В некоторых ситуациях принудительное изъятие имущества у собственника осуществляется в общественных интересах, в том числе для государственных или муниципальных нужд.

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 8Следующая ⇒

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282ГК РФ) производится в случаях, предусмотренных земельным законодательством. Данная мера применяется по решению суда, если с правообладателем не удалось достичь соглашения об условиях отчуждения земельного участка в соответствии со ст. 279ГК РФ. (Если такое соглашение достигнуто, право собственности прекращается в силу совершения сделки.) Изъятие в любом случае производится возмездно.

Реквизиция (ст. 242 ГК РФ) производится:

- при чрезвычайных обстоятельствах;

- в интересах общества;

- во внесудебном порядке (по решению уполномоченного государственного органа);

- возмездно (с выплатой стоимости имущества).

Соответственно, можно определить реквизицию как принудительное возмездное изъятие имущества при чрезвычайных обстоятельствах в интересах общества и по решению государственного органа. Например, порядок, условия и особенности реквизиции отдельных категорий имущества устанавливаются законом (см., например, ст. 51 ЗК РФ).

Национализация определена ст. 235ГК РФ как обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Специального закона о национализации нет. Тем не менее следует обратить внимание на закрепленный в ГК РФвозмездный характер национализации.

5.1. Наконец, в качестве основания принудительного прекращения права собственности выделяют выплату участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Данное основание может иметь место, когда в суде решается вопрос о разделе имущества между участниками общей собственности либо о выделе доли в натуре. Лишь в исключительных случаях, если доля одного из сособственников незначительна, не может быть реально выделена (например, доля в праве общей собственности на жилое помещение составляет 0, 001%) и этот сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может отказать ему в выделении доли в натуре и, несмотря на его несогласие, обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. С получением компенсации такой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).

Право собственности на недвижимое имущество может принадлежать нескольким лицам. Обычно вещи находятся в единоличной, или индивидуальной, собственности. Но если та или иная вещь оказывается в собственности нескольких лиц, как, например, при наследовании жилого дома детьми наследодателя, образуется общая собственность.

Право общей собственности - это право собственности на одну вещь, принадлежащее не одному, а двум и более лицам (гражданам и (или) организациям, и (или) публично-правовым образованиям).

Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи (к примеру, единого недвижимого комплекса) или вещи, которая не может быть разделена по закону (например, земельный участок по общему правилу делим, но его раздел, согласно ст. 11.9 ЗК РФ, невозможен, если образуемые в результате такого раздела участки оказываются менее предельного минимального размера, определяемого в установленном законом порядке).

На делимое имущество, как следует из абз. 2 п. 4 ст. 244ГК РФ, общая собственность возникает, если это предусмотрено договором или законом. По закону общая собственность на такие вещи возможна, к примеру, у наследников (ст. 1164 ГК РФ).

К основаниям приобретения права общей собственности можно отнести также соединение вещей (так, в силу п. 3 ст. 11. 6 ЗК РФ при объединении земельных участков, принадлежащих разным собственникам, у последних возникает право общей собственности в отношении образуемого земельного участка).

Множественность лиц на стороне собственника может возникать и при совместном строительстве жилого дома в случае, если застройщик и, к примеру, член его семьи договорились о создании общей собственности на этот дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в его строительство (см.: п. 5 Постановления Пленума ВС СССР N 4).

Общая собственность может быть долевой и совместной.

Право общей долевой собственности характеризуется определением в нем долей. Например, трое граждан могут приобрести в складчину трехкомнатную квартиру в общую долевую собственность, причем их доли могут быть как равными (ГК РФисходит из презумпции равенства долей ), так и разными и определяться, в частности, в зависимости от размера взноса каждого из сособственников на покупку этой квартиры. В праве совместной собственности доли отсутствуют (они не определяются, всем сособственникам принадлежит целое, неподеленное право на общую вещь).

" Внутренние" отношения между сособственниками являются относительными: участники общей собственности вправе договориться между собой об изменении размера принадлежащих им долей в праве общей собственности, о порядке несения расходов, связанных с эксплуатацией общего имущества, и пр. Но каждый из них прежде всего - субъект абсолютного правоотношения собственности, в котором он управомочен, а все остальные (в том числе и другие сособственники) - обязанные лица. Так, в судебной практике допускается предъявление сособственником к другим участникам общей собственности иска, основанного на ст. 304 ГК РФ (см.: определениеВС РФ от 24 апреля 2007 г. по делу N 78-В06-64), иска о признании права общей долевой собственности (см.: п. 9Постановления Пленума ВАС РФ N 64).[35]

Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком. Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать (ст. 247ГК РФ), о распределении доходов от использования общего имущества (ст. 248ГК РФ), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.

Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора - судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем (п. 2Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей (ст. 249ГК РФ). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.

Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246ГК РФ), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.

Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли - при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 ГК РФ) постороннему лицу.

Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК РФ) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.

Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Если остальные сособственники в течение месяца - при продаже недвижимости с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.

При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности - трех месяцев - по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2Постановления Пленума ВС РФ N 4).

В силу п. 5 ст. 250ГК РФ вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене). Сделка по отчуждению доли недвижимого имущества при продаже, мене или дарении требует обязательного нотариального удостоверения в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества оформляется по правилам корпоративного законодательства и требует не только нотариального удостоверения, но и и регистрации в ЕГРЮЛ.

Как следует из п. 1 ст. 24Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Не требует нотариального удостоверения сделка по продаже земельных долей.

В отличие от общего правила п. 1 ст. 223ГК РФ доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации (ст. 251, п. 2 ст. 223, ст.ст. 8.1, 131 ГК РФ).

Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.

При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.

Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11Постановления Пленума ВС СССР N 4).

При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:

1) закон не допускает выдела доли в натуре (абз. 2 п.3 ст. 252 ГК РФ, например, доли в общем имуществе многоквартирного дома);

2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, например, если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной ценности последнего (см. п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7Постановления Пленума ВС РФ N 4);

3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен (п. 4 ст. 252 ГК РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).

Право общей совместной собственности возникает только в случаях, предусмотренных законом.

ГК РФ предусматривает возможность возникновения права общей совместной собственности у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Основанием возникновения законного режима общей совместной собственности у супругов является юридический факт заключения между ними брака. Соглашением супруги могут предусмотреть договорный режим их имущества (например, режим общей долевой или раздельной собственности).

К совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное ими в браке за счет общих средств. Напротив, добрачное имущество каждого из супругов, как правило, остается в их единоличной собственности. То же касается имущества хотя и приобретенного супругом во время брака, но полученного им в дар или по наследству, а также вещей его индивидуального пользования, не относящихся к предметам роскоши. Исключительное право на созданный супругом результат интеллектуальной деятельности также принадлежит лишь ему, но доходы, связанные с осуществлением этого права, поступают в совместную собственность (абз. 4 п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 1Закона о КФХ крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - крестьянское хозяйство) может быть создано не только одним гражданином (тогда вопрос о возникновении общей собственности отпадает ввиду отсутствия множественности субъектов), но и несколькими физическими лицами, связанными родством и (или) свойством, имеющими в общей собственности имущество и совместно осуществляющими производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Крестьянское (фермерское) хозяйство может быть создано и в качестве юридического лица, являющегося, как правило, единоличным собственником принадлежащего ему имущества (ст. 86.1ГК РФ).

Режим совместной собственности членов крестьянского хозяйства формируется в момент его регистрации (если только члены хозяйства не договорятся об установлении режима общей долевой собственности).

К совместной собственности членов крестьянского хозяйства относится имущество, внесенное его участниками при создании хозяйства, либо предоставленное в его собственность, либо приобретенное для него за счет общих средств участников хозяйства, а также доходы, плоды и продукция, получаемые в процессе его деятельности (ст. 257ГК РФ). Последние используются по соглашению всех сособственников, которые могут принять решение об установлении размера и о выплате личного дохода членам крестьянского хозяйства (ст. 15Закона о КФХ).

Общая совместная собственность возникает также у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, в отношении приобретенного или созданного им за счет целевых взносов имущества общего пользования (см. п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).

Согласно ст. 2Закона о приватизации жилищного фонда членам семьи предоставлялась возможность приобрести занимаемые ими по договору найма или аренды государственные или муниципальные жилые помещения в совместную или долевую собственность. Это правило было воспринято как допускающее возможность возникновения у всех членов семьи, независимо от их субъектного состава, общей совместной собственности на приватизируемое жилье, что явилось предметом обоснованной критики.[36] Федеральным закономот 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ соответствующая норма была уточнена во избежание двоякого толкования. Тем не менее в настоящее время все еще возможно существование общей совместной собственности лиц, ранее приватизировавших свои жилые помещения и при этом не являвшихся супругами или членами крестьянского хозяйства.

Осуществление правомочий собственностисубъектами права общей совместной собственности реализуется через правомочия владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Владение и пользование общим имуществом участники общей совместной собственности осуществляют по взаимному согласию, в противном случае оно определяется судом.Распоряжение общим имуществом ими также должно происходить сообща. Причем в отношении такого распоряжения действует презумпция согласия всех сособственников, независимо от того, кто из них распорядился общим имуществом. Сделка, совершенная одним из участников совместной собственности без согласия другого из них, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что контрагент по этой сделке недобросовестен, т.е. знал или должен был знать об отсутствии согласия другого сособственника на ее совершение (см. ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ).

Из этого правила возможны исключения. Например, согласно абз 1 п. 3 ст. 35СК РФ при совершении одним из супругов сделки, в силу закона подлежащей государственной регистрации и (или) обязательному нотариальному удостоверению, и (или) сделки по распоряжению недвижимым имуществом, права на которое подлежат регистрации, требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга. При отсутствии такого согласия соответствующая сделка, заключенная одним из супругов, может быть оспорена по заявлению другого из них в течение года со дня, когда последний узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (см. абз 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). При этом потерпевшему супругу достаточно будет доказать факт отсутствия его нотариально удостоверенного согласия на совершение оспариваемой сделки, обосновывать недобросовестность контрагента по сделке, как это предусмотрено в п. 3 ст. 253ГК РФ, не требуется (см. Определение ВС РФ от 6 декабря 2011 г. N 67-В11-5).

Согласно п.1 ст. 8Закона о КФХ порядок распоряжения имуществом крестьянского хозяйства определяется соглашением о его создании. Вместе с тем право распоряжения имуществом крестьянского хозяйства закрепляется за его главой, который должен осуществлять это право в интересах всего хозяйства (что предполагается).

Поскольку в праве совместной собственности доли не определены, для раздела общего имущества или выдела доли из него требуется предварительное определение размера принадлежащей каждому из сособственников доли в праве общей собственности. Такие доли также по общему правилу признаются равными (п. 2 ст. 254, п. 3 ст. 258 ГК РФ).

В остальном порядок раздела совместного имущества и выдела из него доли аналогичен порядку раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выделу доли из него. Специфическая регламентация может следовать из закона или существа отношений субъектов права совместной собственности. Так, соответствующие особенности касательно имущества супругов регламентируются ст. 38СК РФ (устанавливающей, в частности, требование нотариального удостоверения соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами во время брака), ст. 39СК РФ; имущества участников крестьянского хозяйства –ст. 258 ГК РФ и ст. 9 Закона о КФХ, имущества членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан – ст. ст. 19, 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

У любого из участников права общей собственности (как долевой, так и совместной) могут возникнуть неисполненные обязательства. В первую очередь взыскание по таким обязательствам осуществляется в отношении имущества, находящегося в единоличной собственности должника. Если, однако, этого имущества недостаточно, кредитор участника общей собственности вправе потребовать выдела натуральной доли должника в общем имуществе в целях обращения на нее взыскания. Удовлетворение требований кредитора за счет всего имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности, недопустимо: одни участники общей собственности не должны отвечать по личным обязательствам других.

Если же долю в общем имуществе в натуре выделить невозможно либо против выдела возражают остальные сособственники, то кредитор вправе требовать лишь продажи должником своей доли остальным сособственникам по цене, соразмерной рыночной, и обращения взыскания на полученные таким образом средства в счет долга.

И только при отказе остальных сособственников от приобретения доли должника кредитор вправе потребовать в судебном порядке обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности через ее продажу с публичных торгов.

В обновленном проекте раздела ГК РФ о праве собственности предложены следующие новеллы. Подраздел 3 ГК РФ " Право собственности" (в редакции законопроекта) в основном включает традиционные правила о содержании права собственности и его субъектах, об основаниях приобретения права собственности и об основаниях прекращения права собственности как на недвижимость, так и на движимые вещи.

К примеру, законоположения, раскрывающие содержание права собственности как субъективного гражданского права (ст. 209 ГК РФ), теперь предлагается изложить в следующей редакции: " Собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения вещью" (ст. 233 ГК РФ в редакции законопроекта).

Другое традиционное законоположение о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ), предлагается дополнить правилом, согласно которому в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными законами, на собственника может быть возложена обязанность содержать принадлежащую ему вещь в надлежащем состоянии и нести связанные с этим расходы (ст. 234 в редакции законопроекта).

Положение, содержащееся в ст. 212 ГК РФ " Субъекты права собственности" и устанавливающее, что законом определяются виды вещей, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности, дополняется нормой о том, что в случае установления запрета на нахождение определенных видов вещей в собственности граждан и юридических лиц соответствующая вещь, находящаяся на момент установления такого запрета в частной собственности, подлежит выкупу Российской Федерацией в порядке, установленном законом (ст. 236 ГК РФ в редакции законопроекта).

В текст ст. 214 ГК РФ " Право государственной собственности" (в редакции законопроекта - ст. 238) предлагается включить новое законоположение, определяющее, что к отношениям по разграничению и перераспределению государственной и муниципальной собственности между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями в связи с разграничением и перераспределением полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законом.

К числу существенных новелл можно отнести правила о приобретении права собственности от неуправомоченногоотчуждателя добросовестным приобретателем. В целом теперь добросовестное приобретение будет регулироваться в качестве самостоятельного основания приобретения права собственности. Согласно ст. 241 ГК РФ (в редакции законопроекта) в случаях, предусмотренных ГК РФ, право собственности на вещь может быть приобретено ее добросовестным приобретателем.

Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенной им по сделке движимой вещи, если эта вещь не может быть истребована у него в порядке виндикации. При наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в виндикационном иске и считается возникшим с момента приобретения вещи.

В случае добросовестного приобретения по сделке недвижимой вещи добросовестный приобретатель признается ее собственником с момента государственной регистрации права собственности при условии, что эта недвижимая вещь не может быть у него истребована собственником в порядке виндикации. При наличии судебного спора право собственности у такого добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании недвижимой вещи из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации. Если же право собственности добросовестного приобретателя на недвижимую вещь не было зарегистрировано, такое решение суда будет служить основанием для его государственной регистрации.

То обстоятельство, что добросовестное приобретение будет признаваться самостоятельным основанием возникновения права собственности, влечет за собой необходимость пересмотра правил о приобретательной давности. В частности, из числа необходимых признаков давностного владения, дающего право приобретения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234в действующей редакции ГК РФ), исключено положение о добросовестности владения имуществом (поскольку его добросовестное приобретение будет являться самостоятельным основанием возникновения права собственности). А в связи с тем, что давностное владение утрачивает признаки добросовестности, лицо, считающее себя собственником имущества, будет вправе его истребовать от давностного владельца в любой момент до истечения приобретательной давности, а не только в пределах общего срока исковой давности, как это имеет место в настоящее время (ст. 242 ГК РФ в редакции законопроекта).

Кроме того, для тех случаев, когда объектом давностного владения является вещь (как движимая, так и недвижимая), выбывшая из владения собственника помимо его воли, срок приобретательной давности увеличивается до 30 лет.

Существенным изменениям подвергаются также правила о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ, ст. 244 в редакции законопроекта). Смысл указанных изменений заключается в расширении возможностей как для собственника или владельца земельного участка, так и для самого застройщика по признанию права собственности на самовольную постройку, а стало быть, вовлечению соответствующего объекта в имущественный оборот. Речь идет о следующих законоположениях.

Во-первых, право собственности на самовольную постройку, созданную без необходимых разрешений на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем, может быть признано за этим лицом при условии, что указанная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Во-вторых, право собственности на самовольную постройку может быть признано за собственником земельного участка, если ее сохранение не создает угрозу жизни или здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности, должно возместить лицу, осуществившему постройку, расходы в размере, определенном судом.

В-третьих, в случае, когда самовольная постройка возведена лицом на принадлежащем ему земельном участке с соблюдением правил о целевом назначении земельного участка без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также прав и охраняемых законов интересов третьих лиц, право собственности на самовольную постройку может быть признано за этим лицом, если ее сохранение не создает угрозу жизни или здоровью граждан.

В-четвертых, при отсутствии оснований для удовлетворения требования как о сносе самовольной постройки, так и о признании права собственности на нее за собственником земельного участка право собственности на самовольную постройку может быть признано за создавшим ее лицом.

Заслуживают внимания также новые законоположения, касающиеся приобретения права собственности на единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 246 ГК РФ (в редакции законопроекта) право собственности на единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ) возникает с момента государственной регистрации этого права. При этом государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс допускается без предварительной государственной регистрации права на входящие в него отдельные недвижимые вещи.

В случае принятия законопроекта по-новому будет выглядеть глава ГК РФ, посвященная вопросам общей собственности (гл. 16 ГК РФ, в редакции законопроекта - гл. 19.1). Весь нормативный материал этой главы будет разбит на три параграфа: § 1 " Общие положения", § 2 " Долевая собственность" и § 3 " Совместная собственность". Изменится не только структура данной главы, но и содержание некоторых законоположений.

Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства РФ отмечалось, что содержащееся в п. 1 ст. 244 ГК РФ положение о том, что имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности, " дает ложное представление о том, что существует некое право общей собственности, отличное от права собственности. Поэтому следует отказаться от термина " право общей собственности", одновременно установив, что общая собственность - это правовой режим вещи (вещей), принадлежащей на " обыкновенном" праве собственности двум или более лицам".

В связи с этим соответствующее законоположение сформулировано в законопроекте в следующей редакции: " Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, является общей собственностью" (п. 1 ст. 271 ГК РФ в редакции законопроекта). Что же касается термина " право общей собственности", то он в тексте ГК РФ (в редакции законопроекта) более не используется.

К имеющимся в действующем законодательстве (п. 4 ст. 244 ГК РФ) основаниям возникновения общей собственности добавится еще одно: общая собственность может возникнуть при смешении однородных вещей, принадлежащих двум и более лицам, если иное не предусмотрено законом или договором; в этом случае размер долей в общей собственности определяется пропорционально количеству вещей, принадлежащих каждому из собственников до смешения вещей (п. 5 ст. 271 ГК РФ в редакции законопроекта).

Отличаются новизной предлагаемые законопроектом правила, определяющие судьбу плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в общей собственности. Если ранее они поступали в состав общего имущества и распределялись между участниками долевой собственности соразмерно их долям (ст. 248 ГК РФ), то, согласно законопроекту, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей собственности, поступают в состав общего имущества на тех же условиях, на которых общее имущество, от использования которого получены плоды, продукция и доходы, принадлежит собственникам, если иное не предусмотрено соглашением между ними. А при раздельном владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, плоды, продукция и доходы, полученные от использования соответствующей части имущества, поступают в собственность того собственника, который владеет ею, если иное не установлено законом или соглашением сособственников (ст. 272 ГК РФ в редакции законопроекта).

В Концепции говорилось о целесообразности разработки развернутых правил, касающихся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом, которое по желанию собственников может быть зарегистрировано в ЕГРП. При этом условия такого соглашения (если оно зарегистрировано) должны быть обязательными и для последующих приобретателей долей в праве собственности.

Данная идея реализована в ст. 277 ГК РФ (в редакции законопроекта), в которой воспроизведены традиционные законоположения, а именно владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, если иное не установлено законом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом; участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части вещи, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено законом, - которые и сегодня содержатся в ГК РФ (ст. 247). Кроме того, в текст статьи включены новые законоположения, регламентирующие соглашение сособственников. В частности, предусмотрено, что соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме. При этом каждый из участников вправе требовать внесения в ЕГРП условий такого соглашения о владении и пользовании недвижимым имуществом. При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или к третьему лицу соглашение о владении или пользовании этой вещью прекращается только в том случае, если условия этого соглашения не внесены в ЕГРП.

И еще одна идея Концепции реализована в законопроекте. Имеется в виду вывод о необходимости решить " вопрос об ограничении круга имуществ, которые могут находиться в совместной собственности, только имуществом супругов с отказом от совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства".

Согласно ст. 281 ГК РФ (в редакции законопроекта) имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного без образования юридического лица, находится в общей долевой собственности его членов. В состав общей долевой собственности крестьянского (фермерского) хозяйства входят земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате действия крестьянского (фермерского) хозяйства, также являются общим имуществом членов хозяйства и используются по соглашению между ними. Если иное не предусмотрено соглашением о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, распоряжение его имуществом осуществляется главой крестьянского (фермерского) хозяйства, а сделки, им совершенные, считаются совершенными в интересах всех членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если не будет доказано, что такие сделки заключены в личных интересах главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

В новой редакции раздела II ГК РФ " Вещное право", предложенной законопроектом, наряду с общими положениями о праве собственности (гл. 17 - 19.1) в подразделе 3 содержатся также специальные правила, определяющие особенности права собственности на такие объекты, как земельные участки и иные природные объекты (гл. 19.2), здания и сооружения (гл. 19.3), жилые и нежилые помещения (гл. 19.4).

Применительно к регулированию права собственности на земельные участки в Концепции подчеркивалась необходимость сформулировать понятие земельного участка как объекта вещных прав и исходить из того, что право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Предполагалось также включить в текст ГК РФ правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса РФ норм о так называемом публичном сервитуте) и в интересах соседей (соседское право). В качестве одной из основных задач отмечалась необходимость реализовать модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества.

Исходя из отмеченных идей Концепции, в законопроекте сформулировано следующее определение земельного участка как объекта права собственности: " Объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет" (п. 1 ст. 287 ГК РФ в редакции законопроекта).

В законопроекте также последовательно проводится принцип единого объекта недвижимости в отношении земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Если собственник земельного участка и собственник расположенных на нем зданий и сооружений совпадают в одном лице, то дальнейшее отчуждение указанного земельного участка не допускается без одновременного отчуждения соответствующих зданий и сооружений под страхом недействительности совершаемой сделки (п. 4 ст. 287 ГК РФ в редакции законопроекта).

В случае же, когда земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения принадлежат разным лицам, собственник земельного участка, а также собственник зданий и сооружений наделяются преимущественным правом приобретения соответственно зданий и сооружений и земельного участка (ст. 292 ГК РФ в редакции законопроекта).

Предусмотрены законопроектом и определенные ограничения права собственности на земельный участок в пользу владельцев соседних земельных участков (так называемые соседские права), раскрывается содержание соответствующих соседских прав (ст. 293 - 294 ГК РФ в редакции законопроекта).

Так, установлено, что собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседских земельных участков (соседское право). Собственнику земельного участка надлежит претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, вибрации и иное подобное воздействие, если оно оказывает на использование его земельного участка такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, а при их отсутствии - разумных пределов, исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая. А в том случае, когда исходящее с соседнего земельного участка воздействие выходит за указанные пределы, собственник земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным участком с помощью негаторного иска.

Принципиальный характер носят новые правила об ограничениях права собственности в публичных интересах без изъятия земельного участка у собственника (ст. 295.2 ГК РФ в редакции законопроекта). Речь идет об ограничениях принадлежащих собственнику правомочий владения или пользования земельным участком (с сохранением за ним возможности распоряжения), вводимых нормативными актами уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления в целях обеспечения доступа на земельный участок других лиц без разрешения собственника (проход, проезд, ремонт инженерных сетей и т.п.), при обязательном условии выплаты собственнику земельного участка справедливой компенсации. Введение соответствующих правил позволит, наконец, избавиться от так называемого публичного сервитута, " придуманного" в свое время разработчиками Земельного кодекса РФ (ст. 23) как некое субъективное вещное право, не имеющее субъекта.

В Концепции было признано целесообразным в целях гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством включить в текст ГК РФ нормы, регламентирующие право собственности на такие природные объекты, как участки недр, водные объекты, земельные участки лесного фонда (так называемые лесные участки), предусмотрев, что к соответствующим правоотношениям следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки.

При подготовке законопроекта была предпринята попытка реализовать и эту идею Концепции: были разработаны отдельные статьи о каждом из названных природных объектов. Так, согласно ст. 296.8 ГК РФ (в редакции законопроекта) участком недр как объектом права собственности является участок, представляющий собой геометризованный блок недр, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке. Собственник земельного участка имеет на участок недр, расположенный под этим земельным участком, права, определяемые в соответствии с ГК РФ и Законом о недрах, в том числе право на добычу общераспространенных полезных ископаемых и пресных подземных вод в целях их использования для собственных нужд. Правила ГК РФ о праве собственности на земельные участки соответственно применяются к отношениям собственности, объектом которых являются участки недр, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа отношений.

