или сооружение, которое на нем расположено.[44] Эта теория противостоит теории единства правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, которая закреплена в Концепции развития гражданского законодательства РФ.

    Судебная практика дает анализ применения теорий фактической и юридической недвижимости: первая проистекает из факта создания недвижимой вещи, а вторая связывает момент приобретения недвижимости с актом государственной регистрации прав на нее. Закон выявляет противоречие и исходит в одних случаях из факта создания недвижимой вещи, а в других апеллирует к требованию о регистрации прав на нее. Эта непоследовательность в большей мере свидетельство того, что недвижимость есть юридическая фикция, которая становится объектом права и связывает с собой субъекта права в силу последовательных юридических действий кадастрового учета (вещь приобретает кадастровый номер и индивидуальную определенность в обороте) и государственную регистрацию прав с внесением записи в реестр. Однако из теории внесения есть исключения при наследовании недвижимости, полной выплаты паевых взносов членом жилищного или иного потребительского кооператива, реорганизации юридического лица в форме преобразования его организационно-правовой формы. Отсюда возникает потребность в развитии правового режима недвижимости с учетом создания ЕГРН. А правовую сущность государственной регистрации связывать с приобретением лицом титула на недвижимую вещь.

 

 

Других вещных прав

Употребление термина «защита права собственности и других вещных прав». Институт защиты права собственности и других вещных прав.

Защита права собственности и других вещных прав как субъективное гражданское право. Юрисдикционные и неюрисдикционные формы защиты права собственности и других вещных прав. Защита права собственности и других вещных прав в судебном порядке. Способы защиты права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество: понятие и виды. Вещные и обязательственные способы защиты. Иные способы защиты. Оспаривание государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Признание права отсутствующим на недвижимое имущество. Исключение недвижимого имущества из-под ареста (акта описи).

 

§ 1. Гражданско-правовая защита собственности

 

Охрана права собственности в широком смысле - это направленность норм гражданского права на регулирование отношений собственности при нормальных условиях использования собственником принадлежащего ему имущества без нарушения его правомочий, а также без ущемления прав и интересов других лиц. Защита права собственности, т.е. охрана права собственности в узком смысле, - это совокупность только тех способов и средств, которые применяются, когда отношения собственности (права и интересы собственника) нарушены.

Способы защиты права собственности традиционно делятся на вещно-правовые (абсолютная защита против всех и каждого; применяется при непосредственном нарушении права собственности) и обязательственно-правовые (относительная защита против конкретного нарушителя; применяется при нарушении относительного права, когда право собственности нарушается косвенно, например арендатор не возвращает вещь после истечения срока аренды). Средствами защиты являются иски, поскольку защита права собственности осуществляется в исковом порядке в суде. Термин " иск" в области вещного права имеет не только процессуальное, но прежде всего материальное значение как требование собственника.

Система гражданско-правовых средств защиты права собственности состоит из: 1) вещно-правовых исков; 2) исков, направленных на защиту интересов собственника при прекращении права собственности в силу закона; 3) обязательственно-правовых исков.

В некоторых случаях выделяют иные способы защиты прав на недвижимость, которые предусмотрены ст. 12 ГК РФ и другими ФЗ.

Вещно-правовые иски - это иски, непосредственно направленные на защиту права собственности, поскольку их целью является восстановление в полном объеме правомочий собственника по отношению к конкретному имуществу. Вещно-правовыми способами защищается только реально существующее (уже приобретенное и еще не утраченное) право собственности, поэтому общей предпосылкой удовлетворения всех вещно-правовых исков является то, что истец обязан доказать свое право собственности (титул).

Вещно-правовые способы защиты применяются только в том случае, когда нарушено право собственника на индивидуально-определенную вещь. Вещно-правовые иски всегда являются внедоговорными. Таким образом, вещно-правовые иски - это предъявляемые в суд внедоговорные требования собственника о защите его существующего права на индивидуально-определенную вещь, в случае если право собственности непосредственно нарушено конкретным лицом.

В российском праве вещно-правовые иски применяются для защиты нарушенных прав субъектов других, помимо права собственности, вещных прав и даже для защиты нарушенных прав законных владельцев.

 

§ 2. Виндикационный иск

 

1. Понятие, субъекты и основания (условия удовлетворения) виндикационного иска. В соответствии со ст. 301ГК РФ " собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения". Широкое распространение получила формула " виндикационный иск - это иск невладеющего собственника к владеющемунесобственнику". Таким образом, виндикационным признается иск невладеющего собственника к незаконно владеющемунесобственнику об изъятии вещи (объекта права собственности) в натуре.

Виндикационный иск предъявляется в случае, когда истец одновременно лишен правомочий владения, пользования и распоряжения вещью, но сохраняет за собой титул собственника. Ответчик, напротив, не имеет никакого титула на имущество, которым он владеет, - он беститульный фактический владелец. Беститульное владение имеет место в отношении похищенной вещи, присвоенной находки, т.е. чаще всего в отношении имущества, выбывшего из обладания собственника помимо его воли.

Не признается беститульным владельцем ответчик, который должен передать вещь истцу по какому-либо обязательству. Это касается как случаев, когда ответчик еще остается собственником (например, при неисполнении обязанности передать истцу вещь в собственность), так и случаев, когда ответчик получил владение вещью от собственника (например, по договору аренды) и продолжает ею владеть после прекращения договора. В этих случаях истец должен защищать свое нарушенное право обязательственными (относительными) исками (п. 34Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22).

Таким образом, основаниями виндикационного иска являются:

- нарушение правомочий истца по владению (а значит, и по пользованию и распоряжению) принадлежащим ему имуществом;

- нахождение истребуемой вещи в фактическом владении ответчика;

- отсутствие титула на истребуемую вещь у ответчика.

В целом конструкция виндикационного иска состоит из двух неразрывно связанных между собой составляющих: 1) абсолютная составляющая - о признании права собственности истца; 2) относительная составляющая - об отобрании вещи у ответчика и о передаче ее истцу (т.е. об истребовании имущества в натуре). Неразрывность этих двух составляющих проявляется в том, что виндикационный иск не подлежит удовлетворению как в том случае, когда истец не доказал своего права собственности, так и в том случае, когда право собственности истца доказано, но истребуемой вещи к моменту рассмотрения дела в суде во владении ответчика не оказалось (п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22). Причины, по которым вещь выбыла из владения ответчика, роли не играют - собственник вправе в этом случае предъявить к ответчику другой иск, на сей раз обязательственно-правовой (например, о взыскании стоимости вещи).

На виндикационное требование распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ этот срок начинает течь не с момента, когда собственник лишился имущества, а с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о том, у какого конкретного лица отыскиваемое имущество находится во владении. В п. 12Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126) обращается внимание на данное положение закона.

 

2. Доказывание истцом права собственности. Доказывание истцом своего права собственности осуществляется ссылкой на предусмотренные законом основания приобретения права собственности (гл. 14ГК РФ). В п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 дается разъяснение о доказываниии права собственности на вещь. Недоказанность истцом своего права собственности или вывод суда о порочности основания возникновения права влекут отказ в удовлетворении виндикационного требования вне зависимости от того, установлен ли был факт незаконного владения ответчика.

Ответчик может (а иногда по обстоятельствам дела и должен) занять активную позицию. Так, доводы истца о принадлежности ему права собственности могут быть парализованы доказательствами ответчика, что он сам является собственником. Доказывание ответчика того, что он является владельцем спорного имущества на основании договора с собственником, также влечет отказ в удовлетворении виндикационного иска, но на сей раз в связи с неверно выбранным способом защиты - истец в этом случае не лишен возможности предъявить обязательственно-правовой иск об истребовании вещи.

Таким образом, доказанность истцом своего права собственности при одновременном отсутствии доказательств титула у ответчика означает, что ответчик является незаконным владельцем. Только в этом случае становится возможным говорить о том, что действительно собственник требует возврата своего имущества из действительно незаконного владения.

3. Виды незаконного владения. Незаконное (беститульное) владение бывает добросовестным и недобросовестным. Добросовестный владелец - это тот, кто не знал и не должен был знать о принадлежности спорного имущества на праве собственности другому лицу. Добросовестным владельцем, например, может быть признан наследник, получивший чужую вещь в составе наследства. Не может быть признан добросовестным владельцем вор, или лицо, присвоившее находку, или лицо, самовольно вселившееся в чужую квартиру (так как настоящий собственник внесен в ЕГРП и нарушитель должен был об этом знать), и т.п.

Поскольку в большинстве случаев владение передается по гражданско-правовым сделкам, законодательство выделяет фигуру добросовестного и недобросовестного приобретателя. Всякий приобретатель, имеющий в своем обладании спорное имущество, одновременно является и его владельцем. Незаконное владение при приобретении имущества возникает в том случае, если имущество приобретено не от собственника или управомоченного им лица. Соответственно, приобрести вещь в незаконное владение можно только от лица, которое собственником не является и которого принято называть неуправомоченнымотчуждателем. Неуправомоченнымотчуждателем может быть не только вор, но и арендатор, хранитель и т.п., так как эти лица также не имеют права распоряжаться вещью, которую им по договору передал собственник. Добросовестный приобретатель - это тот, кто не знал и не мог знать о том, что приобретаемое им имущество не принадлежит отчуждателю на праве собственности. Добросовестным приобретателем (и, соответственно, владельцем) может быть признано, например, лицо, приобретающее в комиссионном магазине украденную вещь.

Таким образом, имущество всегда может быть виндицировано собственником от владельца, который одновременно является и незаконным, и недобросовестным. Но если незаконный владелец является добросовестным приобретателем, виндикационный иск не всегда подлежит удовлетворению.

4. Ограничения виндикации в пользу добросовестного владельца-приобретателя. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при одновременном наличии трех условий (ст. 302ГК РФ):

1) истребуемое имущество ответчиком было приобретено по сделке у неуправомоченногоотчуждателя возмездно;

2) к неуправомоченномуотчуждателю имущество попало по воле собственника (или, говоря иными словами, оно изначально выбыло из владения собственника по его воле);

3) приобретатель имущества был добросовестным на момент приобретения.

Если отсутствует хотя бы одно из двух первых условий, собственник вправе истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя.

При наличии всех условий, предусмотренных в ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель имущества признается собственником (т.е. в ст. 302ГК РФ предусмотрен особый юридический состав приобретения права собственности), что подтверждается п. 13 Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22. Таким образом, истцу отказывают в удовлетворении права собственности по ст. 302ГК РФ  в связи с тем, что он перестал быть собственником и не имеет права на виндикационный иск.

5. Расчеты между истцом и ответчиком при удовлетворении виндикационного иска ( ст. 303 ГК РФ). Данные расчеты являются частным случаем расчетов при возврате имущества в связи с неосновательным обогащением (гл. 60ГК РФ). Собственник вправе требовать от незаконного владельца возврата или возмещения доходов, которые владелец извлек или должен был извлечь за все время владения. В свою очередь незаконный владелец вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество и возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества. Объем возмещения определяется с учетом того, является незаконный владелец добросовестным или недобросовестным (естественно, что недобросовестный владелец поставлен в худшее положение по сравнению с добросовестным).

 

 

§ 3. Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ)

 

Права собственника могут быть нарушены в результате создания препятствий в осуществлении им полномочий пользования своим имуществом. Например, такими нарушениями являются недопущение собственника в принадлежащее ему помещение путем выставления охраны собственником здания, несанкционированное строительство на земельном участке собственника, отключение электроэнергии и др. В этих случаях для защиты нарушенного права применяется такой способ вещно-правовой защиты, как негаторный иск. Негаторным признается иск собственника о защите права собственности путем устранения нарушений, не связанных с лишением собственника владения.

Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор из мест общего пользования многоквартирного дома), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). В п. 13 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153, дается примерный вид таких действий.

На негаторные требования исковая давность не распространяется (ст. 208ГК РФ) в отличие от виндикационных требований. В связи с этим большое практическое значение имеет критерий разграничения негаторного и виндикационного требований. Таким критерием является установление факта того, находится вещь в незаконном владении нарушителя (виндикационный иск) или не находится (негаторный иск). Так, иски о выселении из жилых помещений квалифицируются как виндикационные иски, поскольку нарушители, проживая в помещении и не допуская туда собственника, фактически владеют им. Напротив, требование о демонтаже торгового прилавка, установленного в холле нежилого здания, квалифицируется как негаторный иск, поскольку собственник имеет свободный доступ в холл принадлежащего ему здания, что было отражено в п. 1 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153.

 

§ 4. Иск об освобождении имущества от наложения ареста

или исключении его из описи

 

В целях обеспечения иска или в целях обеспечения обращения взыскания на имущество должника может быть наложен арест на имущество, принадлежащее должнику. Арест имущества всегда означает запрет распоряжаться этим имуществом, а при необходимости дополнительно - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Арест имущества производится судебным приставом-исполнителем с составлением акта о наложении ареста (описи имущества). Как правило, арестованное имущество в последующем реализуется судебными приставами-исполнителями в принудительном порядке, т.е. переходит в собственность третьих лиц.

Иногда арест накладывается на имущество, оказавшееся у должника, но должнику на праве собственности не принадлежащее. При этом имущество может находиться как во владении собственника (например, имущество супруги должника при совместном проживании супругов), так и во владении должника (например, имущество, арендуемое должником). В этом случае собственник вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста. Данный способ вещно-правовой защиты регулируется ст. 119Закона об исполнительном производстве.

Иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи признается иск собственника о снятии ограничений по распоряжению имуществом, направленный на недопущение реализации арестованного имущества в будущем.

Иногда арестованное имущество передается судебным приставом-исполнителем третьему лицу под охрану или на хранение. В этом случае собственник должен дополнительно к иску об освобождении имущества от ареста предъявить виндикационный иск к фактическому владельцу. Если арестованное имущество уже реализовано судебными приставами-исполнителями, то собственник может предъявлять к фактическому владельцу только виндикационный иск.

 

§ 5. Другие вещно-правовые способы защиты

 

Теория и судебная практика выработали вещно-правовые способы защиты, которые пока прямо не указаны в Гражданскомкодексе. В основном это способы защиты права собственности на недвижимое имущество, специфика которых объясняется тем, что единственно допустимым доказательством права собственности на это имущество является запись в ЕГРП.

Наибольшее распространение на практике получил иск о признании права собственности. Главными особенностями иска о признании права собственности являются следующие: 1) этот иск не направлен на изъятие имущества у кого бы то ни было; 2) исковая давность на требования о признании права собственности не распространяется. Исходя из этих особенностей, фактически иск о признании права собственности может быть удовлетворен только в том случае, если его предъявляет истец-собственник, который владеет своим имуществом, к ответчику, который не признает права собственности истца. В случае, когда истец не владеет недвижимостью, требование о признании права собственности может быть удовлетворено только в пределах общего срока исковой давности - считается, что в этом случае нарушенное право не может быть защищено только признанием права собственности без рассмотрения виндикационного требования.

Существует иск о признании права или обременения отсутствующими. Этот способ защиты права собственности на недвижимое имущество применяется тогда, когда запись в ЕГРП нарушает права собственника недвижимости, но нет оснований для применения рассмотренных выше способов вещно-правовой защиты. Признать отсутствующим (несуществующим) зарегистрированное право собственности третьего лица требуется тогда, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости ошибочно зарегистрировано и за истцом, и за другим субъектом (понятно, что это порождает неопределенность в принадлежности объекта) или когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество (например, на тропинку, проходящую через земельный участок собственника). Признать отсутствующим (несуществующим) зарегистрированное обременение недвижимости требуется тогда, когда обременение фактически прекратилось, но запись из ЕГРП не удалена (например, ипотека прекратилась в связи с возвратом кредита, но банк отказывается подавать заявление о снятии ипотеки). Более подробно это рассмотрено в абз. 4 п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22.

 

§ 6. Защита прав владельца, не являющегося собственником

 

Вещно-правовыми способами защиты наделяются не только собственники, но и субъекты других вещных прав (право хозяйственного ведения и пр.), а также лица, которые вообще не являются субъектами вещных прав, но владеют имуществом по основанию, которое предусмотрено законом или договором (ст. 305ГК РФ), - последнее обусловлено тем, что формально в законодательстве пока отсутствует защита владения.

В целом существует четыре категории истцов по виндикационному иску:

1) собственники;

2) субъекты других вещных прав;

3) лица, владеющие имуществом на основании закона (например, служба судебных приставов, владеющая имуществом, изъятым у собственника в ходе обращения взыскания на это имущество);

4) лица, владеющие имуществом по договору с собственником (например, арендатор или залогодержатель).

Истцы, не являющиеся собственниками (три последние категории), защищаются с помощью виндикационных исков против всех третьих лиц, нарушивших их титульное владение, и даже против собственника. В последнем случае, как ни парадоксально это звучит, ответчиком по виндикационному иску будет " незаконно владеющий собственник". Также истцы, не являющиеся собственниками, имеют право на негаторный иск.

Для предоставления лицам, не являющимся собственниками, вещно-правовой защиты необходимо, чтобы они уже были титульными владельцами (т.е. получили от собственника имущество во владение). Так, например, если вещь во исполнение договора аренды еще не передана арендатору, он вправе предъявить к собственнику только обязательственно-договорные иски (включая и обязательственный иск об отобрании индивидуально-определенной вещи у должника по ст. 398ГК РФ).

Список использованных источников.

1. Будилов В.М. Приобретение права собственности по договору в концепции вещного права Германии: к дискуссии о развитии Российского вещного права. М.: Статут, 2015. 560 с.

2. Винницкий А.В. Публичная собственность. М.: Статут, 2013. 732 с.

3. Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. 224 с.

4. Карнушин В.Е. Беститульное владение и его защита. М.: Статут, 2015. 176 с.

