Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

На гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью направлены нормы десятков, сотен нормативных актов. Прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс Российской Федерации. Нормы ГК РФ, как мы уже подчеркивали, закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности свершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

ГК РФ выступает базисным законодательным актов регулирующим правовой режим недвижимого имущества; нормы ГК РФ находят свое продолжение в кодифицированных законодательных актах и иных федеральных законах.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Правовой основой становления института и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основной закон - Конституция РФ, провозгласившая, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35).

В развитии положений основного закона РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131), как мы уже подчеркивали, - закрепляет обязательность государственной регистрации: Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Наряду с ГК РФ правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество стали неотъемлемой частью ряда кодифицированных законодательных актов: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, действующее в настоящее время с изменениями и дополнения от 29 и 30 декабря 2004 года.

Непосредственно в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также внесены существенные изменения и дополнения:

- Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[15];

- Федеральным законом от 11 мая 2004 г. №39-ФЗ «О внесении изменений в статьи 8, 18 и 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[16];

- Федеральным законом от 9 июня 2003 г. №69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[17].

Среди «иных» законодательных актов устанавливающих особенности государственной регистрации недвижимости, в частности, можно выделить:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[18].

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)[19] и др.

На практике может возникнуть логичный вопрос: какой законодательный акт должен применяться в случае противоречия, допустим, между нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации…». Попробуем разобраться.

Федеральный закон «О государственной регистрации…» - это специальный акт публичного законодательства, направленный на регулирование административных правоотношений между гражданами (организациями) и полномочными государственными органами по поводу регистрации прав (перехода прав) на недвижимое имущество и сделок с ним. С одной стороны, в силу того, что Закон «О государственной регистрации…» является специальным законодательным актов - принят во исполнение положений гражданского законодательства, его нормы не должны противоречить ГК РФ; с другой стороны, в виду того, что Закон направлен на регулирование особых публичных правоотношений - Закон имеет совершенно иной (в отличие от ГК РФ) предмет правового регулирования. Представляется, что поставленный нами вопрос должен решаться следующим образом. В ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации…» закон поставлен в ряд правовых основ государственной регистрации недвижимости после Гражданского кодекса РФ, тем самым, законодатель еще раз установил иерархию актов. Аналогичная точка зрения высказывалась и в юридической литературе[20].

Наряду с законодательными актами на регулирование рассматриваемых правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации и акты Правительства Российской Федерации. Также правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации…», актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Среди актов федерального органа исполнительной власти в области юстиции (Министерство юстиции Российской Федерации) необходимо выделить:

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233[21]);

- Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам (утв. приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. №289/235/290)[22].

В настоящее время действует всего более десяти инструкции регулирующих особенности регистрации видов недвижимого имущества, недвижимости расположенной в различных регистрационных округах.

Одним из самых проблемных вопросов связанных с правовым регулированием государственной регистрации недвижимости является вопрос: Обладают ли субъекты Российской Федерации правом на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Однозначный ответ на данный вопрос мы находим в п.2 ст.3 Закона. Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, к компетенции субъектов не отнесено право на законодательное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть данный вопрос отнесен к исключительному ведению Российской Федерации.

В последнее время вновь звучат предложения отнести законодательное регулирование процедуры государственной регистрации к компетенции регионов[23].

На наш взгляд такое предложение совершенно не оправданно. Исследователи, предлагающие такое нововведение отмечают, что «сложившаяся практика государственной регистрации в регионах не совсем идентична». Однако, только этот фактор не может быть поводом к отнесению «государственной регистрации к законодательной компетенции регионов». Более того, современное законодательство о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходит из того, что установлен единообразный порядок государственной регистрации. Такой порядок регистрации действует от Калининградской области до Приморского края. Допустим, что федеральный законодатель передал «государственную регистрацию недвижимости» - регионам (субъектам РФ). Начнется хаос не только в регулировании порядка государственной регистрации: один субъект, допустим, упростит порядок государственной регистрации недвижимости, что сведет значение самой государственной регистрации к формальности; другой субъект, напротив, усложнит процедуру государственной регистрации создав огромные очереди граждан и организаций желающих передать права на недвижимое имущество. Кроме того, с великой долей вероятностью возникнут противоречия между гражданским законодательством (федеральным законодательством) и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в рассматриваемом примере – законодательстве субъектов Российской Федерации).

Что же касается проблемы не идентичности применения законодательство о государственной регистрации в регионах – то это уже проблема правоприменения, и она не должна решаться путем делегирования законодательных полномочий субъектам РФ.

Вышесказанное подтверждает и судебная практика. Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт о государственной регистрации договоров, не должен применяется, как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации. Приведем пример из практики:

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13 АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации» (п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)[24].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение стоит констатировать, что мной в данной работе были рассмотрены и изучены весьма важные и актуальные вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права, обобщен – значительный правовой и практический материал.

Таким образом, мной была сделана попытка разобраться в одной из глобальных проблем гражданского законодательства, что позволило прийти к следующим выводам.

С самых древних времен недвижимость считалась и, конечно, являлась ценным объектом собственности. С развитием цивилизации способы приобретения и закрепления своих прав на эту собственность изменились неузнаваемо (драка с особью, посягнувшей на территорию, междоусобные войны, мировые войны, сделки). Так или иначе, человеку свойственно желание приобрести недвижимость и закрепить свои права на нее.
В наше время важно, чтобы эти процессы проходили как можно более цивилизованно. Для этого охрану прав и законных интересов граждан юридических лиц должно брать на себя государство. Более того, оно должно эффективно ее осуществлять. Мировой опыт показал, что это возможно только при существовании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость.

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права. Определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чем вызвана необходимость существования подобной взаимосвязи? Прежде всего, одной из важнейших функций государства в условиях рыночной экономики является обеспечение и защита прав собственности (в том числе, и на недвижимое имущество). Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Другое столь же важное требование - документальное оформление (регистрация) прав собственности на объект недвижимости, а именно - право владения, пользования и распоряжения объектом собственности. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различными (фактическое владение в течение определенного законом срока, покупка, наследование, дарение и т.п.). Таким образом, по отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать (получать) в наем и т.п. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наоборот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С принятием нового Гражданского кодекса РФ начался новый экономико-правовой этап в жизни нашей страны в целом и ее регионов в частности, поскольку недвижимое имущество обрело четко определенный правовой статус, а оборот недвижимости стал осуществляться активнее, будучи обеспеченным конкретными правовыми нормами. Защита прав участников оборота недвижимости вышла на новый уровень после принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

Таким образом, мной раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданского права, рассмотрены все грани обозначенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна.

⇐ Предыдущая 1 23