Статьей 296.9 ГК РФ (в редакции законопроекта) предусмотрено, что в качестве водного объекта как объекта права собственности признается покрытый водами участок земель водного фонда в пределах береговой линии, внесенный в государственный водный реестр. Водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, если иное не предусмотрено законом; граждане имеют право свободного доступа к таким водным объектам и могут бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено законом. К отношениям собственности, объектом которых являются водные объекты, как и в случае с участками недр, подлежат применению правила ГК РФ о праве собственности на земельный участок, если иное не установлено законом и не вытекает из существа отношений.

И наконец, право собственности на земельные участки лесного фонда регламентируются ст. 296.10 ГК РФ (в редакции законопроекта), согласно которой собственник земельного участка лесного фонда (лесного участка) осуществляет владение, пользование и распоряжение таким участком в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться во владение и пользование граждан и юридических лиц в порядке, определенном законом.

Несмотря на то что правила о собственности на такие природные объекты, как участки недр и водные объекты, сформулированы с максимальной степенью осторожности, проектом Федерального закона " О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 7 ст. 2) предусмотрено, что соответствующие статьи 296.8 и 296.9 ГК РФ (в редакции законопроекта) будут вводиться в действие лишь после внесения соответствующих изменений в законодательство о недрах и в водное законодательство.

Вслед за Концепцией развития гражданского законодательства РФ законопроектом предлагается включить в текст ГК РФ две новые самостоятельные главы: гл. 19.3 " Право собственности на здания и сооружения" и гл. 19.4 " Право собственности на помещения".

Право собственности на здание (сооружение) возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом.

Согласно законопроекту значительно расширяется (по сравнению с действующим законодательством) содержание правомочия распоряжения собственника здания (сооружения) за счет наделения его правом передавать во временное владение или в пользование помещения либо иные части здания (сооружения) при условии их индивидуализации в договоре в соответствии с требованиями, установленными законом.

Основные положения о праве собственности на здания и сооружения (ст. 297 ГК РФ в редакции законопроекта) включают в свой состав и некоторые правила, направленные на обеспечение действия принципа единого объекта. Об этом, например, свидетельствует положение, в соответствии с которым отчуждение здания (сооружения) его собственником, являющимся также собственником земельного участка, на котором находится это здание (сооружение), не допускается без одновременного отчуждения указанного земельного участка, а в случаях, когда отчуждается здание (сооружение), находящееся на неделимом земельном участке, на котором расположены иные объекты недвижимости, - без одновременного отчуждения соответствующей доли в праве собственности на этот земельный участок, если иное не предусмотрено законом. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, будет считаться недействительной.

Обращает на себя внимание и отдельная статья, в которой сосредоточены правила о праве собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 ГК РФ в редакции законопроекта). Там провозглашается, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом.

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации этого права. Вместе с тем собственник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства лишь в том случае, если указанный объект отвечает признакам недвижимого имущества, предусмотренным в ст. 130 ГК РФ. В целом к праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенного строительства могут применяться содержащиеся в ГК РФ правила о соответствующих правах на здания и сооружения, если иное не установлено ГК РФ и иными законами или не вытекает из существа объекта незавершенного строительства.

Одна весьма существенная особенность права собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена непосредственно в ст. 297.2 ГК РФ (в редакции законопроекта), и она состоит в том, что у собственника такого объекта имеется обязанность в установленный срок, а если срок не установлен - в разумный срок завершить строительство указанного объекта. В случае же неисполнения данной обязанности собственник может быть предупрежден органом, уполномоченным в соответствии с законом, и ему может быть назначен срок для завершения строительства объекта. После этого при незавершении строительства объекта в установленный срок без уважительных причин суд вправе по иску уполномоченного органа принять решение о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Согласно законопроекту в текст ГК РФ предлагается включить новую главу, содержащую правила о праве собственности на помещения (гл. 19.4 " Право собственности на помещения" ). В отличие от гл. 18 ГК РФ (в действующей редакции), где изложены (весьма лаконичным образом) только положения о праве собственности на жилые помещения, в новой главе регламентируются отношения, связанные с правом собственности как на жилые, так и на нежилые помещения, с выделением общих положений, в равной мере относящихся к обоим видам помещений, а также к общему имуществу зданий, в которых они расположены.

Помещением как объектом права собственности признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования. При этом помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживания других помещений, признается вспомогательным и не может быть объектом права собственности конкретного лица, поскольку подчиняется правовому режиму общего имущества здания, в состав которого входят и вспомогательные помещения.

Что касается жилых и нежилых помещений, то право собственности на них возникает с момента его государственной регистрации. С этого же момента у собственника помещения возникает доля в праве собственности на общее имущество здания. Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением (ст. 298 ГК РФ в редакции законопроекта).

В общее имущество здания, находящееся в общей собственности собственников помещений, помимо вспомогательных помещений, включаются также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения. Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в соответствии с его назначением. При этом вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений в здании, при условии, что это не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений.

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, определяется пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество здания, которая в свою очередь пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания.

Особенность правового режима доли в праве собственности на общее имущество здания состоит в том, что собственник помещения не вправе отчуждать свою долю или совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение. Собственник помещения также не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания.

Приведенные здесь правила об общем имуществе здания, а также о правовом режиме доли в праве собственности на общее имущество здания могут применяться к общему имуществу коммунальной квартиры и к общему имуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа отношений (ст. 298.5 ГК РФ в редакции законопроекта).

Регулируя особенности права собственности на помещения (как жилые, так и нежилые), законопроект предусматривает, что собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности не только на общее имущество здания, включая вспомогательные помещения, но и на земельный участок, необходимый для использования здания, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка. Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации (ст. 298.6 в редакции законопроекта).

Тема 14. Н едвижимое имущество как объект права собственности и

Других вещных прав

Употребление в законодательстве и доктрине категорий «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество». Критерии дифференциации недвижимого имущества от иных объектов гражданских прав. Классификация недвижимого имущества в законодательстве и науке гражданского права. Правовой режим недвижимого имущества: понятие и элементы. Виды правового режима недвижимого имущества. Особенности правового режима земельных участков, участков недр, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, иных объектов недвижимого имущества.

1. Недвижимое имущество в системе объектов гражданских правоотношений.

