ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Разбор ситуаций

Вопрос. Я хочу приватизировать земельный участок, на котором расположено мое домовладение. Какими нормативно-пра­вовыми актами регулируется приватизация земельных участков и каков порядок приватизации?

Ответ. Общие положения о приватизации и приобретении в соб­ственность земельных участков содержатся в Земельном кодек­се РФ (ЗК РФ). Они конкретизированы в Положе­нии «Об основах регулирования земельных отношений в горо­де Ростове-на-Дону» (в ред. решений Ростовской-на-Дону го­родской думы от 21.10.2003 № 257, от 25.12.2003 № 275).

Исключительное право на приватизацию земельных участ­ков имеют граждане и юридические лица – собственники зда­ний, строений, сооружений, помещений в порядке и на услови­ях, установленных ЗК РФ, федеральными за­конами, нормативными правовыми актами Ростовской облас­ти и указанным Положением. В случае если объекты недвижимости (помещения в них) при­надлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность. Объектом купли-продажи могут быть только земельные уча­стки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 21.4 в ред. решения Ростовской-на-Дону городской думы от 21.10.2003 № 257).

Договор купли-продажи и кадастровый план земельного уча­стка (выписка из государственного земельного кадастра) явля­ется основанием для государственной регистрации заявителем прав собственности на земельный участок. Оформление документов на земельный участок производит­ся в случае предоставления заявителем документов по государ­ственному кадастровому учету данного земельного участка.

Вопрос. Приобрела недостроенный дом, расположенный на земельном участке, выделенном для индивидуального жилищного строительства. Прежний хозяин арендовал землю по договору, заключенному на три года. Могу ли я выкупить участок или получить его в постоянное пользование либо в пожизненное наследуемое владение? Не будет ли препятствием то обстоятельство, что строительство еще не завершено?

Ответ. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части этого участка, занятой указанной недвижимостью и необходимой для её использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Из приведенной нормы следует, что с момента покупки недостроенного дома Вы приобрели права арендатора участка независимо от того, был ли вами заключен договор аренды с собственником земли.

Согласно п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды на них имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Для покупки земли необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, кто вправе выступать в качестве продавца) с заявлением о приобретении участка с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении участка, и градостроительной документации в месячный срок обеспечивает изготовление необходимой карты (плана) и утверждает границы участка.

В настоящее время в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ гражданам не предоставляются земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения.

Несмотря на то, что дом не достроен, Вы обладаете исключительным правом на приобретение земельного участка. Определяя права лиц, имеющих в собственности здания, законодатель имел в виду недвижимость, то есть объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Таким объектом является и недостроенный дом. Законодательство не оговаривает, что исключительное право на приватизацию земли в порядке, изложенном в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, имеют только собственники зданий, строений, сооружений, завершенных строительством.

Следует знать! Предоставление в установленных законом случаях в собственность граждан земельных участков, которыми они раньше владели на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, никакими сроками не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Тестовые задания для разбора на семинарских занятиях

1. Перечислите в иерархической последовательности основные источники гражданско-правовых норм, начиная с основного закона государства.

2. Когда покупатель недвижимости приобретает право собственности на купленное имущество?

3. Необходима ли государственная регистрация ипотеки?

4. Назовите, какие сделки являются односторонними.

5. Сервитут – это… Сохраняется ли сервитут в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу?

6. Обязательно ли нотариальное удостоверение договора пожизненной ренты?

7. Аренда – это… Субаренда – это… Может ли договор субаренды быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды?

8. Можно ли получить по наследству квартиру по истечении установленного законодательством срока для принятия наследства?

9. Обязательна ли регистрация собственника в принадлежащей ему квартире?

10. Можно ли передать по наследству право получения постоянной ренты?

11. В числе основных правомочий собственника определены следующие права… Укажите, к какому из названных правомочий вы отнесете право собственника объекта недвижимости подарить или обменять этот объект.

12. Приравниваются ли усыновленные дети в имущественных правах к родственникам по происхождению?

13. Подлежат ли выселению члены семьи нанимателя, с которым договор найма жилого помещения расторгнут?

14. Вправе ли собственник квартиры в многоквартирном доме отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру?

15. Могут ли быть зачтены в счет арендной платы затраты арендатора по ремонту помещений? Вправе ли арендатор передать арендодателю в качестве оплаты за аренду недвижимости право собственности на автомобиль?

16. Является ли переход права собственности на сданное в аренду имущество основанием для изменения или расторжения договора аренды?

17. Что понимается под категорией «недвижимая вещь»?

18. Что такое «товарищество собственников жилья»?

19. Каков минимальный размер пожизненной ренты?

20. Какова минимальная стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением?

21. Является ли переход права собственности на квартиру к другому лицу основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника? Рассказать историю этого вопроса.

22. Должен ли арендатор земли уплачивать земельный налог?

23. Кто оплачивает капитальный ремонт в многоквартирном доме муниципального жилищного фонда?

24. Охарактеризуйте различные налоговые льготы при операциях с жилой недвижимостью.

25. Что понимается под ипотекой? Каковы проблемы развития ипотечного кредитования в РФ? Что предпринято для их преодоления?

26. Формы сделок. В какой форме заключается договор найма жилого помещения?

 

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Рекомендации по проведению деловой игры

В ходе деловой игры студенты должны научиться практическим основам риэлтерской деятельности.

Группа делится на 3 части: 1/4 (2/8) – риэлторы, 3/8 – продавцы недвижимости, 3/8 – покупатели недвижимости. Продавцов и покупателей должно быть строго поровну. Округление количества продавцов и покупателей производится в меньшую сторону. Риэлторов, таким образом, будет немногим более 25 % участников игры.

Продавцы выставляют на продажу свои объекты (квартиры, гостинки, комнаты, дома, земельные участки), назначают за них цену и сообщают об этом риэлторам. Покупатели пишут о своих предпочтениях выбираемой недвижимости и показывают требования к приобретаемым объектам риэлторам. Задача риэлторов состоит в том, чтобы подобрать покупателю интересующий его объект, подходящий по цене и месту расположения. В случае возникновения у покупателя завышенных требований к интересуемому объекту риэлтор должен доходчиво объяснить ему его неправоту и убедить, например, в том, что подобный объект должен стоить дороже. В случае установления продавцом завышенной цены риэлтор должен убедить его в необходимости снизить цену. В случае отсутствия у продавцов желаемых покупателями объектов (например, большинство покупателей заявили о желании купить 2-комнатную квартиру, а продавцы выставили мало 2-комнатных, но имеется избыток 3-комнатных квартир) риэлтор должен уговорить кого-либо из покупателей купить 3-комнатную квартиру за немногим более высокую цену, а продавца уговорить продать данный объект за более низкую цену, чем он мог бы получить при наличии спроса на данный объект. Риэлторы могут взаимодействовать между собой. Например, если у одного есть клиент на покупку квартиры, а у другого – подходящая квартира.

Результатом игры являются подписанные договоры купли-продажи между продавцами и покупателями при посредничестве риэлторов. Не всем риэлторам удастся добиться подписания договора (минимум четверть из них останется «не у дел»). Возможно, и не всем покупателям удастся подобрать то, что они хотели, и не все продавцы реализуют свои объекты. Это будет реальным отражением рыночной ситуации.

Студенты, добившиеся результатов до окончания игры, получают высокие баллы, не добившиеся – по усмотрению преподавателя получают низкие баллы, либо не получают баллов вовсе.

 

 

Литература

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экон. спец. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Дашков и К, 2012.

2. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации.

6. Земельный кодекс Российской Федерации.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации.

8. Коржевская А. Бремя недвижимости // Экономика и жизнь. – 2005. – № 22.

9. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003.

10. Побегайлов О.А. Комплексная оценка стоимости недвижимости: Монография. – Ростов н/Д: Новая книга, 2004.

11. Побегайлов О.А. Проблемы ипотеки в РФ // Известия РГСУ. – 2003. – № 9.

12. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102­-ФЗ.

13. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998  № 135-ФЗ.

14. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

15. Федеральный закон РФ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 № 215-ФЗ.

⇐ Предыдущая1234

Поделиться: