ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Купля-продажа

Вопрос. Дом, оставшийся после смерти матери, принадлежит мне и моему брату по одной второй доли. Он хочет его продать, даже нашел покупателей, меня это не устраивает. Как мне быть в этой ситуации?

Ответ. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением правил ее возмездного отчуждения.

Согласно ст. 250 ГК РФ по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, ваш брат обязан уведомить вас о продаже своей доли домовладения и может ее продать только с вашего согласия, более того, вы имеете право преимущественной покупки его доли домовладения.

Кроме того, в случае продажи им своей доли домовладения с нарушением преимущественного права покупки вы как участник долевой собственности имеете право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на вас прав и обязанностей покупателя.

Строительство

Приобретение строящегося жилья. Приобретая будущее жилье на стадии котлована, Вы экономите порядка 20-25% от стоимости такой же, но уже готовой квартиры. Кроме экономии средств Вы получаете все преимущества, связанные с приобретением жилья в новостройках, а именно: комфортабельность, современную планировку, соседей равного социального статуса.

Но не все покупатели новостроек адекватно оценивают все сложности, связанные с такого рода приобретением. Многие не знают, какие разрешительные документы на строительство должны быть у застройщиков и что именно необходимо тщательно проверять.

Кроме того, необходима квалифицированная проверка договора долевого участия. Ведь это основной документ, на основе которого после сдачи дома оформляются правоустанавливающие документы. От того, насколько грамотно он составлен, зависит защита Ваших прав в судебном порядке в случае возникновения конфликта со строительной компанией.

Чтобы защитить покупателя от недобросовестных продавцов строящегося жилья, принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу с 1.04.2005. По этому закону будущий покупатель сможет за 2 недели до начала продажи первой квартиры в строительном пятне ознакомиться в средствах массовой информации с проектной декларацией строительной организации, которая обязательно должна пройти государственную регистрацию. Также застройщики обязаны ежеквартально вносить изменения, регистрируя каждый этап строительства согласно проекту, что также вы сможете узнать из средств массовой информации. Приобретатель строящегося жилья также будет обязан регистрировать в Едином госреестре свой договор долевого участия в строительстве или уступку прав требования, что значительно уменьшает риск двойной сделки.

Новый закон распространяет свое действие только на те строительные объекты, разрешительная документация которых получена после 1 апреля 2005 г. Следовательно, покупателю необходима помощь грамотного специалиста, обладающего юридическими знаниями и специализирующегося в сфере долевого строительства.

Вопрос. Я хочу заключить договор долевого участия в строительстве, на что мне нужно обратить внимание?

Ответ. В этом случае следует обратить внимание на следующие существенные условия договора:

• в договоре обязательно должен быть определен объект долевого строительства, который после сдачи застройщиком жилого дома в эксплуатацию подлежит передаче дольщику;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии данных условий договор участия в долевом строительстве считается не заключенным. Также следует отметить, если разрешение на строительство объекта получено после 01.04.2005 г., договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, т.е. договор должен быть зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Аренда

Вопрос. Я хочу сдать в аренду квартиру, которая принадлежит на правах собственности моему несовершеннолетнему сыну. Имею ли я на это право, и необходимо ли для этого согласие органов опеки и попечительства?

Ответ. Чтобы сдать квартиру, принадлежащую на праве собственности Вашему несовершеннолетнему ребенку, согласно ст. 37 ГК РФ, Вам необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на сдачу помещения внаем. При этом денежные средства, получаемые от сдачи квартиры внаем, Вы сможете расходовать также с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Вопрос. Между мной и фирмой был заключен договор аренды помещения, находящегося в их собственности, срок договора 15 лет. Договором предусмотрено расторжение по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Какие это основания?

Ответ. Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Наследование

Вопрос. Родителей у меня нет. С 5 лет воспитывала бабушка. После смерти бабушки ее квартира, согласно завещанию, перешла к моему дяде. С момента совершеннолетия я проживала отдельно от бабушки, но постоянно ей помогала. Имею ли я обязательную долю на квартиру?

Ответ. Согласно ст. 1149 ГК РФ право на обязательную долю в наследстве, т.е. наследовать независимо от завещания, имеют только несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные иждивенцы.

Вы не относитесь к перечисленным категориям, соответственно вы не вправе претендовать на завещанное вашему дяде имущество.

Вопрос. У меня умер муж в 1980 г. Все имущество перешло ко мне. А у меня еще есть сын и дочь. Они требуют свою долю в наследстве. Чему она равна?

Ответ. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). При разделе общего имущества и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными (ст. 39). Таким образом, после смерти мужа Вы имеете право на долю в размере одной второй от общего имущества, нажитого в период брака.

Другая половина имущества делится в равных долях между наследниками первой очереди. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142 Гражданского кодекса РФ). В Вашем случае – Вы и ваши дети, которые должны были унаследовать по одной шестой от всего имущества, оставшегося после смерти вашего супруга.

Но ваши дети уже пропустили срок для принятия наследства (6 месяцев после смерти вашего мужа – ст. 1154 ГК РФ). По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок, если наследник пропустил его по уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали (ст. 1155 ГК РФ).

Вопрос. После смерти моей матери по завещанию мне отошла одна четвертая часть домовладения, а моему брату – три четвертых. В настоящее время я не могу оформить наследственные права, поскольку все документы на домовладение находятся у брата, и передать их мне добровольно он отказывается. После смерти матери прошло уже 8 месяцев. Как мне следует поступить в данной ситуации?

Ответ. Вам следует обратиться в суд с исковым заявлением об установлении факта принятия наследства и признания права собственности на наследственное имущество, поскольку имущество, оставшееся после смерти наследодателя, перешло к вам в фактическое пользование. В соответствии со ст. 1152 ГК РФ: «Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». В ст. 1153 ГК РФ указано, что «Признается, что наследник принял наследство, если он:

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства».

При обращении в суд с исковым заявлением вам необходимо предоставить из МПТИ и ОН сводно-оценочный акт и справку о долевой принадлежности и оплатить государственную пошлину.

Исковое заявление подается в районный (городской) суд по месту нахождения наследственного имущества.

Дарение

Вопрос. Пять лет назад подарила сыну квартиру. Позже его отношение ко мне изменилось в худшую сторону. Можно ли расторгнуть договор дарения?

Ответ. Само по себе ухудшение отношений между вами и вашим сыном не может служить основанием для расторжения договора дарения. Законом предусматривается, что даритель вправе отменить или потребовать через суд отмены дарения в следующих случаях:

1. Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

3. Если даритель пережил одаряемого, при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором дарения.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь.

ПРИМЕР 1

Место государственной регистрации ЗАО «Март» – г. Москва. Законом г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 с 1 января 2004 г. введен налог на имущество. Авансовые платежи по налогу по итогам отчетного периода (квартал, полугодие и 9 месяцев) уплачиваются не позднее 30 дней после окончания соответствующего отчетного периода. Налоговая ставка – 2, 2 %. Остаточная стоимость основных средств, числящихся на балансе ЗАО «Март» и признаваемых объектом налогообложения, в 2004 году составила: на 1 января – 172 000 р.; на 1 февраля – 160 000 р.; на 1 марта – 148 000 р.; на 1 апреля – 520 000 р.

Средняя стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за I кв. 2004 года определяется следующим образом:

(172 000 р. + 160 000 р. + 148 000 р. + 520 000 р.) / 4 = 250 000 р.

Сумма авансового платежа по налогу на имущество ЗАО «Март» за I кв. 2004 г. составит 1375 р. (250 000 р. · 2, 2% / 4).

! При определении величины авансового платежа по итогам каждого квартала авансовые платежи, исчисленные за предыдущий отчетный период, не учитываются. Только по итогам налогового периода (календарного года) сумма налога, подлежащая доплате в бюджет, определяется как разница между суммой налога, исчисленной по итогам налогового периода, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода.

ПРИМЕР 2

МУП «Апрель» состоит на учете в налоговых органах г. Москвы. Остаточная стоимость основных средств, числящихся на балансе МУП «Апрель» и признаваемых объектом налогообложения, в 2004 году составила: на 1 января – 172 000 р.; на 1 февраля – 160 000 р.; на 1 марта – 148 000 р.; на 1 апреля – 520 000 р.; на 1 мая – 572 000 р.; на 1 июня – 460 000 р.; на 1 июля – 448 000 р.; на 1 августа – 372 000 р.; на 1 сентября – 360 000 р.; на 1 октября – 348 000 р.; на 1 ноября – 302 000 р.; на 1 декабря – 292 000 р. и на 1 января 2005 года — 248 000 р.

Средняя стоимость имущества за I кв. 2004 г. равна 250 000 р. [(172 000 р. + 160 000 р. + 148 000 р. + 520 000 р.) / 4]. Сумма авансового платежа по налогу на имущество за этот период составит 1375 р. (250 000 р. · 2, 2 % / 4).

Средняя стоимость имущества за I полугодие 2004 г. равна 354 286 р. [(172 000 р. + 160 000 р. + 148 000 р. + 520 000 р. + 572 000 р. + 460 000 р. + 448 000 р.) / 7]. Следовательно, сумма авансового платежа по налогу на имущество за этот период – 1949 руб. (354 286 руб. · 2, 2% / 4).

Средняя стоимость имущества за 9 месяцев 2004 г. равна 356 000 рублей

[(172000 р. + 160000 р. + 148000 р. + 520000 р. + 572000 р. + 460000 р. + 448000 р. + 372 000 р. + 360 000 р. + 348 000 р.) / 10]. Сумма авансового платежа по налогу на имущество за этот период – 1958 руб. (356 000 руб. · 2, 2 % / 4).

И, наконец, среднегодовая стоимость имущества за 2004 г. составит 338 615 р. [(172000 р. + 160000 р. + 148000 р. + 520000 р. + 572000 р. + 460000 р. + 448000 р. + 372000 р. + 360000 р. + 348000 р. + 302000 р. + 292000 р. + 248000 р.) / 13], а налог, исчисленный по итогам года, – 7450 р. (338 615 р. · 2, 2 %).

Сумма налога на имущество организаций, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода МУП «Апрель», составит 2168 рублей:

7450 р. – 1375 р. – 1949 р. – 1958 р.

! Сроки уплаты авансовых платежей и налога по итогам года определяют законодательные (представительные) органы субъектов РФ (п. 1 ст. 383 НК РФ). Кроме того, они могут установить любую налоговую ставку в пределах от нулевой до 2, 2 % (п. 2 ст. 372 НК РФ), а также дифференцированные (различные) налоговые ставки в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 2 ст. 380 НК РФ). Например, по зданиям может применяться одна налоговая ставка, а по автомобилям – другая, в таком случае среднегодовую стоимость имущества следует рассчитывать по каждому виду имущества.

ПРИМЕР 3

ГУП «Май» зарегистрировано в субъекте РФ, где региональным законом для различных видов имущества предусмотрены дифференцированные налоговые ставки. Так, по автомобилям налоговая ставка составляет 2, 2, а по всем остальным основным средствам – 2, 0 %. Налог на имущество рассчитывается и уплачивается в бюджет региона по итогам отчетных периодов. Авансовые платежи по налогу по итогам отчетного периода уплачиваются не позднее 30 дней с даты окончания соответствующего отчетного периода. Отчетными периодами признаются квартал, полугодие и 9 месяцев.

Остаточная стоимость основных средств, числящихся на балансе ГУП «Май» и признаваемых объектом налогообложения, в 2004 г. составила: на 1 января – 172 000 р. (в том числе по автомобилям – 72 000 р.); на 1 февраля – 160000 р. (в том числе по автомобилям – 62000 р.); на 1 марта – 148 000 р. (в т.ч. по автомобилям – 42 000 р.); на 1 апреля – 520 000 р. (в т. ч. по автомобилям – 172 000 р.).

Средняя стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за I кв. 2004 г. определяется следующим образом.

Рассчитывается средняя стоимость автомобилей:

72 000 р. + 62 000 р. + 42 000 р. + 172 000 р. = 348 000 р.,

348 000 р. / 4 = 87 000 р.

Определяется средняя стоимость остального имущества:

172 000 р. + 160 000 р. + 148 000 р. + 520 000 р. – 348 000 р. = 652 000 р.,

652 000 р. / 4 = 163 000 р.

Сумма авансового платежа по налогу на имущество ГУП «Май» за I кв. 2004 г. составит 1294 р. [(87 000 р. · 2, 2 % + 163 000 р. · 2, 0 %) / 4].

Недвижимость и НДФЛ

Имущественные вычеты

Задача 1

30 ноября 2003 г. налогоплательщиком была приобретена квартира. 1 марта 2005 г. им же был получен доход от продажи данной квартиры в размере 1255000 руб. Определить размер НДФЛ.

Решение

Налоговая база = доход – вычет = 1255000 – 1000000 = 255000 р. (т.к. срок владения менее 3 лет).

НДФЛ = налоговая база · 0, 13 = 255000 р. · 0, 13 = 33150 р.

Задача 2

30 ноября 2001 г. налогоплательщиком была приобретена квартира. 1 марта 2005 г. им же был получен доход от продажи данной квартиры в размере 1255000 р. Определить размер НДФЛ.

Решение

Налоговая база = доход – вычет = 1255000 – 1255000 = 0 р. (т.к. срок владения более 3 лет). НДФЛ = 0.

Задача 3

В 2005 г. налогоплательщиком было потрачено 1200000 р. на новое строительство.

При этом в 2005 г. его доход составил 300 000 р.

В 2006 г. – 400 000 р., в 2007 г. – 250 000 р., в 2008 г. – 380 000 р.

Определить налоговую базу и НДФЛ в указанных годах.

Решение

Налоговая база (НБ) = доход (Д) – вычет (В)

2005 г.: 300000 – 1000000 = –700000 р. (переходят на 2006 г.)

2006 г.: 400000 – 700000 = –300000 р.

2007 г.: 250000 – 300000 = –50000 р.

2008 г.: 380000 – 50000 = 330000 р.

НДФЛ (подлежащий уплате за 2005-2008 гг.)=НБ · 0, 13 = 330000 · 0, 13=42900 р.

Задача 4

Куплен стройвариант за 850000 р. На отделку потрачено 300000 р. За этот год получен доход 1200000 руб. Определить налоговую базу и НДФЛ.

Решение

Итого расходы на приобретение жилья составили 1150000 р.

НБ=Д–В =1200000 – 1000000=200000 р. (т.к. 1150000 > 1000000 ст. 218 НКРФ)

НДФЛ = НБ · 0, 13 = 200000 р. · 0, 13 = 26000 р.

Задача 5

Дом купили два человека за 3 000 000 р. Причем заплатили равные доли. Доход первого в 2005 г. составил 400 000 р., второго – 700 000 р.

Определить размеры налоговых баз каждого налогоплательщика.

Решение

Имущественный вычет 1000000 р.

НБ 1-го человека = 400000 – 500000= – 100000 р.

Остаток вычета (100 тыс. р.) переходит на следующий год.

НБ 2-го налогоплательщика = 700000 – 500000= 200000 р.

Ситуация

Вопрос. В каком размере предоставляется имущественный налоговый вычет, если физическое лицо в 2004 г. по договору купли-продажи продало квартиру, находившуюся в собственности менее 3 лет, за 1100 тыс. р. (согласно договору 800 тыс. р. получено им в день подписания договора, а оставшаяся сумма – в январе 2005 г.)?

Ответ. В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающих в целом 1 000 000 р.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в т. ч. перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках, либо по его поручению на счета третьих лиц – при получении доходов в денежной форме. Пунктом 2 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что исчисления и уплату налога физические лица производят, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.

В задаче по условиям договора купли-продажи квартиры оплата производится с рассрочкой платежа в разные налоговые периоды: в 2004 г. – 800 000 р., в 2005 г. – 300 000 р.

Таким образом, налогоплательщик по доходам, полученным за 2004 г. от продажи квартиры в сумме 800 000 р., вправе заявить имущественный налоговый вычет от реализации квартиры в размере 800 000 р. Если по договору часть суммы будет получена физическим лицом в 2005 г., то, согласно подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ, указанная сумма должна отражаться в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2005 г.

Для юридических лиц

1) ООО «ЮгСпецДон» имеет на праве постоянного пользования участок 9000 м², используемый для промышленных нужд.

По сведениям государственного налогового кадастра стоимость 1 м² данной земли составляет 16, 8 р. Определить сумму земельного налога.

Налоговая база: 16, 8 · 9000 = 151200 р.

В соответствии со ст. 394 НК РФ налоговая ставка составляет 1, 5 %.

Сумма земельного налога: Н = 151200 · 1, 5: 100 = 2268 р.

2) Земельный участок размером 1000 м² находится в собственности таможенной службы. Определить земельный налог.

В соответствии со ст. 389 (п. 2) НК РФ данный земельный участок не признается объектом налогообложения.

3) ООО «АгроЮГ» имеет в собственности 10 га (100000 м²) земельного участка под выращивание пшеницы. Его кадастровая стоимость – 7, 31 р. / м². Определить сумму земельного налога.

Налоговая база: 7, 31 · 100000 = 731000 р.

Так как данный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, налоговая ставка составляет 0, 3 %.

Сумма земельного налога: Н = 731000 · 0, 3: 100 = 2193 р.

ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Правительством РФ установлен федеральный стандарт оплаты жилья и коммунальных услуг и порядок размещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г. (постановление Правительства РФ от 26.08.2004 № 441). При установлении региональных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг органам местного самоуправления следует исходить из необходимости возмещения экономически обоснованных затрат организаций на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению с учетом заключения независимой экспертизы и стандартов качества таких услуг.

Таким образом, федеральные и региональные стандарты не являются ограничением. Цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги должны быть экономически обоснованы, региональные власти вправе устанавливать соответствующие стандарты, причем последние могут отличаться от федеральных (в том числе и в большую сторону).

Разбор ситуаций

Вопрос. В приватизированной квартире я проживаю с дочерью. Развелся с женой, которая проживает по другому адресу. Однако она числится в приватизационном удостоверении и, по данным паспортного стола при ЖЭУ, прописана в моей квартире. Прошу вас разъяснить: 1) не противоречит ли это положению о паспортном режиме. Могу ли я лишить ее фиктивной прописки; 2) могу ли я без ее согласия прописать в моей квартире мою вторую жену.

Ответ. По всей видимости, Ваша жена числится не в приватизационном, а в регистрационном удостоверении, выданном БТИ. Также необходимо посмотреть договор на передачу квартиры в частную собственность. Скорее всего, там будет вписана Ваша бывшая жена, и это означает, что она является собственником квартиры и имеет с Вами равные права на указанную недвижимость. В этом случае владение, использование и распоряжение квартирой осуществляется по соглашению всех собственников. Снятие гражданина РФ с регистрационного учета по местожительству производится при:

· изменении местожительства на основании заявления гражданина о регистрации по новому местожительству;

· выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением.

Для регистрации в квартире Вашей второй жены необходимо согласие всех собственников.

Вопрос . В 1986 я вступила в жилищно-строительный кооператив. В настоящее время пай давно выплачен. Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру, ведь один раз мы уже за нее заплатили?

Ответ . Приватизировать ее не нужно. После полного внесения пая пайщик становится собственником. Собственник вправе совершать с квартирой любые сделки. При этом он имеет право получить свидетельство о праве собственности на квартиру, обратившись в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (январь 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вопрос. Я живу в многоэтажном доме. Рядом с моей квартирой есть небольшая кладовка. На сегодняшний день она никем не используется. Могу ли я за счёт площади кладовки расширить площадь своей квартиры?

Ответ . Указанное вами помещение – кладовая – является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Присоединение кладовой к вашей квартире путем реконструкции повлечёт за собой уменьшение размера общего имущества, что, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, возможно исключительно с согласия всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, в первую очередь вам необходимо получить согласие всех собственников помещений, в том числе и нежилых, расположенных в многоквартирном доме, на подобную реконструкцию.

Вопрос. Я являюсь собственницей квартиры, расположенной в многоквартирном доме. Недавно мне сказали, что землю, находящуюся под домом, необходимо выкупать. Так ли это?

Ответ . В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, Вам необходимо оформить Ваше право долевой собственности на земельный участок.

Вопрос. Недавно я получил государственный жилищный сертификат на приобретение квартиры. Для приобретения квартиры большей площади хотел бы взять кредит в банке. Возможно ли оформление такой сделки?

Ответ . Согласно постановлению Правительства РФ от 07.10.2004, Вы имеете право приобрести жилое помещение не только в пределах средств субсидии, т.е. в пределах суммы, указанной в государственном жилищном сертификате, но и с использованием заемных (кредитных) и (или) собственных средств.

Вопрос. Ходят слухи о том, что мой дом в центре города будет снесен. Я имею документы на право владения и пользования домом и участком земли под ним, зарегистрированные в областной юстиции и кадастровом управлении. Какие права имеют домовладельцы, если их дома подлежат сносу?

Ответ . В соответствии с ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия у него жилого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения в Главном управлении федеральной регистрационной службы органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения Вами такого уведомления допускается только с Вашего согласия (абз. 2 ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник имеет право на получение выкупной цены жилого помещения, которая включает рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 ст. 32 соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Разбор ситуаций

Вопрос. Я хочу приватизировать земельный участок, на котором расположено мое домовладение. Какими нормативно-правовыми актами регулируется приватизация земельных участков и каков порядок приватизации?

Ответ . Общие положения о приватизации и приобретении в собственность земельных участков содержатся в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ). Они конкретизированы в Положении «Об основах регулирования земельных отношений в городе Ростове-на-Дону» (в ред. решений Ростовской-на-Дону городской думы от 21.10.2003 № 257, от 25.12.2003 № 275).

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, помещений в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, федеральными законами, нормативными правовыми актами Ростовской области и указанным Положением. В случае если объекты недвижимости (помещения в них) принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 21.4 в ред. решения Ростовской-на-Дону городской думы от 21.10.2003 № 257).

Договор купли-продажи и кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) является основанием для государственной регистрации заявителем прав собственности на земельный участок. Оформление документов на земельный участок производится в случае предоставления заявителем документов по государственному кадастровому учету данного земельного участка.

Вопрос. Приобрела недостроенный дом, расположенный на земельном участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства. Прежний хозяин арендовал землю по договору, заключенному на три года. Могу ли я выкупить участок или получить его в постоянное пользование либо в пожизненное наследуемое владение? Не будет ли препятствием то обстоятельство, что строительство еще не завершено?

Ответ. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части этого участка, занятой указанной недвижимостью и необходимой для её использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Из приведенной нормы следует, что с момента покупки недостроенного дома Вы приобрели права арендатора участка независимо от того, был ли вами заключен договор аренды с собственником земли.

Согласно п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды на них имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Для покупки земли необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, кто вправе выступать в качестве продавца) с заявлением о приобретении участка с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении участка, и градостроительной документации в месячный срок обеспечивает изготовление необходимой карты (плана) и утверждает границы участка.

В настоящее время в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ гражданам не предоставляются земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.

Несмотря на то, что дом не достроен, Вы обладаете исключительным правом на приобретение земельного участка. Определяя права лиц, имеющих в собственности здания, законодатель имел в виду недвижимость, то есть объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Таким объектом является и недостроенный дом. Законодательство не оговаривает, что исключительное право на приватизацию земли в порядке, изложенном в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, имеют только собственники зданий, строений, сооружений, завершенных строительством.

Следует знать! Предоставление в установленных законом случаях в собственность граждан земельных участков, которыми они раньше владели на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, никакими сроками не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Тестовые задания для разбора на семинарских занятиях

1. Перечислите в иерархической последовательности основные источники гражданско-правовых норм, начиная с основного закона государства.

2. Когда покупатель недвижимости приобретает право собственности на купленное имущество?

3. Необходима ли государственная регистрация ипотеки?

4. Назовите, какие сделки являются односторонними.

5. Сервитут – это… Сохраняется ли сервитут в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу?

6. Обязательно ли нотариальное удостоверение договора пожизненной ренты?

7. Аренда – это… Субаренда – это… Может ли договор субаренды быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды?

8. Можно ли получить по наследству квартиру по истечении установленного законодательством срока для принятия наследства?

9. Обязательна ли регистрация собственника в принадлежащей ему квартире?

10. Можно ли передать по наследству право получения постоянной ренты?

11. В числе основных правомочий собственника определены следующие права… Укажите, к какому из названных правомочий вы отнесете право собственника объекта недвижимости подарить или обменять этот объект.

12. Приравниваются ли усыновленные дети в имущественных правах к родственникам по происхождению?

13. Подлежат ли выселению члены семьи нанимателя, с которым договор найма жилого помещения расторгнут?

14. Вправе ли собственник квартиры в многоквартирном доме отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру?

15. Могут ли быть зачтены в счет арендной платы затраты арендатора по ремонту помещений? Вправе ли арендатор передать арендодателю в качестве оплаты за аренду недвижимости право собственности на автомобиль?

16. Является ли переход права собственности на сданное в аренду имущество основанием для изменения или расторжения договора аренды?

17. Что понимается под категорией «недвижимая вещь»?

18. Что такое «товарищество собственников жилья»?

19. Каков минимальный размер пожизненной ренты?

20. Какова минимальная стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением?

21. Является ли переход права собственности на квартиру к другому лицу основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника? Рассказать историю этого вопроса.

22. Должен ли арендатор земли уплачивать земельный налог?

23. Кто оплачивает капитальный ремонт в многоквартирном доме муниципального жилищного фонда?

24. Охарактеризуйте различные налоговые льготы при операциях с жилой недвижимостью.

25. Что понимается под ипотекой? Каковы проблемы развития ипотечного кредитования в РФ? Что предпринято для их преодоления?

26. Формы сделок. В какой форме заключается договор найма жилого помещения?

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Рекомендации по проведению деловой игры

В ходе деловой игры студенты должны научиться практическим основам риэлтерской деятельности.

Группа делится на 3 части: 1/4 (2/8) – риэлторы, 3/8 – продавцы недвижимости, 3/8 – покупатели недвижимости. Продавцов и покупателей должно быть строго поровну. Округление количества продавцов и покупателей производится в меньшую сторону. Риэлторов, таким образом, будет немногим более 25 % участников игры.

Продавцы выставляют на продажу свои объекты (квартиры, гостинки, комнаты, дома, земельные участки), назначают за них цену и сообщают об этом риэлторам. Покупатели пишут о своих предпочтениях выбираемой недвижимости и показывают требования к приобретаемым объектам риэлторам. Задача риэлторов состоит в том, чтобы подобрать покупателю интересующий его объект, подходящий по цене и месту расположения. В случае возникновения у покупателя завышенных требований к интересуемому объекту риэлтор должен доходчиво объяснить ему его неправоту и убедить, например, в том, что подобный объект должен стоить дороже. В случае установления продавцом завышенной цены риэлтор должен убедить его в необходимости снизить цену. В случае отсутствия у продавцов желаемых покупателями объектов (например, большинство покупателей заявили о желании купить 2-комнатную квартиру, а продавцы выставили мало 2-комнатных, но имеется избыток 3-комнатных квартир) риэлтор должен уговорить кого-либо из покупателей купить 3-комнатную квартиру за немногим более высокую цену, а продавца уговорить продать данный объект за более низкую цену, чем он мог бы получить при наличии спроса на данный объект. Риэлторы могут взаимодействовать между собой. Например, если у одного есть клиент на покупку квартиры, а у другого – подходящая квартира.

Результатом игры являются подписанные договоры купли-продажи между продавцами и покупателями при посредничестве риэлторов. Не всем риэлторам удастся добиться подписания договора (минимум четверть из них останется «не у дел»). Возможно, и не всем покупателям удастся подобрать то, что они хотели, и не все продавцы реализуют свои объекты. Это будет реальным отражением рыночной ситуации.

Студенты, добившиеся результатов до окончания игры, получают высокие баллы, не добившиеся – по усмотрению преподавателя получают низкие баллы, либо не получают баллов вовсе.

Литература

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экон. спец. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Дашков и К, 2012.

2. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации.

6. Земельный кодекс Российской Федерации.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации.

8. Коржевская А. Бремя недвижимости // Экономика и жизнь. – 2005. – № 22.

9. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003.

10. Побегайлов О.А. Комплексная оценка стоимости недвижимости: Монография. – Ростов н/Д: Новая книга, 2004.

11. Побегайлов О.А. Проблемы ипотеки в РФ // Известия РГСУ. – 2003. – № 9.

12. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

13. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

14. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

15. Федеральный закон РФ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 № 215-ФЗ.

ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Купля-продажа

Строительство

Вопрос. Я хочу заключить договор долевого участия в строительстве, на что мне нужно обратить внимание?

Ответ. В этом случае следует обратить внимание на следующие существенные условия договора:

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Аренда

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Наследование

вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

Исковое заявление подается в районный (городской) суд по месту нахождения наследственного имущества.

Дарение

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь.

12 3 4 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2019-06-19; Просмотров: 145; Нарушение авторского права страницы