2. Классификация недвижимого имущества в гражданском обороте.

3. Определение отдельных видов недвижимого имущества.

4. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества.

Литература

1. Бевзенко Р.С. " Не смешите мои сосны! ". Комментарий к Определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.06.2016 N 306-ЭС15-20155 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. N 7. С. 4 - 10.

2. Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. 431 с.

3. Иванова Ж.Б., Закарьяев Ш.З. К вопросу о признании парковочных мест объектом недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 2. С. 3 - 5.

4. Камышанский В.П. О праве пользования участками недр в науке гражданского права // Власть Закона. 2016. N 2. С. 15 - 21.

5. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М.: КОНТРАКТ, 2013. 368 с.

6. Колбасюк Е.А. Предпосылки признания частей объекта капитального строительства в качестве самостоятельных недвижимых вещей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 9. С. 25 - 32.

7. Лазаренкова О.Г. Проблемы определения правового статуса парковочного места (машиноместа) как объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 2. С. 9 - 11.

8. Любарская Т.С. Коллизионная привязка к местонахождению вещи для определения права, применимого к вещным правам: достоинства и недостатки // Закон. 2016. N 8. С. 48 - 61.

9. Тоточенко Д.А. Земельный участок и часть земельного участка как объекты гражданско-правовой защиты в суде // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 7. С. 6 - 13.

10. Ширвиндт А.М., Щербаков Н.Б. О понятии строений и сооружений вспомогательного использования: к вопросу о целях градостроительного законодательства и корректном толковании закона // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 7. С. 24 - 37.

В результате изучения темы студент должен:

Знать

· понятие недвижимой вещи, недвижимости, недвижимого имущества;

· критерии дифференциации недвижимого имущества;

· взгляды на проблему классификации недвижимого имущества по законодательству и в науке гражданского права;

· понятие и основные элементы правового режима недвижимого имущества;

· определение видов недвижимого имущества.

Уметь

· выявлять критерии дифференциации недвижимого имущества;

· выявлять предметное разнообразие видов недвижимого имущества;

· квалифицировать виды правового режима недвижимого имущества.

Владеть

· навыками дифференциации отдельных видов недвижимого имущества;

· навыками квалификации конкретных видов правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Гражданское право опосредует в своеобразных юридических формах экономический оборот, т.е. движение в обществе материальных и нематериальных благ. В самом общем виде объектами гражданских правоотношенийможно назвать блага, в связи с принадлежностью и (или) передачей которых у субъектов возникают права и обязанности.

Благами в гражданско-правовом смысле являются предметы и явления, способные удовлетворять потребности субъектов. Благом может быть почти все: вещь, вещество, энергия, информация, художественный образ, оценка людьми друг друга.

Способом оформления принадлежности объекта правоотношения является абсолютное право (право собственности на вещь, исключительное право на произведение). Передача же объекта сопровождается возникновением обязательственного права. Существуют объекты, в отношении которых возможно установление только абсолютных прав (неотчуждаемые нематериальные блага) или только обязательственных (услуги).

Легальный перечень объектов гражданских прав дан в ст. 128ГК РФ. Названные там виды объектов сообразно их природе можно распределить по следующим группам:

1) имущество;

2) работы и услуги;

3) интеллектуальная собственность;

4) нематериальные блага.

Классификация объектов в зависимости от их способности находиться в гражданском обороте излагается в ст. 129ГК РФ. По общему правилу всякий объект не ограничен в обороте. Такой объект может принадлежать любым субъектам и переходить от одного лица к другому свободно.

Для некоторых видов объектов законом или подзаконным актом могут быть установлены различные ограничения оборотоспособности. Может быть ограничен круг лиц, которые вправе обладать этими объектами (участки недр являются исключительной собственнностью государства). Может быть введен разрешительный (лицензионный) порядок совершения сделок с объектами (для приобретения земель сельскохозяйственного назначения требуется отказ от права субъекта РФ). Возможно сочетание этих способов и применение иных вариантов: ограничение в сравнении с общими правилами круга совершаемых сделок или круга возможных участников сделок, повышение требований к оформлению сделок, установление преимущественного права покупки объекта и пр.

В отношении природных ресурсов действует обратная презумпция: их оборот возможен в той мере, в какой он разрешен законом.

Весьма своеобразный режим сообщает ст. 131ГК РФ к недвижимому имуществу, в частности, государственная регистрация прав, некоторых сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Главной составной частью имущества являются вещи именно посредством вещей удовлетворяется основная масса потребностей субъектов.

Вещь - это предмет материального мира, могущий быть в обладании человека и служащий удовлетворению его потребностей.

Вещь материальна. Она устойчиво существует независимо от субъекта. Вещь как физическое тело имеет массу и пространственные пределы. Поэтому вещи легко и удобно присваивать, что сделало вещи исторически первым классом объектов гражданских правоотношений.

Существующая в гражданском праве классификация вещей основана прежде всего на различении реально существующих типичных свойств той или иной совокупности вещей. Классификация устанавливает для каждой группы вещей соответствующий ее природным или социальным свойствам правовой режим.

Движимые и недвижимые вещи. Один из важнейших критериев классификации вещей - их способность к передвижению. По этому признаку все вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Недвижимой признается всякая вещь, прочно связанная с землей. Связь с землей проявляется в том, что данную вещь невозможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению. В ГК РФприводятся примеры недвижимых вещей - земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-место. Все эти объекты относятся к категории вещей, " недвижимых по природе". Вместе с тем кодекс допускает существование и " недвижимости по закону". Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания ГК РФ прямо называет недвижимостью.

Понятие движимых вещей определяется в законе по остаточному принципу - движимой является любая вещь, не относящаяся к недвижимости.

Юридическое значение различения движимости и недвижимости состоит в установлении особых правил для оборота недвижимого имущества. Вещные права на недвижимость и движение этих прав по общему правилу подлежат государственной регистрации. Напротив, специальная регистрация прав на движимые вещи обычно не требуется. Для большинства сделок с недвижимостью требуется соблюдение классической письменной формы в виде одного документа под страхом признания сделки недействительной, тогда как сделки с движимыми вещами подчиняются общим правилам о форме сделок. Недвижимость может быть приобретена в собственность по давности владения не ранее, чем по истечении 15 лет, хотя для движимости достанет и пяти лет.

В свою очередь закон не различает терминов «недвижимая вещь», «недвижимость» и «недвижимое имущество» и употребляет их как равнозначные понятия. Вместе с тем понятия «недвижимая вещь» уже категорий «недвижимость» и «недвижимое имущество», в состав последних могут входить иные виды имущества – доли в праве общей собственности, движимые вещи. Речь идет об имущественных комплексах, в частности: предприятии (в его состав могут входить исключительные права», многоквартирный дом как имущественный комплекс в жилищной сфере (в его составе присутствует общее имущество, которое призвано обслуживать более одного помещения многоквартирного дома), а также единые недвижимые комплексы (ЕНК, примером которых служат линейные объекты недвижимости).

В силу этих обстоятельств следует дифференцировать вышеуказанные понятия.

Делимые и неделимые недвижимые вещи. В физическом смысле неделимых вещей нет, разделить при желании можно все. Однако ГК РФвсе же говорит о неделимых вещах. Неделимой признается такая вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (даже если она имеет составные части). Например, однокомнатная квартира является неделимой, если ее нельзя перепланировать в соответствии с законом в двухкомнатную квартиру, состоящую из изолированных комнат.

Неделимая вещь по общему правилу может стать предметом взыскания только целиком. В вещных отношениях неделимость вещи приводит к возникновению отношений общей собственности, когда такая вещь попадает в обладание нескольких лиц. Сособственники не могут прекратить право общей собственности путем физического раздела вещи. Вместо этого используется выплата денежной компенсации. Неделимость вещи как предмета обязательства порождает солидарность обязательства, тогда как по общему правилу при множественности лиц обязательство бывает долевым. Неделимость вещи как предмета наследования дает наследнику, пользовавшемуся вещью до открытия наследства, преимущественное право на ее получение.

По общему правилу неделимыми вещами служат ЕНК.

Простые и сложные недвижимые вещи. Гражданский закон в первую очередь опирается на понятие единичной телесной материальной вещи. Сложной же вещью он называет совокупность различных вещей, которые соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (предприятие).

Правовое значение выделения категории сложных вещей состоит в облегчении оборота. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. Впрочем, сторонам в этом вопросе предоставляется свобода выбора, ибо данная норма сформулирована как диспозитивная.

Главная вещь и принадлежность. Критерий классификации здесь - самостоятельность выступления вещи в обороте. Главная вещь используется, как правило, самостоятельно и в принципе может обойтись без принадлежности. Принадлежность обычно обслуживает главную вещь и самостоятельно не используется. Примерами могут служить комната в квартире и общее имущество, которое нельзя отчуждать без передачи комнаты.

Принадлежность следует судьбе главной вещи. Если кто-то желает пустить в оборот вещь без принадлежности, об этом должна быть сделана соответствующая оговорка и проанализирован закон, который может запрещать отчуждение принадлежности. Например, лоджия является принадлежностью квартиры, ее нельзя использовать по самостоятельному назначению в силу запрета в жилищном законодательстве РФ.

Основная вещь (капитал) в соотношении с плодами, продукцией и доходами. Вещи недвижимые в процессе их использования могут приносить своему собственнику дополнительные поступления. Традиционно различаются три разновидности подобных поступлений - плоды, продукция и доходы. Плодами обычно именуются продукты органического развития вещи, которые не требуют для своего появления деятельного участия человека. Для недвижимых вещей это вряд ли возможно. Продукцией считается результат производительного использования вещи. Без приложения человеческих усилий продукция не возникает. Недвижимая вещь не может быть подвергнута переработке в силу своей правовой природы, а, следовательно, не может давать продукцию. Доходы - это поступления (чаще всего денежные) от участия вещи в гражданском обороте. Недвижимая вещь может давать доход от аренды, коммерческого найма и иных сделок.

В принципе для всех трех разновидностей поступлений от вещи установлен единый правовой режим. Согласно ГК РФлюбые поступления от использования имущества принадлежат собственнику основной вещи. Иное может быть установлено законом (например, ст. 606ГК РФ) или договором, а также вытекать из существа обязательства.

Вещи потребляемые и непотребляемые. Суть различия этих категорий состоит в ответе на вопрос: сохраняет ли вещь свои свойства после однократного использования? Если вещь исчезает полностью или преобразуется в другую вещь, она потребляема. Если же вещь в процессе использования лишается своих свойств постепенно (изнашивается), она считается непотребляемой (недвижимая вещь может иметь физический и моральный износ, а поэтому требует надлежащего содержания, например, текущего или капитального ремонта, реконструкции, а в определенных случаях перепланировки и переоборудования).

Одни гражданско-правовые договоры могут быть заключены в отношении только непотребляемых вещей (аренда). Другие договоры могут иметь своим предметом обе рассматриваемые категории вещей (купля-продажа). Правила о сделках с недвижимости касаются их продажи, дарения, аренды, ренты, доверительного управления и т.д.

Индивидуально-определенные и родовые вещи. Степень индивидуализации вещей в гражданском обороте может быть различной. В одних случаях вполне достаточно указать на род и количество передаваемых по договору вещей (тысяча рублей, взятых взаймы). В других случаях закон настаивает на том, чтобы вещь можно было выделить среди подобных ей вещей (кадастровый номер отчуждаемой недвижимости). Некоторые вещи просто уникальны, например, здания как объекты культурного наследия, поставленные на специальный учет и находящиеся под особой охраной государства.

Индивидуально-определенные вещи юридически незаменимы. Случайная гибель таких вещей освобождает обязанное лицо от необходимости передать их контрагенту по договору. Если вещь не погибла, а просто не передана должником, то потребовать исполнения этой обязанности в натуре может только тот кредитор, который вещь индивидуализировал по площади, количеству помещений, нахождению в составе другой недвижимости, по расположению на земельном участке, адресной части объекта, кадастровому номеру. С родовыми же вещами в аналогичной ситуации можно рассчитывать лишь на денежное возмещение ущерба.

Существующие и будущие вещи. По общему правилу закон начинает реагировать на присутствие вещи только после ее появления. Но права и обязанности, связанные с вещью, могут возникнуть и до ее реального появления. Гражданскому праву с древнейших времен известно понятие будущих вещей, или resfutura. Будущая вещь может выступать предметом обязательства, несмотря на то, что в момент возникновения обязательства этой вещи еще не существует. Объектом вещногоправа будущая вещь не является, но может быть объектом обязательственного права, например, по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а также договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет приобретено у третьего лица или создано в будущем. Судебная практика знает подобного рода договоры.

Понятие недвижимого имущества закреплено в обновленной редакции п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Определение земельного участка закреплено в п. 3 ст. 6 ЗК РФ: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки». В соответствии с ним в обороте могут находиться земельные участки, их части, земельные участки естественно-природного происхождения и искусственно созданные человеком.

О совершенствовании видов недвижимого имущества в ГК РФ нами указывалось в различных публикациях.[37]

Статья 3 Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ (ред. от 03.07.2016) " Об

искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает понятие искусственного земельного участка, созданного на водном объекте, находящимся в федеральной собственности, как сооружения, создаваемого на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемого после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. При этом искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.

Участок недр регулируется Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1(ред. от 03.07.2016) " О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016) и определяется как часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Под зданием принято понимать здание - результат строительства, представляющий

собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Определение содержится в Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) " Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Вышеуказанным ФЗ индивидуализируется понятие сооружения как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;

К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) закрепляют данное понятие, которое применяется в обороте. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 " О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 38 ч. 5) оценивает квалифицирующие признаки объекта незавершенного строительства.

Помещение определяется как часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 п. 2 ЖК РФ).

Нежилое помещение оценивается как противопоставленный признакам жилого помещения объект права. Различают жилые и нежилые здания. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание есть здание, предназначенное для использования производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей. Отсюда нежилое помещение не может быть использовано для нужд проживания в нем.

На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются.

Эти понятия установлены приказомМинземстроя РФ от 04.08.1998 N 37(ред. от

04.09.2000) " Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008).

Предприятием согласно ст. 132 ГК РФ как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.О соотношении предприятия с другими объектами недвижимости приводидлсь нами в ряде публикаций.[38]

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. О правовой природе единых недвижимых комплексов нами указывалось в следующих изданиях.[39]

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (ст. 133.1 ГК РФ).[40]

У каждого объекта недвижимости существует особый правовой режим, под которым следует понимать совокупность юридически значимых действий, которые могут быть совершены по поводу недвижимости, включая сделки, права, их ограничения, а также обременения объектов недвижимого имущества. Правовой режим недвижимости может касаться и иных действий, например, наследования, внесения вклада в уставный капитал корпоративных коммерческих организаций и т. д.

Правовой режим недвижимых вещей принято разграничивать на общий (свойственен всем недвижимостям) и специальный (характерен для определенных видов недвижимости. Он может дифференцироваться в зависимости от правового регулирования на гражданско-правовой, жилищно-правовой, земельно-правовой и т.д. До недавнего времени общий правовой режим недвижимости включал в себя элементы государственного учета (технического, кадастрового, балансового или бухгалтерского, статистического). Более подробно об этом нами указывалось в монографии «Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [41] В связи с реформированием законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произойдет обновление правового регулирования кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в форме создания Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Установлен переходный период на новую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Специальный правовой режим недвижимого имущества помимо гражданского законодательства может регулироваться иными законами, например, о нотариате и нотариальной деятельности, в котором предусмотрен механизм участия нотариуса в вещных правоотношениях по поводу недвижимых вещей через совершение отдельных видов нотариальных действий: удостоверение сделок, свидетельствование юридических фактов и других действий.В работе «Наука гражданского права как основа правового обеспечения инновационного развития оборота недвижимого имущества»[42] нами ставилась проблема о необходимости соединения в правилах ГК РФ правовой регламентации земельных участков с целью их единообразного регулирования. Существующие в гражданском и земельном законодательстве нормы о правовом режиме земельных участков требуют своего реформирования в рамках единых установлений ГК РФ.

Оценка квалифицирующих признаков недвижимого имущества через элемент

прочной связи с землей, т. е. невозможности перемещения в пространстве без несоизмеримых затрат целевому назначению, определялась нами с учетом критерия прикрепленности недвижимости к земле через конструктивные элементы ее фундамента.[43] Указанный критерий нашел свое подтверждение в судебной практике в постановлении Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 года. В Обзорах судебной практики ВС РФ N 4 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 20.12.2016, N 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) и Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, было рекомендовано: учитывать степень углубленности фундамента при оценке прочной связи объекта с землей. В частности, судами с учетом представленных в дело доказательств было установлено, что спорный объект является типовым, изготовлен в заводских условиях, состоит из готовых модулей и представляет собой металлический каркас с ограждающими конструкциями из ударопрочного стекла и стеклопакетов; части комплекса и соединительные элементы поставляются в разобранном состоянии; собранная конструкция крепится на бетонную площадку анкерными болтами, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой; установка комплекса производится без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суды признали недоказанным, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования комплекса по назначению. Кроме того, суды также установили, что земельный участок предоставлен заявителю в целях размещения остановочно-торгового комплекса (временного объекта) на условиях краткосрочной аренды.

Проблема модернизации гражданского законодательства о недвижимом имуществе как объекте вещных прав исследовалась и с позиции теории единого объекта недвижимого имущества, сущность которой состоит в том, что собственник недвижимости имеет преимущественное право на закрепление за собой прав на земельный участок, на котором расположена недвижимость, а собственник земельного участка обладает приоритетом признания прав на здание или сооружение, которое на нем расположено.[44] Эта теория противостоит теории единства правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, которая закреплена в Концепции развития гражданского законодательства РФ.

Судебная практика дает анализ применения теорий фактической и юридической недвижимости: первая проистекает из факта создания недвижимой вещи, а вторая связывает момент приобретения недвижимости с актом государственной регистрации прав на нее. Закон выявляет противоречие и исходит в одних случаях из факта создания недвижимой вещи, а в других апеллирует к требованию о регистрации прав на нее. Эта непоследовательность в большей мере свидетельство того, что недвижимость есть юридическая фикция, которая становится объектом права и связывает с собой субъекта права в силу последовательных юридических действий кадастрового учета (вещь приобретает кадастровый номер и индивидуальную определенность в обороте) и государственную регистрацию прав с внесением записи в реестр. Однако из теории внесения есть исключения при наследовании недвижимости, полной выплаты паевых взносов членом жилищного или иного потребительского кооператива, реорганизации юридического лица в форме преобразования его организационно-правовой формы. Отсюда возникает потребность в развитии правового режима недвижимости с учетом создания ЕГРН. А правовую сущность государственной регистрации связывать с приобретением лицом титула на недвижимую вещь.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2019-06-19; Просмотров: 160; Нарушение авторского права страницы