5. Ланина О.В. Оговорка о сохранении права собственности в договорных обязательствах. М.: Статут, 2014. 192 с.

6. Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сборник статей / А.Д. Батуева, Ю.В. Виниченко, С.А. Громов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2013. 336 с.

7. Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М.: Статут, 2014. 285 с.

8. Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства. Волгоград: Волгоградский филиал ФГБОУ ВПО РАНХиГС, 2013. 100 с.

9. Саурин А.А. Право собственности в Российской Федерации: конституционно-правовые пределы реализации и ограничения. М.: Статут, 2014. 351 с.

10. Синицын С.А. Исковая защита вещных прав в российском и зарубежном гражданском праве: актуальные проблемы. М.: Инфотропик Медиа, 2015. 340 с.

 

Раздел II. Отдельные институциональные проблемы частного права

Глава 2. Отдельные вопросы защиты права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество

Тема 13. Понятие и виды вещных прав в системе гражданских прав

 

Понятие вещного права в доктрине гражданского права в объективном и субъективном смысле. Вещное право как подотрасль российского гражданского права. Вещное право как субъективное гражданское право. Признаки вещного права и их формулировка в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Отличие вещного права как субъективного гражданского права от обязательственных прав, исключительных и корпоративных прав. Элементы вещного права. Система вещных прав и критерии ее построения. Право собственности как основное вещное право: понятие, типы, формы и виды. Правовой режим отдельных видов права собственности. Ограниченные вещные права и их связь с правом собственности. Классификация ограниченных вещных прав и их юридическая характеристика. Вещные права на земельные участки. Вещные права хозяйствующих субъектов. Вещные права на чужие вещи. Вещные права на жилые помещения.

 

1. Понятие и признаки вещного права и вещных прав.

2. Система вещных прав.

3. Право собственности и ограниченные вещные права: понятие, виды и их юридическая характеристика.

 

Литература

1. Андреев Ю.Н. Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.: НОРМА, ИНФРА-М, 2016. 208 с.

2. Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. М.: Статут, 2011. 360 с.

3. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.

4. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ.ред. В. А. Белова. – М.: Юрайт, 2009. Очерк 13 «Общее учение о вещных правах, собственности и праве собственности» (автор Тарасенко Ю. А.). С. 481-524.

5. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ.ред. В. А. Белова. – М.: Юрайт, 2009. Очерк 14 «Проблемы владения и держания» (автор Бевзенко Р. С.). С. 525-561.

6. Гражданское право: В 2 т.: Учебник / под ред. Б. М. Гонгало. – М.: Статут, 2016. Т. 1. Главы 14-17 (авторы глав и отдельных параграфов глав Алексеева О. Г., Волочай Ю. А., Лисаченко А. В., Мурзин Д. В.).

7. Иванчак А. И.Гражданское право Российской Федерации: Общая часть". М.: Статут, 2014. Подраздел II. Вещное право.

8. Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права: Учебник: В 2 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. – М.: Статут, 2011. Т. 1. Раздел IV. Вещное право.

9. Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2011. Т. 1.

10. Крашенинников П.В. Жилищное право. 9-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2016. 384 с.

11. Разрешительная система в Российской Федерации: научно-практическое пособие / Л.Ю. Акимов, Л.В. Андриченко, Е.А. Артемьева и др.; отв. ред. А.Ф. Ноздрачев. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, ИНФРА-М, 2015. 928 с.

12. Управление государственной и муниципальной собственностью: право, экономика, недвижимость и природопользование: монография / А.И. Галкин, С.Г. Еремин, Г.М. Кадырова и др.; под ред. С.Е. Прокофьева, О.В. Паниной, С.Г. Еремина. М.: Юстицинформ, 2014. 336 с.

 

В результате изучения темы студент должен:

Знать

· понятие и виды вещных прав, их элементы, содержание права собственности и других вещных прав, способы приобретения и прекращения вещных прав, классификации вещных прав в гражданском законодательстве и доктрине;

Уметь

· разграничивать вещные права по субъектному составу участников, виду недвижимого имущества, объему правомочий, правовому регулированию, ограничениям (обременениям), определять сущностные признаки вещных прав, классифицировать вещные права по различным правовым основаниям, квалифицировать вещное право в объективном и субъективном смыслах;

Владеть

· понятийным аппаратом подотрасли вещного права, навыками анализа юридических норм о вещных правах, приемами применения толкования элементов вещных прав, навыками квалификации вещных прав в системе гражданских прав.

 

12345678Следующая ⇒

Поделиться: