В СООТВЕТСТВИЕ С ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Товарищество собственников недвижимости - это совершенно новая для российского законодательства форма некоммерческих юридических лиц. О том, на что необходимо обратить внимание при приведении садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения граждан в соответствие с товариществом собственников недвижимости, пойдет речь в нашем материале.

 

Прежде напомним, что правовое положение садоводческих, огороднических и дачных объединений регулируется Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон N 66-ФЗ).

Формы садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, которые могут создавать граждане в целях реализации своих прав на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение ими, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав, определены ст. 4 Закона N 66-ФЗ. Формами названных объединений являются:

- некоммерческие товарищества;

- потребительские кооперативы;

- некоммерческие партнерства.

Отличие между ними состоит главным образом в форме собственности на имущество общего пользования. Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение может приобретать или создавать такое имущество за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве - находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица, что следует из п. п. 2 - 4 ст. 4 Закона N 66-ФЗ.

Согласно ст. 1 Закона N 66-ФЗ садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Таким образом, понятие "садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение" включает несколько видов организаций, имеющих следующие общие признаки:

- данные организации являются некоммерческими, то есть не преследуют извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности, что следует из п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ);

- это объединение граждан, а не организаций;

- объединение формируется на добровольной основе;

- целью объединения является содействие его членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства (обеспечение водой, электроэнергией, вывоз мусора и так далее).

Итак, Закон N 66-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, устанавливает порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов.

Поддержка садоводов и садоводческих товариществ осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. ст. 35 и 36 Закона N 66-ФЗ.

Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение считается созданным с момента его государственной регистрации, имеет в собственности обособленное имущество, приходно-расходную смету, печать с полным наименованием такого объединения (п. 2 ст. 6 Закона N 66-ФЗ). Помимо этого некоммерческое объединение вправе в установленном порядке открывать счета в банках на территории Российской Федерации, иметь штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированную в установленном порядке эмблему (п. 3 ст. 6 Закона N 66-ФЗ).

После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельный участок предоставляется ему бесплатно в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории земельный участок подлежит разделу в силу п. 4 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения, а образованные земельные участки предоставляются в собственность членов такого объединения. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена некоммерческого объединения. Земли общего пользования предоставляются некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность (п. 4 ст. 14 Закона N 66-ФЗ).

В Письме Минэкономразвития России от 18 августа 2011 г. N Д23-3492 обращено внимание на то, что в ст. 14 Закона N 66-ФЗ имеется внутреннее противоречие, заключающееся в следующем.

В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона N 66-ФЗ предполагается предоставление земельного участка в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Данное положение Закона N 66-ФЗ не может быть исполнено буквально, так как земельные участки, предоставленные в совместную собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, перестают находиться в государственной и муниципальной собственности.

Учитывая изложенное, после утверждения проекта организации и застройки территории земельный участок подлежит разделу в соответствии с п. 4 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения, а образованные земельные участки предоставляются сразу в собственность членов такого объединения за плату или бесплатно по заявлениям членам некоммерческого объединения без предварительной передачи в совместную собственность.

 

Обратите внимание! С 1 марта 2015 г. ст. 14 Закона N 66-ФЗ будет применяться в новой редакции, в соответствии с которой:

"3. Земельные участки, образованные в соответствии с проектом межевания территории из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению, предоставляются членам такого объединения в соответствии с распределением образованных или образуемых земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Садовые, огородные или дачные земельные участки предоставляются в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

4. Распределение образованных или образуемых земельных участков между членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, которым земельные участки предоставляются в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, с указанием условных номеров земельных участков согласно проекту межевания территории осуществляется на основании решения общего собрания членов соответствующего объединения (собрания уполномоченных)".

Изменения внесены Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

На основании ст. 16 Закона N 66-ФЗ садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение создается на основании решения граждан в результате учреждения либо в результате реорганизации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Численность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должна быть не менее трех.

Учредительным документом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является устав, утвержденный общим собранием учредителей некоммерческого объединения. При этом положения устава садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не могут противоречить законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации. Решения органов управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением не могут противоречить его уставу.

Членство в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении Закон связывает с соблюдением определенных условий, установленных ст. 18 Закона N 66-ФЗ.

Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).

Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста шестнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива.

Пункт 2 ст. 18 Закона N 66-ФЗ допускает возможность лица стать членом некоммерческого объединения независимо от возраста, в том числе малолетним и несовершеннолетним, если к ним по наследству, в результате дарения или иных сделок перешли права на земельные участки членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Наличие российского гражданства дает право беспрепятственно вступать в члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Что касается иностранных граждан и лиц без гражданства, то они также могут стать членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. При этом права иностранных граждан и лиц без гражданства на садовые, огородные, дачные земельные участки определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, что установлено п. 3 ст. 18 Закона N 66-ФЗ.

Права на земельные участки в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут быть приобретены гражданами на момент создания некоммерческой организации либо в дальнейшем в связи с переходом прав на земельные участки по гражданско-правовым основаниям. Возможно приобретение прав на земельные участки и по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ и земельным законодательством. Для приобретения статуса члена дачного, садового или огородного объединения необходимо принятие решения общим собранием.

Документом, подтверждающим членство в объединении, является членская книжка или иной документ, форма которого предусмотрена уставом, который выдается лицу в течение трех месяцев с момента принятия его в члены объединения (п. 5 ст. 18 Закона N 66-ФЗ).

Права членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения - это закрепленные в законодательстве или уставе объединения варианты возможного правомерного поведения членов для реализации своих интересов (п. 1 ст. 19 Закона N 66-ФЗ). В частности, член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право:

- самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием;

- осуществлять строительство и перестройку хозяйственных строений и сооружений (с учетом особенностей строительства на садовом, огородном, дачном участках);

- распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты или не ограничены в обороте, и другое.

Перечень обязанностей членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, установленных п. 2 ст. 19 Закона N 66-ФЗ, можно условно разделить на две группы:

1) обязанности, вытекающие из членства в некоммерческой организации: своевременно уплачивать членские и иные взносы, налоги и платежи; участвовать в мероприятиях, проводимых объединением (например, в работах по благоустройству, поддержанию земель общего пользования в надлежащем состоянии); выполнять решения общего собрания и так далее;

2) обязанности лица как правообладателя земельного участка: нести бремя его содержания; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты и так далее.

Высшим органом управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением является общее собрание членов, компетенция которого определена ст. 21 Закона N 66-ФЗ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 мая 2009 г. N А33-10199/08-Ф02-2245/09 по делу N А33-10199/08). Общее собрание проводится в присутствии простого большинства членов, оно принимает решения по основным важным вопросам относительно деятельности объединения.

Как указано в Письме Минэкономразвития России от 25 мая 2011 г. N Д23-2219, к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся вопросы в том числе избрания председателя правления и досрочного прекращения его полномочий, если уставом такого объединения не установлено иное (пп. 4 п. 1 ст. 21 Закона N 66-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 20 Закона N 66-ФЗ органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления. Посредством этих трех органов и только через них согласно ст. 53 ГК РФ объединение может приобретать гражданские права и обязанности.

Правление избирается прямым тайным голосованием из числа его членов на срок два года общим собранием членов такого объединения (собранием уполномоченных), если уставом такого объединения не предусмотрено иное (абз. 3 п. 1 ст. 22 Закона N 66-ФЗ).

Возглавляет правление председатель, избранный из числа членов правления на срок два года (п. 1 ст. 23 Закона N 66-ФЗ). Председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения действует без доверенности от имени такого объединения, в том числе (пп. 2, 3 п. 2 ст. 23 Закона N 66-ФЗ):

- имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом объединения не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов такого объединения (собранием уполномоченных);

- подписывает другие документы от имени такого объединения и протоколы заседания правления.

Председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с уставом такого объединения исполняет другие необходимые для обеспечения нормальной деятельности такого объединения обязанности, за исключением обязанностей, закрепленных Законом N 66-ФЗ и уставом такого объединения за другими органами управления таким объединением (абз. 10 п. 2 ст. 23 Закона N 66-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 25 Закона N 66-ФЗ контроль за финансово-хозяйственной деятельностью садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе за деятельностью его председателя, членов правления и правления, осуществляет ревизионная комиссия (ревизор), избранная из числа членов такого объединения общим собранием его членов в составе одного или не менее чем трех человек на срок два года. В состав ревизионной комиссии (ревизором) не могут быть избраны председатель и члены правления, а также их супруги, родители, дети, внуки, братья и сестры (их супруги).

Перед созданием (избранием) ревизионной комиссии (ревизора) общее собрание членов такого объединения (собрание уполномоченных) разрабатывает и утверждает порядок и полномочия ревизионной комиссии в виде положения о ревизионной комиссии (ревизоре). Эта функция является обязанностью именно общего собрания, поскольку оно является высшим органом и ему непосредственно подотчетна ревизионная комиссия.

Перевыборы ревизионной комиссии (ревизора) могут быть проведены досрочно по требованию не менее чем одной четверти общего числа членов такого объединения.

Различают следующие методы контроля, применяемые в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении:

- ревизия (совокупность мероприятий и контрольных действий по документальной и фактической проверке деятельности подведомственной организации, при которых осуществляется установление законности и достоверности, а также экономической целесообразности совершенных хозяйственных операций, правильности должностных обязанностей работников разных организационных уровней; обычно ревизия проводится одновременно с внутриведомственным контролем при организации финансового государственного контроля);

- аудит - независимая экспертиза (проверка) состояния бухгалтерского учета, финансового состояния предприятия, его платежеспособности, а также осуществление аудиторских консультаций;

- тематическая проверка - осуществление контроля определенной темы (задачи) производственной или финансово-хозяйственной деятельности организации, например проверка организации учета товарно-материальных ценностей, основных средств, проверка сохранности денежных средств.

В Законе N 66-ФЗ рассматривается только метод ревизии, однако это не означает, что остальные методы неприменимы на практике.

В обязанности ревизионной комиссии (ревизора) садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения входят:

1) проверка выполнения правлением такого объединения и председателем правления решений общих собраний членов такого объединения (собраний уполномоченных).

Поскольку правление и его председатель - это органы исполнительные, то их деятельность направлена на исполнение решений, принятых общим собранием, планирование и реализацию мероприятий, реализующих эти решения. При проверке учитывается и своевременность, полнота и целесообразность действий членов правления и его председателя;

2) проверка законности гражданско-правовых сделок, совершенных органами управления объединения.

То есть все проводимые правлением сделки должны быть совершены с управомоченными сторонами с соблюдением законной процедуры совершения сделок, в соответствующей форме, установленной ГК РФ;

3) проверка нормативных правовых актов, регулирующих деятельность такого объединения, и проверка состояния его имущества.

Эти обязанности ревизионной комиссии предполагают постоянный контроль хранения и подготовки требуемой документации, выполнения правлением своих функций по разработке нормативных актов и своевременного их утверждения на заседаниях. Наряду с этим производится контроль за своевременным рассмотрением правлением такого объединения и председателем данного правления заявлений членов такого объединения. Поскольку правление - это исполнительный постоянно действующий орган, то члены правления обращаются непосредственно туда со своими заявлениями, жалобами, предложениями, требованиями и так далее. Правление обязано своевременно рассматривать эти заявления граждан, при условии что они относятся к его компетенции;

4) организация, проведение и отчет о ревизии финансово-хозяйственной деятельности такого объединения.

Внеочередная ревизия может быть проведена:

- по инициативе членов ревизионной комиссии (ревизора);

- по решению общего собрания членов такого объединения (собрания уполномоченных);

- по требованию одной пятой общего числа членов такого объединения или одной трети общего числа членов его правления.

После проведения ревизии комиссия обязательно отчитывается о ее результатах перед общим собранием членов такого объединения (собранием уполномоченных) с представлением рекомендаций об устранении выявленных нарушений. Данные отчеты хранятся в документах общей отчетности с копиями на руках ревизоров.

В случае если ревизией были выявлены нарушения, которые создают угрозу интересам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и его членам, либо при выявлении злоупотреблений членов правления такого объединения и председателя правления комиссия вправе созывать внеочередное общее собрание членов некоммерческого объединения и доложить обо всех выявленных нарушениях в деятельности органов управления таким объединением.

Ликвидация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ, Законом N 66-ФЗ и другими федеральными законами (ст. ст. 40, 41 Закона N 66-ФЗ).

Ликвидация садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не влияет на правообладателей земельных участков, иного недвижимого имущества - бывших членов ликвидируемого объединения. За ними сохраняются их права и обязанности относительно указанного имущества, в том числе право собственности на земельные участки. В случае если гражданин пользовался земельным участком на основании договора аренды, заключенного между садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением и органом местного самоуправления либо частным лицом, он вправе требовать заключения договора аренды с ним непосредственно либо заявить о желании выкупить это имущество в установленном законом порядке.

А теперь перейдем к главному.

Федеральным законом от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 99-ФЗ) внесены изменения в ГК РФ, которые вступили в силу с 1 сентября 2014 г.

Сразу же оговоримся, что впредь до приведения нормативных правовых актов в соответствие с положениями ГК РФ законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При этом специальные законы, регулирующие деятельность некоммерческих юридических лиц, пока не изменены.

Итак, в целом можно сказать, что с 1 сентября 2014 г. все юридические лица - как коммерческие, так и некоммерческие - создаются только в организационно-правовых формах, предусмотренных гл. 4 ГК РФ. При этом организации, созданные ранее, должны привести свои наименования и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями при первом изменении учредительных документов.

Согласно ст. 48 ГК РФ в новой редакции юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения.

К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют корпоративные права, относятся корпоративные организации (ст. 65.1 ГК РФ).

Статья 50 ГК РФ закрепляет, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в следующих организационно-правовых формах:

- хозяйственные товарищества и общества;

- крестьянские (фермерские) хозяйства;

- хозяйственные партнерства;

- производственный кооператив;

- государственные и муниципальные унитарные предприятия.

При этом в этой же норме приведен исчерпывающий перечень организационно-правовых форм, в которых могут создаваться некоммерческие юридические лица. Отметим, что ранее такого перечня (императивного) не было.

Итак, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах:

- потребительских кооперативов, к которым относятся в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;

- общественных организаций, к которым относятся в том числе политические партии и созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные организации), общественные движения, органы общественной самодеятельности, территориальные общественные самоуправления;

- ассоциаций (союзов), к которым относятся в том числе некоммерческие партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей, объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций, торгово-промышленные, нотариальные и адвокатские палаты;

- товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья (совершенно новая форма для российского законодательства);

- казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации;

- общин коренных малочисленных народов Российской Федерации;

- фондов, к которым относятся в том числе общественные и благотворительные фонды;

- учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе общественные) учреждения;

- автономных некоммерческих организаций;

- религиозных организаций;

- публично-правовых компаний.

Итак, с 1 сентября 2014 г. садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан должно быть приведено в соответствие либо с потребительским кооперативом, либо с товариществом собственников недвижимости.

Таким образом, учредительный документ (устав), наименование некоммерческой организации, созданной до дня вступления в силу Закона N 99-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ при первом же изменении уставов.

При этом изменение наименования некоммерческого юридического лица не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование.

Прежние уставы до приведения их в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ действуют в части, не противоречащей новым нормам, вступившим в силу с 1 сентября 2014 г.

При регистрации изменений уставов (в связи с приведением их в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ) государственная пошлина не взимается.

Изменения, внесенные в учредительные документы юридических лиц, приобретают силу для третьих лиц с момента государственной регистрации учредительных документов, а в случаях, установленных законом, - с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом таких изменений.

Отмечаем, что с 1 сентября 2014 г. изменился подход к видам учредительных документов. Теперь единственным учредительным документом для всех организаций (за минимальным исключением) является устав.

В силу ст. 52 ГК РФ юридические лица, за исключением хозяйственных товариществ, действуют на основании уставов, которые утверждаются их учредителями (участниками).

Хозяйственное товарищество действует на основании учредительного договора, который заключается его учредителями (участниками) и к которому применяются правила ГК РФ об уставе юридического лица.

Устав юридического лица должен содержать сведения о наименовании юридического лица, месте его нахождения, порядке управления деятельностью юридического лица, а также другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующих организационно-правовой формы и вида.

Статья 123.1 ГК РФ закрепляет основные положения о некоммерческих корпоративных организациях.

Такими организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками, учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с п. 1 ст. 65.3 ГК РФ (управление в корпорации).

Высшим органом корпорации является общее собрание ее участников.

В некоммерческих корпорациях и производственных кооперативах с числом участников более ста высшим органом могут являться съезд, конференция или иной представительный (коллегиальный) орган, определяемый их уставами в соответствии с законом. Компетенция этого органа и порядок принятия им решений определяются в соответствии с ГК РФ законом и уставом корпорации.

Одной из форм некоммерческих корпоративных организаций являются товарищества собственников недвижимости.

Эта форма, как мы уже отмечали, является новой для нашего законодательства.

Статья 123.12 ГК РФ регламентирует, что товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Оно может объединять собственников помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и тому подобное.

Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

Товарищество собственников недвижимости может быть преобразовано в потребительский кооператив (по решению своих членов).

В силу ст. 123.13 ГК РФ товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

Объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

Доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка - члена такого некоммерческого товарищества следует судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости согласно ст. 123.14 ГК РФ наряду с вопросами, указанными в п. 2 ст. 65.3 ГК РФ, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Отмечаем, что п. 2 ст. 65.3 ГК РФ к исключительной компетенции высшего органа корпорации (товарищество собственников недвижимости относится к корпорациям, как мы отмечали выше) относит:

- определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования ее имущества;

- утверждение и изменение устава корпорации;

- определение порядка приема в состав участников корпорации и исключения из числа ее участников, кроме случаев, если такой порядок определен законом;

- образование других органов корпорации и досрочное прекращение их полномочий, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

- утверждение годовых отчетов и бухгалтерской (финансовой) отчетности корпорации, если уставом корпорации в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

- принятие решений о создании корпорацией других юридических лиц, об участии корпорации в других юридических лицах, о создании филиалов и об открытии представительств корпорации, за исключением случаев, если уставом хозяйственного общества в соответствии с законами о хозяйственных обществах принятие таких решений по указанным вопросам отнесено к компетенции иных коллегиальных органов корпорации;

- принятие решений о реорганизации и ликвидации корпорации, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении ликвидационного баланса;

- избрание ревизионной комиссии (ревизора) и назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора корпорации.

Законом и учредительным документом корпорации к исключительной компетенции ее высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов.

Вопросы, отнесенные ГК РФ и другими законами к исключительной компетенции высшего органа корпорации, не могут быть переданы им для решения другим органам корпорации, если иное не предусмотрено ГК РФ или другим законом.

 

⇐ Предыдущая22232425262728293031Следующая ⇒

Поделиться: